某某县紫山镇站前B区光山小区业主委员会、某某建设开发有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

福福建省泉州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)闽05民终3779号

上诉人（原审被告）：**建设开发有限公司，住所地福建省**县螺城镇县供销社办公大楼4层。

法定代表人：庄明山，该公司董事长。

委托诉讼代理人：蒋文娟，北京盈科（泉州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄伟瑜，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：**县紫山镇站前B区光山小区业主委员会，住所地福建省**县紫山镇光山小区。

负责人：王春海，该小区业委会主任。

委托诉讼代理人：龚菊燕，福建兴惠律师事务所律师。

上诉人**建设开发有限公司（以下简称**建设开发公司）因与被上诉人**县紫山镇站前B区光山小区业主委员会（以下简称光山小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省**县人民法院（2020）闽0521民初9323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

**建设开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回光山小区业委会的一审诉讼请求。事实和理由：一、光山小区业委会并非物业服务企业，不具备提供物业服务的资质。决定案涉小区提供物业服务主体的是业主大会，光山小区业委会只是业主大会决议的执行者，而非决定者，更非当然的物业服务主体。一审判决认为业委会作为业主大会的执行机构有权收取物业服务费与法律规定相左。根据权利义务对等原则，是否有权收取物业服务费认定在于是否实际提供了物业服务，而与业委会是否成立无关，故光山小区业委会是否适格物业服务主体，须以是否依法经过业主大会决议且是否具备物业服务资质来认定，一审以光山小区业委会的任期直接认定业委会是适格物业服务主体明显错误。物业服务主体必须满足《物业管理条例》的基本条件，本案中，未经三家以上具有相应资质的物业服务企业投标，未经业主大会“双过半”同意，光山小区业委会无权代表全体业主决定物业服务主体，无权收取物业服务费。光山小区业委会主任王春海等自然人设立的**县惠光物业管理有限公司（以下简称惠光物业公司）起诉小区(与本案相同小区)业主王锦明物业服务费纠纷一案[案号：(2020)闽0521民初9348号]，惠光物业公司以其为光山小区物业服务主体为由向小区业主收取了物业服务费。根据《物业管理条例》第三十三条规定，即一个小区不可能同时存在两个物业服务主体，由该事实也可以认定光山小区业委会不是小区物业服务主体，不具备本案诉讼主体资格。二、**建设开发公司代表政府管理本小区内的闲置房产，案涉房产均未入住，故**建设开发公司并不知晓合同期满后光山小区业委会是否继续提供物业服务。若光山小区业委会继续提供物业服务，其必然持有物业服务人员聘用、工资发放、日常服务纪录、工作痕迹等证明。一审未对光山小区业委会是否继续提供物业服务进行审查，而以光山小区业委会仍在业主委员会的5年任期内，作为认定合同期满后光山小区业委会继续提供物业服务的唯一依据，属于偷换概念的错误认定。双方之前签订的合同期已满，并未续签新的物业服务合同。**建设开发公司一审举证的照片可以看出小区处于脏乱差无管理状态，光山小区业委会虽予否认但未能提供证据证明其提供物业服务的情况，应承担举证不能责任，应认定光山小区业委会未继续为涉案小区提供物业管理服务，无权收取合同期满后的物业服务费。三、退一步讲，即使光山小区业委会在合同期满后继续提供了物业服务，有权继续收取物业费，对**建设开发公司的收费标准亦应与本小区其他业主收费标准等同，一审判决按原合同标准收取物业服务费缺乏合理性，不符合民法公平原则。一审判决后，**建设开发公司获悉案涉小区对于未入住房产系按每平方0.1元收取物业服务费，故即使光山小区业委会有权继续收取服务费，亦应按此标准收取。四、合同期满后，双方未续签合同，未对光山小区业委会是否继续提供物业服务达成一致，并且没有证据证明光山小区业委会事实继续提供了物业服务。**建设开发公司并非无故不支付物业服务费，故对于光山小区业委会要求支付利息的诉请双方既无合同约定也无相应的法律依据，不应予以支持。综上，撤销一审判决，改判驳回光山小区业委会的一审全部诉讼请求。

