怀化大汉钢铁贸易有限公司与三明市绿源工程建设有限公司、怀化星旗房地产开发建设有限公司买卖合同纠纷执行裁定书

湖南省怀化市鹤城区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）湘1202执异29号

案外人：程奇甲，男，1984年9月29日出生，汉族，户籍所在地河北省邢台市新河县。

申请执行人：怀化大汉钢铁贸易有限公司，住所地怀化市鹤城区。

法定代表人：谢光举，该公司董事长。

被执行人：三明市绿源工程建设有限公司，住所地福建省三明市梅列区。

法定代表人：王亚英，该公司董事长。

被执行人：怀化星旗房地产开发建设有限公司，住所地怀化市河西开发区。

法定代表人：林梓领，该公司董事长。

本院在执行怀化大汉钢铁贸易有限公司（以下简称怀化大汉公司）与三明市绿源工程建设有限公司（以下简称三明绿源公司）、怀化星旗房地产开发建设有限公司（以下简称怀化星旗公司）买卖合同纠纷一案中，案外人程奇甲对本院（2021）湘1202执恢117号之一执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。

案外人程奇甲称，2011年4月12日，案外人与怀化星旗公司签订《怀化晨晖商业广场商品房认购书》，认购晨晖商业广场4栋1404号房，认购单价3198元每平方，定金3万元。当天，案外人缴纳定金3万元，怀化星旗公司出具收据一张。2014年10月9日，案外人与怀化星旗公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买位于晨晖商业广场项目4栋1404号房屋，单价2800元每平方米，房屋总价379204元。案外人于2014年10月9日付房款89204元。2016年3月30日，怀化星旗公司向案外人出具了一张购房款金额为119204元的销售不动产统一发票。2015年底，怀化星旗公司将涉案房屋交付给案外人，因涉案房产未通水通电且未经相关部门验收，案外人也无法装修。2016年案外人销售大量电缆给怀化星旗公司，该公司迟迟不肯付清货款80万余元。因案外人还购买了怀化星旗公司的其他商铺，故双方一致协商货款抵付房款，待涉案房产不动产权证书办好后再进行结算。至今涉案房产仍未通过验收，怀化星旗公司也未支付货款。该房产于2016年被查封，于2019年6月14日以（2017）湘1202执恢137号之八执行裁定续行查封，并于2021年2月20日以（2021）湘1202执恢117号之一执行裁定拍卖涉案房产。《商品房买卖合同》是在法院查封之前签订的，是双方真实意思表示，且无合同法第五十二条规定无效的其他法定情形，该合同合法有效。案外人已按约定支付了部分房款，其余房款已和怀化星旗公司协议抵债。涉案房产系案外人用于居住且案外人购房时名下无其他用于居住的房屋。由于怀化星旗公司单方面原因未能按照合同约定将房产过户给案外人，其产生的后果不应由案外人承担，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。请求法院中止对晨晖商业广场4栋1404号房的拍卖并解除对该房产的查封。

本院查明，本院在执行怀化大汉公司与三明绿源公司、怀化星旗公司买卖合同纠纷一案中，于2016年7月4日作出（2016）湘1202执469-2号执行裁定，查封了被执行人怀化星旗公司晨晖商业广场4栋XXX号房产，期限为三年。本院于2019年6月14日作出（2017）湘1202执恢137号之八执行裁定，续行查封了上述房产。2021年2月20日，本院作出（2021）湘1202执恢117号之一执行裁定，拍卖怀化星旗公司晨晖商业广场4栋1404号房产。

另查明，2011年4月12日，案外人与怀化星旗公司签订《怀化晨晖商业广场商品房认购书》，认购晨晖商业广场4栋1404号住宅，认购单价3198元每平方，案外人缴纳定金3万元。2014年10月9日，案外人与怀化星旗公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买位于晨晖商业广场项目4栋1404号房屋，单价2800元每平方米，房屋总价379204元。案外人于2014年10月9日付房款89204元。案外人程奇甲名下有位于怀化市经开区龙泉湖路与滨江路交汇处（怀化碧桂园十里江湾）31栋606号房产（合同编号XXXXX）及位于怀化市河西滨江路与神龙南路交汇处紫园12栋607号房产（权证号码XXXX）。

本院认为，本案争议的焦点为案外人程奇甲是否享有足以排除本院对晨晖商业广场4栋1404号房产强制执行的民事权利。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，案外人程奇甲名下有其他用于居住的房屋，其已交购房款119204元，未超过合同约定总价款379204元的50%，不符合上述情形。案外人称已和怀化星旗公司协议用货款抵房款，因案外人与怀化星旗公司是否存在债权债务关系及债权数额未经生效法律文书确认且案外人未能提供双方签订的书面抵债协议，其提供的证据不足以证明已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十的事实，故本院的执行措施符合法律规定，案外人程奇甲提出解除对晨晖商业广场4栋1404号房产的查封，其排除本院对晨晖商业广场4栋1404号房产执行的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人程奇甲的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　银　燕

审　判　员　　周　武

审　判　员　　马宏华

二〇二一年四月二十二日

代理书记员　　刘　云