***与石家庄东昌建筑安装工程有限公司、范从来房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省石家庄市长安区人民法院

民事判决书

（2018）冀0102民初3232号

原告：***，女，1965年11月30日出生，汉族，现住石家庄市长安区。

委托代理人：**来、**，河北十力（石家庄）律师事务所律师。

被告：石家庄东昌建筑安装工程有限公司，住所地：石家庄市长安区光华路153号.

法定代表人：**冬，总经理。

委托代理人：翟立业，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。

被告：*从来，男，1985年7月28日出生，汉族，现住石家庄市长安区。

原告***与被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司、范从来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人**来、**，被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司的委托代理人翟立业，被告范从来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告返还原告租金54600元；二、判令被告返还原告押金12000元；三、判令被告支付原告违约金21600元；四、判令被告向原告支付装修费55252.4元；五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2011年5月26日与***签订《月儿湾歌城转让合同》，开始承租石家庄市长安区光华路153号房屋。期间一直由石家庄东昌建筑安装工程有限公司法定代表人之子范从来代收房租，每月房租9000元。后双方于2015年12月30日补签订了《房屋租赁合同》。2017年5月12日范从来收取***预交的2017年10月15日开始的房租，共计60000元。后因被告原因该房屋被裕华区法院拍卖给石家庄天强企业管理咨询有限公司，导致原告无法正常使用该房屋进行经营，为了继续经营刘柳（原告之女）只得于2017年11月4日又与石家庄天强企业管理咨询有限公司另行签订了《租赁合同书》，并缴纳押金50000元从2017年11月4日至2018年11月3日的房租100000元。原告从2017年11月4日开始缴纳双份房租，两位被告应当退还自2017年11月4日开始的房租及押金12000元；由于出租方原因导致原被告双方之间的合同无法继续履行，在与天强公司签订合同之前的两个多月无法正常经营，被告应赔偿原告的装修费用；另外合同约定因出租方原因导致承租方无法使用的应当承担违约金，原告主张两个月的房租作为违约金。共计143452.4元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。

被告石家庄东昌建筑安装有限公司辩称：一、原告主体不适格，答辩人与案外人“长安月儿湾练歌城”签订有房屋租赁合同，通过原告提交的证据显示，自2011年起原告所收租金均为该单位房屋使用租金。通过“长安月儿湾练歌城”的营业执照以及《娱乐经营许可证》均显示更改单位为案外人刘柳注册的个人经营的个体工商户。依据《中华人民共和国民法总则》第54条规定，个体工商户可以起字号，同时《民通意见》第41项明确规定“起字号的工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书注明系某字号的户主”故此原告起诉主体不适格！另外，对于原告签署租赁合同的问题，其行为性质与本案被告*从来代收租金性质相同为代理行为，依据《民法总则》以及《合同法》的规定代理人的行为后果归由委托人承受，故此，合同签约主体应当认定为“长安月儿湾练歌城”而非本案原告。综上恳请人民法院依法驳回原告起诉。

二、被告不适格，依据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同效力。”由原告起诉事实可知，答辩人与长安月儿湾练歌城租赁关系自2011年已经成立，依据《中华人民共和国合同法》规定，双方未签订书面合同的视为订立的无固定期限租赁合同，由此可知双方租赁合同持续有效。租赁合同的签订时间为2015年12月30日，合同期限为3年，案外人石家庄天强企业管理咨询有限公司（下称天强公司）取得房屋产权的时间为2017年5月10日。故此该合同尚在租赁期限内，其合同权利义务均由案外人承受。***以答辩人为被告违背了合同相对性的基本原则。另外，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，……”可知原告所诉对象应当为案外人天强公司，而非答辩人。

三、***行为属于恶意诉讼，***诉称天强公司取得房屋所有权后其无法正常经营，不是事实，自答辩人与月儿湾练歌城成立租赁关系之后，该练歌城一直处于正常经营之中，并不存在其所谓的无法正常经营，对此答辩人提供视听资料与照片以及证人证言均可以证实。

对于其诉称存在装修损失，旨在骗取答辩人赔偿，对于此行为符合“三角诈骗”的构成要件。且不说***无法提供装修费用发票，仅就其提供的“装修清单”显示的“石家庄长安鑫诚设计工作室”未经任何工商机构注册，属于非法组织。由此意图骗取所谓的装修赔偿已符合诈骗罪构成要件。再有依据《中华人民共和国合同法》规定，承租人对租赁物进行装饰改造的需要经过出租人同意，在其进行所谓的装修之前并未通知答辩人，也未取得答辩人的同意，对于其是否真实进行装修尚待查实，以虚构的事实意图使答辩人承担责任本身符合恶意诉讼的定义，恳请人民法院予以查清。

四、答辩人无违约行为，依据《中华人民共和国合同法》规定，经合同双方协商一致的情况下可以对原合同进行变更，原租赁合同有效的前提下重新签订《租赁合同》的行为属于合同变更行为，对此产生的后果应当由月儿湾练歌城自行承担。依据《合同法》第十三章规定，租赁合同中出租人的义务在于依约交付可以使用的租赁物即可，而***亦认可案涉房屋处于月儿湾练歌城使用中，由此可知在答辩人与月儿湾练歌城达成租赁合同关系时，已妥善履行了义务，不存在合同约定的“无法使用”的情况，而月儿湾练歌城变更合同的行为产生的后果应当由其自行承担。***要求答辩人承担违约责任于法无据。综上恳请人民法院依法驳回原告起诉，认定其构成恶意诉讼，对于其所为诉求不予支持。

