福田物业发展有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）桂0110民初2136号

原告：福田物业发展有限公司（曾用名：深圳市福田物业发展有限公司），住所地：深圳市福田区滨河路福祥街景福大厦A座三楼，统一社会信用代码：91440300192360923D。

法定代表人：杨顺清，该公司董事长。

委托诉讼代理人：汪炫春，广西邦泰律师事务所律师。

被告：***，女，1968年12月28日出生，壮族，户籍地址南宁市青秀区。

原告福田物业发展有限公司（以下简称福田公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年5月9日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告福田公司委托诉讼代理人汪炫春，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

福田公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付从2019年4月1日至2021年12月31日的物业管理服务费6912.97元（33个月×151.8㎡×1.38元／月·㎡﹦6912.97元）；二、请求法院判令被告向原告支付逾期缴纳2019年4月1日至2021年12月31日的物业管理服务费违约金3266.07元（合同违约金按当月欠缴费用每日3‰标准计算，从开始欠费之日起暂计至2021年12月31日，为3266.07元。原告自愿调低按欠费总额的30%计算为2073.89元。）；三、本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2018年1月6日，原告与广西天祺投资有限公司签订《九个半岛二期前期物业管理服务合同》，约定由原告向位于南宁市武鸣区××小区××期提供前期物业管理服务。《九个半岛二期前期物业管理服务合同》还约定物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅1.20元／月·平方米（10层以上）、多层住宅1.38元／月·平方米（6层以下）、尖岛低层2.58元／月·平方米（别墅区）、其他低层2.38元／月·平方米（联排别墅）；合同又约定自开发商通知业主交房之日起，业主向物业公司支付物业服务费用；合同还约定业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费用的，按每日千分之三的标准支付违约金。被告与广西天祺投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于南宁市武鸣区××期××栋××单元××号房，是该房屋业主，该房屋建筑面积151.8平方米。2018年12月28日，开发商通知被告到小区办理收房手续，接收该房屋。原告认为，原告与建设单位依法签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，原告按合同约定对小区提供了完善的物业管理服务，被告应当按照约定履行相关缴费义务。但自2019年4月1日起，被告无故拖欠物业管理服务费、违约金等各项费用，原告曾多次以各种形式向被告催收，被告均不予理睬。被告长期拖欠费用的行为导致产生违约金3266.07元，原告经酌情考虑，自愿将违约金降低为2073.89元。原告为维护自身的合法权益，特提起民事诉讼，恳请法院判如所请。

原告福田公司提交下列证据证明其主张：1、被告身份证复印件；2、《九个半岛二期前期物业管理服务合同》；3、《南宁市商品房买卖合同》；4、EMS邮寄快递单；5、商品房交付（入伙）通知书；6、（2021）桂0122民初4000号判决书；7、律师函、邮寄单；8、建设工程质量竣工验收意见书。

