青岛市崂山区某某儿园、青岛崂山湾发展集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁02民终12637号 上诉人（原审被告）：青岛市崂山区***儿园，住所地：山东省青岛市崂山区深圳路180号丽海花园内，统一社会信用代码：52370212MJD9257783。 法定代表人：***，男，1949年3月28日生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王**芳，女，1982年3月8日生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 被上诉人（原审原告）：青岛崂山湾发展集团有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区银川东路9号人力资源大厦15层，统一社会信用代码：91370212730639471R。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：**，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东正洋律师事务所律师。 原审被告：王**芳，女，1982年3月8日生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 上诉人青岛市崂山区***儿园（以下简称“***儿园”）因与被上诉人青岛崂山湾发展集团有限公司（以下简称“崂山湾公司”）及原审被告王**芳房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2021）鲁0212民初2041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛市崂山区***儿园上诉请求：1.撤销（2021）鲁0212民初2041号民事判决，依法改判或驳回崂山湾公司对***儿园的诉讼请求；2.诉讼费由崂山湾公司承担。事实和理由：一、崂山湾公司不是涉案房屋的所有权人。1.根据《山东省物业管理条例》第14条：“按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、***的归属，应当在商品房买卖合同中约定。”崂山湾公司根本没有向法庭提供在买卖合同中约定***归其所有的买卖合同。2.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发（2009）31号），即便是崂山湾公司在买卖合同中约定***归其所有了，还应向法庭提供税务部门出具的小区会所、***的建设系单独成本核算的文件。而崂山湾公司根本没有向法庭提供这些文件。如果崂山湾公司没有缴纳该笔所得税，那么，崂山湾公司根本就不是涉案房屋的所有权人。3.根据《青岛市物业管理条例》第14条：“物业管理区域内的以下部分属于业主共有：（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；”。涉案房屋是丽海花园的“**”，“**”属于全小区业主共有。4.根据《青岛市物业管理条例》第15条：物业服务用房有建设单位无偿提供。一审认定小区的用于为小区业主物业服务的配套工程也就是“**”是由崂山湾公司出资建设，就理所当然的归崂山湾公司，这是错误的认定。5.根据中华人民共和国国务院第656号《不动产登记暂行条例》第22条：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法规的；（二）存在尚未解决权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、法规规定不予登记的其他情形的。”可见，崂山区自然资源局于2019年给开发商东亿实业总公司颁发《鲁（2020）青岛市崂山区不动产权证0××5号》不动产权证违规、违法。6.***儿园向一审法庭提供的（2021）鲁0212行初43号文书，并没有认定崂山区自然资源局于2019年给开发商东亿实业总公司颁发《鲁（2020）青岛市崂山区不动产权证0××5号》不动产权证是合法合规，只是认定在该案中原告主体不适格。7.崂山湾公司提供的《中共崂山区委全面深化改革领导小组会议纪要（第五期）》，只是原则上要求国有资产不能流失，根本就没有明确涉案房屋的所有权归崂山湾公司。8.