河南旭龙建安股份有限公司、武汉航城人人实业有限公司合同纠纷二审民事判决书

河南省信阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫15民终5259号

上诉人（原审原告）：河南旭龙建安股份有限公司。住所地：河南省潢川县航空路28号。

法定代表人：李东群，女，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘东福，系公司总经理。

委托诉讼代理人：李济华，河南捷达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：武汉航城人人实业有限公司。住所地：武汉市硚口区沿河大道217号财富时代24层1室。

法定代表人：徐伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李金海，湖北文信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘金珍，系公司副总。

上诉人河南旭龙建安股份有限公司因与被上诉人武汉航城人人实业有限公司合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2018）豫1526民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人河南旭龙建安股份有限公司的委托诉讼代理人刘东福、李济华，被上诉人武汉航城人人实业有限公司的委托诉讼代理人李金海、刘金珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

河南旭龙建安股份有限公司的上诉请求：对原审判决依法改判，或者发回重审。事实与理由：一、原审判决认定本案“房屋租赁合同无效”，没有法律依据。原审判决以本案房屋“未经消防验收、亦未竣工验收合格”即对外出租，“违反建筑法和消防法的强制性规定”为由，认定本案“房屋租赁合同无效”。该认定既属于没有法律依据，又属于适用法律错误。第一，虽然本案合同签订时，未经消防验收、竣工验收合格，但原审查明，被上诉人于2012年4月即“提前进场装修”并于2013年1月18日举行开业庆典，正式对外经营。同时，《消防监督检査记录》(2013年1月18日)显示，不合格是指尚未完善。此后，“人人超市”处于边营业、边整改状态，并未因强行禁止而停业，并未因消防问题而“致使不能实现合同目的”。故参照建工解释的规定，被上诉人使用后又以“质量”问题而主张权利的，当“不予支持”，且“以转移占有建设工程之日为竣工日期”。第二，关于消防验收、竣工验收的规定属于强制性规定，但并非针对合同效力而言的效力性强制性规定，不能以违反《消防法》、《建筑法》的强制性规定而认定本案合同无效，原审适用法律错误。二、合同有效，应就“违约之诉”进行审理。1、逾期交付租赁物违约金，上诉人原审已指出计算标准过高，依据法律规定，应当按照央行同期间类贷款基准利率上浮30％计算违约金：①2013年1月1日至12月31日348万元×（5.6％+5.6％×30％）×1年=253344元；②2014年1月1日至11月21日（348万元+310.3万元）×（5.6％+5.6％×30％）×年=426722.68元；③2014年11月22日至2015年2月28日（348万元-310.3万元+29万元×2）×5.35％+5.35％×30％）×年=12217.74元；④2015年3月1日至4月29日（29万元×2）×（5.1％+5.1％×30％）×年=6321.21元。⑤合计698605.63元。鉴于原审判决认定，被上诉人明知未验收合格而接收使用，且应由其安装多项消防设施，却验收不合格，应对验收不合格承担同等责任，即上诉人应承担349302.82元较为公平。2、逾期付款(租金)违约金574769元。鉴于上诉人原审起诉状P3已经阐明，这里就不再赘述。三，原审判決第一项超出被上诉人的反诉请求。原审判决以本案合同“无效”为由，“均不支持”双方当事人的违约之诉，又越俎代庖确定双方当事人因本案房屋未经消防验收、竣工验收合格造成损失的责任承担比例，明显不当。潢防安[2013]002号《通知》显示：火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统无法使用、各种疏散指示标志和应急照明灯具未按要求安装;《消防监督检査记录》显示：无应急广播、疏散通道堵塞、安全出口被堵塞等均系由被上诉人负责安装的;无应急广播、疏散通道和安全出ロ堵塞、消防控制室无值班人员亦属于被上诉人之责。原审判决认定被上诉人“损失”的承担比例，与事实明显不符，显失公平。上诉人认为，双方各自承担50％，较为公平。按照上诉人承担70％责任计算，上诉人承担的数高达568.4万元(348万元×2×70％+29万元×4×70％)，而被上诉人原审反诉数额仅为1209827.68元，显然违背双方合同约定(违约金年利率15％)，远超出被上诉人的反诉请求。因此，依据最高法关于适用民诉法《解释》(法释[2015]5号)第三百九十条第(二)项和我国《民事诉讼法》第二百条第(十ー)项，原审该项判决既属“适用法律确有错误”，又属“应当再审”事项，应予纠正。四、原审判决书署名的李智勇、骆震，原审时从未参加庭审、审判长亦从未知该二法官是本案合议庭组成人员。故原审审判组织的组成“不合法”，亦应子以纠正。五、综合本案案情，若贵院对原审判决依法改判，建议如下：1、维持原审判决第三项、第四项。2、撤销原审判决第一项、第二项。3、判决被上诉人支付上诉人逾期交付租金违约金542973元、上诉人支付被上诉人逾期交房违约金349302.82元。4、将原审判决第五项改判为:以上判项经折抵，被上诉人实际应付上诉人2017年底前房屋租金6155601元。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

