宁德市某某贸易有限公司、宁德市城市建设投资开发有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省宁德市蕉城区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）闽0902民初1752号

原告：宁德市城市建设投资开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区正大路8号统计信息大楼三至七层，统一社会信用代码9135090073952817X5。

法定代表人：肖少平，董事长。

委托诉讼代理人：刘鸿鹤，上海金钻（宁德）律师事务所律师。

被告：宁德市***贸易有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区闽东中路20号华庭小区一期14幢119D-121D，统一社会信用代码91350901MA8UPYAB1M。

法定代表人：***，经理、执行董事。

委托诉讼代理人：张志惠，福建福宁律师事务所律师。

原告宁德市城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被告宁德市***贸易有限公司（以下简称***公司）租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月28日立案后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人刘鸿鹤及被告***公司的法定代表人***及委托诉讼代理人张志惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令***公司立即腾空坐落于宁德市东侨经济开发区××小区××期××幢××号××商铺，并将商铺交还城投公司；2.判令***公司立即从宁德市东侨经济开发区××小区××期××幢××号商铺内迁出***公司的工商营业执照、消防许可证、税务登记证等以该商铺为注册地的所有证件，并支付逾期迁移违约金（自2022年6月2日起至实际至迁出之日止，按每日85.42元标准计算，暂计至2022年7月12日为3416.8元）；3.判令***公司向城投公司支付房屋占有使用费（其中2022年5月15日至2022年5月25日为2847元，后续使用费自2022年5月29日起至实际交还商铺之日止，按每月17084元标准计算，暂计至2022年7月12日为25056元）；4.判令***公司向城投公司支付拖欠的水费47.6元（暂计至2022年5月）、电费1224.1元（暂计至2022年5月）、物业费1138.2元（暂计至2022年6月）；5.判令***公司承担城投公司为实现债权而产生的律师费4000元。诉讼过程中，因***公司支付了部分水费、电费、物业费，又产生了2022年8-9月新的水、电、物业费，故城投公司申请变更第四项诉讼请求为：4.判令***公司向城投公司支付拖欠的水费、电费、物业费至***公司实际返还店铺之日止（其中物业费暂计至2022年9月为1138.2元，水、电费以实际产生为准）。事实与理由：2022年3月14日，城投公司与***公司签订ＣＴ-ＴＺ-2022-007-36号《租赁协议》，协议约定：***公司承租城投公司位于宁德市东侨经济开发区××小区××期××幢××号××商铺，租赁期限为2个月，即自2022年3月15日起至2022年5月14日止，月租金为8542元，租金应在合同签订后5个工作日内一次性付清，先付后用。《租赁协议》到期后，***公司未按时腾空、交还租赁物，逾期使用租赁物至今，且未支付房屋占用使用费，未结清水费、电费、物业费等相关费用。城投公司多次发函通知***公司，亦委托律师发函通知***公司，要求***公司立即腾空、交还租赁物并支付占用使用费，但***公司拖延至今未予履行。***公司的行为已严重违反协议约定，根据《租赁协议》第4.4条约定：“乙方应自行及时缴纳水费、电费、燃气费、物业费、有线电视费、通讯费等使用租赁物所产生的各项费用”，第7.4条约定：“租赁合同终止的，如乙方公司注册地址在租赁物内的，应于合同期满之日或提前终止之日起7日内办理工商注册地址变更手续，逾期未办理变更手续的，每逾期一日，按照月租金标准的1%向甲方支付违约金。”第12.1条约定：“租赁期满乙方未续租或租赁期间合同解除、终止的，乙方必须在租赁期满之日或合同解除、终止之日起3日内腾退返还租赁物、办理完成租赁物移交手续、并且与甲方结清往来账款、交清应当由乙方交纳的各项费用，否则每逾期1日，应当向甲方交纳所欠金额万分之五的逾期付款违约金，并按原租金标准的二倍向甲方支付占用使用费”，第13.2条约定：“乙方违反本合同约定的，应承担甲方为实现债权而产生的催收费、诉讼费、保全费、保全担保保函费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用”。综上，为维护城投公司合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望判如所诉。

