天津海泰市政绿化有限公司与天津天润益康环保科技有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市南开区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)津0104民初2107号

原告（反诉被告）：天津海泰市政绿化有限公司，住所地天津市华苑产业区华天道科馨别墅**。

法定代表人：王晓峰，总经理。

委托诉讼代理人：贾明，国浩律师（天津）事务所律师。

委托诉讼代理人：王悦，国浩律师（天津）事务所律师。

被告（反诉原告）：天津天润益康环保科技有限公司，，住所地天津市华苑产业区**海泰信息广场****

法定代表人：张昭，总经理。

委托诉讼代理人：许剑，天津崇中律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吕燕琪，天津崇中律师事务所律师。

被告：*拥军，男，1968年9月10日出生，汉族，住天津市河**。

委托诉讼代理人：许剑，天津崇中律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吕燕琪，天津崇中律师事务所律师。

原告(反诉被告)天津海泰市政绿化有限公司（以下简称海泰市政公司）与被告（反诉原告）天津天润益康环保科技有限公司（以下简称天润益康公司）、被告*拥军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。海泰市政公司的委托诉讼代理人贾明、王悦，天润益康公司的委托诉讼代理人许剑、吕燕琪，*拥军及其委托诉讼代理人许剑、吕燕琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

海泰市政公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除海泰市政公司与天润益康公司所签署的《房屋租赁合同》，天润益康公司将房屋腾空并返还海泰市政公司；2.判令天润益康公司向海泰市政公司支付自2017年6月至涉案房屋租赁合同解除之日的租金;3.判令天润益康公司自涉案合同解除之日起，按照每天465元的标准支付房屋占用使用费直至天润益康公司实际返还房屋之日止；4.判令天润益康公司向海泰市政公司支付自2016年8月1日至其实际返还涉案房屋之日的水费；5.判令天润益康公司向海泰市政公司支付自2016年8月1日至其实际返还涉案房屋之日的空调费；6.判令天润益康公司向海泰市政公司支付自2016年8月1日至其实际返还涉案房屋之日的物业费；7.判令天润益康公司向海泰市政公司支付违约金13950元；8.判令*拥军在其未出资本息*围内对前述第2至7项债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；9.本案的诉讼费用由天润益康公司、*拥军承担，由天润益康公司、*拥军直接给付海泰市政公司。事实和理由：2016年8月29日，海泰市政公司与天润益康公司签订《房租租赁合同》，海泰市政公司将其所属的位于天津市华苑产业区（部分）室租赁给天润益康公司使用，租赁期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止。合同约定，房屋每月租金为13950元，自租赁起始之日起，租金每季度结算一次，由天润益康公司于该季度到期前5个工作日内交付海泰市政公司下一季度的租金；在租用期内，天润益康公司使用的水、电、中央空调及物业管理费用均由其自行承担。然，天润益康公司自租赁起始之日即2016年9月1日就未缴纳水费、空调费及物业费，并于2017年5月底拒付房屋租金。虽经海泰市政公司多次催讨，但直至2018年8月31日涉案《房租租赁合同》有效期届满，天润益康公司均未结清欠付租金及相关费用，同时继续占用该房屋不予返还。另外，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第十三条之规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息*围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。经海泰市政公司查询发现，天润益康公司之股东即*拥军未履行出资义务，故*拥军应在其未出资本息*围内对天润益康公司所欠的租金及相关费用不能清偿的部分承担补充赔偿责任。故成讼。

