***、***等合资、合作开发房地产合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终26176号

上诉人（原审被告）：***，男，1971年10月12日出生，汉族，住四川省彭州市。

委托诉讼代理人：肖庚强，四川章贞律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1961年6月7日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。

委托诉讼代理人：陈双衔，四川法隆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邵静仙，女，1962年4月18日出生，汉族，住四川省都江堰市，系***之妻。

被上诉人（原审被告）：四川省禾顺建设工程有限公司。住所地：成都市成华区玉双路1号玉双大厦（6楼）。

法定代表人：纪国君，执行董事。

委托诉讼代理人：夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：都江堰市聚源镇聚兴社区禾顺苑小区第三届业主委员会。住所地：四川省都江堰市聚源镇聚兴社区禾顺苑小区内。

负责人：***，主任。

委托诉讼代理人：刘晓波，男，1970年1月27日出生，汉族，住四川省彭州市。系业主委员会工作人员。

上诉人***因与被上诉人***、四川省禾顺建设工程有限公司（以下简称禾顺公司）、都江堰市聚源镇聚兴社区禾顺苑小区第三届业主委员会（以下简称禾顺苑业委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2021）川0181民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月27日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人肖庚强，被上诉人***及其委托诉讼代理人陈双衔、邵静仙，被上诉人禾顺公司的委托诉讼代理人夏恩静，被上诉人禾顺苑业委会的委托诉讼代理人刘晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费和保全费由***承担。事实和理由：一审法院认为***是与***签订2019年2月26日《协议》的相对方，《协议》首部明确载明甲方为***个人，庭审中各方对***以个人账户收取了售房款约1300万元的事实无异议……故该《协议》的真实意思表示应当认定为***基于***投入了成本参与案涉项目开发的事实，同意从其收取的款项中按比例分配给***109.45万元，因此***是向***给付款项的主体。该认定与事实不符，理由如下：一、案涉项目禾顺苑实际开发土地面积。1.禾顺公司与***签订《土地联合开发协议书》，涉及土地面积2702.4m2。2.禾顺公司与王天龙、董品清、赵福华、童秀英、周继福、张仕海、郑承雄、唐章富、梁友才九户人签订《联建合同》，涉及铺面面积831.679m2，住房1979.483m2，土地面积共计2810.172m2。3.与105号院、208号院并院。4.禾顺苑项目最终开发土地面积6618.95m2。5.禾顺苑实际建筑面积13462.41m2（其中住房7208.44m2、铺面4382.16m2、地下车库1871.81m2、62个车位）。二、***土地上修建的住房、商业和地下车位。1.***土地上修建的房产对应禾顺苑2号楼3单元50%的面积，4号楼5、6、7单元全部以及对应的地下车位，经施工单位现场测量***土地上修建的总建筑面积（含地上六层和地下车位）为4987.8m2（最终以有资质的测量单位测量的为准）。2.禾顺苑项目每平方米建筑成本为2647元（包含土建、水电安装、消防、弱电、二装、总坪等）。3.***土地上修建的3、4、5、6层建筑面积总共约2500平方米（最终以有资质的测量单位测量的为准）。4.***土地上修建房屋和车位总的建筑成本为13235000元（不含各种规费、税收、业务费和开发方人工工资）。5.***土地上建好并已销售的房源为3、4、5、6层住房，建筑面积总共约2500m2，销售均价约为3180元/m2，销售完毕后的总款为795万元，该房源向材料商抵款的面积为118.55平方米，折合房款为376989元，最终实际销售款为7573011元。剩余房源和地下车位未销售。三、禾顺苑项目的承建单位为禾顺公司。四、禾顺苑项目建筑成本。禾顺苑项目总建筑面积13462.41m2，建筑成本为35634999.27元（不含各种规费、税收、业务费和开发方人工工资）。五、***的主体身份。1.***代表禾顺公司与***签订《土地联合开发协议书》。2.***代表禾顺公司承建禾顺苑项目。3.***为禾顺苑业委会主任。六、***代表谁收取房产销售款。1.禾顺公司作为联合开发方并具体承建禾顺苑项目，***既是禾顺公司的开发代表，又是禾顺公司作为承建商的代表。2.***收取销售款都是代表禾顺公司收取的。七、收取的房产销售款应先向谁支付。1.***作为开发商的代表，同时也是修建方的代表，***有权代表禾顺公司收取房屋销售款。2.收取的销售款首先应支付工程款、建筑劳务人工工资，商混、钢材、涂料、门窗、栏杆、电缆、石材、变压器、电表等材料款以及管理人员工资等。3.禾顺苑项目直接建筑成本为35634999.27元，***土地上修建的房屋和车位总的直接建筑成本为13235000元，而***土地上建好并已销售的房款为7573011元，远不够支付其直接建筑成本。4.禾顺公司将***收取的房物销售款己全部用于支付工程款了，现禾顺苑项目尚欠工程款和管理人员工资数百万元。八、***在2019年2月26日《协议》中代表谁。1.前面已经陈述，***代表禾顺公司和***签联合开发协议，代表禾顺公司承建禾顺苑项目，***是具体的项目负责人。2.根据《协议》具体内容，该协议涉及整个禾顺苑项目，而禾顺苑业委会是禾顺苑项目的名义开发商（报规、报建、办理产权等），***是业委会的主任，所以该协议上***是代表的业委会。3.如果认定是***个人与***签订的《协议》，那该《协议》是无效的，因为***在没有得到禾顺公司授权的情况下无权对禾顺苑的房产进行处置。4.由于***的认知错误，出于个人的好意想让***先收回部分成本，以业委会的名义和***签了协议，但禾顺苑项目的房屋销售款的所有权属于禾顺公司，禾顺公司己将全部销售款由于支付工程款和材料款，***没有挪用一分钱，不应承担支付义务。如果***要想先收回部分成本，可以与禾顺公司协商先抵一部分物业，而不是找***要钱。请求撤销一审判决，并依法改判。