武汉航城人人实业有限公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律适当，应依法予以维持。二、原审判决上诉人承担未验收合格前房屋租金损失的70％是恰当的，上诉人提出其只应承担50％责任没有依据。第一、本案所涉出租的房屋不是一般的住房或厂房，而是大型商场。我国对大型商场经营场地由于涉及到大型公众场所故在消防上有特殊要求，必须消防验收合格才能投入使用。本案所涉出租的房屋由于其建筑消防(一消)未验收合格导致答辩人装修消防(二消)根本无法验收，致使答辩人不能正常经营，多部门强制关门、拘留答辩人员工。答辩人原本也可以不开业，但由于前期投资装修叁仟多万装修、进货，如果不开业的话，上诉人将直接破产，万般无奈之下只能强行违法开业，尽量减少损失。上诉人对此情况是明知的，验收合格前我公司除先交定金外根本没有直接交租金，所付租金都是上诉人提前从答辩人处拿的购物卡充抵的外，上诉人也没有向答辩人要求支付租金。第二、上诉人上诉状强调消防验收不合格检查报告单中内容中判断其只承担50％责任不当。本案所涉房屋一次消防是在两年后才验收的。上诉人责任是主要的，明显的。第三、从物权收益合法性来看，房屋作为出租物根据《合同法》规定应满足出租物作为商场的条件，而商场根据消防法等法规规定不满足消防条件不能投入使用，并且是强制关闭的。私自强行经营行为明显是违法的，答辩人是有权拒付此期间租金或要求减少租金的。原审判决答辩人承担30％租金是客观的。第四、为了履行本案所涉合同答辩人为上诉人的房屋建设时垫付了壹佰多万元工程款，该工程款垫付是属实这个情况上诉人在庭前调解时也是认可的，只是称该款应由开发商承担。本案答辩人申请了司法鉴定，只是由于上诉人不提供其建筑图纸致使鉴定无法进行，导致答辩人损失巨大。第五、案件审理过程中经双方协商后期租金每年自348万减少到278万，减少了租金的20％。据此类比双方责任，也满足上诉人自认的50％责任。三、根据双方合同约定租赁物交付以双方签署确认书为准，租金计算应自租赁物满足合同约定的出租条件开始计算。而签署确认书才是租金开始计算的唯一依据。只有在没约定的情况下才按实际使用时开始计算租金。

