福建洪庄建设有限公司与厦门承林装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市思明区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）思民初字第15687号

原告（反诉被告）福建洪庄建设有限公司，住所地厦门市思明区洪文八里132号之105。

法定代表人陈志清，总经理。

委托代理人汪家添、吴子华，福建凌一律师事务所律师。

被告（反诉原告）厦门承林装饰工程有限公司，住所地厦门市思明区洪文五里54号217室。

法定代表人孙洪梅，总经理。

委托代理人陈沈水，福建重宇合众律师事务所律师。

原告福建洪庄建设有限公司（以下简称“洪庄建设”）与被告厦门承林装饰工程有限公司（以下简称“承林装饰”）物权保护纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，被告于2014年3月17日提起反诉。本院依法由代理审判员杨丽芬适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）洪庄建设的委托代理人汪家添、吴子华，被告（反诉原告）承林装饰的委托代理人陈沈水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告洪庄建设诉称，原告提供厦门市思明区洪文八里132号104室房屋（即本案讼争房产）作为被告的办公场地，双方发生了纠纷。原告以合同纠纷为由另案起诉了被告。经厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第5324号民事判决书判决解除双方因上述事宜签订的《合作经营合同》，以及被告向原告支付拖欠租金、代垫水电费、违约金等。后被告提起上诉，2013年9月9日，厦门市中级人民法院主持调解，并以（2013）厦民终字第2169号民事调解书确认双方自愿解除《合作经营合同》，以及被告向原告支付租金、代垫水电费并搬离办公场地等。该调解书已在2013年9月4日实际发生法律效力，被告不仅至今未向原告支付任何款项，更无端、恶意拒绝履行搬离讼争房产等解除《合作经营合同》后之法定义务。原告起诉至法院，请求判令：1、被告立即搬离原告于2010年7月15日向被告提供的办公场地，即厦门市思明区洪文八里132号104室房屋，以原告向被告提供的实际场地为准；2、被告搬离前述房产的同时恢复原告向被告提供的办公场地原状，即前述房产于2010年7月15日之状态，以原告向被告实际提供的状态为准。

被告承林装饰辩称，原告与被告在商议合作经营时，原告向被告保证能提供洪文八里132号104房屋给被告作为办公场地，并于2010年7月15日双方签订了《合作经营合同》。但实际上原告从来不具备提供104号房屋从事合作经营或者出租的合法资格，导致《合作经营合同》无法继续履行，在中院主持调解下双方于2013年9月4日解除了前述合同。合同解除后，被告主动发函邀请原告具体商谈落实《调解协议》事宜，但原告未予回应，反而申请强制执行被告。被告已及时将2013年9月15日以前的房租、水电费用等款项抵扣原告应支付给被告的税金共计39487元后通过法院支付给原告，认证履行了调解书，但原告不仅对其在中院调解时答应赔偿被告装修费用等损失的承诺只字不提，而且对于调解书中开具发票的约定也不履行。因此被告保留向原告主张装修费用等损失和索取税务机关代开统一发票等权利。被告认为，原告从来就不具有提供104号房屋从事合作经营或出租的资格，不具备支配讼争房产的资格，至于被告如何搬迁、何时搬离104号房屋一事，被告自然会与业主单位即南京军区第九房地产管理分局具体商讨，无需原告插手。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

