某某、郑州恒基建筑安装工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省中牟县人民法院

民 事 判 决 书

(2021)豫0122民初252号原告（执行案外人）：**，女，生于1989年11月21日，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：曹克忠，河南赵庆利律师事务所律师。被告（申请执行人）：郑州恒基建筑安装工程有限公司，住所地郑州市经济技术开发区第三大街110号院1号厂房科技楼11层1号1103，统一社会信用代码914101002680629740。法定代表人：刘洋锁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张娟娟，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚钊，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：登封市安泰房地产开发有限公司，住所地登封市市区崇阳路北段，统一社会信用代码91410185773682381L。法定代表人：赵天才。原告**与被告郑州恒基建筑安装工程有限公司（以下简称恒基公司）、第三人登封市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人曹克忠，被告恒基公司的委托诉讼代理人张娟娟、李亚钊到庭参加诉讼，第三人安泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：要求人民法院依法判决不得对位于中牟县的执行，并解除查封。事实和理由：原告于2020年11月30日收到中牟县人民法院（2020）豫0122执异133号执行裁定书，原告认为中牟县法院驳回原告提出的执行异议请求，无事实及法律依据。位于中牟县的所有权属于原告**，不是第三人登封市安泰房地产开发有限公司的财产，原告与第三人登封市安泰房地产开发有限公司于2009年6月8日签订了《商品房买卖合同》，该协议书约定登封市安泰房地产开发有限公司将所建的中牟县白沙镇十字路口东南角的供销大厦商都锦城一幢四单元1602号楼（156.45平方米）以48万元的价格出售给原告，原告已于2009年6月8日将房款48万元全部交付给登封市安泰房地产开发有限公司，登封市安泰房地产开发有限公司于2009年9月份将上述房屋交付给原告，2011年6月份原告将房屋发包给王松勇进行装修，2011年9月原告入住至今。本案赖以强制执行的依据是中牟县人民法院2017年5月26日作出的（2015）牟民初字第343号民事判决书，就算被告提出财产保全申请，人民法院采取查封措施，也应当是在2015年，涉案房屋不可能在2012年2月23日被查封，被告与第三人发生纠纷远远晚于原告与第三人之间的房屋买卖合同的签订日期，也晚于第三人向原告交付房屋的日期。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，位于中牟县的所有权属于原告，不是第三人登封市安泰房地产开发有限公司的房产。上述事实证明原告对被执行房产享有所有权，足以排除强制执行的民事权益，请人民法院依法判决不得对位于中牟县的执行，并解除查封，以保护原告的合法权益。被告恒基公司辩称，一、**的执行异议申请不成立，不能排除执行，人民法院应予以驳回其申请。**与安泰公司并未在涉案房屋查封前成立合法有效的书面合同。**向法庭提交的《商品房买卖合同》未向房屋登记管理部门做合同备案登记，未按照法律规定向国家交纳相关契税，不符合商品房交易的法律规定，非善意，合同有事后伪造可能，不具有真实性，更不具有公信力。人民法院在查封诉争房屋时无法知道该房屋是否已经由安泰公司出售的情况，未超出安泰公司责任财产范围，故依据合法有效的民事判决要求强制执行涉诉房产并无不当。即便有损失，应由其自己及安泰公司承担，而不能对抗人民法院的强制执行。2、该《商品房买卖合同》缺少主要条款“付款方式”，违反《商品房销售管理办法》第十六条规定的关于商品房买卖合同应当明确的主要内容。且合同内容大量空白事项，如：买受人逾期付款违约责任、交付房屋期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等，不符合商品房交易双方合理审慎的交易习惯。二、**交付合同价款证据不足。1、**提供的《收据》作为交付涉案房屋买卖合同款项的证据，未有其他有效的会计入账记录凭证，予以佐证，存在事后补证的可能。该《收据》作为孤证，不是正式发票，且收据列明的款项较大，未注明款项交付方式为现金或转账，也未提供任何银行转账记录，不符合交易习惯，并非存在真实的房屋买卖合同关系，也未实际履行合同，更未向安泰公司支付实际价款。不能排除其与安泰公司存在恶意串通的嫌疑的可能。2、安泰公司与**具有利害关系，诉讼目的存在一致性，即共同阻止恒基公司对涉诉房屋的强制执行，故即便安泰公司自认收到涉诉房屋价款，该自认行为对恒基公司也没有约束力，在没有其他证据佐证下，不能确信安泰公司收到**交付的涉诉房屋价款。