台州市椒江区科技创业服务有限公司与台州市航天恒通科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

台州市椒江区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙1002民初1732号

原告（反诉被告）：台州市椒江区科技创业服务有限公司，住所地：台州市椒江区市府大道东段201号。

法定代表人：何建宝，该公司总经理。

委托诉讼代理人：魏海岩，浙江海豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王建国，浙江海豪律师事务所律师。

被告（反诉原告）：台州市航天恒通科技有限公司，住所地:台州市椒江区市府大道东段201号。

法定代表人：王卫星，该公司总经理。

委托诉讼代理人：缪文喜，该公司员工。

委托诉讼代理人：肖仙谦，该公司员工。

原告台州市椒江区科技创业服务有限公司（以下简称科技创业公司）与被告台州市航天恒通科技有限公司（以下简称航天恒通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年2月9日，被告航天恒通公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年3月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）科技创业公司的委托诉讼代理人魏海岩、被告（反诉原告）航天恒通公司的法定代表人王卫星到庭参加诉讼。经被告航天恒通公司申请，本院依法委托台州市华纬地理信息测绘有限公司（以下简称华纬公司）对双方于2013年7月4日签订的《台州市椒江区科技创业服务中心入驻合同》（以下简称《入驻合同》）中的租赁房屋的实际建筑面积进行测量。本案于2018年7月4日进行二次公开开庭审理。原告（反诉被告）科技创业公司的委托诉讼代理人王建国，被告（反诉原告）航天恒通公司的法定代表人王卫星以及委托诉讼代理人缪文喜、肖仙谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告科技创业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付房屋占有使用费15633元、物业管理费3908.30元、水费534.29元、电费718.10元，共计20793.69元。诉讼过程中，原告科技创业公司变更诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付房屋占有使用费15633元、物业管理费3908.30元、水费534.29元、电费718.10元，共计20793.69元；2.判令被告支付违约金31389.50元。事实与理由：2017年8月16日，原、被告签订《补充合同》，该合同明确约定，原《入驻合同》中双方约定的权责和违约责任继续有效。同时约定，被告续租的房屋面积是335平方米，留驻的期限是自2017年7月5日至2017年10月4日止，租金为每平方米每月20元，物业管理费每平方米每月5元，并且在租赁期满退租交房时结清水电费。租赁期限到期后，被告不但不结清水电等费用，还一直占有使用原告的房屋。后经原告多次催促，被告一直拖到2017年12月14日腾出房屋。在腾出房屋后，被告未支付过任何款项。原、被告签订的合同合法有效，在合同期限到期后，被告继续占有使用原告的房屋，却未向原告支付费用的行为已侵犯了原告的合法权益。《入驻合同》约定，租金每年交纳一次，每次提前10日，首次交纳时间为合同生效当天；被告逾期交付房租，每逾期一日按月租金5‰向原告支付滞纳金；租赁期满，被告应及时腾退全部场所，否则，被告除支付按租金标准计算的租赁期全额租金外，每逾期一日，再加付月租金5%的违约金，并承担由此造成的原告的其他损失。三份《补充合同》的签订时间分别为2016年7月5日、2016年12月5日、2017年8月16日，原告不主张提前10日支付租金，按照合同签订当天为租金应付时间，而被告分别于2016年11月28日、2016年12月14日、2017年9月30日支付租金，各逾期143天、9天、85天，违约金按照每日月租金的5‰计算，被告需支付违约金4790.50元、301.50元、2847.50元。同时，被告延迟腾退房屋70天，根据合同约定，违约金按照每日月租金的5%计算，被告需支付违约金23450元。

被告航天恒通公司答辩称，被告已支付2017年7月5日至2017年10月4日的租金，在交房租之前，被告提出与原告多收的房租费一并结算，原告同意交房租后与被告协商，等被告交了房租后，原告却不与被告协商。在租赁期限到期后，被告已将大部分物品搬离承租房屋，只留下小量物品，等待原告与被告结算并退还有关费用后及时搬离，便于交房。2017年10月上旬，原告在未退还相关费用的情况下，不经被告同意就擅自摘除被告挂在办公大楼大厅和电梯里的被告的单位名称牌，做出强行驱离被告的行为。2017年10月4日起至11月29日期间仅有部分人员在涉案租赁房屋内工作，且原告在11月29日拉闸断电后不予供电，使被告无法工作，故合同到期后的一个多月不能认定为正常租赁，被告不应向原告支付占有使用费。被告认可在该期间会产生水电费，但具体的金额被告无法确认。因房屋面积争议的问题，原、被告实际签订《补充合同》的时间晚于合同上面记载的签订时间，租金基本上在实际签订合同的时间予以支付，对于原告主张的延迟支付租金的违约金不予认可。第三份《补充合同》约定的租赁期限届满后，双方没有租赁合同关系，故不存在原告主张的延期腾退的违约问题。