***公司辩称，一、***公司原则上不愿意退租。2019年1月10日，***公司受让承租案涉店铺用于经营超市，面积284.74平方米。***公司支付转让费9.8万元，店铺装修费32.2万元，前期花费巨大成本，超市至今才经营三年多，暂时未收回成本。超市属于中型规模，正常行情需要四至五年才回本，加之疫情影响，现更是在回本的道路上艰难前行。而现在城投公司将案涉店铺在原先30元/平方米基础上增加至44元/平方米（涨幅近50%），再进行公开竞标，并以毛坯房的房屋状况进行招租，又不对***公司的转让费、装修费及相关利润进行相应补偿，导致***公司在此次竞标过程中损失较大，亦严重损害***公司的财产权益及优先承租权。因此，***公司不同意退租，应当依据《租赁协议》第十条的约定，***公司适用优先承租权，且应当以30元/平方米的基础上增加3-5元作为租赁价格。二、案涉《租赁协议》是在城投公司强势下签订，即若不签订则不能承租，立即搬离，并承诺即便后续公开招租，租金涨幅也仅仅是在30元/平方米的基础上增加3-5元，因此，该协议有着诸多霸王条款，例：让***公司一家中型超市在租赁期满后三天内搬离，否则应当承担较高的违约金、2倍租金的占有使用费及律师费。因此，应当以显失公平为由进行相应调整。（一）腾房时间过短，应当调整至一个月。***公司超市面积较大，商品、货物、设备较多，加之处理证件转移所需时间至少需要一个月。《租赁协议》中约定在合同期满起三日内腾空退租明显不合理，因此，按实际情况而言，应当酌定给予***公司一个月的腾房时间，相关违约金、占有使用费应当从租赁期满后一个月起算；（二）逾期迁移违约金过高应当予以调整。***公司认为该违约金过高，应当按照月租金标准的万分之一计算，即0.8542元/天计算较为合理，且应当自租赁期满后一个月起算；（三）房屋占有使用费过高应当予以调整。房屋占有使用费按照每月租金的2倍计算不合理，应当按照每月租金计算占有使用费，即8542元/月计算较为合理，且应当自租赁期满后一个月起算；（四）***公司不应承担律师费。在城投公司强势地位下签订的霸王条款，显失公平，***公司无法在三日内腾房，法律不强人所难，因此，不应承担所谓主张权利的合理开支，即律师费。城投公司开始公开竞标后，***公司等7个商户发现，城投公司原先承诺的租金涨幅幅度与实际公开竞标的租金差距巨大，且店铺要以毛坯状态出租，亦无转让费，对***公司来说极不公平，拆除装修也造成极大的浪费，同时，城投公司还强硬的要求***公司对三间店铺进行竞标（一间、两间都不允许），严重的失信及损害***公司的优先承租权，令***公司等7个商户损失惨重。另，在疫情期间，国家相应出台了诸多减租免租政策，而城投公司却反其道而行之，在租金涨幅近50%的情况下，还公开竞标，与现行政策向背离，应当予以谴责和否定。三、水、电、物业费***公司已经缴纳至2022年8月31日，共计支付6022.9元，其中电费4223.8元、水费91.8元、物业费1707.3元。综上所述，***公司在承租案涉店铺时花费巨大成本，超市运营盈利回本周期长，因此，城投公司应当对***公司的承租时支出的转让费、装修费及相应利润予以补偿，且腾房时间应当是租赁期满后一个月，相关的违约金、占有使用费在调整后应当自租赁期满后一个月起算，且不应承担律师费。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换并质证。城投公司提交的《租赁协议》《收费通知单》《营业执照》、3份《房屋归还通知》及签收单，***公司对上述证据没有异议，上述证据来源形式合法、内容真实可信、与本案具有关联性，予以采信。***公司对城投公司提交的《律师函》《邮寄凭证》《委托代理协议》《律师费发票》三性均有异议，认为律师函签发需要在邮政快递面单的内件品名注明“××致××关于××的律师函”，因此该律师函不符合签发的规则，没有法律效力，且城投公司应当提供律师费转账支付记录。本院审查认为，城投公司委托上海金钻（宁德）律师事务所向***公司发送的《律师函》与其委托宁德市城建置业发展有限公司向***公司发送的《房屋归还通知》的目的均为要求***公司腾空房屋并办理归还手续，***公司亦签收上述文件，可以证实城投公司已履行通知义务，可予采信。***公司对城投公司提交的水、电费收款收据、物业费发票、联名信、12345投诉反馈没有异议，上述证据来源形式合法、内容真实可信、与本案具有关联性，予以采信。***公司提交的《租赁合同》，城投公司对三性均有异议，认为其不是该份合同的当事方，本院经审查认为，上述合同系***公司与第三人所签，与本案无关，故本院对此不作认定。

