四川丰泰金科投资有限公司、某某等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

四川省绵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)川07民终92号

上诉人（原审被告)：四川丰泰金科投资有限公司，住所地：绵阳市游仙区游仙路**。

法定代表人：何清容，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：梁俊棚，四川众城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴丹丹，四川众城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，生于1939年8月10日，汉族，住绵阳市游仙区。

委托诉讼代理人：王志恒，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。

原审第三人：绵阳中意建筑工程有限公司，，住所地：绵阳市游仙区游仙路**

法定代表人：刘平，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：万莉，女，汉族，生于1986年2月22日，户籍所在地四川省仁寿县，现住四川省绵阳市高新区，该公司员工。

原审被告四川丰泰金科投资有限公司（以下简称：丰泰投资公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院于2020年9月30日作出的（2020）川0704民初2386号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人丰泰投资公司的委托诉讼代理人梁俊棚，被上诉人***及其委托诉讼代理人王志恒，原审第三人绵阳中意建筑工程有限公司（以下简称：中意建筑公司）的委托诉讼代理人万莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

丰泰投资公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：

本案案涉房屋己经备案至中意建筑公司名下，根据相关行政部门的规定，即使在上诉人取得初始登记后，在行政机关未撤销上诉人与中意建筑公司网签的合同备案情况下，是无法将房屋备案至***名下，属于客观上不能履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，破产管理人享有决定合同继续履行或解除的权利。本案中***并未支付全部购房款，未履行完其全部义务。自2020年7月28日游仙区人民法院裁定上诉人正式进入破产重整程序到本案起诉之日己超过30天，所以该《商品房买卖合同》己经解除，***丧失要求履行的权利基础，其诉求不应得到支持。

游仙区法院于2019年1月3日作出(2018）川0704民初2907号生效民事判决认定：商品房预售合同备案登记，系法律对开发商设定的公法义务，是行政部门对商品房预售行为采取的一项行政管理措施，故对商品房预售合同备案属于行政管理活动，不属民事案件的审理范畴，故本案对***的诉求也不应得到支持。

***答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。

中意建筑公司答辩称：丰泰投资公司的上诉理由成立，请求二审依法改判。

四、原审原告的起诉请求

***向一审法院提出的诉讼请求：1．判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，将位于绵阳市游仙区房屋不动产权登记至原告名下；2．本案诉讼费用由被告承担。

一审查明：2017年9月12日，原告***与被告签订《商品房买卖合同》，在被告处购买了紫金城8幢1单元9楼3号房屋，预测建筑面积105.85平方米、房屋每平方米5384元，总价款57万元，合同未约定房款支付时间和房屋交付时间，但明确约定在房屋交付使用后365工作日双方向房屋登记机构申请办理该房屋所有权登记。合同还约定，原告同意被告聘用的前期物业服务企业即四川万意达物业服务有限公司提供物业服务。另查明，原告于2016已与被告就案涉房屋签订《紫金城订购书》，并于2016年9月13日交付定金1万元，2016年10月26日，被告又向原告开具56万元房款收据，收据上备注：抵佳腾商混公司工程款。

2019年1月22日，原告与案外人四川万意达物业服务有限公司签订前期物业服务合同，约定由该公司为其位于紫金城8幢1单元9楼3号房屋提供物业服务。2019年1月22日原告缴纳2017年10月1日至2019年6月30日服务费3334.89元。当日，原告向被告支付房屋维修基金7738.75元。

本院受理的（2018）川0704民初2907号杨清勇、王定友、***诉被告四川丰泰金科投资有限公司、第三人绵阳中意建筑工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告***诉请：1．确认被告就8幢1单元9楼3号房屋申请备案至第三人名下的申请行为无效或者撤销该备案；2．判令被告将紫金城8幢1单元9楼3号备案至原告***名下。在诉讼中，被告举证2018年5月15日其向案外人绵阳市神工建筑劳务有限公司出具的承诺书和借据，以及第三人举证担保函，拟证明被告向案外人绵阳市神工建筑劳务有限公司借款，第三人对上述借款为被告向案外人绵阳市神工建筑劳务有限公司提供担保，第三人要求与被告网签案涉房屋的房屋买卖合同，并办理备案。本院判决驳回原告的诉讼请求。现该判决书已经生效。