被告航天恒通公司向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告房屋租金22652.40元、物业费16989.3O元、以及多收的房屋租金、物业费为基数自支付租金、物业费之日起至2018年2月止按月利率0.78%计算的利息共计12943.45元、保证金10587.5O元，上述合计63172.65元；2.判令原告赔偿被告被三门水利局扣除的违约金5040元；3.判令原告向被告补开具有国家法律效力的增值税发票，其中包括开具历年物业费、水电费、车位租赁费及部分房屋租赁费的增值税发票。在第一次庭审中，被告申请撤回第三项诉讼请求。在第二次庭审中，被告航天恒通公司变更诉讼请求为：1.判令原告返还被告房屋租金18357.60元、物业费13768.20元、以及上述多收的房屋租金、物业费为基数自支付租金、物业费之日起至2018年6月止按每日5‰计算的利息、保证金10587.5O元，上述合计219443.45元；2.判令原告赔偿被告被三门水利局扣除的违约金5040元；3.判令原告向被告开具74520元物业费、36086.50元水电费的正式发票。事实和理由：2013年7月4日，被告与原告根据《台州市椒江区科技创业服务中心入驻企业（院所）管理暂行办法》（以下简称暂行办法）的规定，签订了一份《入驻合同》，该合同约定原告将服务中心位于市府大道201号的科创大楼二层建筑面积为621平方米的房屋（不包括外包的公共食堂）租给被告，作为被告入驻服务中心项目开发、生产和办公场所。《暂行办法》第十九条第4目规定，“对孵化企业，房租第一年按60元／m2，第二年按80元／m2，第三年按100元／m2收取；企业孵化延长期第一年按150元／m2，延长期第二年按200元／m2收取；留学人员（硕士以上）创办的企业另外给予25m2的三年免费使用房”。《暂行办法》第二十一条规定，“入驻企业孵化期一般为三年”。据此，双方在合同中约定，房屋租赁期限为3年（自2013年7月5日至2016年7月4日），共计租金149040元；保洁物业管理费暂定为5元／平方米／月，全年共计37260元。合同签订后，被告按照合同约定支付三年租金149040元（其中第一年租金37260元、第二年租金49680元、第三年租金62100元），支付三年物业管理费111780元（每年物业管理费均为37260元）。另外，被告还根据原告要求向其交纳水电保证金5000元、车位押金400元。《入驻合同》到期前，被告向原告提出申请，要求继续留驻科创园区，但要退掉5间办公室，保留已租的其余办公用房，原告同意并向被告提供了一份由其草拟的补充合同文本，该文本载明租用房屋的建筑面积为385.90平方米。被告发现退掉的5间办公室实用面积不算小，而留下续租的房屋建筑面积仍有385.90平方米，因此对房屋建筑面积特别是公摊面积产生疑问。经进一步询问和实地丈量，发现《入驻合同》约定的承租房屋建筑面积621平方米竟然包含科创大楼二层的全部公摊面积，而同一楼层另一侧的公共食堂未计入公摊面积。被告向原告提出承租房屋建筑面积异议后，原告经核实予以认可，于是对补充合同文本进行修改，双方于2016年7月5日签订了一份《补充合同》，该《补充合同》约定《入驻合同》中双方约定的权责和违约责任继续有效，但将原合同约定的租用办公场所的房屋建筑面积变更为335平方米，租赁期限为五个月（自2016年7月5日至2016年12月4日），房屋租金每平方米每月20元，五个月合计33500元，物业管理费标准每平方米每月5元，五个月合计8375元，房屋租金及物业费保证金为前两项费用总额的10％即4187.50元，水电保证金5000元（原已交保证金折转）。被告提出用原告应退还的房租费和物业管理费折抵《补充合同》中的房租费和物业管理费，但原告不同意，并威胁称如不按合同约定缴清房租费和物业管理费，就拉闸断电。此后，原告进行了多次拉闸断电，使被告正常工作无法展开，浙江省水利厅的水环境监测平台因计算机房断电而多次瘫痪。被告迫于无奈，只得按照补充合同约定支付房租33500元、物业管理费8375元、房租及物业管理费保证金4187.50元、门禁卡押金1000元。此后，被告多次要求原告根据公平、合理原则计算租赁房屋的公摊面积，退还其多收的房租费和物业管理费，但原告至今没有退还。2017年9月11日，原告向台州市椒江区房管局（以下简称区房管局）出具证明，同意该局对科创大楼二层的公摊面积进行测量，并提供了二层平面图。《补充合同》约定的留驻时间到期后，原告根据被告申请，又于2016年12月5日与被告签订第二份《补充合同》，将留驻时间延长至2017年7月4日。对于第二份《补充合同》约定的权利义务，双方均履行完毕。该合同到期后，双方于2017年8月16日又签订了第三份《补充合同》，将被告入驻科创园区的时间延长至2017年10月4日。被告也按约付清了该合同约定的租金、物业管理费等费用。第三份《补充合同》约定的留驻时间到期后，原告要求被告撤离科创园区，被告同意，但要求原告退还《入驻合同》项下约定的前3年房屋租金和物业管理费中多收的房租、物业管理费、物业保证金、水电保证金、车位押金、门禁卡押金等，但遭原告拒绝。