河南旭龙建安股份有限公司向一审法院起诉请求：请求判令被告限期给付其拖欠的租金598.1万元、违约金（暂定）574,769元，共计6,555,769元人民币。

武汉航城人人实业有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期交付逾期交付租赁物违约金1209827.68元【按已交租金422.4万自2012年9月30日或（实际交付的时间）计算至2014年12月10日止，年利率15%计算】。2、判令反诉被告支付反诉原告垫付工程款壹佰肆拾柒万壹仟陆佰柒拾元叁角。3、判令反诉被告赔偿因房屋质量问题造成反诉原告损失壹拾万元整。4、判令反诉被告赔偿因侵权妨碍反诉原告正常经营造成反诉原告损失19068.49元。5、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：对武汉航城人人实业有限公司与河南旭龙建安股份有限公司及联发置业公司签订房屋租赁合同、租赁房屋消防验收情况、租金支付数额，原告方职工到被告处妨碍被告正常经营情况等当事人无异议的证据。本院予以确认并在卷佐证。反诉原告垫付工程款的相关证据因撤回该项反诉请求，本院不再认证。承租房屋负一楼漏水照片无法证明与原告的关联性，本院不予采纳。一审法院认为；2011年6月23日，武汉航城人人实业有限公司与联发置业公司签订了房屋租赁合同，联发置业公司将潢川县宁西大道与内环路交叉口西南角总面积约13000平方米楼房一栋（地下一层，地上四层），租赁于武汉航城人人实业有限公司。河南旭龙建安股份有限公司当时为联发置业公司股东。之后，武汉航城人人实业有限公司对租赁房屋进行装修。2012年8月15日，河南旭龙建安股份有限公司从联发置业公司退股，双方协议将租赁房屋抵给河南旭龙建安股份有限公司。2012年8月16日，河南旭龙建安股份有限公司与武汉航城人人实业有限公司再次签订了房屋租赁合同，约定年租金348万元，租赁期限20年，即2013年1月1日至2032年12月31日。每五年在实际租金基础上增长6%，租金每半年支付一半。并约定武汉航城人人实业有限公司预交租金400万元，合同签订前支付300万元，2012年9月30日前支付100万元。合同约定，2012年9月30日前，河南旭龙建安股份有限公司保证将租赁物交付武汉航城人人实业有限公司，租赁物交付以双方签署确认书为准，实际交付日向后延续三个月为起租日。合同对租赁物及配套设施条件进行约定：（1）电梯：电梯设备由乙方根据经营需要安装，电梯功能、型号同乙方决定，梯的所有权在租赁期间归乙方。电梯的土建部分由甲方负责施工完成。（2）消防设施：由甲方负责配备符合消防规范要求的消防栓、消防水箱、消防水池和消防分隔卷帘等必须的建筑消防设施，并确保建筑消防设施达标并验合格。乙方负责消防喷淋、烟感、自动报警系统、消防广播、应急照明系统安装，甲方配合乙方完成消防验收等。（3）空调系统：由乙方负责安装，安装位置由乙方按租赁物结构选定。（4）供电、供水系统供电：甲方提供约1200千伏安的供电负荷供和赁物用设计标准按该租赁物实际经营所需配电容量要求配置。供水满足乙方使用期间供水并配备独立水源入户。（5）排水、排污管道按乙方要求设置并安装。合同同时对其他事项进行了约定。武汉航城人人实业有限公司于2011年6月24日给付联发置业公司300万元，2013年1月联发置业公司将此300万元转给河南旭龙建安股份有限公司。2013年1月18日武汉航城人人实业有限公司举行了开业庆典，随后潢川防火安全委员会下文潢防安{2013}002通知县防火安全委员会各成员单位，要求坚决不颁证，坚决不能营业。2013年1月18日，潢川县公安局北城派出所整改通知书要求被告停止使用。2013年1月18日，潢川县北城供电所通知，未取得消防安全合格证，工商、税务部门不得给予行政许可，电力部门不得供电。公安行政处罚拘留被告工作人员数人次。期间武汉航城人人实业有限公司向联发置业公司、河南旭龙建安股份有限公司要求其依照约定建设相关土建工程及配套设施，未果。