滨州市园林绿化管理处与滨州市市政工程管理处房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省滨州市滨城区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁1602民初4359号

原告：滨州市园林绿化管理处，住所地滨州市滨城区渤海六路526号，统一社会信用代码12371600494600021J。

法定代表人：张宝国。

委托诉讼代理人：邵兆井，山东莫同律师事务所律师。

被告：滨州市市政工程管理处，住所地滨州市黄河五路355号建设大厦七楼，统一社会信用代码123716001669325299。

法定代表人：**。

委托诉讼代理人：王爱华，山东志城律师事务所律师。

原告滨州市园林绿化管理处(以下简称园林管理处)与被告滨州市市政工程管理处(以下简称市政工程处)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告园林管理处委托诉讼代理人邵兆井，被告市政工程处委托诉讼代理人王爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告园林管理处向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的宿舍院买卖协议书；2.判令被告返还宿舍院买卖协议书中涉及的滨州市宿舍院内40套住宅宿舍楼及其他所有的配套设施；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2003年6月23日签订宿舍院买卖协议书，约定原告将位于滨州市，东邻渤海四路、南邻被告车库、西邻军分区教导队宿舍、北邻军分区教导队小路的宿舍院内40套住宅宿舍楼一座及其他所有的配套设施出售给被告，出售价款为250万元。双方签订宿舍院买卖协议书时涉案40套房产仍登记在原告单位职工名下，并未办理产权过户手续。因职工不配合原被告双方办理过户手续，造成宿舍院买卖协议书无法继续履行。根据法律规定，原告诉求解除合同，被告返还宿舍院买卖协议书中涉及的40套房产及所有的配套设施。

