呈贡正业物业管理有限公司、云南丰实物业管理有限公司等排除妨害纠纷民事二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）云01民终12540号 上诉人（原审被告）：呈贡正业物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区兴呈路508号（呈钢小区内）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 上诉人（原审被告）：云南丰实物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区石碑村旁。 法定代表人：邓坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***辉建设工程有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城街道东兴路26巷1号。 法定代表人：***。 上诉人呈贡正业物业管理有限公司（以下简称“正业公司”）、上诉人云南丰实物业管理有限公司（以下简称“丰实公司”）因与被上诉人***辉建设工程有限公司（以下简称“诚辉公司”）排除妨害纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2021）云0114民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人正业公司的上诉请求：一、二审法院依法撤销昆明市呈贡区人民法院（2021）云0114民初3271号《民事判决书》，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清适用法律错误。1.上诉人与被上诉人之间无任何物业服务合同，上诉人对被上诉人被停水、停电、停煤气等情况并不清楚。上诉人确实负责呈钢小区的物业服务工作，但被上诉人及转让涉案房屋给被上诉人的陕西八钢板簧有限公司并未与上诉人签订《物业服务合同》，更未建立物业服务关系。根据《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同；第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；第五十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；《昆明市物业管理办法》第三十六条规定，物业服务企业应当履行下列义务：（一）根据合同约定开展物业服务；（二）依照有关规定选聘专业企业承担部分专项物业服务；（三）接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况，并建立投诉工作台账；（四）列席业主大会、业主委员会会议；（五）协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作……；首先，案涉小区并无业主委员会，业主及转让涉案房屋给被上诉人的原业主陕西八钢板簧有限公司均未与上诉人订立物业服务合同，上诉人不清楚陕西八钢板簧有限公司接收涉案房屋房时，陕西八钢板簧有限公司持有涉案房屋期间，及陕西八钢板簧有限公司将涉案房屋转让给被上诉人时，被上诉人持有涉案房屋期间，涉案房屋房是否具备或者已经通水、通电、通煤气等情况。其次，根据上述法律规定可知，物业管理系对小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、**，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并不负责对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视的维护管理，仅有配合义务，即如发生抢险抢修、临时占用道路等情形，物业方应指派工程部人员积极配合、及时通知业主方和规划小区通行路线。2.上诉人正业公司不是本案适格被告本案上诉人未实施任何妨害行为，并不存在被上诉人所说我方是受指令一说。据我司了解，该涉案房屋已二十多年无人居住，在此情况下上诉人对被上诉人房屋水、电、煤气的情况也不甚了解，上诉人并非本案妨害行为亦或侵权行为的责任人，非本案适格被告。3.涉案房屋已二十多年无人居住，并未实际产生经济损失。据我司了解，陕西八钢板簧有限公司在取得该涉案房屋后，从未入住，已二十多年无人居住。被上诉人在受让该涉案房屋前及受让该涉案房屋后，与陕西八钢板簧有限公司进行交接房屋时，因自身未就该涉案房屋具备或者已经通水、通电、通煤气等情况进行确认及未向转让方陕西八钢板簧有限公司提出异议，且原告在2016年办理产权变更登记手续后，长期居住于外地，没有打理该房屋。因此本案被告无任何侵权或妨害行为，被上诉人未能将涉案房屋进行出租所产生的租金损失与上诉人无因果关系。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判。 上诉人丰实公司的上诉请求：1.二审法院依法撤销一审判决并改判驳回上诉人诉讼请；2.二审法院改判本案案件一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.被上诉人一方诉求的是让上诉人停止妨碍行为，那么前提是被上诉人一方应该举证上诉人实施了妨碍行为，也就是有相关妨害事实或者行为的出现从而导致其被上诉人权益受影响，但是本案的事实却是被上诉人所述房屋自1999年起至交易至被上诉人手里时已经发生过多次交易，且该房屋自始处于空置状态，无人经营和管理，在此期间上诉人从未实施过妨碍被上诉人权益的行为，本案当中，被上诉人一方未提供任何证据加以证实我司实施了妨碍行为，法院便认定了我司成为了妨碍主体，这与事实严重不符，而一审法院仅仅凭上诉人曾经对小区水电开通进行投入便以此判决上诉人停止对被上诉人房屋实施停水、停电的妨害行为，该认定是没有事实依据和法律依据的。