广州市软测计算机职业培训学校;广东省机械研究所有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事其他

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2025）粤01民终9681号 上诉人（原审被告）：广州市某学校，住所地广东省广州市天河区。 法定代表人：***，该校负责人。 被上诉人（原审原告）：广东省某有限公司，住所地广东省广州市（一照多址）。 法定代表人：***，该司总经理。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 上诉人广州市某学校（以下简称某学校）因与被上诉人广东省某有限公司（以下简称某甲）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2024）粤0106民初24685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人某学校上诉请求：1.撤销一审判决，驳回某甲全部诉讼请求；2.认定某学校与某甲签订的《科技与物业服务合同》无效；3.一、二审诉讼费由某甲承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.双方签订的租赁合同，违反了公序良俗和法律法规的强制性规定，亦非某学校的真实意思表示，应该认定为无效合同。自2008年起，某学校就以单一租赁合同方式承租某甲场地，但2019年、2022年，应某甲要求，为配合其申报国家级创业园项目评选，某学校签订的租赁合同被迫分成两个合同，并为此专门成立某丁公司即广州某有限公司（以下简称某甲公司）签订租赁合同。某甲公司注册成立于2019年1月，与某甲首次签订租赁合同时间为2019年2月。某甲公司当时在租赁场地已有另一注册公司广州市某有限公司（以下简称某乙公司），注册成立时间为2015年12月，而该公司与某甲之间无租赁合同，因为对某学校而言，无必要新增一份租赁合同。但因某乙公司成立时间较早，不符合某甲申报国家级创业园项目评选的要求，因此只能专门新成立某甲公司，某甲公司成立后并无实际业务开展。所以，某甲公司及某学校，与某甲签订两个租赁合同，并不是某甲公司真实意思表示，而是某甲利用其优势地位胁迫某甲公司，配合其以不当方式达成申报国家级创业园项目评选的目的。因为如不按照其要求就只能退租，而退租将会对某学校造成严重损失；2.某学校及某甲公司，与某甲签订的两个租赁合同，租赁地址重复，属于“一地同时两租”，因此租赁合同应认定为无效。二、一审判决的程序错误。1.未对某乙新冠疫情及疫情导致的政府管控措施证据材料进行确认，未确认某乙不可抗力因素；2.未对某乙新冠疫情期间国务院及广东省的各项租金减免政策证据材料进行确认，对某乙某甲未严格执行国务院及广东省租金减免政策的事实未确认；3.未对双方租赁合同的合法性和有效性充分查实。三、某甲提供的涉案场地产权证反映涉案场地用途系工业用途，但某甲出租予我方作为办公用途，故涉案合同属无效合同。综上，请求判如所请。 被上诉人某甲答辩称：一、某学校承租的涉案标的物业与某学校所承租的物业系不同的两处物业，不存在场地重合。根据某甲提供的证据可见，某学校原先整体承租广州市的物业（现为“自编8栋第2层”与“”），合计承租面积为433平方米。2019年1月15日，经某学校书面申请，提出由其与某甲公司分别承租原租赁物业的部分面积，其中广州市（面积为84.24平方米）由某学校承租，另外的物业（面积为348.76平方米）由某甲公司承租。因该处8栋第2层物业与8栋2楼自编208实际位置直接相连，为便于对物业进行管理，某甲对该处物业进行了重新编号，由原来的“自编8栋第2层与4栋第2层”改为“”。因此，某学校与某甲公司所承租的标的系两处不同的物业，其并无场地重合，更不存在某学校所主张的“一地同时两租”的情况。二、某学校及某甲公司的实控人及法定代表人均为***。对于某学校原承租场地分割为两处物业，并分别由某学校及某甲公司承租，系基于某学校的书面请求，而非某甲要求。根据某甲提交的证据载明，2019年1月15日，某学校提出书面申请，希望将原租赁场所由某学校承租其中84.24平方米，另外348.76平方米由某学校法定代表人***名下另一家公司（即某甲公司）承租。某甲考虑与某丙公司长期的租赁合作关系，同意按其要求进行分开租赁，并分别与某学校及某甲公司签署了《科技与物业服务合同》，且相应租赁关系也已经持续多年，某学校的主张与真实情况不符。三、某学校与某甲签订涉案《科技与物业服务合同》系在新冠疫情爆发以后，双方对于租赁费用设定已充分考虑疫情因素的影响，且根据双方《补充协议》约定可知，某甲还对疫情期间的租金进行了额外的减免。某学校就本案所欠款项均发生于2023年1月之后，新冠疫情防控已经结束，不存在适用不可抗力规定减免租金的情形。综上，某学校的上诉请求均无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回某学校的上诉请求。 某甲向一审法院起诉请求：1.确认某甲与某学校签订的《科技与物业服务合同》已于2023年3月10日解除；2.某学校立即腾空并返还广州市天河区给某甲；3.某学校支付占用广州市天河区天河北路663号大院自编8栋2楼的2023年1月1日至2023年3月10日的租金以及2023年3月11日至其实际腾空及交还涉案场地之日止的占用费（均按照4717元/月的标准计算）、2023年1月1日至其实际腾空及交还涉案场地之日止的科技服务费、管理费（其中科技服务费按照1853元/月的标准支付，管理费按照1010元/月的标准支付）及迟延支付上述租金、占用费、科技服务费及管理费的滞纳金（均以各月欠付的费用金额为本金，按照每日千分之三的标准，均从各月11日起计至实际支付之日止）；4.某学校支付涉案场地2024年4月1日至2024年6月30日的水费68.04元、2024年4月1日至2024年7月31日的电费1841.3元；5.某甲没收某学校已缴纳的履约保证金15160元不予退还；6.本案诉讼费用由某学校承担。 一审法院认定事实及裁判理由见一审判决书。 