***、黄骅市康派健美中心租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）冀09民终3117号

上诉人(原审被告)：***，男，1969年11月26日出生，汉族，初中文化，个体，户籍登记住址：河北省黄骅市，现住河北省沧州市。。

上诉人（原审被告）:黄骅市康派健美中心；住所地：河北省黄骅市信誉大街中段二建公司原办公楼。

组织机构代码：L4771237-4。

经营者:***，。

以上二上诉人委托代理人夏金树，河北冀事达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：黄骅市第二建筑工程有限责任公司；住所地：河北省黄骅市信誉大街中段。

法定代表人：孙玉生，董事长。。

委托代理人：张娅，河北兴骅律师事务所律师。

上诉人***、黄骅市康派健美中心与被上诉人黄骅市第二建筑工程有限责任公司租赁合同纠纷一案,不服河北省黄骅市人民法院（2015）冀0983民初2629号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***、黄骅市康派健美中心的上诉请求：1、依法撤销(2015)其0983民初2629号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重新审理；2、一、二审诉讼费对方承担。

事实和理由：

一、本案一审法院判决上诉人***承担责任是错误的。根据《民事诉讼法司法解释》第59条的规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。本案中上诉人黄骆市康派健美中心系个体工商户，有着自己的字号，所以应以字号作为当事人，本市将经营者上诉人***列为被告并判决其承担责任错误。

二、关于租金支付事宜

上诉人承租的房屋与被上诉人的办公场所相邻，被上诉人工作人员上班须通过争议的租赁房屋，二诉人进行装修是个很漫长的过程，购进沙石料等建筑材料，包括装修租赁房屋的大门口等都是显而易见的。被上诉人称不知惰，未取得其同意也是不客观的。相反，被上诉人经常派工作人员监督上诉人的装修过程。虽然上诉人未提供相应的证据，但人民法院应根据日常实践情况作出合理的认定。上诉人实际上租赁了被上诉人的房屋从事经营，当然有义务支付相应的租金。但是，在未欠租金的情况下，被上诉人下发停工通知书并停水、停电，导致上诉人康中心无法继续经营，至今仍处于停水停电状态，而且所租赁的房屋的几个门口都被上了锁，上诉人未经被土诉人的同意是无法进入租赁的经营场所的，租赁的房屋实际上处于被上诉人控制之下。在一审审理过程中，一审法院去租赁的经营场所，也都是征求被上诉人二建公司的意见，才能进入，上诉人进入连想都别想。特别是上诉人申请到经营场所内调取相关证据，一审法院也多次在征取得被上诉人二建公司的意见后才得以进入在这种情况下，让上诉人交纳租金有何依据。上诉人的健身器材、办公电脑等均存放在租赁经营场所内，不能经营利用，更不能取回，让上诉人交纳租金又有何道理。

此外，一审法院判决继续给付租金至恢复原状为止，先不谈如何恢复原状，该租金支付的期限认定一审法院也是严重错误的，上文已经讲过，至今，上诉人都不能，也无法进行租赁经营的场所，连里面的物品有都无法取出，更谈不上利用或经营。在这种情况下，判决上诉人继续支付租金是极其错误的。

三、关于一审判决书判决恢复原状的问题

一审法院判决上诉人继续给付租金及违约余至该房屋恢复原状并交付被上诉人之日，那么如何恢复原状，如何交付呢?一审判决书并未提及。在未装修之前，房屋已经破旧不堪，为了有效的利用房屋，上诉人在租赁过程中对该房进行了全面的装修，仅投入装修资金就达一百多万元，可以说现在租赁房屋的整体价值己经大幅度的提高判决恢复原状，就得破坏掉现在的装修，比如墙壁贴了的壁纸就得撕下来，铺了地板就得揭下来。这就意味着严重的浪费，判决恢复原状实际上起到了破坏租赁房屋的效果。