三、**并未提供有效的证据证明其占有该房屋的时间早于查封日2012年2月23日。**所提交的《商品房买卖合同》虽约定交付期限，但未提供相应的居住证明，例如水电、物业、装修费用缴纳凭证，无法证明其将涉案房屋用于居住及异议申请书上所述2009年9月份左右交房使用并装修入住。况涉案房屋竣工验收时间是2011年7月26日，在该日期前入住不符合房屋入住条件。因此，**关于入住涉案房屋时间的主张不实。四、**怠于提起异议，恶意拖延执行程序，严重损害了恒基公司的合法权益。且其未经法院允许破坏涉案房屋封条，强行使用被查封房屋，无视法院强制执行权及法律，人民法院应依法对其严厉惩戒。**怠于行使自己的权利。案涉房屋于2012年2月23日被诉讼保全查封，于2017年8月25日，进入强制执行，中牟县人民法院执行局于2018年2月9日现场对案涉房屋贴封条。因此，若其在案涉房屋居住，其至少在2018年2月9日知道案涉房屋被强制执行，若有异议应尽早提起执行异议，但在现场贴封条之日后两年半，即至2020年8月17日才提出执行异议申请书。该行为其一可以证明**根本不在案涉房屋居住，若其在案涉房屋居住，又能证明其故意怠于行使异议权利，恶意拖延答辩人提起的强制执行程序。且在恒基公司申请强制执行期间，被答辩人**无合法手续，未经执行法院允许，也未及时提起执行异议的情况下，擅自破坏案涉房屋封条，无视人民法院强制执行权，人民法院应依法对其严厉惩戒。综上所述，**作为完全民事行为能力人，在购买房屋这一价值较大的商品时，未能提供真实有效的房屋买卖备案合同、购买房屋的正规发票，也未尽到购买房屋合理审慎的义务，更未提交有效的在查封房屋之前实际占用房屋的证据。**不存在对涉诉房屋享有排除执行的情形及权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《民诉法》相关规定，其诉讼请求不合理，恳请贵院判决驳回其诉讼请求。经审理查明：本院受理的（2012）牟民初字第620号原告恒基公司（反诉被告）诉被告（反诉原告）安泰公司建设工程施工合同纠纷一案，于2012年2月23日作出（2012）牟民初字第620号民事裁定：将安泰公司位于中牟县（案涉房产）、1-4-1602、1-4-1702、2-1-1601、2-2-1302、2-1-903、2-1-502房产予以查封。2014年6月9日本院作出（2012）牟民初字第620号民事判决：一、被告安泰公司于本判决生效后十日内给付原告恒基公司工程款56217.62元及违约金（违约金自2011年9月12日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，违约金最终数额不超出原告所主张的180万元）；二、被告安泰公司于本判决生效后十日内给付原告恒基公司社会保险费1808176.45元；三、驳回原告恒基公司的其他诉讼请求；四、驳回被告安泰公司的反诉请求。恒基公司、安泰公司均提起上诉，郑州市中级人民法院于2014年12月30日作出（2014）郑民三终字第989号民事裁定：一、撤销河南省中牟县人民法院（2012）牟民初字第620号民事判决；二、发回河南省中牟县人民法院重审。（2012）牟民初字第620号案件发回重审后，本院于2017年5月26日作出（2015）牟民初字第343号民事判决：一、被告安泰公司于本判决生效后十日内支付原告恒基公司工程款321360.79元，并支付违约金（自2011年9月12日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告安泰公司于本判决生效后十日内直接支付原告恒基公司劳保费2206240.33元，并支付利息（自2016年5月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告恒基公司的其他诉讼请求；四、驳回被告安泰公司的反诉请求。安泰公司提起上诉，郑州市中级人民法院于2017年7月19日作出（2017）豫01民终9184号民事判决：驳回上诉，维持原判。安泰公司申请再审，河南省高级人民法院于2018年10月17日作出（2018）豫民申4945号民事裁定：本案按安泰公司撤回再审申请处理。2017年恒基公司向本院申请执行安泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年2月11日作出（2017）豫0122执1669号执行裁定：继续查封被执行人安泰公司名下位于中牟县（案涉房产）、1-4-1602、1-4-1702、2-1-1601、2-2-1302、2-1-903、2-1-502房产。案外人**对案涉房产提出执行异议，请求中止对案涉房产的执行。本院于2020年11月25日作出（2020）豫0122执异133号执行裁定书，认为，涉案标的物为商品房，至今尚未登记，双方签订的《商品房买卖合同》没有备案。