某某县紫山镇站前B区光山小区业主委员会、某某建设开发有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

福建省**县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽0521民初9323号

原告：**县紫山镇站前B区光山小区业主委员会，住所地**县紫山镇光山小区。

负责人：王春海，主任。

委托诉讼代理人：龚菊燕，福建兴惠律师事务所律师。

被告：**建设开发有限公司，住所地**县螺城镇县供销社办公大楼4层，统一社会信用代码913505210561224298。

法定代表人：庄明山，董事长。

委托诉讼代理人：吴奕琳，北京盈科（泉州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄伟瑜，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。

原告**县紫山镇站前B区光山小区业主委员会与被告**建设开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案受理后，依法由审判员赵清花适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚菊燕、被告的委托诉讼代理人吴奕琳、黄伟瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**县紫山镇站前Ｂ区光山小区业主委员会向本院提出诉讼请求：被告立即支付原告自2020年8月1日起至2020年11月30日止的物业服务费106856.48元，并自起诉之日起至付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。事实与理由：根据**县人民政府专题会议纪要［2017］56号文件精神，2018年7月10日，被告与原告签订《**县高铁站前片区安置区Ｂ区物业管理服务承包合同》，约定由原告对被告位于**县高铁站前片区××区（光山小区）的国有资产进行物业服务管理，被告每月支付管理费26714.12元。承包期限自2018年8月1日至2020年7月31日。合同期限届满后，虽双方未续签书面物业管理承包合同，但被告至今一直接受原告提供的各种物业服务，被告拒不支付物业服务费，严重损害了原告的合法权益。

被告**建设开发有限公司辩称，1、原告不是合法的物业管理主体，不具备物业管理职能及物业管理能力，无权收取物业服务费。2、双方签订的物业管理服务承包合同期满后，双方未达成续签合同的合意，并且没有证据证明原告继续为被告提供物业服务。双方已不存在物业服务合同关系，原告要求被告支付物业服务费及支付逾期利息缺乏事实及法律依据。3、退一步讲，即使原告在合同期满后仍继续提供物业服务，其要求按原合同标准计付物业服务费缺乏依据。

经审理查明，原告于2016年6月16日经原**县住房和城乡规划建设局备案登记成立，任期5年。被告系以各类工程建设活动等为经营范围的有限责任公司。**县人民政府专题会议纪要［2017］56号，载明高铁站前片区安置区国有资产包括住宅、店面、储藏间、地下停车场继续实行包干委托管理，相关管理费用具体由被告负责缴交。2018年7月10日，原、被告签订《**县高铁站前片区安置区Ｂ区物业管理服务承包合同》，约定位于**县高铁站前片区××区（光山小区）国有资产（包括住宅、店面、储藏间、地下停车场）由原告进行物业服务管理，被告每月支付原告物业服务费26714.12元。服务期限自2018年8月1日至2020年7月31日止。双方还对权利与义务做了具体的约定。

上述事实，有原、被告在本院庭审中的陈述，以及原告提交的业主委员会备案表、备案证明、企业信息、**县人民政府专题会议纪要[2017]56号、物业管理服务承包合同等证据证实。原、被告对上述证据和事实均无异议，本院予以确认。

双方当事人的争议焦点为：1、原告作为案涉光山小区的物业管理者是否具有合法性？2、原告的诉求是否合法有据？

原告认为，1、**县人民政府专题会议纪要精神第四条第三款明确约定案涉小区的管理主体为原告。双方签订的物业管理合同也明确原告对案涉小区提供物业服务管理。故原告主体适格。2、合同期限届满后，原告仍按照原合同对被告提供各项物业管理服务，被告也在自愿的情况下享受物业服务。虽然双方没有续签合同，但是被告享受物业管理，应视为默认接受服务，视为继续接受物业关系，被告应当按照约定履行合同义务，不得擅自变更及解除合同。故被告应当按照原合同确定的标准支付物业服务费用。原告相应提供证据1即业主委员会备案表、备案证明、**县人民政府专题会议纪要[2017]56号各1份，以此证明原告的诉讼主体资格。证据2即《**县高铁站前片区安置区B区物业管理服务承包合同》1份，以此证明原、被告签订物业管理承包合同，约定每月物业服务费26714.12元的事实。被告质证称：对证据1无异议，但备案表无法证明原告有资格为该小区提供物业服务。对证据2的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，目前承包合同已经到期，双方的物业管理关系不存在，原告要求按照原来的标准收费没有依据。

被告坚持答辩意见，并补充认为，1、原告没有经过业主大会双过半同意，无权收取物业服务费。2、原告没有提供证据证明合同到期后对小区提供物业服务，其要求被告按原合同标准支付合同到期之后的物业服务费没有依据。被告相应提供证据3即照片7张，以此证明涉案小区环境脏乱差，小区电梯及公共区域等未做清洁、养护及绿化工作，消防通道被随意占用，小区大门敞开，无人看管，门卫室长期无人使用，处于无管理状态。原告质证称：对证据3的“三性”均有异议，无法证明涉案小区处于无人管理状态。

本院经审查认为，原告提供的证据1，经被告质证后无异议，可以认定，原告于2016年6月16日经原**县住房和城乡规划建设局备案登记成立，任期5年。**县人民政府专题会议纪要［2017］56号，载明高铁站前片区安置区国有资产包括住宅、店面、储藏间、地下停车场继续实行包干委托管理，相关管理费用具体由被告负责缴交。证据2，经被告质证后，对其真实性无异议，本院予以采信，能够证明2018年7月10日，原、被告签订《**县高铁站前片区安置区Ｂ区物业管理服务承包合同》，约定位于**县高铁站前片区××区（光山小区）国有资产（包括住宅、店面、储藏间、地下停车场）由原告进行物业服务管理，被告每月支付原告物业服务费26714.12元。服务期限自2018年8月1日至2020年7月31日止。被告提供的证据3，经原告质证后，对其“三性”均有异议，且无法证明被告的主张，故本院不予采信。综合以上证据，可以认定，物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会选举业主委员会作为业主大会的执行机构，业主委员会作为大会的执行机构有权代表全体业主从事与物业管理有关的活动，包括收取物业服务费，诉讼主体适格。虽然原、被告双方签订的物业服务合同履行期限已届满，但原告作为案涉小区的物业管理者，仍在5年任期内，仍对案涉小区进行物业管理，双方在合同期满后已形成事实合同关系，根据权利义务对等原则，原告有权收取相应的物业服务费。原、被告双方并未签订新的物业服务合同，在双方未协商收费标准的情况下，原告主张按原合同约定的26714.12元／月收取案涉国有资产的物业服务费，具有事实及法律依据，本院予以采纳。

综上事实，原告与被告之间存在事实物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。被告未能支付物业服务费，应承担违约责任。原告请求被告支付自2020年8月1日起至2020年11月30日止的物业服务费106856.48元（26714.12元/月×4个月），并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年12月17日原告起诉之日起至还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付占用资金期间的利息损失，具有事实及法律依据，应予支持。被告主张原告作为案涉光山小区的物业管理者不具有合法性，没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告主张原告未继续提供物业服务，没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告主张原告未按规定提供与其收费相符的物业管理服务，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

被告**建设开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告**县紫山镇站前B区光山小区业主委员会物业管理服务费106856.48元，并自2020年12月17日起至还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付占用资金期间的利息损失。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2437.1元，减半收取1218.55元，由被告**建设开发有限公司负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。原告**县紫山镇站前B区光山小区业主委员会预交的受理费2437.1元予以退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

审判员　　赵清花

二〇二一年三月十日

书记员　　王小颖

附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。