被告市政工程处辩称，涉案买卖协议不能解除，涉案争议的40户房产不能返还。理由如下：1.涉案宿舍院买卖协议项下旧院的介绍。1972年被告依法取得了涉案争议房产坐落的土地使用权。后于1995年6月6日换发新的土地证，该土地坐落在滨州市，东至渤海四路，西至市农业局军分区后勤部，南至黄河三路，北至军分区后勤部。土地用途为市政公用设施，土地性质为划拨土地，用地面积为21626.90平方米。涉案争议房屋坐落的土地仅占其中一小部分。1993年因原被告系一个大单位，经国土局批准租用了被告该土地中北边面积2680.58平方米，折合4.02亩，建设了40户的职工宿舍楼一座，设立了一个小院，并在该院设立了变压器、取暖锅炉等配套设施。1998年原告为改善职工住房，从滨州市规划局购买了这座40户的住宅楼及院内的配套设施，土地使用权仍然登记在被告名下。2003年，原告为了再给职工改善住房条件，决定将1998年购买的40户住宅楼及旧院卖掉筹集资金，在滨州市城选址建新房。为筹集资金，原告于2003年下发了《关于职工集资建房有关问题的通知》，规定了职工集资建房的范围为本单位在职及离退休干部职工，按每平方米1000元分两次筹集资金。同时该通知还规定集资建房筹集资金的方式分两种：一是把旧院及40户住宅卖掉，再就是凡想要新房的职工均参加集资。该通知规定园林处原宿舍楼集资款与第一次集资款资金筹集不能相抵，在第二次筹集中相抵。原告的旧院40户职工均用旧院的房产作价5万元抵顶了建新房的集资款。原告以总价250万元将40户住宅楼和旧院卖给被告。该块土地使用权仍登记在被告名下。2005年12月份，原告新小区锦城花园新宿舍楼建成并交付使用。2006年1月份，原告通知其所有在旧院居住的40户职工搬出旧院，迁入新居。原告职工先后36户如期搬出旧院，迁入新居，有四户拒绝搬出。但被告4户职工根据其房产分配强行搬入居住。原告四户职工于2006年12月12日诉至滨州市中级人民法院，要求被告和被告的四户职工由于强行入住承担侵权的民事责任。滨州市中级人民法院于2007年8月22日出具（2006）滨中民一初字第16号民事判决，判决驳回了原告四位职工的诉讼请求。该案后经一审、发回重审、再审、再发回，近六年的时间下发了五份裁判文书，山东省高级人民法院2011年6月21日作出（2010）鲁民再终字第35号民事判决，判决驳回原告四位职工的诉讼请求。（2010）鲁民再终字第35号民事判决书中认定园林处与市政工程处两个单位为改善各自单位职工住房条件，根据其自身情况，园林处采取整体出售宿舍院、职工集资等方式建新房，而市政工程处采取整体购买方式，出售给职工。园林处所采用的方式，是当时我国深化城镇职工住房改革中出现的做法，符合中国国情。2003年8月5日，园林处下发《关于职工集资建房有关问题的通知》第六条规定“园林处原宿舍集资款与第一次资金筹集不能相抵，在第二次筹集中相抵”，且张汝玲等四人也与其他职工一样，在新建住房集资时因原有住房抵顶5万元，可以推知该四人对上述政策是知道或应当知道的，张汝玲等四人确定新房户型并办理相关手续，应当视为其与园林处就滨州市渤海四路的旧房处理达成一致。滨州市渤海四路园林处住宅楼原40户除张汝玲等四人外均按园林处要求搬出原房屋。张汝玲等四人占有了新房却没有按照规定交出旧住房及房产证，其行为违背了诚实信用原则。根据以上认定山东省高级人民法院于2011年6月21日依法作出驳回上诉，维持原判。根据该判决书，被告购买原告40户住宅及旧院的行为应当受法律保护，被告一审的诉讼请求应当得到法院的支持。至此14年后原被告的旧院买卖又回到了原点。生效判决下达后，原告仍不按原买卖协议履行合同约定的过户义务，给被告40户业主造成了巨大的损失；2.原被告于2003年6月23日签订的宿舍院买卖协议合法有效，被告已按协议于2004年付清了购房款250万元。涉案房产出售由于种种原因导致这宗买卖历经11年，滨州市中级人民法院、山东省高级人民法院也先后下过六次判决，认定该协议合法有效。但原告至今没履行自己的承诺；3.原告有权利及能力办理40户住宅楼的产权变更手续。根据山东省高级人民法院判决认定原告有权处置涉案40户住宅楼，以上事实由山东省高级人民法院（2010）鲁民再终字第35号民事判决书认定的事实佐证。原告40户职工在2003年接到《关于职工集资建房有关问题的通知》并按照文件要求选定了新户型时，就与原告形成了明确的委托和授权关系，原告40户职工同意授权原告处置其40户职工房产，否则原告36户职工不会主动迁出旧房交出房产证，并搬进新房。原告处分40户职工房产和旧院的行为在2003年6月份完成；4.涉案宿舍院买卖协议依法不能解除，40户住宅楼已无法返还。涉案争议买卖协议签订十五年之久，被告已在15年前就交足了购房款，原告40户业主在2006年已经迁出涉案争议房屋，被告40户业主也已经入住了该房屋，现已十多年了。如果判决解除涉案买卖协议，让40户业主近200口人迁出现有楼房，那将会出现多么大的社会不稳定因素和群访群诉事件发生，将会是一个不可收拾的局面。现在原告有能力、有权利、有条件为被告40户业主办理产权变更登记手续，涉案40户住宅的占用土地至今登记在被告名下，且原告以旧院置换新房时享有的是房改房政策，也是我市在2003年旧城迁西区新城时实行的政策，交出旧房折价置换西区新房产权的统一做法。原告在2003年8月15日就下达了《关于职工集资建房有关问题的通知》，明确了原告40户业主已自愿将涉案争议旧院和房产交出，折价给了原告，抵顶了购置新院锦城花园的部分房款。但原告现在不作为、不履行买卖合同义务，反而以原告40户业主不配合，无法办理房产权变更登记手续为由，要求解除涉案买卖合同，故意制造不稳定和群访群诉事件发生。被告有新证据再次证实原告完全有能力、有权利履行买卖协议书办理40户产权过户登记手续，事实如下：根据2016年3月30日滨州市深化住房制度改革领导小组专题会议纪要（2016）1号文件《建构职工住房专项审计问题整改调度推进工作专题会议纪要》中关于房改房问题，在划拨土地上建设的职工住房属于房改房的，可继续保留划拨土地性质；涉及土地用途或者使用权人变更的，办理土地用途或者使用权人登记变更；涉及欠交规费的按照规定补交；涉及未分账核算的要进行分账核算；涉及房改房政策的可以参照房改房的整改办法整改。专题纪要中，对本案涉及的原告所建锦城花园小区属于房改房，在专项审计工作中也进行了专门审计。2004年2月，原告自建园林小区项目共计74套作为职工住房，项目基建支出是2290.31万元，其中职工个人缴纳1384.91万元，公款支付了802.93万元，尚拖欠工程款102.48万元，以上违反了山东省人民政府办公厅《关于贯彻<山东省职工住房货币化分配暂行办法>有关问题的通知》鲁政办发（1998）11号文件中“凡是实行职工住房货币化分配制度的地区和单位一律不得再进行福利性的实物分房，房子建成后，都要按建设成本价格出售或按成本租金租房”的规定，属于国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发（1998）23号规定的变相增加住房补贴的行为。根据鲁政办发（2014）42号、鲁厅字（2015）43号和省政府（2015）83号会议纪要相关规定和精神，滨州市委、滨州市政府应责成相关建构房单位收回公款支付的职工购房款，归还原资金渠道或者上交国库。在专项审计报告附件部门建构职工住房汇总表中，公款支付职工建购房款第2个单位就是原告。在此次整改活动中，原告为了将公款垫付的部分购房款从购房业主中收回，再次对40户业主进行确认，原旧房上交单位抵顶购新房的款项工作，在原告上报的此次专项整改工作材料中对40户业主的二次确认材料中均予以体现。原告40户业主从2003年就已经明确交出旧房抵顶新房购房款且将房产证交给原告管理的事实。2017年在专项整改活动中再次明确了交出旧房抵顶新房购房款的事实，原告借口40户业主不配合不能办理变更登记手续，是原告不作为，不履行买卖协议义务，存有严重过错。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的宿舍院买卖协议书、本院（2013）滨民二初字第154号民事判决书、滨州市中级人民法院（2014）滨中民一终字第549号民事裁定书、本院（2015）滨商重字2号民事判决书、滨州市中级人民法院（2017）鲁16民终1434号民事判决书、涉案40户宿舍楼部分职工的房屋所有权证，被告提交的付款发票、国有土地使用证书、滨州市中级人民法院（2006）滨中民一初字第16号民事判决书、滨州市中级人民法院（2007）滨中民再初字第1号民事判决书、滨州市中级人民法院（2009）滨中民再重初字第1号民事判决书、滨州市中级人民法院（2010）滨中民再重初字第1号民事判决书、山东省高级人民法院（2010）鲁民再终字第35号民事判决书、会议纪要、山东省审计厅专项审计调查报告，根据原告申请本院依法调取的“关于涉及审计整改住房价格计算情况”的说明及住户位置图、滨州市园林处参与房改人员情况说明、市园林处住房缴纳购房款告知书及“省建构职工住房审计问题整改”工作明白纸发放登记表、关于园林小区建设情况的说明、市园林处建构职工住房审计问题清单、园林处新宿舍74户是否享受房改房政策人员名单、关于涉及审计整改住房价格计算情况的说明，真实客观，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1998年，原告园林管理处购买了原滨州市规划处在被告市政工程处院内的40户住宅楼一幢及变压器、取暖锅炉、储藏室等其他配套设施（该院落土地使用权人为市政工程处），分配给本单位职工居住。2001年2月，经房改，园林管理处40户职工取得了上述所住房的全部产权。2003年，园林管理处决定职工集资在锦城花园建新宿舍楼。

