某某、防城港市金地房地产有限公司建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 执行裁定书 （2023）桂0602执异115号 异议人（案外人）：***，女，1968年2月6日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 保全申请人：广西建工集团控股有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区友爱北路45号。统一社会信用代码：914500007451487049。 法定代表人：**。 被保全人：防城港市金地房地产有限公司，住所广西防城港市港口区金花茶大道88号金地时代广场。统一社会信用代码：91450602662122269R。 法定代表人：***。 本院在执行保全申请人广西建工集团控股有限公司与被保全人防城港市金地房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***于2023年11月3日对查封被保全人防城港市金地房地产有限公司名下不动产权证号为桂（2021）防城港市不动产权第0××2号项下坐落防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××房【查封文号：（2023）桂0602执保508号】不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 ***称，对异议人被查封房屋提出异议，查封文号：（2023））桂0602执保508号，地址：防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房，请求贵院解封该查封房屋。事实及理由：2018年7月12日，异议人与防城港市金地房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房，并于2018年8月3日缴纳契税，于2018年7月6日防城港市金地房地产有限公司开具该房屋发票。现因防城港市金地房地产有限公司与建工集团经济纠纷一案，贵院将异议人购买的房屋办理了查封，申请人无法进行不动产证办理等事宜，为维护异议人的合法权益，请求贵院尽快将该房屋解封。 广西建工集团控股有限公司辩称，一、涉案房产属于防城港市金地房地产有限公司所有，答辩人申请人民法院查封涉案房产合理有据，被答辩人执行异议主体不适格。答辩人因防城港市金地房地产有限公司拖欠工程款纠纷而向法院提起诉讼，并向人民法院申请保全，法院依法裁定作出（2023）桂0602执保508号财产保全裁定书。法院在作出保全查封时，该涉案房产属于防城港市金地房地产有限公司所有，根据不动产登记中心回执显示所知，在法院查封之时涉案房产上并不存在商品房买卖预告登记，也不存在抵押担保情况。这与被答辩人提交的证据1不动产查档结果证明书能够相互印证，被答辩人不是涉案房产的权利人，提出执行异议主体不适格。二、涉案房产并未办理不动产过户登记到被答辩人名下，被答辩人只拥有债权，而不具有物权，不能对抗答辩人的建设工程优先受偿权。根据不动产登记中心查询显示，该涉案房产属于防城港市金地房地产有限公司所有，并没有办理过户登记给被答辩人，被答辩人与防城港市金地房地产有限公司签订合同，双方只是存在债权债务关系，但此债权无法对抗答辩人建设工程的优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，因此被答辩人的申请没有事实与理由。三、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，被答辩人的执行异议主体不适格《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，适用的程序为执行程序及复议程序，但在该案件中，法院依法作出（2023）桂0602执保508号财产保全裁定书的在诉讼阶段作出的，并不是在执行程序，因此被答辩人不能提出执行异议申请，人民法院也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》受理及审理该案。四、被答辩人的申请理由不能排除执行，法院应当予以驳回退一步讲，即使被答辩人提出执行异议主体适格，其也不符合执行异议的条件，不能排除答辩人的执行。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外被答辩人提交的证据中并未显示涉案房产系被答辩人用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也没有相关证据证明被答辩人已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，开具发票不等于已经支付涉案房款，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，被答辩人不符合执行异议条件，因此人民法院应对被答辩人的异议予以驳回。五、被答辩人提交的证据无法排除答辩人保全的效力被答辩人提交的防城港市金地房地产有限公司出具的发票开票时间为2023年7月20日，而答辩人因防城港市金地房地产有限公司拖欠工程款纠纷而向法院提起诉讼的时间为2023年4月24日，开票时间明显晚于答辩人起诉时间，且仅凭契税发票、发票而没有交易凭证不能证明发生了真实的交易、合同已经履行，被申请人有理由怀疑申请人与防城港市金地房地产有限公司串通借商品房预告登记逐步解除被申请人的财产保全，恳请法院依法查明，维护当事人的合法权益。综上，请人民法院依法驳回被答辩人的执行异议申请。 防城港市金地房地产有限公司未答辩。 本院审查查明，2023年5月17日，本院作出（2023）桂0602民初1968号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人防城港市金地房地产有限公司名下银行存款2676万元或冻结、查封、扣押被申请人防城港市金地房地产有限公司的其他财产（包括但不限于房屋、土地、车辆、股权等）；以上财产保全数额以2676万元为限；其中银行存款的冻结期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年，自本院实际冻结、查封、扣押之日起计算”。2023年5月18日，上述裁定移送立案执行，执行案号为（2023）桂0602执保508号。2023年5月24日，本院在防城港市××港市金地房地产有限公司名下不动产权证号为桂（2021）防城港市不动产权第0××2号项下坐落防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房［查封文号：（2023）桂0602执保508号］。 另查明，2018年7月6日，***与防城港市金地房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》并在防城港市住房保障和房产管理局办理了备案登记，约定***购买防城港市金地房地产有限公司开发建设的防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房，用途为住宅，总价款为288596元。2018年8月3日，***向税务机关缴纳涉案房屋契税。2019年9月6日，***与防城港市金地房地产有限公司确认收房。2022年1月22日，防城港市金地房地产有限公司向***出具收到涉案房屋价税合计288486元的增值税普通发票。 还查明，2023年10月30日，广西壮族自治区自然资源和不动产登记中心出具《不动产查档结果证明书》，证明***在广西辖区内无不动产登记信息。 本院认为，本案系案外人对执行标的主张实体权利而提出的执行异议，旨在排除法院对案涉房产的强制执行，故本案争议焦点是***对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封案涉房产之前，***与防城港市金地房地产有限公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故应认定***与防城港市金地房地产有限公司签订了合法有效的书面买卖合同。关于是否合法占有涉案房屋，***与防城港市金地房地产有限公司双方已于2019年9月6日确认收房，可以认定在本院查封之前，即2019年9月6日***已合法占有涉案房屋。关于购房价款的支付问题，综合***提交的购房款增值税普通发票，可以认定***已支付合同约定的全部价款。此外，综合***提交的契税完税证，可认定非因***自身原因未办理涉案房屋过户登记。据此，案外人***的异议申请符合上述司法解释规定的优先保护房屋消费者的条件。故案外人***对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益予以认定，其请求解除涉案房屋的查封，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被保全人防城港市金地房地产有限公司名下不动产权证号为桂（2021）防城港市不动产权第0××2号项下坐落防城港市港口区××道××号××广场××号楼××层××号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十二月二十八日 书记员***