***答辩称，一、***在上诉状中载明的建筑成本及销售均价，***均不清楚。自始至终，***在房地产开发过程中所有事情均撇开***，包括后期房屋的销售都是由***占有并对外销售，所得房款均进入***个人账户，并由其占有支配。二、本案诉争的土地投资款，即成本回收，并非利润。按照《协议》，由***和***共同确认***的土地作价400万元，占整个项目总成本的10.46%，现项目已收回成本产生收入1300余万元，均由***实际控制，***作出承诺，本次应支付***109.45万元，双方形成债权债务关系，作为平等地位的***应当收到这笔款项。三、双方签订的《协议》的甲方是***，尾部也是由***签订，不难看出，该《协议》是***个人名义承诺从1300余万元中向***支付109.45万元的土地投资款，而禾顺苑业委会盖章行为，系自愿作为连带清偿保证人加入***的债务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

禾顺公司答辩称，一、***在2019年2月26日所签订的协议未征得禾顺公司同意签署，禾顺公司不予认可。二、整个项目和***的上诉意见第1点所提一致，合作开发面积和实际开发面积不一致，是有增加的，所以需要进一步结算。

禾顺苑业委会答辩称，***的陈述是虚假的，其收了几十万元的销售款，***答辩不知情不属实。案涉项目未验收也未竣工，所有手续都没有办，现在存在很多债务。工程款、材料款都未支付，***所收的款都用于项目的施工和营运，包括项目的施工，这个项目应等手续办完和债权债务清理之后再进行分配。从主体上讲，该款项应由禾顺苑业委会支付。

***向一审法院起诉请求：1.判令禾顺公司、禾顺苑业委会、***与***对2019年2月26日之后销售的禾顺苑房屋购房款成本进行结算；2.判令禾顺公司、禾顺苑业委会、***共同支付***土地投入款109.45万元及利息；3.判令禾顺公司、禾顺苑业委会、***对给付义务承担连带责任；4.案件诉讼费由禾顺公司、禾顺苑业委会、***承担。

一审法院认定事实：2011年9月19日，***作为甲方，禾顺公司彭州分公司作为乙方签订《土地联合开发协议书》，载明甲方已取得位于都江堰市聚源镇面积为2700m2的土地使用权，约定甲方以土地权属，乙方以现金的形式共同开发该土地。协议第一条载明土地作价400万元，第二条约定利润按甲方三成、乙方七成的比例分成，第五条约定乙方负责承建，第六条约定乙方负责销售。协议落款处甲方由***签名，乙方由***签名，加盖禾顺公司彭州分公司公章。