原告科技创业公司对被告航天恒通公司的反诉辩称：首先，被告主张原告返还多收的物业费、租金、保证金以及多收租金物业费的利息的请求，超过诉讼时效期间。《入驻合同》约定的房屋面积是双方协商确定的，故不存在多收物业费与租金的问题。即使按照华纬公司出具的测绘结果，二层食堂的建筑面积为996.13平方米，因该食堂供大楼十六层的用户共同使用，分摊在每层后的面积约66.25平方米，则加上被告租赁的房屋面积544.51平方米，计610.76平方米，与合同约定的租赁面积也相差不多。同时，被告按照每日5‰计算利息损失，缺乏依据，原告不予认可。其次，被告主张的各项押金、保证金共计10587.5O元属实，原告同意在各项费用结清后予以返还。第三，对于被告提出要求开具物业费、水电费的正式票据的请求，因原告先为整个大楼的用户垫付水电费，相关部门开具的相应票据也为整个大楼的水电费，然后原告再向每户收取水电费，因此，原告无法向被告提供水电费的正式票据；原告已向被告开具全部物业费的正式票据。另外，原告没有多次拉闸断电，仅认可因双方争执在2017年11月29日拉闸断电。至于在租赁期间，停电或者线路检修等均有可能造成断电，被告没有证据证明因原告在2017年11月29日拉闸限电造成被告损失。