一审法院判决如下：一、确认某甲与某学校签订的《科技与物业服务合同》于2023年3月10日解除；二、某学校于判决发生法律效力之日起十日内，向某甲腾空并返还广州市天河区；三、某学校于判决发生法律效力之日起十日内，向某甲支付2023年1月1日至2023年3月10日期间的租金、科技服务费、管理费16931.3元、2023年3月11日起至2025年2月28日期间的占用费、科技服务费、管理费174286.14元，并按照7580元/月的标准支付自2025年3月1日起至实际腾空及返还上述场地之日止的占用费、科技服务费、管理费；四、某学校于判决发生法律效力之日起十日内，向某甲支付逾期支付2023年1月1日至2023年2月16日、2023年2月21日至2023年3月10日的租金、2023年1月1日至2023年3月10日的科技服务费、管理费的违约金（其中2023年1月的租金违约金以4717元为本金，2023年2月的租金违约金以4043.14元为本金，2023年3月的租金违约金以1521.61元为本金，2023年1月及2月期间各月的科技服务费、管理费的违约金均以2863元为本金，2023年3月的科技服务费、管理费的违约金以923.55元为本金；均自各月11日起计至实际支付之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计付；违约金总额以本金为限）；五、某学校于判决发生法律效力之日起十日内，向某甲支付2024年4月1日至2024年6月30日的水费68.04元；2024年4月1日至2024年7月31的电费1841.3元；六、某甲没收某学校已支付的履约保证金15160元；七、驳回某甲的其他诉讼请求。一审案件受理费2593元，由某甲负担50元，某学校负担2543元。 二审期间，软测学校向本院提交以下证据材料：1.元科公司营业执照；2.铂桥公司营业执照；3.广东省机械研究所天河区天河北路663号大院自编8栋房地产平面图；4.《房屋租赁登记备案证明》；5.《广州市房屋租赁合同》（备案1）合同期限：2022年7月1日至2025年2月28日；6.《广州市房屋租赁合同》（备案2）合同期限：2020年7月1日至2022年6月30日；7.《广州市房屋租赁合同》（备案3）合同期限：2019年3月1日至2020年6月30日；8.房屋租赁登记备案授权委托书；9.《备案合同》申请；10.某学校与某甲签订的《科技与物业服务合同》；11.某甲网站中2019年申报国家级园区项目的资料。 省机械研究所向本院提交以下证据材料：1.《租赁合同》（合同编号：188-16续）；2.《续租申请》；3.《科技与物业服务合同》（合同编号：GMI-Z-WY-20190213-002）；4.《科技与物业服务合同》（合同编号：GMI-Z-WY-20190213-003）；5.《补充协议》。 本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 本院二审另查明以下事实： 1.二审中，某甲向本院提交涉案场地对应的《不动产权证书》载明涉案房屋用途为工业用途； 2.某学校与某甲分别于2020年4月15日、2020年9月8日、2021年12月31日、2022年6月24日签订《补充协议》，约定因新冠肺炎疫情影响，某甲就涉案场地分别免除某学校2020年2月1日至2020年3月15日和2020年4月1日至2020年4月15日共计两个月场地租金、科技服务费和管理费；免除2020年3月16日至2020年3月31日及2020年4月16日至2020年4月30日共计一个月的场地租金、科技服务费和管理费；免除2021年7月1日至2021年7月15日共计半个月的场地租金、科技服务费和管理费；免除2022年7月1日至7月31日、8月1日至8月31日和10月1日至10月31日的场地租金、科技服务费和管理费； 3.二审期间，某学校向本院递交调查取证申请书，请求本院调取2019年、2022年双方“房屋租赁登记备案合同”的申请和审批资料； 4.二审庭审后，双方确认某学校已于2025年4月7日向某甲交还涉案场地。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：涉案合同是否有效，如果有效，合同解除后的责任如何确定。对此，本院评析如下： 关于涉案合同效力。某学校主张涉案合同并非其真实意思表示，但其在涉案合同上签字盖章，作为具有完全民事行为能力的民事主体，对其签章确认的事实所引发的法律后果应当明知，在其签章确认合同后主张涉案合同并非其真实意思表示，有违诚信。本案现有证据不足以证实某学校承租涉案场地是由于某甲强制要求其分拆承租的，即使是应某甲的要求分拆承租，在某学校已实际配合分拆承租的情况下，本案也无证据显示涉案租赁合同的签订违反法律规定，且某甲未按不动产权证所载用途出租场地亦非合同无效事由，某学校主张涉案合同无效，于法无据，本院不予采纳。 如前所述，涉案合同合法有效，故合同解除后的相关法律责任应由某学校承担。一审判决根据双方的诉辩意见、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以认可。但鉴于双方确认2025年4月7日涉案场地交接完毕，故某学校无需再履行一审判决第二项的义务，且第三项中实际腾空及返还上述场地之日截止至2025年4月7日，即2025年3月1日至2025年4月7日止的费用共计9348.67元（7580+7580÷30×7）。 某学校在二审中申请法院调查取证，因对本案的处理无实质影响，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院不予准许。 综上所述，某学校的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2543元，由广州市某学校负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年六月二十三日 法官助理*** 书记员*** 自动履行提示 负有履行义务的一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。