某某、衡阳市天河房地产综合开发公司所有权确认纠纷再审民事判决书

湖南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘民再333号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：***。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：衡阳市天河房地产综合开发公司，住所地湖南省衡阳市解放西路34号。

法定代表人：罗召华，该公司总经理。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：衡阳市第四建筑工程公司，住所地湖南省衡阳市解放西路34号。

衡阳市第四建筑工程公司破产管理人郑成庚。

一审第三人、二审上诉人：刘春晖。

一审第三人、二审上诉人：肖春花。

以上两位一审第三人委托诉讼代理人：雷一思，湖南居安律师事务所律师。

以上两位一审第三人委托诉讼代理人：肖冬梅，湖南居安律师事务所律师。

再审申请人***与被申请人衡阳市天河房地产综合开发公司(以下简称天河公司)、衡阳市第四建筑工程公司(以下简称四建公司)、一审第三人刘春晖、肖春花所有权确认纠纷一案，湖南省衡阳市蒸湘区人民法院于2017年3月16日作出（2016）湘0408民初355号民事判决。***不服该判决，向湖南省衡阳市中级人民法院提起上诉。该院于2017年9月1日作出(2017)湘04民终1054号民事判决，已经发生法律效力。***仍不服，向本院申请再审。本院于2017年12月25日作出（2017）湘民申3325号民事裁定，决定提审本案。本院依法组成合议庭，于2018年7月23日进行了公开开庭审理。再审申请人***，一审第三人肖春花、刘春晖及其委托诉讼代理人雷一思到庭参加诉讼。被申请人天河公司、四建公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。

***向本院申请再审称，天河公司虽然被吊销资质证书，但该公司至今并未注销，依然享有民事权利能力。根据民法通则的有关规定，天河公司有权在公司内部处分财产。天河公司与***于2000年4月签订的购房合同形式上是商品房买卖合同，实际上是以涉案房屋抵偿工程款。天河公司依据内部基建承包合同与***签订商品房屋购销合同，折抵拖欠***工程款，应认定为天河公司对其内部债权债务的处分，该行为符合法律规定，双方签订的房屋购销合同依法有效。请求依法撤销一、二审判决，确认涉案房屋归***所有，一、二审诉讼费由第三人承担。

肖春花、刘春晖答辩称，二审判决驳回***的诉讼请求正确，同时请求将诉争房屋确认归肖春花、刘春晖所有。

***向一审法院起诉请求：依法确认***购买的长胜综合楼A户一单元五层501房的所有权归***所有。

一审法院认定事实：案外人刘顺普于1995年承包四建公司下属的天河公司。同年3月28日，刘顺普与长胜管理处签订《合资开发综合集贸市场合同》（即长胜综合楼）。合同约定：长胜管理处出土地，第一层和第二层归长胜管理处所有，第三层至第七层归天河公司所有，长胜管理处协助天河公司办理房屋产权证及国土证。同年6月12日，天河公司与长胜管理处签订《补充合同》。合同约定：长胜综合楼第一层和第二层西头的三行门面归天河公司所有。同年6月13日，刘顺普与贺遵东、王先玲签订《内部基建承包合同》，约定天河公司将长胜综合楼全额承包给贺遵东、王先玲承建。同年12月3日，王先玲、王承赛与贺遵东、谢培贵签订《契约》，约定将长胜综合楼转包给贺遵东、谢培贵承建。1996年6月3日，天河公司因不具备房地产开发企业的相应条件，被衡阳市建设委员会吊销《资质证书》。同年6月26日，四建公司免除了刘顺普天河公司常务副经理职务，同时要求长胜综合楼开发项目遗留问题由原天河公司成员自行履行。1998年11月，刘顺普对长胜综合楼管理不善，负债离开衡阳一直未归，于2008年病故。2000年1日4日，童守如与***签订《商品房屋购销合同》。约定***以64900元工程款抵长胜综合楼A户1单元5楼房屋。长胜综合楼在贺遵东、***等人垫资下，于2000年4月竣工。2002年以后，由于长胜综合楼项目的开发商和承建方与他人存在债务纠纷，相继离开工地。唐跃晋趁长胜综合楼项目无人管理之机，伪造天河公司刘顺普的“委托书”和长胜管理处的“授权书”，对外称是长胜综合楼的项目负责人，可以全权处置该综合楼的一切事宜，并假借刘顺普的名义与他人签订房屋购销合同。2001年10月28日，高新开发区用地拆迁办公室向市产权监理处出具证明，证明长胜综合楼作为拆迁安置房安排给唐敏等人，请给予办理有关产权手续；且填发《拆迁安置房交付使用通知书》，载明凭此证在三个月内申请房屋所有权证。尔后，唐跃晋与程念衡采取提供虚假居民集资建房协议，伪造衡阳市国土资源局蒸湘分局、衡阳市城市规划局的相关文书、印章等手段，于2002年9月15日在衡阳市房地产产权管理处办理36户房屋产权证，其中将501房屋的产权办理在肖春花名下，证号为衡房权证高新区字第××号。2007年1月9日，肖春花向衡阳市房产局申请办理该房屋所有权补证登记，该局为肖春花颁发变更后的衡房权证高新区002356**号房屋所有权证。为此，***向二审法院提起行政诉讼，请求确认衡阳市高新技术产业开发区管理委员会在办理长胜综合楼501房屋程序违法，请求确认衡阳市住房和城乡建设局在长胜综合楼501房屋产权登记办理程序违法，并对该产权予以撤销。二审法院作出（2015）衡中法行初字第59号判决书：确认衡阳市高新技术产业开发区管理委员会出具长胜综合楼501房屋产权证、衡阳市住房和城乡建设局办理长胜综合楼501房屋登记行为违法；撤销衡阳市住房和城乡建设局为肖春花颁发衡房权证高新区字第××号房屋所有权证，并在衡阳日报刊登关于撤销为肖春花颁发衡房权证高新区字第××号房屋所有权证的公告。一审另查明，肖春花与刘春晖系夫妻关系。

