河南广利房地产开发有限公司、河南省鼎盛混凝土有限公司买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

河南省高级人民法院

民事案件裁定书

（2020）豫民申3452号

再审申请人河南广利房地产开发有限公司（以下简称广利公司）与被申请人河南省鼎盛混凝土有限公司（以下简称鼎盛公司）、郑州市诚建建设工程有限公司（以下简称诚建公司）、河南利海房地产开发有限公司（以下简称利海公司）、河南广海房地产开发有限公司（以下简称广海公司）、一审第三人张金生买卖合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2019）豫01民终21400号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 广利公司申请再审称：1.案涉项目停工时房屋主体工程尚未完工，客观上不具备入住及交付条件。第三人张金生与案外人路金榜签订的合同约定的工程范围为17栋构架楼主体二次结构的建设，进一步证明至张金生所称的房屋交付时，案涉房屋主体工程的建设尚未完成。且商品房交付需符合一定的法律条件方可办理，而案涉房屋在未竣工的条件下不具备交付的可能性。广利公司也从未对案涉房屋转移占有。案涉房屋系张金生强行占有，因此，一、二审法院认定案涉房屋已经交付错误。2.张金生虽然与广利公司签订有《房屋买卖预备协议书》，但结合本案其他证据可知该协议书性质为预约合同，张金生仅仅享有依据该协议要求广利公司在取得商品房预售许可证后进一步签订《商品房买卖合同》的权利，而不享有要求交付房屋的物权期待权。另，因案涉房屋所在地块建设规划已经调整，根据新的规划，本案争议的20栋房屋中的3栋应当予以拆除，也失去交付房屋的履行基础。原审法院在案涉房屋客观上不具备交付条件的情况下仍认为广利公司已经交付案涉房屋属于适用法律错误。综上，一、二法院认定事实及适用法律错误，申请对本案依法进行再审。 诚建公司提交意见称：鼎盛公司作为原审的原告曾以案涉房屋没有实际交付且交付不能为由要求诚建公司支付货款，一审法院不予支持，且鼎盛公司上诉后又撤回上诉，说明鼎盛公司对一二审判决是认可的，广利公司所称的新的规划和拆除协议都是事后发生的，不能改变当时房产抵货款协议的履行，对于已经交付给张金生占有、添附的房屋在新规划下如何处理与本案无关。申请再审的理由不能成立，应当依法驳回。 广海公司提交意见称：本案的处理结果与广海公司无关。 张金生提交意见称：一、二审法院认定事实清楚。案涉《房屋买卖预备协议书》是各方当事人真实意思表示，合法有效。虽然名为预备协议，但是在协议中已明确载明房屋建设相关手续已齐备，虽未达到预售条件，但是不影响权利人所享有处分的权利。张金生在签订本案的《房屋买卖预备协议书》及收据后立即对案涉的20套房屋砌了围墙与广利公司开发的其他楼房进行分离，从协议签订至本案一审长达五年的时间内，广利公司对张金生从广利公司处受领、占有、添附案涉房屋并没有提出异议，并没有在约定的时间内回购案涉房屋。且本案一审原告鼎盛公司认可本案一二审判决，广利公司不具有再审利益。综上，一、二审判决正确，广利公司申请再审的理由不能成立，应当依法予以驳回。

本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的债权债务形成于2014年8月26日，系鼎盛公司向诚建公司供应商品砼的货款。因鼎盛公司供应的商品砼货款未得清偿，鼎盛公司、诚建公司以及建设单位利海公司于2015年3月27日签订结算单，对货款予以确认，并约定利海公司及利海公司的全资子公司广海公司均承担连带支付货款的责任。因诚建公司、利海公司、广海公司均未按照约定的期限支付货款，2015年6月10日，鼎盛公司与诚建公司、利海公司再次签订《还款协议》，承诺2015年8月31日之前支付货款。但，诚建公司、利海公司仍未按约定支付，2015年9月22日，鼎盛公司与诚建公司、利海公司、广利公司签订《房产抵货款协议》。该协议第二条明确记载广利公司自愿以其开发的雁鸣湖壹号一期独栋别墅贰拾套，以每套449824.74元的价格抵给甲方，用以偿还甲方欠款。各方均清楚抵账房产已投入的建筑成本每套不高于30万元。广利公司有把握在本协议签订后三个月内，有购买所抵债房产的能力，甲方同意在此期间不将房产转让给除丁方以外的其他人，三个月后甲方有权自主处置抵债房产。从本案债权债务的形成过程可知，《房产抵货款协议》系在鼎盛公司货款多次不能按照约定受偿的情况下，广利公司作为广海公司、利海公司的关联公司出现，自愿作为《房产抵货款协议》的义务方签订上述协议，并于2015年9月24日与鼎盛公司的权利人张金生签订了《房屋买卖预备协议书》，广利公司向张金生出具了收据。案涉《房产抵货款协议》、《房屋买卖预备协议书》的签订是当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，为有效协议，各方均应当按照协议的约定履行。从协议的第四条内容看，在协议签订后，给广利公司保留三个月的回购期限，三个月后鼎盛公司可以自由处置争议房屋。广利公司也并未在约定的期限内将房屋回购。另本案是因货款支付不能而签订的以物抵债协议，不同于普通的商品房买卖合同，在不同类型的合同下房屋的占有方式不同。张金生此后按照协议约定占有争议房屋并对案涉房屋进行添附有合同依据。广利公司关于争议房屋不具备交付条件，张金生的占有为非法占有的理由不能成立。 综上，再审申请人河南广利房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回河南广利房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　江长涛 审判员　　孙艳梅 审判员　　刘宇飞

书记员　　张潇潇