崂山湾公司提供的崂山区财政局的《关于崂山湾发展集团交接组建方案的汇报》，实际上是崂山湾公司没有如实把涉案房屋的真实性质如实汇报的结果。二、一审认定的***房租计算方式与法规相悖。根据《青岛市托幼管理条例》（2004**）第28条：“向*****所收取的供水、供电、供热等费用，按照居民使用标准执行。***、**所的房租按住宅标准计租。有关部门或单位向***、**所收取社会公共费用，按照小学的缴纳项目和标准执行。”一审却由评估公司按照市场价格评估，与法规相悖。三、崂山湾公司是恶意诉讼。本案诉讼之初，社会上就有流言，说区政府某领导的女儿欲窥觑本***。崂山湾公司20年来从来没有向***儿园主张过房租、从来没有办理过房产证；20年中，还经历了***儿园的开办主体即高科园文化艺术中心的改制，改制中，崂山湾公司也没有在青岛市××期内主张其对涉案房屋的所有权。崂山湾公司突然主张20年来的房租、突然办理房产证背后原因存疑。诉讼期间，崂山湾公司还曾纠集一些不明身份的人对***围攻、堵门、断水、断电，甚至散发给幼儿家长和教职员工的信，这些行为，虽然被110处警及时制止，没有引发更加严重的后果。但是性质恶劣。四、崂山湾公司重复起诉，涉及诉累。《中华人民共和国民事诉讼法》第247条：构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定起诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。崂山湾公司在本诉中诉***和王**芳应与***儿园负有连带责任的诉求，已在一审法院（2018）鲁0212民初3634号民事判决中被驳回，崂山湾公司又在本诉中重复起诉。本诉应按《中华人民共和国民事诉讼法》第247条之规定驳回崂山湾公司起诉。五、一审以***儿园不讲诚信而判***儿园腾让不合法、不合情、不合理。***儿园自22年前开办以来，一直是以诚信赢得了良好口碑，不是一审认定的不讲诚信。反而，崂山湾公司才是真正不讲诚信。崂山湾公司为了达到其目的，不惜一切手段，不惜隐瞒事实，不惜滥诉，不惜打着国有资产不被流失的旗号与业主争夺涉案房屋。而***儿园，对涉案房屋从来没有窥觑之心，也从来没有表示不交房租。问题是，交给谁？交多少？从什么时候交？这些都没有弄清楚，***儿园怎能随便交？再说了，***是公益事业，***的收费是根据成本收取幼儿费，20多年来，成本里没有房租这一块，现在，数百万“房租”从天而降，这不是明摆着欲搞垮***儿园？***儿园真想负气离去，但是，为了一百多孩子，为了几十教职员工，为了责任和担当，***儿园不能负气，只能据理力争，依法上诉。综上，一审法院的判决事实不清，适用法律不当，请求二审法院明察，裁判如所请为盼。 王**芳代表***儿园补充上诉事实与理由：一、被上诉人及青岛东亿实业总公司（以下简称东亿公司）均不是案涉房屋的合法权利人，无权对涉案房屋主张权利。即使东亿公司是案涉房屋的权利人，被上诉人也不是本案适格当事人，其无权要求上诉人腾让崂山区深圳路180号20号楼乙户房屋场地、无权向上诉人主张房屋场地占用费。（一）案涉***系小区配套的*****，依法应无偿交付教育部门开办***，被上诉人及青岛东亿实业总公司均不是案涉房屋的合法权利人。1.被上诉人在崂山法院（2018）鲁0212民初3634号案（以下简称3634号案）中提交的编号为（99）**字第109号的《中华人民共和国建设工程规划许可证》，载明案涉***性质为**，属所在小区配套的*****，被上诉人及青岛东亿实业总公司均不是案涉房屋的合法权利人。2.案涉房屋《竣工验收备案表》载明工程名称为“高科园管委小区*****”，工程性质为“公用建筑”，系所在小区配套的*****。3.被上诉人在青岛中院（2019）鲁02民终10472号案中提交的2017年《崂山区审计局审计决定》《崂山区审计局审计报告》明确载明“丽海花园一期*****.....”“案涉房屋为公用设施，权属关系不明确，崂山区房产交易中心不予办证”，也足以证明被上诉人无权向上诉人主张权利。综上，案涉房屋系小区配套*****，依法应交付教育部门开办***，被上诉人无权向上诉人主张任何权利。（二）2004年崂山区国土资源局将出让给东亿公司的29789平方米的土地收回，对此10472号判决已经认，东亿公司已不是案涉房屋及所在土地的权利人，这也是东亿公司与崂山区文化馆签订的租赁合同于2004年4月30日到期后未再续签的根本原因。因此，被上诉人及东亿公司均无权对涉案房屋主张权利，更无权向上诉人主张任何权利。