此外，一审判决恢复原状，原状是什么样的，租赁双方在产生租赁关系时并未进行详细的确定，也未保存相关的文字或视频资料，怎样确定是否恢复原状，由谁来进行判断，这些都是无法确定或完成的，一审法院的这种判决结果不具有可履行性。

综上所述，一审法院认定事实，还是适用法律均存在严重的错误之处，请求贵院查明事实，作出公正判决。

被上诉人黄骅市第二建筑工程有限责任公司答辩，认为此案原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

被上诉人（原审原告）黄骅市第二建筑工程有限责任公司一审诉讼请求：1、解除原告二建公司与康派健美中心所签订的租赁合同。2、二被告给付所欠原告租金138082.19元及截止到开庭之日（2016年6月24日）的逾期付款违约金17199元，并继续给付租金及违约金至该房屋恢复原状并交付原告之日。3、被告拆除所添加的建筑物、构筑物，恢复房屋原状，或者给付恢复原状所需费用。二被告互负连带清偿责任。

一审法院认定的事实：2009年10月16日，被告***以康派尔公司法定代表人身份与原告二建公司签订一份租赁协议，约定原告将其原办公楼租赁给康派尔公司，用于经营健身房，年租金20万元，于每年10月1日前一次性付清，租期自2009年10月16日起计算。协议并约定，康派尔公司如需装修，其方案需经二建公司同意，不得进行有损房屋结构安全或使用寿命的改造。否则，二建公司有权要求康派尔公司恢复原状，并赔偿损失。经协商进行改造的，康派尔公司须向二建公司交纳安全保证金。协议另外约定，租期届满，康派尔公司须将完好房屋及设施交还给原告二建公司，其所添附的装饰物亦一同转交。同时还约定了其他事项。协议签订后，二建公司依约将出租房屋交付给了康派尔公司占有和使用。之后，康派尔公司先后分次交纳租金至2012租金年度（2011年10月16日至2012年10月15日）结束之日。2012年1月12日，被告***与康派尔公司另一股东王莉丽将康派尔公司注销。2012年3月22日，被告***以康派尔公司原营业处所为住所地登记××了黄骅市康派健美中心。之后，被告康派健美中心即利用原康派尔公司营业场地和设备经营健身、美容、俱乐部等业务。此期间，被告康派健美中心先后于2013年10月29日、2014年11月11日和2014年12月12日分别向原告二建公司交纳租金20万元、10万元和10万元。其中2013年10月29日收据注明付款方为“***（康派健美中心）”，2014年11月11日和2014年12月12日两份收据均注明付款方为“康派健美中心”。

2015年7月，被告方对所租用原告二建公司的楼房进行内部改装。2015年7月15日，原告二建公司向被告康派健美中心送达一份《停工通知书》，内容为：“由于你单位（黄骅市康派健美中心）与我单位（黄骅市第二建筑工程有限责任公司）关于我单位原办公楼租赁合同有关事宜一直未谈妥，现责令你单位暂时停工，在租赁合同未协商一致前不得复工。产生一切后果和损失由你单位负责。”2015年7月15日之后，被告***停止施工，离开该场所。

