巢湖城市建设投资有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0181民初2735号 原告:巢湖城市建设投资有限公司,住所地安徽省合肥市包河区包河大道398号A座1-7楼,统一社会信用代码91340100704947761F。 法定代表人:**能。 委托诉讼代理人：***，安徽福达律师事务所律师。 被告:***,男,1970年2月28日出生,汉族,住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：***，安徽海华律师事务所律师。 原告巢湖城市建设投资有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告巢湖城市建设投资有限公司的委托诉讼代理人***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告巢湖城市建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》，被告立即返还租赁房屋并按合同约定的租金标准给付原告迟延交房时间段的租金,同时按200元/天的标准承担违约金至被告实际返还房屋之日止，当庭变更为要求被告立即返还租赁房屋并按合同约定的租金标准给付原告迟延交房时间段的租金,同时按200元/天的标准承担违约金至被告实际返还房屋之日止;2、判令被告立即给付拖欠原告的租金人民币32000元,并按200元/天的标准承担违约金至该款付清之日止,同时承担违约金(固定)5300元;3、判令被告承担本案的诉讼费用和律师费。事实与理由:原、被告于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》约定,原告将位于巢湖市西门政府大院内(建筑面积1079.38平方米)的三层办公楼租赁给被告办公。房屋租赁期限为3年整,自2017年5月26日起至2020年5月25日止。每年租金为人民币64000元,合同签订之日起5个工作日内,被告向原告缴纳首期租金,计32000元,租金每6个月支付一次,先支付后使用,以后每期租金在下一个使用期开始5日前向原告支付。合同第十条(五)约定:被告有下列行为之一的,原告有权解除合同收回房屋,所造成的后果全部由被告承担,并责令被告限期清场搬离1.擅自将该房屋转租、转让或转借给第三人的,不得与他人合作经营;2.不支付或者不按照约定支付租金达30日的…。合同第十二条约定:1.被告有本合同第十条第五款所列行为之一的,应承担违约责任,并向原告支付违约金5300元;4.租赁期内被告未按约定时间支付租金,除须补交租金外,每迟延一天应按200元/天标准承担违约金;5.租赁到期或者合同解除后,被告未按约定时间清场并返还原告房屋的,除须按最后一期租金标准补交延迟交付时间段内的租金外,每迟延一天还应按200元/天标准承担违约金。合同第十四条(一)约定:如因被告拖欠房屋租金或其他违约行为致原告采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所发生的一切费用,包括但不限于交通费、律师费、特快专递费等,均由被告承担。合同签订后,原告按约定将案涉房屋交付被告,但被告只交付原告房屋租金至2019年11月25日,此后至今(最后一期)租金虽经原告反复催要,被告一直没有支付。在此期间,原告还了解到被告擅自将涉案房屋陆续转(分)租给了多位第三人使用。为此,原告委托律师于2020年1月9日致函被告、同年3月6日原告也给被告寄发了《解除(终止)合同通知书》,决定解除与被告签订的案涉《房屋租赁合同》,并要求被告支付拖欠的租金,承担相应的违约责任,但被告至今仍然不理不睬。为此,原告现只得依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,向贵院提起诉讼,请依法判处。 被告***辩称，1、合同虽然已到期，但被告想继续承租房屋。2、被告并非有意拖欠租金，而是原告作为业主通过一些行为，包括下发相应的整改通知书等方式严重干扰了案涉房屋居住人的正常生活秩序，被告与原告经过多次交涉，但一直无果，才导致了出现这一状况。但被告现在可以在庭上面作出承诺，租金我们可以随时缴纳，正是原告不正当的催收租金的方式，干扰和侵害被告对房屋使用的权利，才导致出现这些状况。因而被告方不存在原告方所主张的违约行为，因而也无需承担相应的违约金。3、涉及到本案房屋，被告在前期已经投入了大量的运营成本以及装潢费用，据统计估计有70多万元，因而想继续续签合同，更加符合维护交易稳定，兼顾公平合理的商事活动原则。4、涉及到原告所主张的被告存在转租的行为，被告不认可。被告将其房屋投入使用之后，开设了一个市府**酒店，并未违反双方之间所约定的办公用途，其将部分房屋提供给酒店员工生活使用，也是遵守了双方之间的合同约定。综上所述我们恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 案经审理，可以确认以下案件事实：2017年3月27日，原告巢湖城市建设投资有限公司（甲方）与被告***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于巢湖市西门政府大院内面积为1079.38㎡的三层办公楼租赁给被告***使用，租赁用途为办公；合同第二条约定：“甲方自2017年3月27日将房屋交付给乙方，免租金装修期60天，房屋租赁期限自2017年5月26日至2020年5月25日止，计3年整”。合同第三条约定：“房屋履约保证金为16000元，乙方应在接收房屋之前将履约保证金交付给甲方。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退给乙方（不计息）；如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除。合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除。合同第四条约定：“每年租金为64000元，乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，计32000元，租金每6个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始5日前向甲方支付”。