作为需要登记公示物权的不动产，自买受人与开发商签订合同时起就需要接受房地产部门的管理、编号、网签、备案，直至不动产登记。**主张的权利没有房地产管理部门的任何权利标记，所主张权利不符合房地产管理的法律规定，且其合同债权与申请执行人的执行债权相比不具有优先性，不足以排除法院执行。故案外人**异议理由不成立，驳回案外人**的异议请求。**向本院提起执行异议之诉。另查明，2009年6月8日，**与安泰公司签订《商品房买卖合同》，主要内容：出卖人安泰公司，买受人**，**购买白沙镇××大街商都锦城第1幢4单元16层1-4-1602房，该商品房的用途为成套住宅，属框架结构，层高为3.000，建筑层数地上17层，地下0层，建筑面积共156.45平方米，其中套内建筑面积128.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.67平方米，单价为每平方米3068元，总金额肆拾捌万元整。买受人按一次性付款肆拾捌万元整方式按期付款。办理房产证时，一切费用由本人自付。落款出卖人处加盖有安泰公司合同专用章及赵天才印章，买受人处有**签字并按指印，落款时间2009年6月8日。同日，安泰公司向**出具《收据》。**称其于签订上述合同当日以现金方式一次性支付安泰公司购房款48万元，安泰公司向其出具了《收据》；2011年6月份，原告将该房屋发包给王松勇进行装修，2011年9月原告入住至今。又查明，上诉人中牟县供销合作社、中牟县国有资产管理局因与被上诉人唐兴、第三人登封市安泰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，河南省高级人民法院于2019年6月25日作出的（2019）豫民终687号民事判决中认定，中牟县住房保障和房地产管理局出具的证明显示，商都锦城小区至今无法办理房产证的原因是相关基础设施验收不合格，该判决所涉房产系商都锦城1幢一层1800平方米门面房（与案涉房产同一幢）。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，双方的争议焦点为**对案涉房产享有的实体权利是否足以排除强制执行。一、关于本案的法律适用问题。《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，保护的是一般不动产买受人的权益。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，保护的是为了满足生活需要而购买、使用商品房的个人。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定。即使存在第二十九条优于第二十八条的关系，当购房者提出的执行异议不符合第二十九条的规定，但却符合第二十八条的规定时，应当依照第二十八条的规定予以支持。据此，本案情形如符合《异议复议规定》第二十八条的规定，应适用该条规定。二、**对案涉房产所享有的权利不足以排除强制执行。理由如下：第一，**与安泰公司双方签订《商品房买卖合同》的日期为2009年6月8日，本院作出查封案涉房产的时间为2012年2月23日，可以认定**与安泰公司在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。同时，网签、备案并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故**未就案涉房产办理网签或备案与《商品房买卖合同》是否具有合法性无关。恒基公司对上述事实不予认可，但未提供充分有效的证据予以推翻，本院对其意见不予采信。第二，**称其于合同签订当日一次性向安泰公司支付全部购房款48万元，提交了加盖安泰公司财务专用章及安泰公司法定代表人赵天才印章的收据及证人王某的证言等证据予以证明。分析认为，对其已支付全部购房款48万元的事实本院予以确认。恒基公司对上述事实不予认可，但未提供充分有效的证据予以推翻，本院对其意见不予采信。第三，**未提供充足证据证明在法院查封之前已合法占有案涉房产。**主张安泰公司大约于2011年3月份向其交付案涉房产，之后其装修入住，仅提供了王某的证人证言，该证人证言显示**现金交付案涉房产购房款48万元及交房时间为2009年9月，此亦与**主张的交房时间2011年3月、合同签订时间2009年6月均不符。**提交王松勇的证人证言证明王松勇于2011年6月份装修案涉房屋，但王松勇并未出庭接受询问。**未提供其本人或者王松勇所购装修材料的相关票据，亦未提供相关水电费、燃气费、物业费票据等予以印证，**未提供充分证据证明其在案涉房屋查封之前占有该房屋。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告**的诉讼请求。案件受理费8500元，由原告**承担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费缴费凭证交至本院查验。审判长冉秀珍人民陪审员张守海人民陪审员张林合二〇二一年六月二十九日书记员王世豪