2016年3月，原告二建公司向被告***寄送一份《催告函》，要求其付清所欠租金、支付逾期付款违约金，腾空所租房屋、拆除自建建筑物、恢复楼房原状，并赔偿损失。被告***收到该《催告函》后，于2016年3月31日以康派健美中心名义向原告二建公司寄送《公函》一份，内容为：“黄骅市第二建筑工程有限责任公司：2009年10月16日，贵司与黄骅市康派尔健身俱乐部有限公司签订租赁协议一份，约定贵司将原办公楼整体（含办公楼南院、南车库以及后院）租赁给黄骅市康派尔健身俱乐部有限公司从事经营活动。后该租赁协议由黄骅市康派健美中心（以下简称康派健美中心）继续履行，贵司亦是和康派健美中心履行了之前的租赁协议，收取了康派健美中心交纳的租金。在康派健美中心经营过程中，为提高服务水平，康派健美中心决定对租赁贵司的房屋进行升级改造，改造之前亦是取得了贵司的同意。在升级改造过程中，贵司更是每日派人监督施工，康派健美中心大门口就是根据贵司孙经理的意见，修改了原来的施工方案，向里缩了一段距离。可以说，康派健美中心的升级改造过程不仅取得了贵司的同意，且贵司更是了解每一天的进程。后贵司无故停电，造成康派健美中心无法继续经营。此外，贵司擅自提出增加租金的要求，在未协商一致的情况下，派人阻挠施工，并在2015年7月15日向康派健美中心下达了停工通知书，此时并未到双方约定交纳租金的日期（2015年10月1日）。贵司的违法行为致使康派健美中心至今停工，无法正常经营，投入的百万元资产搁置，造成及其严重的经济损失。贵司向***先生等人发送的催告函讲述的理由纯属捏造，不符合客观事实。如贵司在双方未协商一致的情况下擅自进入康派健美中心，擅自破坏或移动康派健美中心任何设备、器材，所造成的一切法律责任和后果均由贵司来承担。请贵司接到本公函后立即停止违法行为，恢复供水、供电，并采取措施消除贵司因违约造成康派健美中心的不利影响。否则，康派健美中心将采取法律措施，维护自身的合法权利”。之后双方停止了自行协商。原告二建公司于2016年4月28日诉至本院。

原告为证明自己的主张所提供的证据及被告的质证意见如下：

1、双方于2009年10月16日签订的《租赁协议》、收取租赁费收据。证明原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系。且被告康派健美中心承继原租赁协议的权利、义务，按照原告与康派尔公司之间所签订《租赁协议》约定的期限和金额继续交纳租金。二被告对租赁协议及三份收据的真实性无异议，提出该合同签订后，康派尔公司按期履行了交纳租金的义务，并认可交纳租金的时间和金额。但提出因为经营原因，2012年1月12日，康派尔公司在工商局办理了注销登记。2012年3月22日，黄骅市康派健美中心成立，负责人为***。康派健美中心实际上使用了二建公司的原办公楼从事健美业务。康派健美中心与二建公司之间没有签订书面的租赁协议，也没有对租赁合同的其他事项进行书面约定。原康派尔公司与二建公司签订的租赁协议，对康派健美中心不存在任何约束力。前后租赁行为仅仅是租赁标的物和租金数额一致，并不能说明后面的租赁行为承继原来租赁协议的权利、义务。康派健美中心为个体工商户，与康派尔公司是不同的法律主体。康派健美中心使用该房屋后，于2013年10月29日及2014年的11月11日分别缴纳了两个租赁年度的租金，共计40万元，缴费（租金）的日期是至2015年的10月16日。但2015年因经营需要对所租房屋进行了全面装修，事前也和二建公司负责人进行了口头上的沟通。2015年7月15日，在未欠租金的情况下，二建公司下达了《停工通知书》，责令停止经营，并且停水停电。到法院组织勘验现场的时候，所租赁的房屋处仍然无电无水。且二建公司对所租赁房屋上锁，至今康派健美中心相应物品也无法取回，业务经营也无法正常进行。关于装修，通过组织勘验，可以看出应该是提升了房屋价值，且该装修过程很长，所租赁地点又和二建公司新办公楼相邻，二建公司经常派员监督装修，不可能不知道、不清楚。所以作为康派健美中心没有违约行为，对于之后没有使用期间的租金，当然没有交付义务。

2、内资企业登记基本情况表、个体工商户登记基本信息表，证明黄骅市康派尔健身俱乐部有限公司于2012年1月12日注销，2012年3月23日，被告***利用原康派尔公司经营场所登记康派健美中心；康派健美中心为个体工商户。二被告对上列证据真实性无异议，认可康派尔公司注销、康派健美中心成立以及康派健美中心使用康派尔公司所承租二建公司原办公楼经营健身业务的事实。但提出，康派健美中心是与二建公司形成新的租赁关系，与康派尔公司之间不存在承继关系。另外，认可***是康派健美中心出资人，但认为对于有字号的个体工商户，出资人***不应承担民事责任。

