某某、某某等房屋买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）川0191执异640号

案外人：四川天悦建设有限公司，住所地成都市武侯区新光路7号。

法定代表人：薛裕健，董事长。

案外人：薛巍，男，1991年9月13日出生，汉族，住重庆市万州区。

二案外人共同委托诉讼代理人：陶宏，四川法奥律师事务所律师，特别授权代理人。

申请执行人：***，男，1952年9月12日出生，汉族，住四川省双流县。

申请执行人：***，女，1955年3月21日出生，汉族，住四川省双流县。

二申请执行人共同委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。

二申请执行人共同委托诉讼代理人：彭啸杰，四川润方律师事务所律师，特别授权代理人。

被执行人：成都盛邦信息技术有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号。

法定代表人：杨光英，职务不详。

被执行人：成都梦翔装饰工程有限公司，住所地成都市青羊区童子街29号4栋4层2001号。

法定代表人：向先贵，职务不详。

在本院执行***、***与成都盛邦信息技术有限公司（以下简称盛邦公司）、成都梦翔装饰工程有限公司（以下简称梦翔公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人四川天悦建设有限公司（以下简称天悦公司）、薛巍向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

天悦公司、薛巍提出异议请求：解除对盛邦公司名下的位于高新区房屋（以下简称案涉房屋）的保全及执行措施。事实和理由：2014年12月，天悦公司与盛邦公司签订了《丽都国际中心2＃楼幕墙工程施工合同》和《丽都国际中心项目铝合金门窗工程施工合同》，天悦公司履行了两个施工合同的全部义务。由于盛邦公司资金紧张，要求以其丽都国际中心的房屋抵偿天悦公司的部分工程款，双方于2016年9月16日签订了《房屋抵偿工程款协议书》，约定将包括案涉房屋在内的18套房屋抵偿给天悦公司，抵偿总价为11615470元。天悦公司、盛邦公司于2017年4月28日分别办理了两个施工项目的《工程结算书》，总工程价款为38543698.30元，双方于2017年5月26日签订了《工程款支付确认书》，确认其中11615470元按双方《房屋抵偿工程款协议书》抵款。天悦公司将抵偿的18套房屋分别转让给其他人，除包括案涉房屋在内的两套房屋外的其他16套房屋均已办理了相应备案及权属过户；天悦公司将包括案涉房屋在内的两套房屋转让给了薛巍，盛邦公司与薛巍于2017年6月2日分别就包括案房屋在内的两套房屋签订了《四川省商品房买卖合同》并于2017年6月5日办理了交付手续，因盛邦公司的原因未办理商品房买卖合同的备案。天悦公司、薛巍认为，包括案涉房屋在内的两套房屋早已通过合法方式抵偿给了天悦公司，且天悦公司已将该两套房屋转让给了薛巍，薛巍已与盛邦公司签订签订了《商品房买卖合同》并交付了房屋，因盛邦公司的原因未办理相关合同备案及权属过户事宜，但该两套房屋在法律上是薛巍的合法财产，已不是盛邦公司的财产。

本院查明，2017年7月，***、***就其与盛邦公司商品房预售合同纠纷一案向本院提出诉前财产保全申请，申请对盛邦公司所有的财产在价值961305元范围内予以查封、冻结。本院经审查后于当月5日作出（2017）川0191财保133号民事裁定，裁定对盛邦公司所有的财产在价值961305元范围内予以查封、冻结，并据此于当月14日将案涉房屋查封。后***、***就其与盛邦公司、成都展望酒店管理有限公司、梦翔公司商品房预售合同纠纷一案向本院提起诉讼。在诉讼过程中，经本院主持调解，当事人达成如下调解协议：一、***、***与盛邦公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，***、***与梦翔公司签订的《房屋装修协议》及其补充协议，***、***与成都展望酒店管理有限公司签订的《委托经营合同》于本调解协议生效之日解除；二、盛邦公司于本调解协议生效之日起十日内向***、***退还购房款、装修款、配套费及税费120万元，并支付前述款项自2015年5月15日起至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，梦翔公司自愿承担连带清偿责任；三、***、***已收租金46956元及梦翔公司委托案外人成都名聚房地产营销策划有限公司已经赠送的装修费48750元，在盛邦公司支付前述第2项款项时予以扣除；四、***、***在前述款项付清之日起十日内协助盛邦公司办理位于高新区蜀锦路88号1栋1单元9楼35号的商品房买卖合同备案登记注销手续；五、前述义务履行完毕后，各方不再向对方主张任何权利；六、如果被告未按本调解指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、本案受理费减半收取6707元、财产保全保险费577元、保全费5000元，由盛邦公司承担。本院于2019年10月9日作出（2018）川0191民初2569号民事调解书，对前述调解协议的内容予以了确认。