（三）退一步讲，即使东亿公司是案涉房屋的合法权利人，被上诉人也不是本案适格当事人，东亿公司的《声明》既无法律依据，又与事实不符，依法不应采信。1.东亿公司出具《声明》，称“按照崂山区财政局《关于崂山湾发展集团交接组建方案的汇报》（以下简称《汇报》）及中共崂山区委全面深化改革领导小组会议纪要（第5期）》，案涉房屋为被上诉人资产，相应的管理、处分、收益权均归崂山湾公司享有”，该声明与事实完全不符，严重违背依法治国、依法行政的法治理念。根据上述《汇报》及《会议纪要》，被上诉人于2015年9月组建，而案涉房屋在2019年办证时却登记在东亿公司名下，且2018年6月6日向***发函也是东亿公司，因此不能仅以东亿公司的《声明》即认定案涉房屋是被上诉人的资产并享有管理、处分、收益权，被上诉人不是案涉房屋的合法权利人，无权向上诉人提出任何主张。2.按照崂山区财政局《汇报》，案涉房屋由原资产所属单位行使资产管理权，而原产权单位和管理单位为高新区发展总公司，且被上诉人在青岛中院10472号案中提交的2017年《崂山区审计局审计报告》《崂山区审计局审计决定》，亦明确载明案涉房屋管理单位为青岛高新技术产业开发区发展总公司，东亿公司所称的案涉房屋的管理、处分、收益权归被上诉人享有与事实不符，且无法律依据，依法不应采信。二、一审评估报告按照市场价值评估案涉房屋租金，违反《青岛市托幼管理条例》第28条规定，且综合使用成本法与收益法导致评估价格虚高，即自2018年12月26日至2022年1月12日三年时间递增7.4%，严重违背市场规律和疫情下的客观现实,依法不应采信。（一）根据《青岛市托幼管理条例》第28条“***、**所的房租按住宅标准计租”之规定，案涉房屋自规划时起用途即为***，依法应按住宅标准评估租金，但评估机构却按市场价值评估，在《估价结果报告》估价依据所涉及的法律、法规、技术规程等（第八项）以及估价方法（第九项）中均未提及《青岛市托幼管理条例》的适用或“按住宅标准计租”，因此不能仅仅因为在载明权利人、证书编号、共有状况、用途等“估价对象权益状况”一项中列明“用途为***”即认定评估按照《青岛市托幼管理条例》第28条进行，因为“估价对象权益状况”一项列明的都是评估对象的基本属性，而无论何种用途均要列明。（二）在3634号案中评估机构采用成本法对涉案房屋租金价值进行评估，认定2018年5月1日至2019年1月8日租金为0.64元/平方米天，该评估报告已被10472号生效判决认定。而在案涉房屋没有任何变化情况下，本案一审却错误的综合使用成本法与收益法进行评估，导致评估价格虚高，即2018年租金为0.838元/平方米天，2019年租金为0.853元/平方米·天。与3634号案相比，同一年度租金高出25%【计算公式（0.853-0.64）÷0.853】且租金在三年时间涨幅高达7.4%，严重违背市场规律和疫情下的客观现实。1.按照一审评估报告，2018年12月26日-2018年12月31日租金0.838元/平方米/天、2019年1月1日-2019年12月31日租金0.853元/平方米/天、2020年1月1日至2020年12月31日租金0.87元/平方米/天、2021年1月1日至2021年12月31日租金0.887元/平方米/天、2022年1月1日至2022年1月12日租金0.905元/平方米/天，自2018年12月26日至2022年1月12日三年时间涨幅高达7.4%，与3634号案评估值相比涨幅高达29.3%，这显然违背疫情下的客观现实，严重损害上诉人的合法权益。2.以2018年评估价值为例在3634号案中，2018年5月1日-2019年1月8日租金为0.64元/平方米天，而本案一审评估的2018年12月26日-2018年12月31日租金为0.838元/平方米·天。据此计算，本案一审评估的2018年度租金每天就高出292.38元，一年租金就高出06718.7元，这对于每月收取833元的普惠性***来说，是一笔巨大的开支由此可见，审评估报告租金价格虚高，依法不应采信。（三）即使一审评估报告综合使用成本法与收益法正确，但自2020年1月发生疫情以来，各行各业的收益率均有不同程度下降，一审评估报告在使用收益法时未将疫情对收益的影响因素扣除，也是导致评估价格虚高的重要原因。而且自2019年疫情以来，***多次根据政府及教育部门要求停课，亦大大减少了保教费的收入，这些都应该作为评估机构使用收益法时考虑的重要因素，但评估机构并未考虑，导致出现租金每年涨幅高达2%、三年时间递增7.4%，严重违背市场规律和疫情下的客观现实。