***辩称：一、本案房屋未达到交付使用的条件，开发商强行交房，答辩方有权拒绝收房，故该物业服务收费与答辩方无关，物业公司向答辩方收取物业服务费不合法。依据如下。1、根据相关法律法规：⑴《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。即商品房要“竣工验收”的前提是要通过规划验收，要取得规划部门的认可文件。⑵《广西壮族自治区建设工程质量管理条例》第二十七条，工程竣工验收必须具备条件的第八款“有施工单位签署的工程质量保修书”及第九款“城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件”。⑶《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。⑷《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用”。⑸《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。第三十条：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。⑹《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》第三章第十九条规定，“房地产开发项目竣工，依照有关法律、法规的规定经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。由上述的法律法规可知，“五方验收合格”即“竣工验收合格”只是房屋可以交付的基本条件，此外还要取得规划、公安消防、环保等部门开具的验收合格文件或者准许使用文件等法律法规规定的强制性条件后才能交付使用。2、开发商交付本案房屋时，未出示法律法规强制性规定的相关验收合格证明，答辩方依法拒绝收房。⑴开发商于2018年12月28日通知答辩方到小区物业办理收房手续，答辩人前往收房时，开发商没有出示规划、公安消防及环保等验收合格文件或者准许使用文件等强制性条件。因此违背了《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《广西壮族自治区建设工程质量管理条例》第二十七条，工程竣工验收必须具备条件的第九款、《建设工程质量管理条例》第四十九条等法律法规有关规划、公安消防、环保验收合格等强制性规定。开发商于2021年9月28日出的一份公告中，提到由于部分业主违建，导致九个半岛二期15-32#栋“无法向相关政府部门申报验收及产权办理手续”（见附件1）。这份公告也证明了九个半岛二期15-32#栋一直未获得相关验收。⑵开发商在没有“规划验收合格”的情况下组织竣工验收，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，故其“竣工验收合格”证明无效。交房时，开发商未能出示“规划验收合格”证明，只出示《建设工程质量竣工验收意见书》。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。即“规划验收合格”后才能“竣工验收”，而开发商没有规划验收却先“竣工验收”，违反了法律规定，故开发商出示的《建设工程质量竣工验收意见书》也就不能作为“竣工验收合格”的证明。⑶开发商把与答辩方签的《南宁市商品房买卖合同》中的“五方验收合格”作为交房的唯一条件，这不合法！必须在符合国家、地方法律法规的强制性要求的前提下才具有法律效力。开发商与答辩方签的《南宁市商品房买卖合同》第九条，将“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”作为交付条件。根据国家和地方相关法律法规，“五方验收合格”只是房屋交付使用的基本条件，同时必须符合公安消防、环保验收合格等强制性规定。而开发商在交房时，把“五方验收合格”作为唯一的交付条件，否定了国家和地方法律法规的有关商品房交付使用前的强制性规定；更何况，如上⑵所述，开发商出示的《建设工程质量竣工验收意见书》违反了国家相关法律规定，没有法律效力。因此这样的交房不合法。⑷交房时，开发商出示的《住宅质量保证书》没有标明质量等级，违背了《城市房地产开发经营管理条例》第三十条“住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位”的规定。以上事实证明，开发商交房时，未依法提供规划、消防、环保验收并取得相应验收合格文件或者准许使用文件，违反了相关法律法规的强制性规定。另外，开发商违法组织“竣工验收”，以及提供的《住宅质量保证书》没有标明质量等级。因此开发商不具备法定交房条件，答辩人有权拒绝收房。根据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”。基于以上因开发商未依法验收而导致答辩方无法收房的事实，本案中本案房屋的物业服务费用应由广西天祺投资有限公司全额交纳，与答辩方无关。二、本案房屋的物业服务费收取不合理。1、答辩方与广西天祺投资有限公司签的《南宁市房屋买卖合同》的附件五为无效条款。理由是，该合同的附件五（见合同第22页）提到“《前期物业服务合同》和《临时管理规约》：《前期物业服务合同》的内容和《临时管理规约》的内容详见公示文本”，但没有出示具体公示的文本内容，也未注明公示的地点及时间。所以该条款存在极大的人为操控性，不存在唯一性。即原告所提供证据2《九个半岛二期前期物业管理服务合同》无效，应视为无效条款。答辩方认为，《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的具体条款内容应写详细写在答辩方与广西天祺投资有限公司签的《南宁市商品房买卖合同》的附件中，才具有法律效力。2、原告所提供的《九个半岛二期前期物业管理服务合同》是由原告和开发商签于2018年1月6日，而答辩方与广西天祺投资有限公司签的《南宁市商品房买卖合同》日期为2018年3月14日。两个合同签的日期相差3个多月，应以后面签的合同为准，但目前却按先签的合同中的标准收费，显然不合理。3、两个合同中，本案房屋的物业服务费价格不一致，但物业不按照答辩方签的而且是后签的合同中的价格收费，却按照开发商签的而且是先签的合同中的价格收。这很不合理，存在欺骗购房者的嫌疑。答辩方与开发商签的《南宁市商品房买卖合同》附件六的第十九条，“前期物业服务期间，物业服务收费价格为花园住宅：1.00元/月/平方米（带电梯）”。而且答辩方在签该合同时，曾反复跟广西天祺投资有限公司工作人员确认物业费价格，得到的答复都是物业费价格是按照目前签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六中的“1.00元/月/平方米”。同时广西天祺投资有限公司工作人员并未向答辩方告知《南宁市商品房买卖合同》附件五中有关《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的具体内容，及其公示的地点和时间。故答辩方签合同的时候并不知晓该《前期物业服务合同》。然而，原告通知答辩方缴物业费时，却要求按照其与开发商签的《九个半岛二期前期物业管理服务合同》附件2中的标准“多层住宅（带电梯）：1.38元/月/平方米”交付。要求答辩方支付的费用不按照答辩方签的合同却按照开发商签的合同，开发商与物业公司先签的合同中价格高于开发商与答辩方后签的合同中的价格，因此答辩方有理由认为存在欺诈购房者的嫌疑。综上所述，开发商广西天祺投资有限公司在未依法取得规划、消防、环保、竣工验收合格等法定交房条件下，强行将本案房屋交付使用，因此答辩方有权拒绝收房。按照相关法律规定，答辩方并非该物业合同纠纷一案的当事方，更无从说起答辩方无故拖欠物业管理服务费、违约金等。答辩方要求法院将开发商广西天祺投资有限公司列为该物业合同纠纷案的当事方。开发商的强行交付使用严重地损害了购房者的利益，导致至今已过去3年半仍无法收房，产权证更是遥遥无期。答辩方付出上百万的心血，这几年来却无法收房和使用，给答辩方造成了严重的精神和经济损失。答辩方恳请武鸣区人民法院依法秉公裁决，驳回原告诉讼请求。同时要求原告敦促开发商尽快组织相关验收。待本案房屋达到交付条件后，答辩方将依法收房，以及依法支付物业服务费。