前述调解书生效后，***、***向本院申请强制执行。在执行过程中，本院将包括案涉房屋在内的相关不动产予以查封并作出公告，告知本院拟对包括案涉房屋在内的不动产予以评估、拍卖以清偿债务并责令盛邦公司自公告之日起30日内从包括案涉房屋在内的不动产搬离并清空屋内物品，逾期未搬离、腾空的，本院将依法强制执行。

另查明，2014年9月，盛邦公司（发包人）与天悦公司（承诺人）签订《丽都国际中心项目铝合金门窗工程施工合同》，约定承包范围是以招标图纸、招标文件及答疑纪要范围内的所有工程内容为准，具体承办范围含铝合金门窗、幕墙窗、铝合金百叶、格栅等制作安装、运输装卸、维护保养等；暂定合同价款总价600万元。2017年，双方签订《工程结算书》，载明工程合同名称为丽都国际中心项目铝合金门窗工程，工程结算造价为6244402.19元。

2014年12月29日，盛邦公司（发包人）与天悦公司（承诺人）签订《丽都国际中心2＃楼幕墙工程施工合同》，约定承包范围为2＃楼（不含裙楼）玻璃幕墙、铝板幕墙及配套的装饰线条、百页、门窗等全部内的供应、制作加工、运输装卸、安装、维护保养、竣工验收合同后的质保等、以及根据规范要求所需施工的其他所有内容；暂定合同价款总计为36054739元。2017年，双方签订《工程结算书》，载明工程合同名称为丽都国际中心2＃楼幕墙工程，工程结算造价为32299296.11元。

盛邦公司（甲方）与天悦公司（乙方）因双方于2014年9月签订了《丽都国际中心铝合金门窗工程施工合同》及2014年12月签订了《丽都国际中心2＃楼幕墙工程施工合同》，乙方同意上述合同工程内容的部分工程款及履约保证金由甲方开发的房屋作价予以抵偿。双方因此于2016年9月16日签订《房屋抵偿工程款协议书》。《房屋抵偿工程款协议书》第一条约定：乙方同意甲方以自己开发的包括案涉房屋在内的两套房屋抵付乙方工程款1420110元；待甲、乙双方工程财务决算后乙方剩余应付工程款金额足以覆盖该以房抵款金额或乙方补足因剩余应付工程款金额不足该以房抵款金额的金额后，方可办理网签备案及后续相应产权手续。第二条约定：不论甲方抵偿给乙方的该房屋签订《商品房买卖合同》价格是多少，甲乙双方均同意按本协议的价格抵扣工程款及履约保证金；甲乙双方均同意该房屋的具体交付标准以本协议约定的抵偿房屋现状交付。第三条约定：甲方保证不会因甲方原因导致抵工程款的商品房被查封、抵押、出售，致使乙方权利无法实现。甲方保证抵工程款的房屋无产权上的争议，现阶段（买卖合同约定期限）已能办理网签备案，如若不能办理网签备案，本协议自动解除，甲方按原施工合同支付乙方工程款及履约保证金。乙方如以个人名义签署商品房买卖合同的，乙方承诺签署人的行为代表公司行为，即乙方认可其签署的商品房买卖合同（无论签订房价是多少）抵扣甲方的本协议约定工程款及履约保证金真实有效，同时乙方向甲方出具与其个人签署的承诺书。第四条约定：本协议签订后网签备案之日，视为甲方已将用于抵偿工程款及履约保证金的房屋实际交付给乙方，完成网签备案后乙方拥有所有权，甲、乙双方抵付行为完成。房屋交付后物业费等实际产生的费用由乙方承担。第九条约定：自本协议签订生效并办理完备网签备案之日起，甲方应当将抵偿房屋交付给乙方。自本协议签订生效并办理网签备案之日起，即视为甲方履行完毕本协议所述工程款及履约保证金的支付义务，乙方已履行完毕对应的房款支付义务，后续款项待工程财务决算完毕后根据原施工合同执行，乙方自行解决人工费、材料费等所有工程费用，如有工人、材料等供应商等向甲方主张权利的，甲方概不负责，一切责任由乙方承担。第十条约定：如抵工程款及履约保证金的房屋因甲方原因被查封、抵押、出售或无法按时办理房地产权证，乙方有权要求甲方提供其他房屋抵偿或要求支付相应金额的工程款项及履约保证金。作为《房屋抵偿工程款协议书》附件1的《房屋产权号、面积、总金额、单价》载明，案涉房屋产权面积为41.31平方米，单价为15500元，总价为640305元。作为《房屋抵偿工程款协议书》附件2的系《乙方承诺书（如有）》，天悦公司在该承诺书中加盖有印章，但承诺书的内容为空白，即天悦公司在该承诺书中并未指定人员与盛邦公司签订商品房买卖合同。