合同第六条约定：“租赁期满或租赁合同解除后，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后15日内无条件将房屋归还甲方”。合同第十条约定：“（三）因乙方单方面要求而提前解除合同、以及租赁合同到期自然解除的，乙方承租期间因经营需要所实施的装修改造部分，甲方不作任何形式的补偿。（五）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，所造成后果全部由乙方承担，并责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿：……2、不支付或者不按照约定支付租金达30日的……”。合同第十二条约定：“1、乙方有本合同第十条第五款所列行为之一的,应承担违约责任，并向甲方支付违约金5300元……4、租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按200元/天标准承担违约金。5、租赁到期或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间内的租金外，每延迟一天还应按200元/天标准承担违约金。6、乙方承租期内发生的违约金均直接从乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行缴纳”。合同第十四条约定：“（一）如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费等，均由乙方承担”。 合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用，被告于2017年4月19日向原告交纳履约保证金16000元，并支付房租至2019年11月25日，自2019年11月26日至2020年5月25日的房租32000元至今未支付。合同到期后，被告占有、使用案涉房屋至今，且未支付房屋占有使用费。2020年6月8日，原告起诉至法院，要求被告立即返还租赁房屋并按合同约定的租金标准给付原告迟延交房时间段的租金,同时按200元/天的标准承担违约金至被告实际返还房屋之日止;要求被告立即给付拖欠原告的租金人民币32000元,并按200元/天的标准承担违约金至该款付清之日止,同时承担违约金(固定)5300元;并要求被告承担本案的诉讼费用和律师费。 以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》等证据材料载卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为:原告巢湖城市建设投资有限公司与被告***签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。 一、对被告差欠原告2019年11月26日至2020年5月25日的房租32000元，原、被告均无异议，本院予以认定。根据合同第三条约定，被告交纳的房屋履约保证金16000元可抵扣房屋租金，扣除房屋履约保证金16000元后，被告还应支付原告房租16000元。二、因案涉合同的租赁期限已于2020年5月25日届满，双方并未续签房屋租赁合同，被告作为承租人应返还租赁物，故原告要求被告将承租的涉案房屋返还原告，诉请有理，本院予以支持。三、因租赁合同履行期限届满后，涉案出租房屋仍由被告占有、使用至今，故对于原告要求被告支付租金（房屋占有使用费）的诉请，于法不悖，本院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，原告主张按照合同约定的租金给付房屋占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。根据合同约定，案涉房屋租金为64000元/年，故被告应自2020年5月26日起至租赁房屋返还之日止按年租金64000元的标准支付原告房屋占有使用费为宜。四、关于违约金，原告主张固定违约金5300元、200元/天的逾期交房违约金及200元/天的逾期支付房租违约金，综合考量被告的违约程度及本案的实际情况，原告主张多项违约金明显过高，不符合法律规定，本院酌情认定被告应支付原告违约金5300元为宜。五、原告主张律师代理费2000元，其向本院举证了《委托代理合同》及代理费增值税发票，根据双方签订的租赁合同第十四条约定，本院予以支持。 据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内将坐落于巢湖市西门政府大院内面积为1079.38㎡的三层办公楼返还给原告巢湖城市建设投资有限公司； 二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告巢湖城市建设投资有限公司房屋租金16000元（自2019年11月26日至2020年5月25日的房屋租金，扣除履约保证金16000元）； 三、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告巢湖城市建设投资有限公司房屋占有使用费（按年租金64000元的标准自2020年5月26日起计算至租赁房屋返还之日止）； 四、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告巢湖城市建设投资有限公司违约金5300元； 五、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告巢湖城市建设投资有限公司律师代理费2000元； 六、驳回原告巢湖城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费730元，减半收取365元，由被告***承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年七月二十二日 书记员　　叶　原 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。