反诉原告承林装饰诉称，其与反诉被告于2010年7月15日签订了《合作经营合同》，约定由反诉被告提供讼争房产面积115平方米给反诉原告作为办公场地，反诉原告每月向反诉被告支付固定利润5000元，合作经营期限暂定5年，每年固定利润递增10%。合同还约定，反诉原告愿提供1个月的利润5000元为履约保证金，该款在合作期满，无违约的状况下，反诉被告应无条件返还；双方不得以任何理由违约，否则应支付1个月利润的履约保证金。反诉原告依约交付了履约保证金5000元，自2010年7月15日起至2013年1月14日止均按合同约定按时缴交固定利润。但由于反诉被告隐瞒其不具备提供讼争房产给反诉原告办公的资格，导致《合作经营合同》无效，反诉原告须提前离场，将造成装修费用等损失294891.38元。同时，由于反诉原告对履行该合同不存在过错，依合同约定反诉被告应返还履约保证金5000元，并支付违约金6050元。搬迁需要时间寻找房源、设计装修、布置搬迁，而反诉被告不是讼争房产的业主单位，不具有支配讼争房产的资格，无权插手反诉原告的搬迁事宜。反诉原告请求判令：1、反诉被告立即支付给反诉原告装修费用等损失294891.38元（含：装修费用145882.76元×50%=72941.38元、租金差价损失120元／平方米／月×115平方米×15月=207000元、停业损失、综合补助费100元／平方米×115平方米=11500元、搬迁支出30元／平方米×115平方米=3450元）；2、反诉被告立即返还反诉原告履约保证金5000元；3、反诉被告立即支付违约金6050元；4、准许反诉原告在收到反诉被告支付上述款项后，按照反诉原告与业主单位商定的具体搬迁方案处理。

反诉被告洪庄建设辩称，第一，本案反诉被告提出的诉讼系基于不动产物权而产生的纠纷，而反诉原告提起的反诉系基于《合作经营合同》无效而产生的纠纷。因此，本案反诉与本诉属于不同的法律关系。第二，反诉原告的全部反诉请求，没有事实与法律依据，应予驳回。反诉原告与反诉被告之间有关《合作经营合同》纠纷事宜，双方已经达成调解，并经生效的民事调解书确认。反诉原告的反诉请求及所依据的事实与理由与该生效的调解书相悖，没有任何事实与法律依据。生效调解书中双方已经确认同意解除《合作经营合同》，故反诉原告主张因反诉被告隐瞒不具备提供讼争房屋给反诉原告办公的资格导致《合作经营合同》无效的主张与事实不符。生效调解书对双方租金支付、反诉原告的搬离义务、代垫费用承担等进行了确认外，还明确双方就本案再无其他争议，因此反诉请求应予驳回。反诉原告主张的装修损失系单方计算且没有任何证据证明，而其一方面主张反诉被告无权插手搬迁事宜，另一方面又主张搬离损失，自相矛盾。返还履约保证金及支付违约金的诉求，超出了双方已在上述民事调解书确认的“双方就本案再无其他争议”条款范围，没有任何依据。且反诉原告以《合作经营合同》无效为由主张反诉被告支付违约金，显然没有法律依据。第三，反诉原告第四项有关搬迁的反诉请求完全没有依据。讼争房产系反诉被告向反诉原告提供的，依生效调解书，反诉原告应履行其项下有关腾空、搬离讼争房产并恢复原状的义务，因此反诉原告的上述义务与讼争房产的业主并无关系。反诉原告在提出管辖权异议申请时已经明确，其主要在湖里区开展经营活动，并在湖里区有办公场所，因此其有条件立即腾退讼争房产并恢复原状。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。

经审理查明，2010年7月15日，原告洪庄建设与被告承林装饰签订了本案讼争的《合作经营合同》，约定由洪庄建设提供位于洪文八里132号104室房屋（即本案讼争房产），面积115平方米作为该公司的办公场地，承林装饰负责提供经营场所的全部租金，并负责该房屋使用中发生的一切费用及经营和承担所有法律责任及费用。承林装饰不得将该房屋出租或另作其他用途。承林装饰每（月）季5日前支付固定利润5000元给洪庄建设。合作经营双方暂定5年，每年固定利润递增10%，即从2010年7月15日至2015年7月14日止。承林装饰愿提供一个月的利润5000元作为履约保证金，该款在合作期满，无违约的情况下，洪庄建设应无条件返还。合作经营期满或提前终止合作合同，承林装饰应完整原样返还洪庄建设提供的合作经营的房屋，该场所其他资产和债权、债务均归承林装饰所有和负责。合作经营双方不得以任何理由（除不可抗力及政府行为、国家和军队政策法规重大调整除外）违约，否则应支付1个月利润的履约保证金。该合同一式两份，经双方签章，并在承林装饰支付履约保证金后立即生效。原告法定代表人陈志清及被告法定代表人孙洪梅均在该合同上签字。2010年7月7日，洪庄建设开具收款收据，确认收到承林装饰的履约保证金5000元。