2003年6月23日，原告园林管理处（出卖方、甲方）与被告市政工程处（买受方、乙方）签订宿舍院买卖协议书，约定，就甲方职工现居住宿舍院出售给乙方达成一致意见，该宿舍院位于滨州市，东邻渤海四路，南邻乙方车库，西邻军分区教导队宿舍，北邻军分区教导队小路，总占地面积4.02亩，该院土地原归乙方，乙方购回该院土地使用权；该宿舍院现有40套住宅宿舍楼一座及其他所有配套设施；该宿舍院售价总额为250万元；该协议书签字之日，乙方交付甲方150万元，余款100万元在2004年10月1日付清，甲方即搬出该宿舍院；该协议书签订后，甲方向乙方提供该宿舍院一切技术性资料，并及时协助乙方办理房产过户手续；甲方必须在乙方付清购房款十日内搬出该宿舍院，并对院内及住户内现有设施不得进行故意性损坏；甲乙双方必须认真履行本协议规定的义务，违者向对方承担总售价10%的违约金，并赔偿由此为对方造成的损失。

合同签订后，被告市政工程处分别于2003年6月24日、2003年7月26日和2003年8月15日向原告园林管理处交付转让款20万元、80万元和150万元。至此，合同约定的全部价款250万元，被告市政工程处已履行完毕。

后，原告未协助被告办理涉案房产过户手续。被告市政工程处在购得滨州市渤海四路的旧宿舍楼后，将该宿舍楼分配给本单位职工。

2003年8月5日，原告园林管理处下发《关于职工集资建房有关问题的通知》（滨园字［2003］16号文件）规定，职工集资建房的范围为本单位在职及离退休干部职工，按每平方米1000元分两次筹措集资。同时，由各要房职工自由选择户型，如资金不足，只要符合政策，由园林管理处统一办理贷款手续。关于此次集资建房与职工原住房的关系，该《通知》第六条规定：“园林处原宿舍楼集资款与第一次资金筹集不能相抵，在第二次筹集中相抵”。后在市政工程处院内旧宿舍楼居住的40户职工均以原有旧宿舍楼住房抵顶集资房款5万元。

2005年12月份，滨州市滨城区锦城花园园林小区的新宿舍交付使用。2006年1月份，原告园林管理处通知在渤海四路旧宿舍楼居住的职工搬出旧楼，搬入滨州市滨城区锦城花园园林小区的新宿舍楼居住。后在滨州市渤海四路的旧宿舍楼居住的40户职工，已有36户职工搬出旧楼搬入新楼，只有张汝玲、李淑云、陈景东、梅荣泽以原告园林管理处将自己拥有全部产权的房屋在不知情的情况下出售给被告市政管理处为由，拒绝搬出该楼。