三、被上诉人作为崂山区财政局100%持股的国有企业，应按照青岛市政府相关政策对案涉房屋进行租金减免，其主张全部租金不仅与疫情防疫政策相悖，且有违诚实作用原则，依法应予改正。（一）被上诉人应根据《青岛市财政局、青岛市民营经济发展局关于贯彻落实鲁政办发〔2020〕4号文件应对新冠肺炎疫情进一步支持中小企业平稳健康发展的实施意见》第7条规定，减免上诉人2020年度3个月租金。（二）被上诉人应根据《青岛市助企纾困和支持市场主体发展的若干政策措施》第一条第6项规定，减免上诉人2022年度3个月租金。四、上诉人作为***办、涉民生性质的***，2020年9月之前入园新生均为60人，后因被上诉人多次阻挠上诉人正常经营，严重影响上诉人的正常经营，导致上诉人2020年9月入园新生50人，2021年9月入园新生仅33人、2022年9月入园新生仅17人，比2020年9月之前减少50%以上，到2022年9月已给上诉人造成损失574860元。被上诉人应予赔偿，从应付被上诉人租金中扣除。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应予改正。 崂山湾公司辩称，***儿园上诉无事实和法律依据，应依法驳回。一、崂山湾公司是适格的诉讼主体，有权主张本案权利。涉案房屋房地产权证虽在青岛东亿实业总公司名下，但该权证并非通常意义上的所有权证明，只是政府相关部门赋予包括崂山湾公司在内的国企单位对房屋的管理、收益、使用该房产权利的凭证，据崂山区政府文件明确涉案***房屋为崂山湾公司所管理的国有资产，对此青岛东亿实业总公司也予以确认。崂山湾公司及青岛东亿实业公司均为国有企业，涉案房屋为国有资产，依法国有企业及其财产属于国家即全民所有，由国务院和地方人民政府分别依法代表国家对出资企业履行出资人职责，享有出资人权益，本案中即由崂山区政府决定将涉案房屋场地划归崂山湾公司，由崂山湾公司代行相关管理、收益、使用、处置等权利，对此东亿公司也予以确认。另，一审中第三人提交的政府减免租金文件中二、6载明的“谁监管、谁负责”原则也印证了，国有资产的房屋即涉案房屋的管理职责，均由政府部门指定管理人原则。故崂山湾公司为本案适格主体，有权主张涉案房屋的权利。二、上诉所称租金计算方式、恶意诉讼、重复起诉均系自身的错误理解，无事实依据，不成立。关于租金，因***儿园自***成立以来违法无偿占用房屋及场地至今，一直未交过租金，故崂山湾公司在2018年第一次诉讼时提出对***房屋及场地使用费进行评估，一审法院（2018)鲁0212民初3634号、青岛中院（2019)鲁02民终10472号两审民事判决书判令的是崂山湾公司支付至2018年12月25日的房屋占有使用费2763936元。本案一审诉讼，崂山湾公司主张的是自2018年12月26日起至***儿园实际返还房屋之日止的占有使用费。而一审法院也是据崂山湾公司申请后委托的山东鲁业房地产土地评估有限公司作出的《房地产司估价结果报告》【山东鲁业法鉴（2022）字第0001号】判令***儿园对2018年12月26日起至***儿园实际返还房屋之日止的占有使用费的认定。所以不存在恶意诉讼、重复起诉之说。三、一审认定***儿园既不支付租金，仍要继续占用房屋场地，没有事实依据，不符合诚实信用原则。崂山湾公司作为区属国有企业，为避免国有资产流失，实现国有资产保值增值，崂山湾公司要求收回房产，有事实和法律依据的认定正确。因***儿园一直拒不履行（2018)鲁0212民初3634号民事判决书判决项下交付房屋场地占用费义务，致使国有资产流失，区政府相关部门多次要求崂山湾公司收回房屋及相关费用，确保国有资产的保值增值。崂山湾公司自2021年多次通过电话、快递、当面及书面通知方式要求***儿园履行相关义务，但***儿园以各种手段逃避履行义务，致相关生效判决至今无法履行，崂山湾公司自行收回房屋，减少损失的努力也未果，无奈提起本案诉讼。崂山湾公司声称20多年来未交房租，不能作为其拒不交房租和拒不腾让房屋的理由。同时正说明其违反占用房屋的侵权行为至今。***儿园有义务归还案涉房屋及场地，并支付2018年12月26日起至实际归还房屋场地止的房屋场地占有使用费。***儿园称腾让房屋可能导致其无法经营的说法并不存在。***儿园为民办经营性非企业法人，腾让本案所涉房产后其可变更场所继续经营，一审法院也给予***儿园充分的时间即判决生效后180**让房屋。