本院经审理认定事实如下：

《暂行办法》规定，“对孵化企业，房租第一年按60元／m2，第二年按80元／m2，第三年按100元／m2收取；企业孵化延长期第一年按150元／m2，延长期第二年按200元／m2收取；留学人员（硕士以上）创办的企业另外给予25m2的三年免费使用房”。2013年7月4日，原告科技创业公司与被告航天恒通公司根据《暂行办法》的相关规定签订一份《入驻合同》，合同约定，原告将坐落在台州市市府大道东段201号二层建筑面积621平方米的房屋租给被告作为入驻“科创中心”项目研发、生产和办公场所，按照《暂行办法》椒科发[2011]21号文件规定的优惠价格收取租金；租赁期限为三年，自2013年7月5日至2016年7月4日，共计租金149040元整，收取押金5000元整；租金每年交纳一次，每次提前10日，首次交纳时间为合同生效当天，交纳金额为37260元；租赁期间，水电费、保洁物业管理费由被告承担，水电计量按季结算，保洁物业管理费暂定为5元/平方米/月，全年共计37260元，每年交纳一次，与房租同时交纳；被告逾期交付房租，每逾期一日按月租金5‰向原告支付滞纳金；租赁期满，被告应及时腾退全部场所，否则，被告除支付按租金标准计算的租赁期全额租金外，每逾期一日，再加付月租金5%的违约金，并承担由此造成的原告的其他损失。该合同签订后，被告分别于2013年8月1日向原告支付押金5000元、第一年的租金37260元以及物业费37260元，于2014年8月27日支付第二年的租金49680元以及物业费37260元，于2015年8月12日支付第三年的租金62100元以及物业费37260元。2014年6月24日，被告向原告支付车位押金300元。2016年6月18日，被告向原告支付车位押金100元。2016年7月5日，原、被告签订《补充合同》，该合同约定，原《入驻合同》中双方约定的权责和违约责任继续有效，被告继续租用原部分办公场所，房屋建筑面积变更为335平方米；租赁期限为五个月，自2016年7月5日至2016年12月4日，房屋租金每平方米每月20元，五个月合计33500元；被告应交纳物业管理费标准5元/平方米/月，五个月合计8375元，房屋租金及物业费保证金为前两项费用总额的10％即4187.50元、水电保证金5000元（原已交保证金折转），期满退租交房时，结清全部费用后全部不计息退还上述保证金。该合同签订后，被告于2016年8月26日原告支付门禁卡押金1000元，于2016年11月11日支付租金以及物业的保证金4187.50元，于2016年11月28日支付租金33500元、物业费8375元。2016年12月5日，原、被告签订第二份《补充合同》，该合同约定租赁期限为2016年12月5日至2017年7月4日，其他合同内容同第一份《补充合同》。该合同签订后，被告于2016年12月14日支付原告租金46900元、物业费11725元。2017年8月15日，原、被告签订第三份《补充合同》，该合同约定租赁期限为2017年7月5日至2017年10月4日，其他合同内容也同第一份《补充合同》。该合同签订后，被告于2017年9月30日支付租金20100元、物业费5025元。除2014年7月5日至2016年7月4日期间的物业费，原告向被告开具收据外，上述被告交纳的租金、物业费，原告均已向被告开具正式票据。第三份《补充合同》的租赁期限届满后，被告未及时腾退，直至2017年12月14日才腾退。2017年9月11日，原告向区房管局出具一份证明，该证明记载的内容为“同意贵局对我公司科技大楼二层的公摊面积进行测量”。在诉讼过程中，华纬公司接受本院委托，对《入驻合同》中被告租赁的房屋进行实地测绘，该公司于2018年6月7日作出的测绘结果为被告租赁的房屋面积为544.51平方米（其中套内建筑面积419.29平方米，分摊建筑面积125.22平方米）。

上述事实有原告科技创业公司提供的《补充合同》，被告航天恒通公司提供的《暂行办法》、《入驻合同》、《补充合同》、发票、收据、华纬公司出具的司法鉴定测绘成果书，以及原、被告的陈述等证据证实。

本院认为，原、被告签订的《入驻合同》以及三份《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。三份《补充合同》中约定“原入驻合同双方约定权责和违约责任继续有效”，则《入驻合同》中约定交纳租金、物业费的时间、违约责任等条款对双方具有约束力。被告在租赁期限届满后未按约如期返还租赁物已构成违约，应承担相应的违约责任。被告作为应及时返还租赁房屋的一方，未举证证明实际腾退的时间为2017年10月4日或者2017年11月29日，则按原告主张的实际腾退时间2017年12月14日确定，被告应按照原租金以及原物业费标准向原告支付2017年10月5日至2017年12月14日期间的占有使用费15633元（20元/平方米/月×335平方米÷30天×70天）、物业费3908.30元（5元/平方米/月×335平方米÷30天×70天）。根据合同约定，被告未能及时返还租赁物的，被告除支付按租金标准计算的占有使用费外，每逾期一日再加付月租金5%的违约金，但该违约金标准明显过高，本院依法予以调整，确认由被告按照应支付占有使用费金额的20%向原告支付违约金即3126.60元。原告主张的水费534.29元、电费718.10元以及被告请求返还的水电费保证金5000元，因原告主张的证据不足，而被告认可有水电费产生却又不确定具体的金额，则待双方结清水电费后，另行结算，本院在本案中不作处理。原告主张被告因延迟交纳租金需支付违约金，但三次《补充合同》均未约定支付租金的期限，而《入驻合同》约定的“租金每年交纳一次，每次提前10日，首次交纳时间为合同生效当天”内容，无法适用三次《补充合同》约定的分别为5个月、5个月、3个月的租赁期限的情形，则该约定应视为对支付期限约定不明确，根据法律规定，被告应在租赁期间届满时支付，而被告均已在三次《补充合同》的租赁期限届满前已支付相应的租金，不存在延迟支付租金的违约行为，故对原告的该请求，本院不予支持。