天润益康公司辩称，首先，双方确实签订了租赁合同，但天润益康公司使用案涉房屋的合同目的不能实现，因为出租房屋内有之前的公司在此注册且并未迁出，导致天润益康公司不能办理增值税发票的增量扩展业务。海泰市政公司在出租房屋时知道天润益康公司租赁房屋是为了生产经营使用，其在出租前应将出租房屋处置到适租状态，但截止到2018年6月经过天润益康公司的努力，才能够逐渐开展经营，故双方的租赁合同尚未到期，应当予以顺延。其次，海泰市政公司出租给天润益康公司的房屋本身存在严重的漏水情况，对此天润益康公司与海泰市政公司多次进行沟通，但海泰市政公司既不维修也不解决，故海泰市政公司提供的房屋存在质量问题，影响了天润益康公司的使用，天润益康公司拒绝缴纳部分租金系海泰市政公司违约在先，天润益康公司有权据此拒绝支付租金。第三，双方的合同并未到期，不存在房屋占用费的问题。第四，海泰市政公司只是将房屋出租给天润益康公司，双方并未就水费、空调费、物业费达成任何协议，其无权向天润益康公司主张该三笔费用，也无权代收，故海泰市政公司不能在本案中向天润益康公司主张权利。第五，天润益康公司不存在违约情形，且有对外营业的盈利，无需追加股东，海泰市政公司将天润益康公司股东追加为被告属于恶意诉讼，试图利用对股东个人生活的影响达到其诉讼目的。同时，也不认可第九项诉讼请求。综上，海泰市政公司出租的房屋不能实现天润益康公司的经营租赁目的，双方对于租金的支付也一直在协商解决方案，因此不同意海泰市政公司的全部诉讼请求，请求予以驳回。

*拥军辩称，天润益康公司完全有能力偿还债务，不应将*拥军列为被告，故不同意海泰市政公司主张的第八项诉讼请求。另外，天润益康公司租用海泰市政公司的房屋是为了正常经营，但租赁的房屋一直处于漏水状态，且有个漏水点就在电闸旁边，致使天润益康公司无法使用房屋。自2016年开始租赁房屋，天润益康公司多次找到海泰市政公司反映漏水问题，但海泰市政公司迟迟不予回复。天润益康公司最近才知道涉案房屋原先就漏水，而海泰市政公司并未将该情况在将房屋出租之前告知天润益康公司。前段时间，海泰市政公司告知天润益康公司，案涉房屋根本无法维修，也不打算将房屋继续租给天润益康公司。在天润益康公司租赁房屋前有两家公司也在该房屋内注册，导致天润益康公司无法开具增值税发票，严重影响了天润益康公司的正常经营，直至2018年6月才解决该问题。因为天润益康公司无法正常经营，致使以前签订的所有合同都无法继续合作，浪费了大量的精力，相关的大客户也不愿意继续签订合同，且造成天润益康公司很多人员离职等相关损失。天润益康公司与海泰市政公司多次沟通上述事宜，但未果。综上，*拥军、天润益康公司并没有任何责任，希望法院依法公正裁判。

天润益康公司向本院提出反诉请求：1.判令海泰市政公司赔偿天润益康公司装修损失19454元；2.判令海泰市政公司赔偿天润益康公司经营损失238646元；3.判令海泰市政公司向天润益康公司支付鉴定费3000元；4.本案反诉讼费用由海泰市政公司承担，由海泰市政公司直接给付天润益康公司。事实和理由：海泰市政公司与天润益康公司于2016年8月29日签订《房租租赁合同》，约定海泰市政公司将其位于天津市华苑产业区（部分）室租赁给天润益康公司使用，租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日，月租金为13950元，房屋用途为办公用房。然，天润益康公司承租后发现，承租的921房间另有2家公司在此注册，导致天润益康公司无法办理增值税发票增量、扩版业务，不能给客户开具业务发票，严重影响天润益康公司的销售回款。随即，天润益康公司与海泰市政公司沟通，希望及时协调解决，但海泰市政公司却迟迟未能解决，给天润益康公司造成巨大的经济损失。海泰市政公司出租的房屋还存在墙体开裂、漏雨等问题，天润益康公司多次致函海泰市政公司，希望及时修复，但均未能及时处理，给天润益康公司造成经济损失的同时严重影响天润益康公司的办公环境，并带来一定的负面影响。综上，海泰市政公司提供的房屋无法正常经营，给天润益康公司带来巨大损失，故提起反诉。

海泰市政公司针对天润益康公司的反诉请求辩称，关于第一项反诉请求，根据最高人民法院的相关司法解释，对于承租人向出租人请求装修费用是不予支持的，且根据双方签订的房屋租赁合同约定，海泰市政公司对于装修部分不作补偿，故不认可该项反诉请求；关于第二项反诉请求，没有事实和法律依据。假设天润益康公司所述情况影响了其正常经营，也应该及时止损，故天润益康公司对该损失的扩大也存在一定过错。另外，经营损失也是其自述，没有证据。如天润益康公司所述，如果海泰市政公司的房屋不能实现合同目的，则可以解除合同，但天润益康公司一直在房屋内继续经营，故天润益康公司所述没有事实依据，也违反常理，其第二项反诉请求不能成立。