2017年5月16日，盛邦公司与天悦公司签订《工程款支付确认书》，载明工程名称为丽都国际中心2＃楼幕墙工程、丽都国际中心项目铝合金门窗工程；工程价款共计38543698.30元；支付方式包括房屋抵偿金额11615470元、货币支付金额26928228.30元。

2017年6月2日，盛邦公司与薛巍签订《四川省商品房买卖合同》，约定盛邦公司将案涉房屋出售给薛巍，总价款为人民币640305元；薛巍采取一次性付款方式付款，即在签订买卖合同当日支付案涉房屋全部价款640305元。

2017年6月5日，薛巍签署《房屋交付验收表》，载明验收的房屋包括了案涉房屋。同日，成都亿新物业管理有限公司第一分公司与薛巍签订《前期物业服务协议》，约定由成都亿新物业管理有限公司第一分公司提供案涉房屋的物业管理服务。

再查明，案涉房屋于2017年10月20日登记至盛邦公司名下，案涉房屋无备案登记信息。

本院认为，从天悦公司、薛巍的书面异议来看，天悦公司、薛巍认为，天悦公司根据其与盛邦公司签订的两份施工合同完成了相关项目工程施工，天悦公司与盛邦公司就工程款进行结算后双方约定盛邦公司用包括案涉房屋在内相关房屋抵偿部分工程款和履约保证金；天悦公司据此指定由薛巍与盛邦公司签订案涉房屋的买卖合同。因此，天悦公司、薛巍认为，其系案涉房屋的真实所有权人，要求本院解除对案涉房屋的查封。即天悦公司、薛巍既基于其实体权利对执行标的即案涉房屋提出了排除执行的异议又作为利害关系人对本院查封案涉房屋的执行行为提出了异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本院依照民事诉讼法第二百二十七条对天悦公司、薛巍的异议进行审查。

根据查明的事实来看，在2014年期间，盛邦公司与天悦公司签订了两份施工合同，约定的合同总价款为42054739元；在天悦公司施工完毕后，双方经结算确定的工程总造价为38543698.30元。盛邦公司据此于2016年9月16日与天悦公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定盛邦公司用案涉房屋抵偿其所欠的天悦公司工程款640305元。虽然薛巍于2017年6月2日与盛邦公司签订的《四川省商品房买卖合同》约定盛邦公司将案涉房屋出售给薛巍，总价款为人民币640305元，但作为《房屋抵偿工程款协议书》附件2的《乙方承诺书（如有）》系空白承诺书，天悦公司在该承诺书中并未指定薛巍与盛邦公司签订案涉房屋的商品房买卖合同。此其一。

其二，天悦公司与盛邦公司在《房屋抵偿工程款协议书》第九条中约定，自该协议签订生效并办理网签备案之日起，即视为盛邦公司履行完毕协议所述工程款项及履约保证金的支付义务，天悦公司已履行完毕对应的房款支付义务。即双方约定在案涉房屋办理备案过后方才视为盛邦公司履行了其应当向天悦公司支付工程款及履约保证金的义务，天悦公司方才履行完毕对案涉房屋的房款支付义务。但从查明的事实来看，案涉房屋目前登记在盛邦公司名下，并未登记备案登记在天悦公司或天悦公司指定的相关主体名下。亦即是，根据《房屋抵偿工程款协议书》的约定，天悦公司支付完毕案涉房屋房款的条件尚未成就。因此，天悦公司、薛巍提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院不予支持，应当予以驳回。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人四川天悦建设有限公司、薛巍的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。

审　判　长　　晏　锐

人民陪审员　　岳云川

人民陪审员　　徐小蓉

二〇二一年七月十五日

书　记　员　　张雨潇