光山小区业委会辩称，一、**县人民政府〔2017〕56号《惠西片区现场办公会议纪要》明确载明高铁站前片区安置区剩余的住宅、店面、储藏间、地下停车场继续实行包干委托管理，具体事宜由县建设开发公司(即上诉人)负责与业主管理委员会衔接落实。其中，相关管理费用按以往确定的标准，具体由县建设开发公司负责缴交。2017年，**建设开发公司正式将光山小区物业管理工作移交给光山小区业委会，双方签订《紫山镇站前B区光山小区物业管理移交协议》，而后，双方签订《**县高铁站前片区安置区B区物业管理服务承包合同》服务期限自2018年8月1日至2020年7月31日止，每月物业服务费26714.12元。因此，光山小区业委会的物业管理工作权限是**县人民政府及**建设开发公司明文授权的。同时，根据**建设开发公司与**县高铁站前片区安置区A、C区签订的物业管理服务承包合同也均是将物业管理工作移交给业委会全面管理，故光山小区业委会的诉讼主体适格。二、在合同期限届满后，虽然双方没有再续签书面承包合同，但光山小区业委会仍按照原合同提供服务，**建设开发公司也确实在自愿的情况下享受了物业服务，自当承认交易的成立，故该种默示继续接受服务的行为，视为双方成立事实上的物业服务合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。而且，**建设开发公司与**县高铁站前片区安置区A、C区签订的物业管理服务承包合同尚未到期，收费也均是按0.8元每平方米，车位15元每位的标准支付，故**建设开发公司仍应按照原合同确认的权利义务关系，按每月26714.12元标准向光山小区业委会支付2020年8月1日至2020年11月30日期间物业管理费用。三、因**建设开发公司长期拖欠光山小区业委会物业管理费，**建设开发公司还应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担相应的违约责任，一审判决正确。四、**建设开发公司关于惠光物业公司起诉小区业主王锦明物业服务费纠纷案件并不存在，系捏造行为。

光山小区业委会向一审法院起诉请求：**建设开发公司立即支付光山小区业委会自2020年8月1日起至2020年11月30日止的物业服务费106856.48元，并自起诉之日起至付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。

一审法院认定事实：光山小区业委会于2016年6月16日经原**县住房和城乡规划建设局备案登记成立，任期5年。**建设开发公司系以各类工程建设活动等为经营范围的有限责任公司。**县人民政府［2017］56号《惠西片区现场办公会议纪要》，载明高铁站前片区安置区国有资产包括住宅、店面、储藏间、地下停车场继续实行包干委托管理，相关管理费用具体由**建设开发公司负责缴交。2018年7月10日，光山小区业委会、**建设开发公司签订《**县高铁站前片区安置区Ｂ区物业管理服务承包合同》，约定位于**县高铁站前片区××区（光山小区）国有资产（包括住宅、店面、储藏间、地下停车场）由光山小区业委会进行物业服务管理，**建设开发公司每月支付光山小区业委会物业服务费26714.12元。服务期限自2018年8月1日至2020年7月31日止。双方还对权利与义务做了具体的约定。

一审法院认为，物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会选举业主委员会作为业主大会的执行机构，业主委员会作为大会的执行机构有权代表全体业主从事与物业管理有关的活动，包括收取物业服务费，根据一审查明的事实，光山小区业委会诉讼主体适格。虽然光山小区业委会、**建设开发公司双方签订的物业服务合同履行期限已届满，但光山小区业委会作为案涉小区的物业管理者，在5年任期内，仍对案涉小区进行物业管理，双方在合同期满后已形成事实合同关系，根据权利义务对等原则，光山小区业委会有权收取相应的物业服务费。光山小区业委会、**建设开发公司双方并未签订新的物业服务合同，在双方未协商收费标准的情况下，光山小区业委会主张按原合同约定的26714.12元/月收取案涉国有资产的物业服务费，具有事实及法律依据，予以采纳。综上，光山小区业委会与**建设开发公司之间存在事实物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。**建设开发公司未能支付物业服务费，应承担违约责任。光山小区业委会请求**建设开发公司支付自2020年8月1日起至2020年11月30日止的物业服务费106856.48元（26714.12元/月×4个月），并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年12月17日光山小区业委会起诉之日起至还款之日止的资金占用损失，具有事实及法律依据，应予支持。**建设开发公司主张光山小区业委会作为案涉光山小区的物业管理者不具有合法性，没有事实及法律依据，不予采纳。**建设开发公司主张光山小区业委会未继续提供物业服务，没有事实及法律依据，不予采纳。**建设开发公司主张光山小区业委会未按规定提供与其收费相符的物业管理服务，但其提供的证据不足以证明其主张，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决：**建设开发公司应在判决生效之日起十日内支付光山小区业委会物业管理服务费106856.48元，并自2020年12月17日起至还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付占用资金期间的利息损失。案件受理费2437.1元，减半收取1218.55元，由**建设开发公司负担。