2021年2月5日，禾顺公司彭州分公司办理了注销登记。

2019年2月26日，***与***签订《协议》，协议首部载明甲方为***，加盖了禾顺苑业委会公章，乙方为***。落款处甲方由***签名，加盖了禾顺苑业委会公章，乙方由***签名。协议载明：项目总收入约5832.1944万元，总支出约3822.819万元，利润约为2009.3754万元，***应占利润33.3%即2009.3754×33.3%=669.12万元，***土地投入400万元占总支出3822.819万元的10.46%，项目已产生收入1300.1897万元，本次应退还***本金1300.1897×10.46%=136万元，***已收取过26.5496万元，故本次实际退还109.45万元。协议第九条还载明，后续工程预估成本已计算在内，后续建成的房子未计算在收入内，故后续收益按乙方1/3、甲方2/3分配。附注第2条载明：以上总收入、总支出及分配利润均为暂估金额，实际金额以结算为准。

***持有的《国有土地使用证》原编号为都国用（2000）字第0567号，载明面积为2702.4m2，类型为出让，该证依据都土重建（2014）8号文件于2015年8月注销。

都国用（2015）字第9078号《国有土地登记审批表》载明案涉禾顺苑项目面积6618.95㎡，性质为划拨。

案涉项目在建设过程中，都江堰市国土资源局、聚源镇人民政府等相关部门多次通过文件、会议纪要等形式协调处理关于与重建居民进行联建、规划、施工许可等问题。

对案涉工程的概况，各方陈述一致的事实是：案涉工程预计在***所有的2702.4m2面积内开发，但后来因涉及到灾后重建、政府协调等多方面因素，合并了周边院落、住户进行建设，并在建成后向联建户返还了房产，最终开发面积为6618.95m2；案涉房屋部分向联建户返还、部分作为商品房销售，收回款项1300.1897万元，其中26.5496万元由***个人收取，剩余部分由***个人收取；案涉项目至今未办理权属证书。

一审法院认为，1.法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方所争议的事实属于“民法典施行前的法律事实”，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。

2.合同效力问题。《土地联合开发协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。但该协议在履行过程中牵涉到诸多政策调整，导致最终完成的禾顺苑项目与该协议约定内容存在巨大差异，故不宜仅以该协议对整个案涉项目进行评价。

2019年2月26日***与***签订的《协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。该协议也从案涉项目的开支、收入、成本回收等多方面对《土地联合开发协议书》的内容进行了调整和补充。

3.主体问题。***在本案中主张的是成本回收，而非利润分配，故应当依据各份书面意见中关于成本回收的约定处理。

禾顺公司是《土地联合开发协议书》的合同方，但该协议书对双方按何种比例回收成本并无约定；2019年2月26日《协议》约定了***的成本回收比例为10.46%，签订协议时实际应收回本金金额为109.45万元，但该份《协议》并未加盖禾顺公司公章，不能证明禾顺公司对该约定知情，因此不应对禾顺公司产生约束力；综上，***要求禾顺公司承担责任的请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。

***是与***签订2019年2月26日《协议》的相对方，《协议》首部明确载明甲方为***个人，庭审中各方对***以个人账户收取了售房款约1300万元的事实无异议，且除了***收取过26.5496万元外，禾顺公司、禾顺苑业委会均未收取过售房款，故该《协议》的真实意思表示应当认定为***基于***投入了成本参与案涉项目开发的事实，同意从其收取的款项中按比例分配给***109.45万元，因此***应当是向***给付款项的主体。

***作为禾顺苑业委会负责人，在与***签订2019年2月26日《协议》时加盖了禾顺苑业委会公章，但一审法院认为该行为不应当对禾顺苑业委会产生约束力，理由如下：（1）对于合作开发禾顺苑项目一事，合同双方是禾顺公司和***，禾顺苑业委会在此开发过程中不是受益方，不存在承担义务的前提；（2）各方均不能证明***在《协议》上使用禾顺苑业委会公章系取得业主大会授权的行为；（3）禾顺苑项目在开发过程中涉及到诸多政策调整因素，现在入住的住户并非全部是基于商品房销售关系取得房产，还有灾后重建、联建的本地住户，项目性质已经发生了变化，尚有诸多历史遗留问题未得到解决，***作为业委会负责人，在履行职责时更应当尽到谨慎义务，其使用禾顺苑业委会公章的行为是否产生法律效力应当谨慎评价；（4）对禾顺苑项目的现状，***、***双方均系明知，如仅因***使用禾顺苑业委会公章的行为就认定业委会承担责任，可能导致全体业主利益受损。综上，禾顺苑业委会在本案中不应当承担责任。