2006年12月12日，原告园林管理处职工张汝玲、陈景东、李淑云、梅荣泽与市政工程处、园林管理处、姚希厚、宋德玉、孙树祥、崔晓祥侵权纠纷一案诉至滨州市中级人民法院，要求判令停止侵权、排斥妨碍、返还房屋，并赔偿由此给张汝玲、陈景东、李淑云、梅荣泽造成的财产损失。滨州市中级人民法院于2007年8月22日作出（2006）滨中民一初字第16号民事判决，判决驳回张汝玲、陈景东、李淑云、梅荣泽的诉讼请求。张汝玲、陈景东、李淑云、梅荣泽不服一审判决向山东省滨州市中级人民法院申请再审。滨州市中级人民法院于2008年7月30日作出（2007）滨中民再初字第1号民事判决，判决维持（2006）滨中民一初字第16号民事判决。张汝玲等四人仍不服，上诉于山东省高级人民法院。山东省高级人民法院于2008年11月28日作出（2008）鲁民再终字第40号民事裁定，裁定本案发回滨州市中级人民法院重审。滨州市中级人民法院于2009年6月22日作出（2009）滨中民再重初字第1号民事判决，判决维持（2007）滨中民再初字第1号判决。张汝玲等四人仍不服提出上诉，山东省高级人民法院将本案再次发回重审。滨州市中级人民法院于2010年6月30日作出（2010）滨中民再重初字第1号民事判决，判决维持（2006）滨中民一初字第16号民事判决。后张汝玲等四人仍不服，上诉至山东省高级人民法院。山东省高级人民法院于2010年6月21日作出（2010）鲁民再终字第35号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

2013年8月20日，市政工程处与园林管理处房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，要求园林管理处出售给市政工程处的黄河四路以南院内40户旧宿舍楼产权归市政工程处所有，园林管理处履行合同义务，协助办理过户手续；园林管理处按合同约定承担违约金25万元，并赔偿市政工程处经济损失。本院于2014年7月10日作出（2013）滨民二初字第154号民事判决，判决：一、园林管理处于该判决生效后30内协助市政工程处办理位于滨州市滨城区黄河四路以南、渤海四路以西本案诉争40户宿舍楼的产权过户手续；二、园林管理处于该判决生效后十日内支付市政工程处违约金25万元；三、驳回市政工程处的其他诉讼请求。园林管理处不服，上诉至滨州市中级人民法院。滨州市中级人民法院于2015年2月10日作出（2014）滨中民一终字第549号民事裁定，裁定撤销（2013）滨民二初字第154号民事判决，发回重审。本院于2015年3月11日重新立案，于2017年4月14日作出（2015）滨商重字第2号民事判决，判决：一、园林管理处于该判决生效后十日内向市政工程处支付违约金25万元；二、驳回市政工程处的其他诉讼请求。市政工程处不服，上诉至滨州市中级人民法院。滨州市中级人民法院于2017年10月30日作出（2017）鲁16民终1434号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

涉案房屋所有权仍登记在园林管理处原居住的40名职工名下，市政工程处40户职工虽居住在涉案房屋中，至今未取得房屋产权证。

2016年4月，根据《山东省审计厅专项审计调查报告》（鲁审企工调报[2016]37、39）、《滨州市深化住房制度改革领导改革小组专题会议纪要》（[2016]1号）精神，园林管理处再次对涉案房屋原40户职工按照房改政策计算退房价格和购房价格，并发放住房交纳购房款告知书、“省建购职工住房审计问题整改”工作明白纸及承诺书发放登记表，大部分职工在上面签字确认。

本院认为，关于原告园林管理处与被告市政工程处签订的宿舍院买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面适当履行。自2003年签订合同至今已逾十五年之久，被告市政工程管理处已将涉案全部购房款支付原告园林管理处，涉案40户旧宿舍楼也已由被告市政工程处的40户职工实际占有使用，合同主要义务已经履行。原告园林管理处未按约定的期限交付房屋，也未履行协助办理过户手续的义务，构成违约。解除权性质上属于形成权，《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条分别规定了约定解除和法定解除两种情形。现原告作为合同的违约方，要求解除合同并返还的主张，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

驳回原告滨州市园林绿化管理处的诉讼请求。

案件受理费26800元，由原告滨州市园林绿化管理处负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。

审　判　长　　孙春华

人民陪审员　　赵新民

人民陪审员　　***

二〇一九年四月三日

法官助理    孔琳雪

书  记  员    唐梦瑶