经实地测绘，《入驻合同》记载的租赁面积比实际租赁面积多76.49平方米，被告要求返还多付的租金、物业费，合法有据，但要求按照每日5‰计算利息损失，缺乏依据，本院按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算相应的利息损失，因此，原告应返还被告第一年多支付的租金4589.40元以及物业费4589.40元，合计9178.80元，以及支付该款项自支付之日即2013年8月1日起至2018年6月止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失2260.94元，返还第二年多支付的租金6119.20元以及物业费4589.40元，合计10708.60元，以及支付该款项自支付之日即2014年8月27日起至2018年6月止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失1939.92元，返还第三年多支付的租金7649元以及物业费为4589.40元，合计12238.40元，以及支付该款项自支付之日起即2015年8月12日至2018年6月止的利息损失为1564.58元。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，在本案确定实际建筑面积多于约定的建筑面积前，不能确认被告已经知道权利受到损害，故对原告关于被告主张返还多付租金、物业费的请求超过诉讼时效期间的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。被告主张原告拉闸断电造成其被三门水利局扣除违约金5040元，但因该损失并非合同订立时可预见或者应当预见，故对其要求被告赔偿该损失的请求，本院不予支持，同时，被告要求法院向信访局调取反映原告断电情况的申请，因与本案处理没有关联，本院不予准许。开具发票是合同的附随义务，在被告根据合同约定支付物业费后，原告应同时向被告出具相应的税务发票，在本院向原告释明后，其未在指定的期限内提供已向被告出具2014年7月5日至2016年7月4日期间收取的物业费74520元税务正式发票的证据，故应在扣除需返还被告的物业费总额13768.20元后，向被告出具应税金额为60751.80元的物业费正式税务发票；但对于被告主张的要求开具水电费的正式发票的请求，因原告仅为相关部门向被告代为收取水电费，故该请求缺乏依据，本院不予支持。原告收取的保证金、押金，除水电费保证金另行结算外，剩余的房屋租金及物业费保证金4187.50元、门禁卡押金1000元、车位押金400元，在本案中已经结算相应的租金、物业费，故原告应向被告返还上述保证金、押金。

综上所述，原、被告诉讼（反诉）请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第二百二十六条、第二百三十五条，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）台州市航天恒通科技有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）台州市椒江区科技创业服务有限公司支付占有使用费15633元、物业费3908.30元以及违约金3126.60元；

二、原告（反诉原告）台州市椒江区科技创业服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内向被告（反诉原告）台州市航天恒通科技有限公司返还多付的租金、物业费以及利息损失合计37891.24元；

三、原告（反诉被告）台州市椒江区科技创业服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内向被告（反诉原告）台州市航天恒通科技有限公司返还房屋租金及物业费的保证金4187.50元、门禁卡押金1000元、车位押金400元；

四、原告（反诉被告）台州市椒江区科技创业服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内向被告（反诉原告）台州市航天恒通科技有限公司出具金额为60751.80元的物业费正式税务发票；

五、驳回原告（反诉被告）台州市椒江区科技创业服务有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）台州市航天恒通科技有限公司的其他诉讼请求。

本诉案件受理费552元（已减半计算，原告台州市椒江区科技创业服务有限公司预交），由原告台州市椒江区科技创业服务有限公司负担312元，被告台州市航天恒通科技有限公司负担240元；反诉案件受理费2334元（已减半计算，被告台州市航天恒通科技有限公司预交），由原告台州市椒江区科技创业服务有限公司负担1872元，被告台州市航天恒通科技有限公司负担462元；鉴定费12800元，由原告台州市椒江区科技创业服务有限公司负担10373元，被告台州市航天恒通科技有限公司负担2427元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。

审 判 员　何 利 春

二〇一八年七月十六日

代书记员　夏郑璐子