对***的员工，崂山湾公司在诉讼前即已与相关幼儿教育机构协商一致，原***儿园教职员工在自愿的情况，原则上可保留原有岗位不变，故不存在员工安置问题；对于幼儿学员诉讼前，崂山湾公司已与相关幼儿教育机构协商一致，并已向区政府相关主管部门汇报，***儿园腾让房屋后，所有幼儿即可由新***接纳继续教育，做到无缝衔接，完全不受影响。综上，***儿园非法占用涉案房屋场地长达14年之久，未支付任何占有使用费，且拒不履行生效判决确定的义务的事实清楚，其违法行为已侵害社会公共利益，造成国有资产严重流失，且严重损害了法律的尊严。一审法院依法判令其腾还涉案房屋及场地，并支付相应的房屋占有使用费正确，***儿园的上诉无事实和法律依据应予驳回。 针对王**芳补充的上诉理由，崂山湾公司辩称：对于王**芳的上诉补充意见，第一、二部分在一审当中已经说过了，在一审我方质证过，以一审判决为准。对于第三部分要求减免租金，一审当中双方都向法庭提交了关于减免租金的文件，但根据文件租金减免时是对已缴纳完的租金予以进行减免，本案判决所涉的租金上诉人方从未缴纳过，我方在此向法庭表示若一审判决项下的租金上诉人缴纳时我方会按照青岛市相应的疫情期间减免的租金予以减免的，即我方主张先交再退。 王**芳作为第三人述称：王**芳认可***儿园的上诉请求。 崂山湾公司向一审法院起诉请求：1.判令***儿园、王**芳立即腾让其占用的位于深圳路180号20号楼乙户***房屋及场地；2.判令***儿园、王**芳连带向崂山湾公司支付自2018年12月26日至2021年4月30日的房屋占有使用费1176378.19元，按每天每平方米1元计算，至***儿园、王**芳实际返还房屋之日的占有使用费（以评估为准）及逾期滞纳金；本案诉讼费用由***儿园、王**芳承担。 一审法院认定事实：2018年，青岛东亿实业总公司向一审法院起诉青岛市崂山区文化馆、***儿园、***，第三人王**芳房屋租赁合同纠纷一案，要求判令青岛市崂山区文化馆、***儿园、***立即归还位于××路××花园××期内*****房屋及场地，连带向青岛东亿实业总公司支付自2004年5月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋场地占用费、利息。一审法院经审理，于2019年8月作出（2018）鲁0212民初3634号民事判决：一、青岛市崂山区***儿园于本判决生效之日起10日内支付青岛东亿实业总公司房屋占有使用费人民币2763936元；二、驳回青岛东亿实业总公司对青岛市崂山区文化馆的诉讼请求；三、驳回青岛东亿实业总公司对***的诉讼请求；四、驳回青岛东亿实业总公司的其他诉讼请求。***儿园提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终10472号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，青岛东亿实业总公司向一审法院申请强制执行，***儿园未履行生效判决确定的义务。 一审法院（2018）鲁0212民初3634号民事判决查明以下事实： 1999年6月21日青岛高科园东亿实业总公司取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号：（99）建字第109号），该许可证载明“建设项目名称：***、**”，“建设位置：崂山区**东路以东、18#线以北”，并于1999年7月19日取得《建筑工程施工许可证》（编号：青崂建施字（99）052号）。 2001年5月1日，青岛高科技工业园东亿实业总公司作为出租方与崂山文化馆作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于××路××花园*****，使用面积1419.19平方米。租赁期共三年，出租方从2001年5月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2004年4月30日收回，本合同期内免交租金。“承租人有以下情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的……”。租赁期间的水、电、暖、通讯、物业管理费等费用由承租方承担，交纳方式、时间按小区有关规定执行。该房屋只做开办***用，若自行他用，出租方有权收回。在同等条件下，丽海花园小区孩子优先入园。本合同到期或因承租原因终止合同，承租方不得损坏房屋及装修和设施，并无偿交出租方。 2001年6月12日，崂山文化馆组建的全民所有制企业法人青岛高科技工业园文化艺术中心（以下简称“艺术中心”）成立青岛海蓓艺术***。