一审法院认为，天河公司于1996年6月3日，因不具备房地产开发企业的相应条件，被衡阳市建设委员会吊销《资质证书》，其不具备开发及销售长胜综合楼的资质，其于1996年6月3日之后签订的关于长胜综合楼购销合同均系无效合同，故***与天河公司《商品房屋购销合同》系无效合同，对于***主张长胜综合楼A户1单元501房所有权归其所有的主张，不予支持。而肖春花陈述上述房屋所有权归其所有，但其无法提供购销合同原件，且其办理的房屋产权证已被撤销，故对其陈述，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费2132元，由***负担。

***上诉请求：撤销原判，改判确认***取得长胜综合楼A户一单元五层501号房屋产权。事实和理由：1、***与天河公司所签订的《商品房屋购销合同》合法有效，***应当取得诉争房屋的产权；2、一审法院认定涉案《商品房屋购销合同》无效，导致原判以无效条款进行判决，存在适用法律错误。

肖春花、刘春晖述称，其对一审判决驳回***的诉讼请求没有异议，但一审判决以其无法提供购销合同原件，且产权证被撤销为由，未将诉争房屋确认归肖春花、刘春晖所有，明显不当。

天河公司、四建公司未予答辩。

二审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》二十三条规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。从一、二审查明的事实来看，涉案工程于2000年4月竣工，天河公司与***于工程竣工之前所签订的商品房购销合同，实际上应为商品房预售合同。天河公司于1996年被衡阳市建设委员会吊销《资质证书》。由于天河公司不具备商品房开发资质，并未取得商品预售许可证明，故其所建房屋既不属于商品房范围，也不得提前预售，因此天河公司与***签订的《商品房屋购销合同》因违反法律禁止性规定，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案***基于无效合同诉请确认诉争房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院据此判决驳回***请求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，并无不当。综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2132元，由***负担。

再审中，根据当事人在一、二审中递交的证据，本院查明：1、涉案房屋主体修建到第三层至第六层时，***垫资进行了施工。2、涉案房屋自2002年以来，一直由刘春晖、肖春花居住。其他事实与一、二审查明的一致。本院予以确认。

本院认为，本案***提起的是物权确认之诉。在物权权属确认之诉中应当限于已经享有物权的人，依法主张确认其物权，对于并未依法享有物权的人，请求确认其享有物权的主张不能得到支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。根据该规定，在不动产买卖关系中，未经登记不发生物权效力，故不动产权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。换言之，要取得不动产所有权，不仅需要有效的原因行为作为要件，还需要登记作为生效要件，二者缺一不可。本案童守如与***签订的《商品房屋购销合同》名为房屋买卖，实为以房抵债。该合同内容不违背法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效。该合同只是涉案房屋发生物权变动的原因行为，在涉案房屋产权没有登记到***名下之前，***对天河公司享有的只是债权，而非物权。***可依据合同向法院请求判令天河公司履行协助过户登记，而不能直接请求确认物权归其所有，故***请求涉案房屋归其所有的诉讼请求于法无据，应予驳回。鉴于天河公司事实上不能协助***办理过户登记，涉案合同应予解除。***可向相关违约人或侵权人主张赔偿。一、二审判决结果正确，但说理欠妥。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条关于“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，应判决维持二审判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：

维持湖南省衡阳市中级人民法院(2017)湘04民终1054号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　王　鹏

审判员　王　琳

审判员　刘前进

二〇一八年八月一日

书记员　林　峰