本院二审期间，**建设开发公司主张光山小区相同类型（未入住）房屋物业管理费为0.1元/平方米，故光山小区业委会即使有权在合同期满后继续收取物业费，也应参照该标准收取，对此提供了小区物业费收费情况公示及其他业主的物业费收据、明细表予以证明；主张光山小区业委会不具有诉讼主体资格，对此提供了惠光物业公司的营业执照信息及惠光物业公司物业费收据予以证明；主张光山小区业委会未尽到物业管理服务职责，对此提供了**建设开发公司房产、车位被占用照片及公告予以证明。光山小区业委会主张其诉讼主体适格、收费合理及尽到管理职责，对此提供了《紫山镇站前B区光山小区物业管理移交协议》《**县高铁站前片区安置区A区物业管理服务承包合同》《**县高铁站前片区安置区C区物业管理服务承包合同》及照片各一份予以证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。光山小区业委会对**建设开发公司提供的前述证据质证认为，个别业主物业费用不一样系因在接收房屋时，出现墙体裂缝、天花板漏水等情况，**建设开发公司未及时处理，造成光山小区业委会无法顺利收取物业费，故予以采取特殊收取办法；根据**县政府的文件，物业费由光山小区业委会直接收取，但因**建设开发公司要求要有对公账号，光山小区业委会之前申请时没有对公账号，应**建设开发公司的要求，才有款项转入惠光物业公司，惠光物业公司的设立也是由光山小区业委会成员设立的；车位被占，是因为县政府对文明卫生检查导致部分业主擅自将车辆开到地下室，光山小区业委会知道后也及时劝解；对于其他侵占行为，光山小区业委会知情后也及时予以公告并劝告；2021年3月份收入支出明细表虽然有提到停车位收入，但无法证明**建设开发公司车位被占用且由光山小区业委会收取停车费的情形。**建设开发公司对光山小区业委会提供的前述证据质证认为，《紫山镇站前B区光山小区物业管理移交协议》的真实性无异议，但不能证明光山小区业委会主体适格，因为双方的合同期已届满，该协议只适用于合同期内，不能适用于合同期外，光山小区业委会提到的政府会议纪要也只是让**建设开发公司与光山小区业委会衔接落实物业服务的问题，并非直接确认光山小区业委会就是提供物业服务的主体；《**县高铁站前片区安置区A区物业管理服务承包合同》《**县高铁站前片区安置区C区物业管理服务承包合同》与本案无关；照片证实了光山小区业委会未尽物业管理职责导致空置房产被占用。对该些证据的审查将在本院认为部分予以一并分析、认定。另经审查，双方对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为,案涉光山小区系由政府开发建设的安置区，光山小区业委会系光山小区业主大会的执行机构，已依法成立并向**县住房和城乡规划建设局备案，根据**县人民政府〔2017〕56号《惠西片区现场办公会议纪要》的精神和《业主委员会备案表》中载明的物业服务企业光山小区业委会及由**县紫山镇人民政府监管而签订的《紫山镇站前B区光山小区物业管理移交协议》第六条关于“乙方（即光山小区业委会）管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定……”的约定，光山小区业委会有权对光山小区的物业自主管理，**建设开发公司关于光山小区业委会不具有诉讼主体资格的理由不能成立，不予采纳。根据上述证据公告、明细表、收款收据上的光山小区业委会印章亦佐证了光山小区业委会自主管理物业的事实。惠光物业公司的设立人均是光山小区业委会成员，**建设开发公司也未能提供证据证明其与惠光物业公司存在合同关系，其在与光山小区业委会签订物业管理服务承包合同情形下将合同期限内的物业服务费汇至惠光物业公司仅是一种合同履行方式，并不能据此否定其与光山小区业委会之间的合同关系。虽然双方签订的物业管理服务承包合同履行期限已经届满，但光山小区业委会仍然继续提供物业管理服务，故基于事实合同关系，在双方未协商收费标准的情况下，一审判决**建设开发公司应按原合同标准支付相应的物业服务费并无不当，应予维持。**建设开发公司提供的光山小区9#楼11月份物业费公示表并无原件，且光山小区业委会不予认可，故无法证明其主张。**建设开发公司仅凭两张其他业主的物业收费情况据此主张应参照该标准计算案涉物业服务费，缺乏依据，不予采纳。**建设开发公司提供的车位和房产被占用照片不足以证明光山小区业委会未继续为其提供物业管理服务。**建设开发公司关于调取惠光物业公司诉王锦明物业服务费纠纷一案材料的申请，经查，一审法院并不存在该案且与本案不具有关联性，故不予采纳。**建设开发公司未能支付物业服务费，构成违约，故光山小区业委会主张自起诉之日起计付利息于法有据，一审判决予以支持并无不当。

综上所述，**建设开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2437.1元，由**建设开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈志杰

审判员　　王　帆

审判员　　肖森华

二〇二一年七月七日

书记员　　林静燕

附注本案适用的主要法条及执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。