*拥军针对天润益康公司的反诉请求辩称，同对海泰市政公司的本诉答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人提交的证据及陈述，本院认定如下事实：2016年8月29日，海泰市政公司与天润益康公司签订《房租租赁合同》一份。该合同约定：海泰市政公司将其所有的位于天津市华苑产业区（部分）室租赁给天润益康公司使用，租用面积为310（277.69＋32.31）平方米；租期自2016年9月1日至2018年8月31日止；自租赁起始日起，租金每季度结算一次，租金为41850元（每月租金为13950元），由天润益康公司在该季度到期前5个工作日内交付给海泰市政公司下一季度的租金。第一次缴费时间为2016年9月1日前；租用期内，天润益康公司所用的水、电、中央空调及物业管理费均由其自行承担。该合同第五条第一款海泰市政公司责任约定：租赁期内，出租房屋的正常维修由海泰市政公司负责；海泰市政公司于合同签订之日并收到天润益康公司支付的保证金及当期租金后，应于7日之内向天润益康公司提供租赁的房屋，并提供正常所需的电、水等服务。第六条违约责任约定:任何一方未能履行本合同规定的条款或违背国家相关法律法规及华苑产业区有关地方性规定，另一方有权单方解除合同，所造成的损失由责任一方承担;天润益康公司逾期一个月未按合同规定时间交付海泰市政公司租金或未按规定时间内交付物业、水电等费用，或存在危害房屋安全的行为（包括但不限于违反防火要求、私自拆改等）,经劝告后拒不改正的，以及存在其他违约行为的，海泰市政公司有权单方面与天润益康公司解除合同，天润益康公司已经支付但未实际使用期间的租金不予退还，天润益康公司还应额外支付海泰市政公司一个月的租金作为违约金外，并承担由此所引发的一切损失及后果。

上述合同签订后，天润益康公司向海泰市政公司交纳了自2016年9月1日至同年11月31日期间的租金41850元及房屋押金15000元。随后，海泰市政公司将上述房屋交付给天润益康公司。天润益康公司对上述房屋进行了装饰装修后用于办公使用，并向海泰市政公司交纳了截至2017年5月31日的租金83700元。后天润益康公司因上述房屋存在屋顶漏水、墙皮开裂等问题，要求海泰市政公司给予维修，但海泰市政公司未予维修。天润益康公司自2017年6月1日起未再向海泰市政公司交纳租金。后海泰市政公司要求天润益康公司支付租金及物业费等费用，天润益康公司于2017年10月26日向海泰市政公司发送《关于房屋租赁费暂停缴纳的函》，提出因海泰市政公司始终没有妥善解决房屋漏雨、921房间另2家公司注册地址迁出问题，决定在妥善解决上述问题前暂停支付房屋租金。2018年3月19日，海泰市政公司委托国浩律师（天津）事务所向天润益康公司发送《律师函》，要求天润益康公司在收到律师函后尽快支付截止2018年3月拖欠的租金及物业费、空调费、水电费共计203243.76元。同年3月30日，天润益康公司向海泰市政公司发送《关于律师函的回复》，要求海泰市政公司尽快解决921房间另2家公司注册地址迁出、房屋漏雨、物业费用缴纳问题。现天润益康公司自2017年6月1日至今未向海泰市政公司交纳租金，并占用上述房屋至今。另，天润益康公司自2016年9月1日起至今未缴纳水、空调费及物业管理费。

诉讼中，天润益康公司向本院申请对天津市华苑产业区（部分）房屋的装修损失进行司法鉴定。2019年10月23日，国宏信价格评估集团有限公司出具国宏信（津）（价）字2019第194号《价格评估报告书》，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日（2019年8月12日）的价格为19454元。天润益康公司支付评估费3000元。