本院于2020年7月28日作出（2020）川0704破申2号民事裁定书，裁定受理被告四川丰泰金科投资有限公司等八家关联企业的实质合并重整申请。次日，本院依法指定四川众城律师事务所等单位担任被告的联合管理人。

另查明，案涉房屋所在楼栋尚未办理不动产权初始登记。

上述事实，有原、被告和第三人的身份信息、商品房认购书、《商品房买卖合同》、《前期物业服务》、收据、水、电、气卡以及当事人的陈述等证据佐证，足以认定。

一审认为：首先，原、被告双方签订的商品房买卖合同是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法产生法律效力。被告“一房二卖”属于严重违约行为，即使案涉房屋被告与第三人签订的网签房屋买卖合同已备案，但该备案行为仅是行政机关的管理行为，目的是对商品房开发商销售商品房行为进行监督管理，并非《中华人民共和国物权法》规定的不动产登记，不产生物权登记的效力。原告与第三人对案涉房屋均享有债权请求权。但原告与被告签订买卖合同时间早于第三人与被告形成买卖关系时间，原告已经支付购房款，被告已向原告交付房屋，原告实际占有房屋。因此在权利保护顺序上，原告应当优先于第三人。

第二，至于被告辩称原告起诉违反一事不再理原则。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”的规定，本案与前诉虽然满足上述规定的第一项、第二项条件，但本案的诉讼请求与前诉不相同，也不存在否定前诉裁判结果的问题，故本案不违反一事不再理原则。

第三，被告辩称案涉房屋买卖合同已经处于解除状态。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，破产管理人享有决定合同继续履行或解除的权利，限于双方均未履行完毕的合同。本案原告在本院受理被告的破产重整申请前已完全履行支付购房款的义务。因此，该辩称理由不成立。

第四，根据原告与被告签订的房屋买卖合同的约定，被告应在交付房屋后365个工作日内，与原告一起完成房屋产权转移登记手续。办理不动产权转移登记的前提是办理了所在楼栋的初始登记，根据本案查明的事实，案涉房屋尚未办理所在楼栋的权属初始登记，但办理权属初始登记是被告的义务。被告应在办理初始登记后负有协助原告办理不动产权转移登记的义务。

第五，因被告在处于破产重整阶段，应当中止执行有关其财产的判决书、裁定书。本院仅确认被告四川丰泰金科投资有限公司在办理不动产权初始登记后应协助原告***办理位于绵阳市游仙区房屋不动产权登记。原告则应按照破产程序申报债权，以保护其权益。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十九条、第二十条，判决如下：

确认被告四川丰泰金科投资有限公司在办理不动产权初始登记后应协助原告***办理位于绵阳市游仙区房屋不动产权登记。

案件受理费减半收取5127元，由被告四川丰泰金科投资有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行判决书义务时一并支付给原告）。

本院二审中，当事人均未提供新的证据，故二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：由于***与丰泰投资公司在2017年就签订了《商品房买卖合同》并交付了1万元定金，且之后丰泰投资公司出具了56万元房款收据，***已在2019年实际占有、使用案涉房屋，故***的房屋买卖行为应当得到法律保护。而丰泰投资公司和中意建筑公司在***履行了购房手续和义务后，两家公司将案涉房屋共同向房管部门提出备案申请，但因双方未就案涉房屋签订买卖合同，也未向房管部门提供备案所需其他资料，故房管部门接受申请后至今，未将案涉房屋备案登记于中意建筑公司名下，该备案申请不具有相应的物权登记效力。因丰泰投资公司“一房二卖”行为已经构成严重违约，由于案涉房屋所在楼栋尚未办理权属初始登记，在丰泰投资公司取得初始登记后负有协助***办理不动产权转移登记义务。上诉人丰泰投资公司所提***并未支付全部购房款，未履行完其全部义务的理由与查明的事实不符，本院不予采信。为此，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，破产管理人享有决定合同继续履行或解除的权利，由于***在丰泰投资公司破产重整前，已完全履行支付购房款义务，且在法院作出破产重整裁定前***已经提起民事诉讼，因此，丰泰投资公司上诉所提双方签订的《商品房买卖合同》己经解除的理由本院不予支持。

综上，丰泰投资公司的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10254元，由上诉人四川丰泰金科投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　廖小军

审判员　　赵　志

审判员　　兰大波

二〇二一年四月二十一日

书记员　　杨　薇