4.金额问题。***在2019年2月26日《协议》中作出了明确表示，一审法院依据该证据认定***应当向***支付的款项金额为109.45万元。

***提出清算请求，因本案查明案涉房屋尚未办理权属证明，故尚不具备启动条件，在本案中无法处理。

5.利息问题。***与***的结算时间为2019年2月26日，且在结算时***已经实际收取了约1300万的售房款，故其应当在结算后及时履行义务，否则应当承担因其逾期履行造成的***资金孳息损失。因此，***主张利息损失的诉讼请求具有事实依据，一审法院予以支持，但酌情将利息起算时间调整为结算次日即2019年2月27日，利率依法调整。

据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、***于本判决生效之日起十五日内向***退还本金1094500元；二、***于本判决生效之日起十五日内向***支付资金利息，利息计算方法为：以1094500元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年2月27日起计算至本判决确定的本金支付之日止，如未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。三、驳回***的其他诉讼请求。如果***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7325元，保全费5000元，由***负担。

二审时，***提供了禾顺公司与禾顺苑业委会对案涉项目做的《竣工结算书》，拟证明证明都江堰禾顺苑项目的结算价款为27464752元。

质证时，***认为，第一，该证据系超过举证期限举示的新证据，是否认定由人民法院依法审核，如果人民法院依法采纳应对逾期提交新证据的***予以惩戒。第二，该竣工结算书与本案没有关联性。***诉请的依据是2019年2月26日***及业委会与***签订的《协议》，协议清楚载明了***、业委会应向***支付109.45万元，双方已形成债权债务关系。至于该项目《竣工结算书》与《协议》没有关联，也不能达到***的证明目的。第三，***是禾顺苑业委会的主任，又代表禾顺公司，是自己和自己进行结算。双方协议有约定，所有进入成本的要由***签字，但该结算都没有通知***参加。禾顺公司和禾顺苑业委会对该竣工结算书的三性无异议。

本院认为，***在二审时举示的该《竣工结算书》没有载明具体结算的时间，导致本院不能确定其形成的时间。根据***举证时的陈述，该证据应当形成在一审诉讼之后，故可以不认定为***故意拖延举证。但是，该《竣工结算书》系禾顺苑业委会与禾顺公司盖章确定，没有***参与，且与***基于2019年2月26日的《协议》向***主张权利没有关联性，故本院对此不予采信。

***、***、禾顺公司、禾顺苑业委会在二审中没有提供新的证据，并对一审判决查明的事实未提出异议，本院一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律司法解释另有规定的除外”之规定，该案的法律事实在《中华人民共和国民法典》施行之前，本案应适用当时法律、司法解释的规定。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、2019年2月26日的《协议》是否对***产生约束力；二、一审判决***向***支付款项是否正确。下面分别进行评述：

关于第一个争议焦点，根据本院查明的事实，案涉2011年9月19日的《土地联合开发协议书》是由***与禾顺公司彭州分公司之间签订，且***作为禾顺公司彭州分公司的代表在该协议上签名。禾顺苑业委会不是《土地联合开发协议书》的签约主体，与***之间没有民事权利义务关系。2019年2月26日的《协议》抬头处打印的“甲方”为***，没有打印禾顺苑业委会的名字，说明在起草该《协议》时各方都认可***和***才是该《协议》的当事人。虽然该《协议》抬头的“甲方”和尾部“甲方”栏均加盖了禾顺苑业委会的印章，但禾顺苑业委会不是具备民事权利能力和民事行为能力的法人组织，而是一个自我约束、自我管理的群众自治性组织，并不具备对外独立承担民事责任的能力。***利用担任禾顺苑业委会主任、掌管禾顺苑业委会公章的便利，在未经业主大会或者业主代表大会讨论决定的情况下，就在《协议》上加盖印章的行为不能视为禾顺苑业委会与***订立合同。***在《协议》上签名的行为就是代表其本人，一审判决认定***为该《协议》的相对方完全正确，本院予以维持。

关于第二个争议焦点，2016年2月26日***与***签订的《协议》第九条中载明：“由于后续工程预估成本已计算在内，后续建成的房子未计算在收入之内，后续建成的房子收益按1：2分配……。”上述内容表明该《协议》仅是***与***进行的阶段性结算而非最终结算。***基于《协议》的约定，要求合同相对方***支付应付而未付的款项及逾期利息的请求成立。《协议》中对于该款项的支付并未约定条件，禾顺公司对***的签约行为未进行追认，***上诉主张该项目尚有工程款项未支付，不应由其个人向***支付款项的理由不成立，本院不予支持。

综上，***的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14650元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　　曾光勇

审判员　　曹　洁

审判员　　张卫敏

二〇二二年三月二十八日

书记员　　林　凤