根据当事人庭审陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：

1.2022年3月14日，城投公司（甲方）与***公司（乙方）签订ＣＴ-ＴＺ-2022-007-36号《租赁协议》，协议约定：第1.1条：本合同所称租赁物为甲方所有的位于宁德市东侨开发区××路××小区××期××幢××号，总建筑面积约284.74平方米，商铺以现状出租给乙方；第三条：租赁期限为2个月，即自2022年3月15日起至2022年5月14日止；第4.1条：月租金为8542元，租金在合同签订后5个工作日内一次性付清，先付后用；第4.4条：乙方应自行及时缴纳水费、电费、燃气费、物业费、有线电视费、通讯费等使用租赁物所产生的各项费用……；第7.2条：租赁期满或合同提前终止的，乙方应当在3日内腾空房屋并交还，否则应按租金标准的2倍向甲方支付使用费……；第7.4条:租赁合同终止的，如乙方公司注册地址在租赁物内的，应于合同期满之日或提前终止之日起7日内办理工商注册地址变更手续，逾期未办理变更手续的，每逾期一日，按照月租金标准的1%向甲方支付违约金；第13.2条:乙方违反本合同约定的，应承担甲方为实现债权而产生的催收费、诉讼费、保全费、保全担保保函费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。

2.《租赁协议》租赁期限届满后，***公司未按时腾空、交还案涉商铺，城投公司委托宁德市城建置业发展有限公司分别于2022年5月26日、2022年6月2日、2022年6月27日向***公司发送《房屋归还通知》，要求腾空房屋并办理归还手续，后又委托上海金钻（宁德）律师事务所于2022年6月8日向***公司发送《律师函》，要求***公司立即腾退返还租赁商铺、办理租赁物移交手续、结清往来账款、交清各项应付费用、支付房屋占用使用费，但***公司逾期使用商铺至今。

3.《合嘉源生活服务集团华庭小区物业服务中心收费通知单》显示：缴费期限暂计至2022年9月30日，***公司尚欠物业服务费为1138.2元、商业水费13.6元、商业电费1918.5元。

4.城投公司为实现本案债权支付律师费4000元。

5.案涉商铺于2022年4月27日至2022年5月11日及2022年5月13日至2022年5月25日进行了两轮招标，并于2022年5月25日由第三人中标。

本院认为，城投公司与***公司签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效。双方当事人应恪守诚实信用原则行使权利履行义务。案涉《租赁协议》约定的租赁期限至2022年5月14日止，现已经届满，***公司理应腾空并返还案涉商铺，故城投公司关于要求***公司立即腾空坐落于宁德市东侨经济开发区××小区××期××幢××号××商铺，并将商铺交还城投公司以及要求***公司立即从宁德市东侨经济开发区××小区××期××幢××号商铺内迁出***公司的工商营业执照、消防许可证、税务登记证等以该商铺为注册地的所有证件的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。***公司虽辩称其应当依据《租赁协议》第十条的约定享有优先承租权。但本院认为***公司已参与城投公司关于案涉商铺新一轮的招标，由于***公司认为商铺现行价格过高，已明确向城投公司放弃了优先承租权，故对于***公司上述辩称，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于水费、电费、物业费以及律师费。根据《租赁协议》第4.4条“乙方应自行及时缴纳水费、电费、燃气费、物业费、有线电视费、通讯费等使用租赁物所产生的各项费用……”以及第13.2条“乙方违反本合同约定的，应承担甲方为实现债权而产生的催收费、诉讼费、保全费、保全担保保函费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用”约定，***公司应向城投公司支付拖欠的水费、电费、物业费至实际返还店铺之日止（缴费期限暂计至2022年9月30日，物业服务费为1138.2元、商业水费13.6元、商业电费1918.5元）以及律师费4000元。