2013年，原、被告因合作产生纠纷，洪庄建设向本院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《合作经营合同》；2、承林装饰立即支付联营利润款18150元（自2013年1月15日起算，每月按6050元计算至实际搬离讼争房产之日止）；3、承林装饰立即向洪庄建设支付其垫付的水电费600元；4、承林装饰立即向洪庄建设支付违约金5000元。一审判决承林装饰败诉后，承林装饰不服提起上诉。二审过程中，经厦门市中级人民法院组织，双方于2013年9月9日达成（2013）厦民终字第2169号民事调解书，协议内容如下：1、洪庄建设与承林装饰双方同意解除于2010年7月15日签订的《合作经营合同》；2、承林装饰公司同意于2013年9月15日之前向洪庄建设支付相应的租金（自2013年1月15日起按每月6050元计算至2013年9月15日止），如2013年9月15日之后承林装饰未搬离，则上述租金计算至实际搬离之日止，洪庄建设应在收到前述租金后十个工作日之内向承林装饰提供上述租金相应的税务机关代开统一发票；3、洪庄建设同意支付承林装饰代其已垫付的2010年10月1日至2012年12月31日的营业税、城市维护建设税、房产税、个人所得税等税费，共计10213.24元，该款系直接从本调解协议第一条承林装饰应支付的其相应租金的款项中予以抵扣；4、承林装饰同意向洪庄建设支付相应的代垫水电费（自2012年11月起按实际产生的费用计算至2013年9月15日止，如2013年9月15日之后承林装饰未搬离，则计算至实际搬离之日止）；5、双方就本案再无其他争议；6、本案一审案件受理费197元，由承林装饰负担，二审案件受理费269元，调解减半收取134.5元，由承林装饰负担。

另查，2012年5月16日，洪庄建设与南京军区第九房地产管理分局（以下简称“九局”）签订两份《军队房地产租赁合同》，其中编号为南闽（2012）091510号的合同约定由九局将厦门市思明区洪文八里132号之105#店面出租给洪庄建设使用，建筑面积380平方米，用途为办公、商铺，租赁期限自2012年6月1日至2014年5月31日止。编号为南闽（2012）091509号的合同约定由九局将厦门市思明区洪文八里132号之101-103#店面出租给厦门洪庄绿化工程有限公司使用，建筑面积150平方米，用途为办公，租赁期限自2012年6月1日至2014年5月31日止。该两份合同的附图均显示，洪文八里132号房产红线图中分隔为两部分，西侧部分标注为“出租房（105）”，东侧部分标注为“出租房（101-103）”，图上显示105面积大于101-103。

审理过程中，本院对讼争房产进行了现场勘查，情况如下：厦门市思明区洪文八里132号楼为二层结构，西侧临接华侨幼儿园，东侧临接部队营房入口。132号楼分隔为9间，实际使用店面有五个入口，分属五个单位使用。其中门牌号为105的店面及其西侧部分均由原告洪庄建设使用，105东侧店面为被告承林装饰使用，原门牌号为104，现场已无门牌。该房屋现仍由承林装饰使用。入内见104房屋为两层结构，主要装修为办公设备及玻璃分隔、墙面粉刷、天花吊顶。

经本院依法向南京军区第九房地产管理分局调查，该局工作人员表示：洪文八里132号101-103室、105室的房屋产权属于该局的委托单位（即73678部队），部队委托该局负责出租签订合同。部队并未将洪文八里132号104室房屋委托该局负责出租，因此该局并未与洪庄建设就该房产签订过租赁合同。该局提供洪文八里132号101-103室及105室的租赁合同【即前述南闽（2012）091510号、南闽（2012）091509号租赁合同】供法院调查，此外该局并未与洪庄建设签订过其他租赁合同。在签订前述租赁合同时，该局工作人员看过现场，房屋是通铺性质，并无分隔，后来有没有再分隔是产权单位自己管理，九局并未再参与，也不了解情况。