本院认为，海泰市政公司与天润益康公司签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，海泰市政公司依约向天润益康公司交付了案涉房屋，履行了交付标的物的义务，天润益康公司作为承租人亦应依约履行支付租金的义务，但其未依约向海泰市政公司支付租金，且未支付租金已经逾期一个月，违反了合同约定，海泰市政公司依据合同约定，享有合同的单方解除权，故海泰市政公司主张解除案涉合同、天润益康公司腾空案涉房屋和支付欠付租金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。同时，因天润益康公司至今仍占用案涉房屋，其应按合同约定的租金标准，自案涉合同确定解除之日起向海泰市政公司支付占用案涉房屋期间的房屋使用费至腾空案涉房屋之日止。该租金标准经核算每日为458.63元（13950元×12个月÷365天）。天润益康公司抗辩其未支付租金系海泰市政公司未履行921房间另2家公司注册地址迁出及房屋漏雨问题等原因所致，因案涉合同对于另2家公司注册地址迁出案涉房屋未作出约定，且天润益康公司未能提供另2家公司注册地址未迁出从而影响其租赁使用案涉房屋的相关证据，故不予采信。对于案涉房屋漏水问题，虽案涉房屋存在屋顶漏水及墙皮开裂等问题，但上述问题不足以影响案涉房屋的正常使用，天润益康公司以此为由拒付租金，没有法律依据，故不予采信。

关于海泰市政公司主张天润益康公司给付水费、空调费及物业费的请求，因案涉合同并未约定上述费用由天润益康公司向海泰市政公司缴纳，且海泰市政公司对于天润益康公司拖欠的上述费用也未向有关单位缴纳，故该项请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于海泰市政公司主张的违约金请求，因天润益康公司非无理由恶意拒付租金，且海泰市政公司对案涉房屋存在的漏水问题未能进行维修，违反了合同约定，故该项请求，不予以支持。关于海泰市政公司主张*拥军承担补充赔偿责任的请求，没有法律依据，不予支持。

关于天润益康公司主张海泰市政公司赔偿天润益康公司装修损失的反诉请求，案涉合同明确约定租赁期内，出租房屋的正常维修由海泰市政公司负责，但海泰市政公司对案涉房屋出现的屋顶漏水、墙皮开裂等问题未能及时进行维修，违反了合同约定，由此给天润益康公司造成的损失，应承担赔偿责任，赔偿数额以价格评估报告书确定的数额为准。关于天润益康公司主张的经营损失的请求，因其未提供相关证据予以证明，故不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、解除原告天津海泰市政绿化有限公司与被告天津天润益康环保科技有限公司于2016年8月29日签订的《房租租赁合同》；

二、本判决生效后三十日内，被告天津天润益康环保科技有限公司将坐落于天津市华苑产业区（部分）房屋腾空交还原告天津海泰市政绿化有限公司；

三、本判决生效后三十日内，被告天津天润益康环保科技有限公司按照每日每平方米458.63元租金标准向原告天津海泰市政绿化有限公司支付自2017年6月1日至本判决确定解除之日止的租金，并按照上述租金标准向原告天津海泰市政绿化有限公司支付自本判决确定解除之次日起至实际腾空交还天津市华苑产业区（部分）房屋之日止的房屋使用费；

四、本判决生效后三十日内，原告天津海泰市政绿化有限公司赔偿被告天津天润益康环保科技有限公司装修损失19454元；

五、本判决生效后三十日内，原告天津海泰市政绿化有限公司给付被告天津天润益康环保科技有限公司评估费3000元；

六、驳回原告天津海泰市政绿化有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告天津天润益康环保科技有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6817元，由原告天津海泰市政绿化有限公司负担817元，被告天津天润益康环保科技有限公司负担6000元，被告负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告。反诉费2608元，由原告天津海泰市政绿化有限公司负担608元，被告天津天润益康环保科技有限公司负担2000元，原告负担部分于本判决生效后三十日内直接给付被告。保全费2520元，由被告天津天润益康环保科技有限公司负担，于本判决生效后三十日内直接给付原告。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审　判　长　　郝家琨

人民陪审员　　杨洪英

人民陪审员　　高　斌

二〇二〇年一月三日

法官助理尹晴晴

书记员谭嘉欣

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

宣判后当事人权利义务告知书

一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。

当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。

二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。

当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。

三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。

四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。