被告***未提交证据。

本院经审理认定事实如下：买受人***与出卖人广西天祺投资有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同未签日期。《商品房买卖合同》约定：第九条交付期限及交付条件。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2018年3月14日，买卖双方签订《商品房买卖合同》附件六《补充协议》，《补充协议》第十九条约定：花园住宅物业费收费标准1.0元／月／平方米。买受人***系坐落于南宁市武鸣区××镇××路××号九个半岛二期16幢1单元302号房屋（建筑面积151.8平方米）的业主。九个半岛二期16幢1单元302号房屋系多层住宅：（带电梯）。2018年1月6日，福田公司作为乙方和作为甲方的案涉小区开发商广西天祺投资有限公司签订《九个半岛二期前期物业管理服务合同》，约定：第二条管理期限1、本合同期限暂定为叁年，服务期满后，该合同期限自动续延。第十五条乙方的权利和义务1、在合同签订后30日内乙方须成立九个半岛二期物业服务中心，对九个半岛二期项目实施具体物业管理工作，该分支机构代表乙方且与乙方共同履行本合同乙方义务，该分支机构作出的行为视为乙方所为，该分支机构履行义务过程中产生的全部责任由乙方承担。第十六条1、由业主（即物业买受人）支付的费用：前期物业管理服务费及按政府文件和行业规定应由业主（即物业买受人）支付的费用：⑴物业管理服务费：①高层住宅：（带电梯）服务费：1.2元／月／平方米②多层住宅：（带电梯）：1.38元／月／平方米③二期尖岛低层：2.58元／月／平方米④二期其他区域低层住宅：2.38元／月／平方米⑤商业物业服务费：2.68元／月／平方米⑥标准车位：33元／月／车位⑦子母车位：53元／月／车位⑵物业买受人自开发商通知交付之日起足额交纳前期物业服务费用；⑶带电梯的住宅，电梯年检费用为该单元全体业主分摊，具体费用按政府文件及武鸣当地市场习惯收取。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。第十六条3、费用交纳⑴物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费（如政府部门对物业管理相关费用价格调整，按政府的指导文件为准）。第二十条业主应于甲方正式通知办理交房手续之日起交纳物业服务费用。业主办理收房手续时，一次性预交半年（6个月）的物业管理服务费用，甲方有义务配合乙方收取该预交物业管理服务费。业主逾期不办理交房手续的，以甲方发出的交房通知书规定的日期之日起交纳物业服务费用。物业服务费用由乙方自行负责收取。第二十二条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。第三十三条业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。另约定公用水电费（包括绿化用水、电梯用电等）由业主按合同建筑面积分摊，垃圾清运费按每户建筑面积以市场价格收取。合同签订后，福田公司为涉案小区提供物业管理服务至今。在福田公司提供物业服务期间，***拖欠相关费用，福田公司向***发出催缴物业费用通知，但***未缴纳相应物业服务费。福田公司遂起诉至本院，请求判如所请。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《九个半岛二期前期物业管理服务合同》是建设单位广西天祺投资有限公司依法与福田公司签订的前期物业服务合同，该服务合同约定事项并未违反法律的强制性规定，合法有效，效力及于小区全体业主。福田公司已依约提供了物业管理服务，***应依约履行支付物业管理服务费等费用的义务，***拖欠物业服务费已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，福田公司请求***支付2019年4月1日至2021年12月31日的物业管理服务费6912.97元，有事实和法律依据,本院予以支持。

根据《九个半岛二期前期物业管理服务合同》约定，业主未按时足额交纳物业服务费，应按欠缴物业服务费的每日3‰支付违约金。***应及时缴纳物业费,逾期不支付的应承担违约责任,现福田公司主张按照欠缴物业服务费的30%要求***支付违约金2073.89元不高于该合同约定的违约责任,本院予以支持。

小区开发商与物业服务公司是两个不同且相互独立的企业法人，两者对于物业所应承担的责任也不相同。小区的房屋质量问题是由开发商负责维修，质量瑕疵担保责任由开发商承担。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，***购买的案涉商品房已经过建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，根据上述《中华人民共和国民法典》第九百三十九条及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和相关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”、第二款“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系，业主不能以房屋质量存在问题为由，迟交、拒交物业服务费。《中华人民共和国民法典》是全国人民代表大会制定的基本法，是上位法，法律效力高于一般法律，《中华人民共和国立法法》第八十八条第一款规定“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”，故对***的抗辨意见，本院不予采纳。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国立法法》第八十八条第一款之规定，判决如下：

一、被告***向原告福田物业发展有限公司支付自2019年4月1日起至2021年12月31日止所欠物业服务费6912.97元（每月按1.38元/平方米×151.8平方米的标准计）；

二、被告***向原告福田物业发展有限公司支付逾期付款违约金2073.89元。

上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告***负担。

本判决为终审判决。

审判员　　梁伟峰

二〇二二年七月四日

书记员　　杨月玲