上述《房屋租赁合同》签订后，青岛高科技工业园东亿实业总公司将涉案房屋交付青岛海蓓艺术***占有使用。 2007年4月，艺术中心改制为青岛云中乐文化艺术有限公司，该公司为***个人出资的一人有限公司。在改制中，***以零资产受让包括青岛海蓓艺术***资产在内的企业整体产权，该艺术中心项下无土地房产，青岛海蓓艺术***所用房产不纳入本次改制范围，同时***承诺改制后企业承担原企业债权债务。 2008年4月16日，***出资申请开办青岛市崂山区***儿园，该***性质为民办非企业单位（法人），经营场所即为原青岛海蓓艺术***经营住所，即本案诉争的位于××路××花园××期内***房屋及场地。 2013年5月13日，***将青岛市崂山区***儿园的经营权转让给王**芳，其继续担任该***法定代表人。王**芳实际经营该***并占有使用涉案房屋至今。 另，青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终10472号民事判决查明以下事实：青岛市崂山区国土资源局与东亿公司于2004年签订《收回国有土地协议书》，约定将出让给东亿公司的29789平方米的土地收回。东亿公司于2019年9月25日取得涉案房产的不动产权证，权证号为鲁（2××9）青岛市崂山区不动产权证0××5号，该产权证附记中载明的事项与《收回国有土地协议书》载明的事项一致。青岛市崂山区审计局出具青崂审报［2017］109号审计报告，在该报告中载明，丽海花园一期*****被无偿占有，合同于2004年4月30日到期后，出租房未能收取房租，按照58同城网查询价格，自2004年5月1日至2017年9月30日少收取租金2000余万元，要求东亿公司采取措施收回房产、追回应收未收房屋租金，实现国有资产保值增值。 一审法院另查明，2021年1月26日，青岛东亿实业总公司出具声明，主要内容为：崂山区深圳路180号丽海花园一期系我司1999年开发建设，小区***及**均由我司申请规划、建设，故办理产权证时***登记所有权人为我司（深圳路180号20号楼乙户，权证号鲁（2××9）青岛市崂山区不动产权证0××5号，登记所有权人青岛东亿实业总公司，建筑面积1372.67平方米），按照崂山区财政局《关于崂山湾发展集团交接组建方案的汇报》及中共崂山区委全面深化改革领导小组会议纪要（第5期），前述深圳路180号20号楼乙户房产，权证号鲁（2××9）青岛市崂山区不动产权证0××5号，明确为青岛崂山湾发展集团有限公司资产。相应的国有资产管理、处分、收益权均由崂山湾公司享有。同时，（2018）鲁0212民初3634号、（2019）鲁02民终10472号民事判决书项下的权利也为崂山湾公司拥有。 庭审中，崂山湾公司申请对崂山区深圳路180号20号楼乙房地产租金价值进行评估，一审法院委托山东鲁业房地产土地评估有限公司作出《房地产司估价结果报告》[山东鲁业法鉴（2022）字第0001号]，作出估价对象自2018年12月26日至2022年1月12日的市场租赁价值为人民币132.96万元，其中2018年12月26日至2018年12月31日的市场租赁价值为0.69万元，2019年度租金价值42.73万元，2020年度租金价值43.59万元，2021年度租金价值44.46万元，2022年1月1日至2022年1月12日市场租赁价值为1.49万元。崂山湾公司预付鉴定费54218元。崂山湾公司对鉴定报告无异议。***儿园对鉴定报告提出异议，鉴定机构进行了书面答复。崂山湾公司预付鉴定费54218元。 一审法院认为，根据崂山湾公司及***儿园、***、王**芳的诉辩意见及双方提交的证据，本案有两个焦点问题：一是崂山湾公司是否有权主张涉案房产的租金和使用费及使用费金额，二是崂山湾公司要求***儿园腾让涉案房产及场地是否应予支持。一审法院分析如下： 第一个焦点问题，1.根据在案的（2019）青岛市崂山区不动产权证0××5号产权证书及青岛中院（2019）鲁02民终10472号民事判决认定的事实，青岛东亿实业总公司原为涉案房产的所有权人。2021年1月26日，青岛东亿实业总公司出具声明，称按照崂山区财政局《关于崂山湾发展集团交接组建方案的汇报》及中共崂山区委全面深化改革领导小组会议纪要（第5期），深圳路180号20号楼乙户房产，明确为青岛崂山湾发展集团有限公司资产，相应的国有资产管理、处分、收益权均由崂山湾公司享有。该声明不违反法律、行政法规规定，一审法院予以认可，崂山湾公司据此有权主张涉案房产的相关权利。