3、原告二建公司2016年3月19日向被告***，王莉丽发出的催告函、公函（被告康派健美中心对《催告函》的答复信）。证明二被告认可2009年10月16日签订的租赁协议对康派健美中心有效，即康派健美中心是后续有效的民事主体，也认可已将所承租房屋进行改造且拒绝腾退房屋的事实。二被告对原告所提供《公函》原件真实性无异议，认为《催告函》的内容与事实不符。

4、法院现场勘查拍摄的19张照片，证明二被告擅自对所承租原告二建公司的楼房进行了大规模的破坏性拆改，构成根本性违约。二被告对照片的真实性无异议，认可对所租赁的房屋进行了装修。

二被告为证明自己的主张提供的证据及原告的质证意见：

1、《停工通知书》。证明被告在已交租金期间尚未届满的情况下，原告要求被告停业，并停水、停电，导致被告无法继续经营并产生损失。故被告无义务继续交纳租金。

2、现场照片5张。证明被告在经营期间，经营场所的门被锁，造成无法经营。

原告对被告上述证据的质证意见：原告确实向被告发出过《停工通知书》，但原告是在被告违反协议第四条约定，严重破坏房屋的情况下，不得已向被告发出《停工通知书》。被告不经原告同意，擅自对房屋进行大拆大改，且我行我素，拒不接受监督。通知书中的措辞已经很清楚，是要求被告停止拆改，而不是停止营业。对被告提供的5张照片认为与本案无关联性，不能证明门是谁锁的，对待证事实没有证明意义。

上述事实有租赁协议、收据、内资企业登记基本情况表、个体工商户登记基本信息、催告函、公函、停工通知书、照片、及当事人陈述在案佐证。

原审法院认为，2009年10月16日，被告***代表康派尔公司与原告二建公司所签订的《租赁协议》系基于双方自愿的真实意思表示，不损害他人权益和社会公共利益，且符合相关法律规定，应认定为合法有效。合法有效的合同关系应受法律保护。2012年1月12日，***、王莉丽自愿注销了康派尔公司后，被告***于2012年3月22日，以康派尔公司原址为住所地登记成立了机构类型为个体经营的黄骅市康派健美中心，经营者为***，继续利用康派尔公司所承租的二建公司原办公楼，经营原康派尔公司所经营的健身、美容、运动服装、办公用品、电子产品、俱乐部等项目，并按原租赁协议的约定，向原告二建公司缴纳租金，二建公司收取了被告康派健美中心所交租金允许康派健美中心继续使用原康派尔公司所租用房屋的行为，应认定双方均认可履行原租赁协议。被告康派健美中心在《公函》中亦明确认可该项事实。应认定康派健美中心承继了原康派尔公司与二建公司所签订租赁协议的权利义务。被告康派健美中心在租用原告二建公司所出租房屋的过程中，在未与原告二建公司协商一致的情况下，擅自对房屋进行拆改并致使部分结构受损，该行为违反了《租赁协议》第四条的约定，是一种严重违约行为，原告二建公司为维护自己所出租的楼房免受更大损失，对被告康派健美中心发出停工通知并无不当，对其合法性应予确认。二被告提出其在拆改所租用房屋时已告知原告二建公司；且在拆改时原告二建公司负责人到过现场并未制止拆改，认为应属对康派健美中心拆改行为的默认。但二被告未能提供证据证明自己的该项主张，也未能提供证据证明拆改时原告二建公司哪位负责人到过现场。故对二被告提出的因原告二建公司通知其停工致租赁协议无法履行、造成损失二被告不应再交租金的主张本院不予采信。因二被告以书面形式明确表示拒绝履行交纳租金和拒绝将所拆改的承租房屋恢复原状，已经构成根本性违约，致使原告所预期的合同目的无法实现。原、被告之间的租赁关系已经无法继续维持。故对原告二建公司提出的解除双方所签订的租赁协议、并对所租赁的房屋恢复原状的请求，本院予以支持。《民法通则》第29条规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担，家庭经营的，以家庭财产承担。”康派健美中心是经工商管理部门依法登记成立的个体工商户，由***经营。根据上述法律规定，并参照《最高人民法院关于适用的司法解释》的相关规定，被告康派健美中心、***对康派健美中心所欠原告二建公司的房屋租金及违约金应共同承担责任。原告二建公司请求二被告给付所欠原告租金138082.19元及截止到开庭之日（2016年6月24日）的逾期付款违约金17199元，并继续给付租金及违约金至该房屋恢复原状并交付原告之日的请求，证据充分，于法有据本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十九条、《最高人民法院关于修改的批复》（法释【2000】34号）,并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）的规定，判决：一、解除原告黄骅市第二建筑工程有限责任公司与被告黄骅市康派健美中心之间的租赁合同关系，被告黄骅市康派健美中心、被告***对所租赁原告黄骅市第二建筑工程有限责任公司的房屋恢复原状并交还所租赁房屋；二、被告黄骅市康派健美中心、被告***给付原告黄骅市第二建筑工程有限责任公司租金138082.19元及截止到开庭之日（2016年6月24日）的逾期付款违约金17199元，并继续给付租金及违约金（按人民银行同期同类同档贷款利率的1.5倍计算）至该房屋恢复原状并交付原告黄骅市第二建筑工程有限责任公司之日；三、驳回原告黄骅市第二建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。上列应付款项，限本判决生效之日起十日内履行完毕，到期将款交至黄骅市人民法院，开户行：工商银行黄骅支行，账号：04×××43。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3406元，由被告黄骅市康派健美中心、被告***共同承担（限判决生效之日交纳）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求进行了陈述，二审查明的事实同一审查明的事实一致。