关于逾期迁移违约金。城投公司根据《租赁协议》第7.4条“租赁合同终止的，如乙方公司注册地址在租赁物内的，应于合同期满之日或提前终止之日起7日内办理工商注册地址变更手续，逾期未办理变更手续的，每逾期一日，按照月租金标准的1%向甲方支付违约金”之约定，主张***公司向其支付逾期迁移违约金自2022年6月2日起至实际至迁出之日止，按85.42元/日标准计算，暂计至2022年7月12日为3416.8元。***公司辩称，逾期迁移违约金计算标准过高应当予以调整，应按照月租金标准的日万分之一计算，自租赁期满后一个月起算。本院经审查认为，案涉协议约定租赁合同终止的，***公司应于合同期满之日或提前终止之日起7日内办理工商注册地址变更手续，案涉租赁期于2022年5月14日届满，现城投公司主张自案涉商铺第二次招标结束时间2022年5月25日后7日，即2022年6月2日起算逾期迁移违约金，属于自愿处分自己的民事权利，本院予以认可。但违约金应以补偿为主，惩罚为辅。由于本案合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定***公司应负担的逾期迁移违约金自2022年6月2日起至实际至迁出之日止，按月租金标准的日万分之三计算，暂计至2022年7月12日为102.50元。

关于房屋占有使用费。城投公司根据《租赁协议》第7.2条“租赁期满或合同提前终止的，乙方应当在3日内腾空房屋并交还，否则应按租金标准的2倍向甲方支付使用费……”之约定，主张***公司向其支付房屋占有使用费（其中2022年5月15日至2022年5月25日为2847元，后续房屋占有使用费自2022年5月29日起至实际交还商铺之日止，按每月17084元标准计算，暂计至2022年7月12日为25056元）。***公司辩称，房屋占有使用费过高应当予以调整，应当按照每月租金计算占有使用费，即8542元/月计算较为合理，且应当自租赁期满后一个月起算。本院经审查认为，***公司未能如约交还案涉商铺，构成违约，应当依法承担房屋占有使用费。案涉协议约定租赁期满或合同提前终止的，乙方应当在3日内腾空房屋并交还，案涉租赁期于2022年5月14日届满，现城投公司主张2022年5月15日至2022年5月25日仍按原租金8542元/月计算；自案涉商铺第二次招标结束时间2022年5月25日后3日，即2022年5月29日起算逾期迁移违约金，属于自愿处分自己的民事权利，本院予以认可。城投公司与***公司在合同中已经明确约定了占有使用费计算标准，且城投公司在庭审中陈述案涉商铺后续中标租金为14120元/月，可知上述占有使用费约定的标准并未明显高于实际损失，故城投公司主张***公司应负担的房屋占有使用费（其中2022年5月15日至2022年5月25日为2847元，后续房屋占有使用费自2022年5月29日起至实际交还商铺之日止，按17084元/月标准计算，暂计至2022年7月12日为25056元），有事实和法律依据，本院予以支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款和《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百三十三条规定，判决如下：

一、被告宁德市***贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于宁德市东侨经济开发区××小区××期××幢××号××商铺，并将商铺交还原告宁德市城市建设投资开发有限公司；

二、被告宁德市***贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内从宁德市东侨经济开发区××小区××期××幢××号商铺内迁出宁德市***贸易有限公司的工商营业执照、消防许可证、税务登记证等以该商铺为注册地的所有证件，并向原告宁德市城市建设投资开发有限公司支付逾期迁移违约金（自2022年6月2日起至实际至迁出之日止，按月租金标准的日万分之三计算，暂计至2022年7月12日为102.50元）；

三、被告宁德市***贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁德市城市建设投资开发有限公司支付房屋占有使用费（其中2022年5月15日至2022年5月25日为2847元，后续房屋占有使用费自2022年5月29日起至实际交还商铺之日止，按17084元/月标准计算，暂计至2022年7月12日为25056元）；

四、被告宁德市***贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁德市城市建设投资开发有限公司支付拖欠的水费、电费、物业费至被告宁德市***贸易有限公司实际返还店铺之日止（缴费期限暂计至2022年9月30日，物业服务费为1138.2元、商业水费13.6元、商业电费1918.5元）；

五、被告宁德市***贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁德市城市建设投资开发有限公司律师费4000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

案件受理费743元，减半收取计371.50元。由原告宁德市城市建设投资开发有限公司负担26.50元，由被告宁德市***贸易有限公司负担345元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。

审 判 员　姚辉铭

二〇二二年九月十六日

法官助理　谢雨虹

书 记 员　林蕊珠

附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。