被告范从来辩称：一、我是受公司的委托代收房租、水电费的，不是本案被告。我所在公司收的是二楼月儿湾练歌城的租金而不是原告的。二、公司曾向月儿湾练歌城借过款，6万块钱是之前借款，后来大家协商了下折抵房租了，以前也这样弄过。我2017年5月所打的两张条一张是房租收据，另一张是以房租折抵借款的确认条。三、月儿湾装修从来没告诉过我们，我们也没见过她进行过装修。四、我们从来没说过房子不让***用，也没见过他们停业过。其他意见同石家庄东昌建筑安装有限公司意见。

本院经审理认定事实如下：原告***与被告石家庄东昌建筑安装有限公司签订了房屋租赁合同，载明：“出租方石家庄东昌建筑安装有限公司，承租方月儿湾歌厅。一、出租方将坐落在石家庄市光华路153号一层门脸一间30㎡及二楼300㎡，出租给承租方使用。二、租赁期限3年，2015年12月30日至2018年12月29日止。三、三年租金为324000元整，年租金分三次交付清：第一次承租方在签订合同生效三日内交清租金36000元整，第二次在2016年4月30日前交清租金36000元整，第三次在2016年8月30日前交清租金36000元整。房屋押金12000元整……八、承租方按照约定将承租房做为月儿湾歌厅使用，未按约定使用房的，出租方可以解除合同并要求赔偿损失。第九条、违约责任：1.承租方无故逾期一个月支付房租的，除仍应及时如数补交外，应支付年租金总额的20%，逾期支付水、电、暖等费用，除仍应及时如数补交外，应支付违约金。2、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金年租总额的20%，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。3、出租方在合同期限内不得以任何理由解约，除本协议第七条所含内容以及政府政府行为，否则支付违约金年租金总额的20%,并退回已预交的房租……出租方石家庄东昌建筑安装工程有限公司并盖有合同专用章及范从来的签字，承租方***签字并按捺手印”。合同签订后，原被告双方依约履行合同，2017年5月12日被告范从来出具收条一份，载明：“今收到二楼歌厅房租36000元整（叁万陆仟元整）(注：2017年10月15—2018年1月15日)预付款从6ＸＸ减去36000元整还剩24000元整。24000元到2018年4月30日。范从来，2017年5月12日”。2017年4月1日石家庄市裕华区人民法院作出（2015）裕执字第00075-1号执行裁定书，载明：“将被执行人石家庄东昌建筑安装工程有限公司名下位于石家庄长安区光华路153号土地（国有土地使用证号为：长安国用（2003）字第011号）作价￥2948720元，紧临光华路前排四层无证房产及所占用土地作价￥1182560元，交付申请执行人石家庄天强企业管理咨询有限公司抵偿（2016）裕民二初字第258号民事判决书所确定的债务。上述土地及房产的所有权自本裁定送达申请执行人石家庄天强企业管理咨询有限公司时起转移”。2017年11月4日石家庄天强企业管理咨询有限公司与月儿湾练歌城签订租赁合同，约定石家庄天强企业管理咨询有限公司将坐落于石家庄市长安区光华路153号临街4层楼房的第二层房屋出租给长安月儿湾练歌城经营使用。租赁期限自2017年11月4日至2018年11月3日，房屋每年租金100000元，合同签订当日一次性付清一年租金。同日石家庄天强企业管理咨询有限公司出具收据两张，一张载明：“今收到长安月儿湾练歌城（**）交来石家庄市长安区光华路153号临街4层楼房的第二层房屋租赁履约保证金人民币（大写）伍万元整（￥50000.00元）收款单位石家庄天强企业管理咨询有限公司并盖有公章，2017年11月4日”。另一张载明：“今收到长安月儿湾练歌城（**）交来租金人民币（大写）壹拾万元整（￥100000.00），房屋坐落于石家庄市长安区光华路153号临街4层楼房的第二层，期限自2017年11月4日至2018年11月3日止。收款单位石家庄天强企业管理咨询有限公司并盖有公章，2017年11月4日”。

上述事实有原告陈述、被告答辩、原被告提交的证据及庭审笔录等在卷予以佐证。

本院认为，根据石家庄市裕华区人民法院作出的（2015）裕执字第00075-1号执行裁定书，石家庄长安区光华路153号土地（国有土地使用证号为：长安国用（2003）字第011号），紧临光华路前排四层无证房产及所占用土地的所有权归石家庄天强企业管理咨询有限公司所有，且原告与石家庄天强企业管理咨询有限公司又重新签订了租赁合同，自2017年11月4日至2018年11月3日，被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司理应返还原告自2017年11月4日以后的租金，根据被告2017年5月12日出具的收条，被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司收取原告自2017年10月15日至2018年4月30日的租金60000元，故被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司应返还原告租金54600元及押金12000元。被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司明知该房产已被石家庄市裕华区人民法院查封，仍与原告签订三年的租赁合同，导致在履行过程中不能履行，构成违约，根据原被告签订的租赁合同第九条约定，现原告主张被告支付违约金21600元（年租金的20%），于法有据，本院予以支持。原告主张装修费55252.4元，二被告不予认可，无正规发票且装修单无签字，原告未提交其他证据予以证实，即使原告进行了装修，其与石家庄天强企业管理咨询有限公司又重新签订了租赁合同，其并未影响其继续经营，故本院对其主张装修费55252.4元不予支持。因被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司委托被告范从来代收租金，系职务行为，故上述款项，应由被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司承担。基此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***房屋租金54600元及押金12000元并支付违约金21600元。

二、驳回原告***其他的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3169元，减半收取1584.5元，原告***负担610.5元，被告石家庄东昌建筑安装工程有限公司负担974元。（此费用原告已预交）

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。

审判员***

二〇一八年八月七日

书记员***