本院认为，上诉人***代表康派尔公司与被上诉人黄骅市第二建筑工程有限责任公司双方签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按照协议的约定全面履行各自的义务。康派尔公司注销后，上诉人***在原经营场所登记黄骅市康派健美中心，被上诉人亦收取了康派健美中心所交租金，故双方承继了租赁协议的权利义务。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号的经营者的基本信息。但本案原租赁协议承租方系上诉人***注销，故***做为一方当事人参加本案并无不当。

2015年7月，上诉人方开始对楼承租房屋进行装修，2015年7月15日被上诉人要求停工，之后上诉人方停止施工，离开该场所。2016年3月，双方为租金事宜发生纠纷。本院认为，上诉人方拆改承租房屋，未能提供证据证明被上诉人明确同意，原审法院认定该行为违反了《租赁协议》第四条的约定并无不当，并判决解除合同正确。鉴于双方均能确认上诉人在接到停工通知后停止施工撤离现场，且上诉人亦未占有承租房屋而产生利益，被上诉人黄骅市第二建筑工程有限责任公司请求上诉人给付截止到一审开庭之日（2016年6月24日）所欠租金及违约金正确，但判决继续给付租金不当，亦不符合本案实际，本院予以更正。

综上，上诉人***、黄骅市康派健美中心的部份上诉请求成立，予以支持，其主要上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

维持河北省黄骅市人民法院（2015）冀0983民初

2629号民事判决的第一、三项；

变更黄骅市人民法院（2015）冀0983民初2629号

民事判决的第二项为“上诉人黄骅市康派健美中心、***给付被上诉人黄骅市第二建筑工程有限责任公司租金138082.19元及违约金，违约金自2015年10月17日起至判决生效之日止以所欠租金为基数，按银行贷款利率的1.3倍计算。

如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉案件受理费3406元，由上诉人黄骅市康派健美中心、***承担。

本判决为终审判决。

审判长　　苗笑臣

审判员　　张风梅

审判员　　刘俊蓉

二〇一七年六月二十七日

书记员　　于萍萍