2.已经发生法律效力的一审法院（2018）鲁0212民初3634号民事判决、青岛中院（2019）鲁02民终10472号民事判决，已判决***儿园支付涉案房产权利人2008年5月1日至2018年12月25日期间的房屋场地占用费2763936元，因2018年12月26日之后的费用没有鉴定估价，未予支持。现崂山湾公司起诉主张***儿园支付2018年12月26日之后至***儿园实际返还房屋场地之日的房屋场地占用费，并申请鉴定估价，一审法院应予支持。根据一审法院委托山东鲁业房地产土地评估有限公司作出的《房地产司估价结果报告》［山东鲁业法鉴（2022）字第0001号］，估价对象自2018年12月26日至2022年1月12日的市场租赁价值为132.96万元，该鉴定报告评估程序合法，鉴定机构对***儿园提出的异议做出了合理答复，一审法院予以采信。因此***儿园应支付2018年12月26日至2022年1月12日的房屋场地占用费132.96万元，2022年1月13日之后至***儿园实际返还房屋场地之日的使用费（限2022年度，之后可另行评估），可参照评估报告确定的2022年日租金标准1241.67元计算（14900元／12日）。 第二个焦点问题，崂山湾公司要求***儿园腾让涉案房产及场地是否应予支持。1.一审法院及青岛中院已判决***儿园支付2008年5月1日至2018年12月25日期间的房屋场地占用费2763936元，经权利人申请一审法院强制执行，***儿园未履行支付租金的义务。在***儿园既不支付租金，双方又未就房屋场地使用达成协议的情况下，***儿园仍要继续占用房屋场地，没有事实依据，不符合诚实信用原则。崂山湾公司作为区属国有企业，为避免国有资产流失，实现国有资产保值增值，起诉要求收回房产，有事实和法律依据，一审法院应予以支持。2.***儿园抗辩所称的其为***办、涉民生性质单位，***现有在园幼儿及教职工的安置等问题，一审法院在审理（2018）鲁0212民初3634号案件时已考虑该因素未判决***儿园腾让房屋，但该因素不能成为***儿园既不支付租金又要继续占用房屋的充分理由，一审法院对***儿园的该抗辩意见不予采纳。***儿园抗辩其有权免费使用涉案房屋、其未将房租计入成本进行核算，在青岛中院（2019）鲁02民终10472号案件审理中，***儿园也提出过该抗辩未得到法院支持，该抗辩没有法律依据，一审法院不予采纳。考虑***的实际情况，一审法院给予***儿园充分的时间处理有关问题并腾让房屋场地，酌情确定***儿园自判决生效之日180日内腾让。 对于崂山湾公司主张王**芳承担连带责任，因***儿园系法人单位，崂山湾公司主张王**芳承担责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。崂山湾公司主张的滞纳金，没有依据，不予支持。 综上，青岛崂山湾发展集团有限公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、青岛市崂山区***儿园于判决生效之日起180日内向青岛崂山湾发展集团有限公司腾让崂山区深圳路180号20号楼乙户房屋场地（权证号鲁（2×**）青岛市崂山区不动产权证0××5号）；二、青岛市崂山区***儿园于判决生效之日起10日内支付青岛崂山湾发展集团有限公司2018年12月26日至2022年1月12日的房屋场地占用费1329600元；青岛市崂山区***儿园于腾让房屋场地后10日内支付崂山湾公司2022年1月13日后至实际腾让房屋场地之日的占用费（限2022年度），按照每日1241.67元计算；三、驳回青岛崂山湾发展集团有限公司对王**芳的诉讼请求；四、驳回青岛崂山湾发展集团有限公司的其他诉讼请求。青岛市崂山区***儿园如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16770元，鉴定费54218元，共计70988元，由青岛市崂山区***儿园负担。（此款青岛崂山湾发展集团有限公司已预交，经征求青岛崂山湾发展集团有限公司同意，青岛市崂山区***儿园将该款于判决生效之日起十日内直接支付青岛崂山湾发展集团有限公司） 二审中，当事人没有提交新证据。 另查明，***儿园的主体没有注销，正常经营。***儿园的法定代表人***称不认可王**芳作为***的代理人，称其作为法定代表人未对王**芳进行授权。依据本院（2019）鲁02民终10472号案件查明的事实，2013年5月13日***将***儿园的经营权转让给王**芳，王**芳实际经营该***并占用使用至今。