经本院向73678部队人员调查，该工作人员表示：据其了解，洪文八里132号楼总面积760平方米，104号店面实际包含在九局的租赁合同中的105房号内，因为签订合同的审批权限问题，分租给洪庄建设、洪庄绿化两个单位，故合同体现的面积小于实际面积。

另，被告举证一份打印的《工程量清单计价表》，主张其在2014年3月17日投入装修讼争的洪文八里132号104室房产各项装修改造工程共计花费145882.76元。原告对该证据真实性不予确认，认为该清单系被告单方制作，计算标准无依据，也不能证明原告实际产生了该损失。

又，本案审理过程中，被告于答辩期内以其在湖里区有办公场所、主要人员及营业活动均集中在湖里区为由，向本院提起管辖权异议申请，请求将案件移送至湖里区人民法院管辖。本院作为不动产所在地法院对该申请裁定予以了驳回。

以上事实，有原告提供的民事判决书、民事调解书、申请执行书、军队房地产租赁合同，被告提供的合作经营合同、收款收据、民事调解书、工程量清单计价表、装修费用搬迁支出等损失一览表、本院依法调查形成的现场勘查笔录、询问笔录及双方当事人的当庭陈述为证，双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，原告与被告签订的《合作经营合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。该合同虽约定双方“合作”，但从合同约定的实际权利义务关系来看，双方之间实际是租赁关系，租赁的标的物为门牌号为洪文八里132号104室的房屋。现被告对讼争的104室房屋在洪文八里132号楼内的具体位置存在异议，认为原告并无权出租104号房屋给被告，但现场勘查和调查情况显示，被告承林装饰实际使用的经营场所在洪文八里132号楼内，原门牌号为104室；双方在民事调解书中达成的解除合同、支付租金、抵扣税金、返还水电费等协议条款也可以确定，原告确已将讼争的104室房屋交付给被告实际使用至今。根据已生效的前述民事调解书第二条、第四条所约定的内容，均可以看出被告应于2013年9月15日搬离讼争房产，并向原告支付实际承租期间的租金和占用房屋期间的使用费、水电费等。现被告逾期未搬离讼争房产，原告作为出租人，起诉要求被告立即搬离讼争房产，合理合法，本院予以支持。根据《合作经营合同》的约定，双方提前终止该合同，被告承林装饰应完整原样返还原告提供的合作经营的房屋，故原告第二项诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。双方在二审过程中达成调解同意解除《合作经营合同》，该合同应视为双方协商解除，不存在任何一方违约的情形。根据该合同的约定，反诉被告洪庄建设应向反诉原告承林装饰退还5000元履约保证金。反诉原告举证的工程量计算清单并无实际付款凭证，不足以证明其实际装修费用；其在湖里区另有办公场所，其主张的停业损失、租金差价损失缺乏相应依据；双方提前解除合同并非由于反诉被告存在违约，故反诉原告承林装饰要求反诉被告赔偿其装修损失、租金差价损失、停业损失、综合补助费、搬迁支出等损失及违约金的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。反诉被告退还履约保证金与反诉原告立即搬离讼争房产的义务在履行顺序上并无先后，故反诉原告第四项反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告厦门承林装饰工程有限公司应于本判决生效之日起七日内搬离厦门市思明区洪文八里132号104室房屋（以原告福建洪庄建设有限公司向被告厦门承林装饰工程有限公司提供的实际场地为准）；

二、被告厦门承林装饰工程有限公司应于本判决生效之日起七日内将厦门市思明区洪文八里132号104室房屋恢复原状（以2010年7月15日原告福建洪庄建设有限公司向被告厦门承林装饰工程有限公司提供的实际状态为准）；

三、反诉被告福建洪庄建设有限公司应于本判决生效之日起七日内向反诉原告厦门承林装饰工程有限公司返还履约保证金5000元；

四、驳回反诉原告厦门承林装饰工程有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费50元，由被告厦门承林装饰工程有限公司负担；反诉案件受理费2945元，由反诉原告厦门承林装饰工程有限公司负担2897元，反诉被告福建洪庄建设有限公司负担48元。上述款项被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

代理审判员　　杨丽芬

二〇一四年五月十五日

书　记　员　　孟晓媚

附件：本案所适用的法律法规、司法解释

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。