**、广西建工集团控股有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）桂0602执异118号 异议人（案外人）：**，女1977年7月19日出生，汉族，住陕西省横山县。 申请保全人：广西建工集团控股有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区友爱北路45号。统一社会信用代码：914500007451487049。 法定代表人：**。 被保全人：防城港市金地房地产有限公司，住所地广西防城港市港口区金花茶大道88号金地时代广场。统一社会信用代码：91450602662122269R。 法定代表人：***。 本院在执行申请保全人广西建工集团控股有限公司与被保全人防城港市金地房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人**于2023年11月14日对执行查封被保全人防城港市金地房地产有限公司名下不动产权证号为桂（2021）防城港市不动产权第0××2号项下坐落防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××房【查封文号：（2023）桂0602执保508号】不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 **称，对异议人被查封房子提出异议，查封文号：（2023）桂0602执保508号，地址：防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房，请贵院解除查封。事实及理由：2017年7月13日，异议人与防城港市金地房地产有限公司签订了《商品房屋买卖合同》，购买位于防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房，并于2017年8月2日缴纳契税，于2023年11月2日防城港市金地房地产有限公司开具该房屋发票。现因防城港市金地房地产有限公司与建工集团经济纠纷一案，贵院将异议人购买的房屋办理了查封，异议人无法进行房产证办理等事宜，为维护异议人的合法权益，请求贵院尽快将房屋解封。 广西建工集团控股有限公司辩称，一、涉案房产属于防城港市金地房地产有限公司所有，答辩人申请人民法院查封涉案房产合理有据，被答辩人执行异议主体不适格。答辩人因防城港市金地房地产有限公司拖欠工程款纠纷而向法院提起诉讼，并向人民法院申请保全，法院依法裁定作出（2023）桂0602执保508号财产保全裁定书。法院在作出保全查封时，该涉案房产属于防城港市金地房地产有限公司所有，根据不动产登记中心回执显示所知，在法院查封之时涉案房产上并不存在商品房买卖预告登记，也不存在抵押担保情况。二、涉案房产并未办理不动产过户登记到被答辩人名下，被答辩人只拥有债权，而不具有物权，不能对抗答辩人的建设工程优先受偿权。根据不动产登记中心查询显示，该涉案房产属于防城港市金地房地产有限公司所有，并没有办理过户登记给被答辩人，被答辩人与防城港市金地房地产有限公司签订合同，双方只是存在债权债务关系，但此债权无法对抗答辩人建设工程的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，因此被答辩人的申请没有事实与理由。三、法院作出的裁定是财产保全裁定而非强制执行裁定，案件还根本没有进入执行阶段，不符合可申请执行异议条件。四、被答辩人提交的证据无法形成完整的证据链。被答辩人提交的防城港市金地房地产有限公司出具的发票开票时间为2023年11月2日，而答辩人因防城港市金地房地产有限公司拖欠工程款纠纷而向法院提起诉讼的时间为2023年4月24日，开票时间明显晚于答辩人起诉时间，且仅凭契税而没有交易凭证不能证明发生了真实的交易，合同已经履行，被申请人有理由怀疑申请人与防城港市金地房地产有限公司串通借商品房预告登记逐步解除被申请人的财产保全。综上，请人民法院依法驳回被答辩人的执行异议申请。 防城港市金地房地产有限公司未答辩。 本院审查查明，2023年5月17日，本院作出（2023）桂0602民初1968号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人防城港市金地房地产有限公司名下银行存款2676万元或冻结、查封、扣押被申请人防城港市金地房地产有限公司的其他财产（包括但不限于房屋、土地、车辆、股权等）；以上财产保全数额以2676万元为限；其中银行存款的冻结期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年，自本院实际冻结、查封、扣押之日起计算”。2023年5月18日，上述裁定移送立案执行，执行案号为（2023）桂0602执保508号。2023年5月24日，本院在防城港市××港市金地房地产有限公司名下不动产权证号为桂（2021）防城港市不动产权第0××2号项下坐落防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房［查封文号：（2023）桂0602执保508号］。 另查明，2017年7月13日，**与防城港市金地房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》并在防城港市××房××乡建设局办理了备案登记，约定**购买防城港市金地房地产有限公司开发建设的防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房，用途为住宅，总价款为408881元。2017年8月2日，**向税务机关缴纳涉案房屋契税。2023年11月2日，防城港市金地房地产有限公司向**开具涉案房屋价税合计411440元的增值税普通发票。 还查明，2023年11月3日，广西壮族自治区自然资源和不动产登记中心出具《不动产查档结果证明书》，证明**在广西辖区内无不动产登记信息。 本院认为，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在本院查封案涉房产之前，**与防城港市金地房地产有限公司已就涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故应认定**与防城港市金地房地产有限公司签订了合法有效的书面买卖合同。关于购房价款的支付问题，综合**提交的缴纳涉案房屋购房款增值税普通发票、契税完税证明，可以认定**已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。此外，在防城港市辖区内**名下没有房屋登记记录，涉案房用途是住宅，可以认定**购买涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。据此，案外人**的异议申请符合上述司法解释规定的优先保护房屋消费者的条件。故案外人**对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益予以认定，其请求解除涉案房屋的查封，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对被保全人防城港市金地房地产有限公司名下不动产权证号为桂（2021）防城港市不动产权第0××2号项下坐落防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年十二月二十七日 书记员　　***