本院据此认定王**芳有权作为***儿园的代理人发表诉讼意见。 庭后***代表***儿园提交书面意见称，涉案房屋的租金应按照公租房租金标准计算。 二审查明的其他事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人崂山湾公司是否有权主张权利及上诉人***儿园应承担的责任数额认定。 关于崂山湾公司的主体权利问题，本院认为生效判决已查明并认定青岛东亿实业总公司系涉案房屋的登记所有权人，其有权要求***儿园向其支付占用使用费。现依据青岛东亿实业总公司出具声明及中共崂山区委全面深化改革领导小组会议纪要(第5期)内容，被上诉人崂山湾公司有权享有涉案房屋的收益权，故其有权要求***儿园向其支付占用使用费。上诉人并无证据证明青岛东亿实业总公司的房产权证的取得存在问题，即无法推翻青岛东亿实业总公司及崂山区政府对崂山湾公司的资产授权，其主张崂山湾公司不是涉案房屋的权利人的各项上诉理由不成立，本院不予认可。 关于***儿园应支付的占用使用费，首先上诉人主张依据《青岛市托幼管理条例》(2004**)为依据计算，该条例现已失效，不能作为租金计算的依据。上诉人主张涉案房屋应按照公租房标准计算租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于评估报告，上诉人并未提交证据证明其评估方法及结论存在问题，故本院对评估报告中的数额予以认可。关于2020年租金数额，依据国家级青岛市对于疫情减免的相关规定，崂山湾公司系国有企业，应对2020年第一季度租金进行减免，对二、三、四季度租金减半收取。崂山湾公司主张应当先交费后减免抵扣，本院认为，崂山湾公司系国有企业，应当适用相应政策，为免除当事人负累，可在本案中直接予以减免。依据评估报告2020年租金应为43.59万元，扣除减免后的费用，***儿园应支付2020年占用使用费费用为16.346万元。关于2022年租金疫情减免，因***儿园实际腾让时间尚不确定，关于减免的合法性、比例、数额均不能确定，故可在腾让交接后另行确定。综上，***儿园应支付的占用使用费数额为0.69+42.73+16.346+44.46+1.49=105.716万元。 关于一审判决腾让，本院认为，生效判决生效后***儿园使用未能支付费用导致涉案房屋的权利人产生租金及占用使用费的损失，在生效判决之后的数年中仍未能与涉案房屋权利人就房屋的继续使用达成一致意见，为维护被上诉人的合法权利、避免国有资产的流失，一审法院在充分考虑***儿园性质特殊性的情况下，给予180天的腾让期符合法律规定。 上诉人的其他上诉理由不成立本院不予支持。 综上所述，青岛市崂山区***儿园的上诉部分请求成立，应予支持；一审判决认定事实、适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2021）鲁0212民初2041号民事判决第一、第三项； 二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2021）鲁0212民初2041号民事判决第四项； 三、变更山东省青岛市崂山区人民法院（2021）鲁0212民初2041号民事判决第二项为：青岛市崂山区***儿园于判决生效之日起10日内支付青岛崂山湾发展集团有限公司2018年12月26日至2022年1月12日的房屋场地占用费1057160元；青岛市崂山区***儿园于腾让房屋场地后10日内支付崂山湾公司2022年1月13日后至实际腾让房屋场地之日的占用费（限2022年度），按照每日1241.67元计算。 四、驳回青岛崂山湾发展集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16770元，鉴定费54218元，共计70988元，由青岛市崂山区***儿园负担56790元；由青岛崂山湾发展集团有限公司负担14198元。二审案件受理费16766元，由上诉人青岛市崂山区***儿园负担13413元，由青岛崂山湾发展集团有限公司负担14198元。以上折抵后青岛市崂山区***儿园应负担部分于判决生效之日起十日内直接支付青岛崂山湾发展集团有限公司 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　于　梦 二〇二二年九月二十六日 法官助理　徐　鹏 书 记 员　*** 书 记 员　***