上诉人认为，我司并非呈钢小区开发商，该小区系原呈贡钢厂建设的职工住宿区，系工厂的配套附属建房，在我国90年代时期呈贡钢厂因历史原因改制后，其钢厂资产由各投资主体接手。自从我公司后期接手了该呈钢小区片区范围内的土地以及房屋后，当时组织住户出资解决了因电力、水力、排放系统造成的诸多历史遗留问题，但是我方未阻止任何的住户进行接通水、电，而被上诉人的诉请主张的事实也是不存在的。2.被上诉人一方主张的损失并不存在，也无任何法律依据以及事实依据。首先，被上诉人提供录音系其委托律师事务所律师以租客身份与物业公司人员之间发生的，其不应该作为证据使用。其次，被上诉人主张的损失属于间接损失，也无法证实其已经依法转租房屋并且系我方原因导致其无法租赁的事实，被上诉人理应承担其举证不能的责任。二、一审法院适用法律不正确我司并未妨碍行为何来的停止一说，更谈不上法律意义上的对合法物权主权益的妨碍、干涉，故此本案事实都不查清的基础上适用物权法关于排除妨碍条款的适用是不合适的。综上，请求二审法院依法查明本案事实，依法撤销一审法院判决，并驳回被上诉人的所有诉请。 被上诉人诚辉公司未到庭***称意见及提交书面答辩状。 上诉人正业公司与上诉人丰实公司认可对方的上诉主张。 原审原告诚辉公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告停止对原告所有的位于呈贡区呈钢小区G幢三**3层301室房屋的停水、停电等妨害行为；2.判令二被告连带赔偿因侵权行为给原告造成的经济损失94,600.09元（计算标准：呈钢小区附近同等地段相似房屋租金价格每月1400元即每日46.67元，计算方式：房屋实际交付之日2015年6月5日暂计至2020年12月22日，共2027日，共计94,600.09元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：***辉建设工程有限公司于2016年6月28日取得位于呈贡区呈钢小区G幢3**301室房屋的所有权登记。丰实公司于2018年12月20日发出函件明确，丰实公司为了房屋能正常使用，在小区的水电开通、给排水改造等方面投入大量资金，因此需要收取房屋配套费；并要求原告支付土地租金、使用税、房屋服务费，以保证房屋正常使用。正业公司员工在录音中表示房屋现无法通水电，原告以该房屋未通水电为由诉讼至一审法院。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。原告以侵犯物权为基础提出本案诉讼，排除妨害作为一种基本的物权保护方法，其目的在于保障权利人的物权不受妨害。依据物权法规定，物权是指权利人对于特定的物享有直接支配和排他的权利。原告主张判令二被告停止对原告所有的位于呈贡区呈钢小区G幢三**3层301室房屋的停水、停电等妨害行为，被告正业公司系诉争小区的物业维护单位、被告丰实公司明确发函载明其对小区水电开通进行投入，故两被告应共同承担停止排除妨害的责任。至于被告主张的差欠款项可另案主张权利。原告主张由被告赔偿租金损失，该租金损失系间接损失，该损失原告无充分证据证实，且是否转租他人与本案的被告之间并无关联，原告亦未证实中间存在直接因果关系，该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，对原告主张排除妨害的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条规定，判决：“一、被告云南丰实物业管理有限公司、被告呈贡正业物业管理有限公司停止对原告***辉建设工程有限公司所有的位于呈贡区呈钢小区G幢三**3层301室房屋的停水、停电等妨害行为；二、驳回原告***辉建设工程有限公司的其佘诉讼请求。”案件受理费2165元，由原告***辉建设工程有限公司负担1,082.5元，由被告云南丰实物业管理有限公司、被告呈贡正业物业管理有限公司负担1,082.5元。 二审中，被上诉人诚辉公司无新的证据提交。上诉人正业公司及上诉人丰实公司补充提交了：房屋抵偿协议、房屋移交清单、云南光大司法鉴定中心司法鉴定书、供用电合同、供用水合同，证明：陕西碳素厂昆明经销部（八钢）于2000年1月19日取得房屋的时候案涉房屋是通水、通电的。案涉房屋于2005年12月份时水电设施已停止，连出入道路都不具备出入条件。上诉人丰实公司作为业主通过自救方式向当地水电部门申请通水通电的事实。被上诉人诚辉公司无质证意见。本院认为，两上诉人提交的上述证据真实，本院予以确认，但是否支持两上诉人的上诉主张，本院将在说理部分进行综合评述。 二审认定其余事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案争议焦点是：上诉人正业公司及上诉人丰实公司是否应停止对案涉房屋停水、停电等妨害行为？ 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。根据本案查证事实，上诉人正业公司系诉争小区的物业维护单位，上诉人丰实公司明确发函载明其对诉争小区水电开通进行投入，由此一审法院判决由两上诉人共同承担排除妨害的责任正确，本院予以维持。需要指出的是，本案纷争的根本原因系两上诉人认为被上诉人差欠相应款项引发，而一审法院就相应款项问题作出由两上诉人另案主张权利的处理合理，本院予以维持。 综上所述，上诉人正业公司及上诉人丰实公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2165元，由上诉人呈贡正业物业管理有限公司负担1,082.50元，由上诉人云南丰实物业管理有限公司负担1,082.50元。退还上诉人呈贡正业物业管理有限公司预交的二审案件受理费1,082.50元，退还上诉人云南丰实物业管理有限公司预交的二审案件受理费1,082.50元。 本判决为终审判决。 审 判 长　**旭 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年十一月二十八日 法官助理　*** 书 记 员　***