2014年4月24日潢川县公安消防大队向被告发出建设工程消防建设审核意见书，要求未经消防验收成或消防验收不合格，工程不得投入使用。2014年12月1日出租房屋消防验收合格。2015年4月29日出租房屋竣工验收备案。原被告合同约定，租赁物交付以双方签署确认书为准，双方一直未签署确认书。2017年11月5日、2017年11月7日原告方职工到被告处拉横幅，讨要租金妨碍正常经营。期间，原告通过以购物卡抵付等不同方式向被告收取租金。审理中，反诉原告武汉航城人人实业有限公司二次申请对反诉被告未按合同约定承建土建工程及配套设施，反诉原告为租赁物正常使用而代为承建所涉垫付工程款造价进行鉴定，2019年1月22日，2019年6月25日河南世纪工程管理有限公司、信阳金锐工程管理咨询有限公司均以不具备条件而未作出鉴定。另查，截止2018年3月10日被告已支付房屋租金1138.4万元。2019年1月25日，原被告签订房屋租赁补充协议书，双方约定2019年1月1日房屋租金按278万/年进行支付。2019年7月1日，被告武汉航城人人实业有限公司以另案起诉为由撤回要求原告支付承担垫付工程款的反诉请求。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十条规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告河南旭龙建安股份有限公司与被告武汉航城人人实业有限公司签订房屋租赁合同时，出租房屋未经消防验收，该建筑工程亦未竣工验收合格，违反建筑法和消防法的强制性规定。该合同在出租房屋竣工验收合格前没有法律约束力。由此造成的损失原被告双方都有过错，应当各自承担相应的责任。原告河南旭龙建安股份有限公司作为出租方和建设单位提供出租的房屋应保证具备合格的质量和安全使用性能，在租赁物未经消防验收、建筑工程质量验收合格的情况下对外出租，该租赁物存在重大安全隐患，原告应对此负主要责任。被告明知租赁物的交付不符合条件，仍然接收并使用，亦应负相应的责任。原告要求被告支付房屋验收合格前相应租金的诉求，本院不予支持，在此期间因使用租赁房屋造成双方的损失参照协议约定酌定由原告河南旭龙建安股份有限公司自行承担70%的损失，被告武汉航城人人实业有限公司承担30%的损失。房屋整体验收合格后，被告按照合同约定支付租金、使用房屋，因此，房屋整体验收合格后被告应依照双方合同约定支付租金，对原告此部分诉求，本院予以支持。被告辩称，原告诉讼主体错误，原告诉讼对象是武汉航程人人实业有限公司。经查，系原告书写笔误，原告已作出更正说明，依照误载不害真意的法理，并结合本案实际，对被告的辩称本院不予支持。被告辩称原告主张2013、2014年度租金超过诉讼时效，本院认为，因原告通过以购物卡抵付等不同方式收取租金、主张权利，不能视为超诉讼时效。对于原告要求被告承担逾期支付租金的违约金及反诉原告要求反诉被告支付逾期交付租赁物违约金的请求。因双方签订房屋租赁合同无效，双方都存在过错，对双方要求对方承担违约金的要求本院均不支持。关于房屋质量问题造成负一楼漏水损失的主张，反诉原告未能提供证据证明该项请求的事实、损失金额的依据及与原告的关联性，依现有证据无法确认，本院暂不予支持。原告方职工到被告处拉横幅、讨要租金等妨碍被告经营造成损失19,068.49元，反诉被告应当承担。反诉被告提出逾期交付租赁物、垫付工程款、因房屋质量问题造成损失，反诉原告反诉对象错误，本院认为，本案原告作为签订房屋租赁合同的出租方，应当依照合同约定提供租赁物，对不能及时按照合同约定条件交付租赁物造成的损失，应负赔偿责任，其辩称理由不成立。反诉原告要求反诉被告未按合同约定承建土建工程及配套设施，反诉原告为租赁物正常使用而代为承建垫付工程款的反诉请求已申请撤回，本院不再理涉。综上，被告在房屋竣工验收前租赁物的应支付租金2013年至2014年度租金是（348万元＋348万元）×30%=208.8万元。2015年1月1日至4月29日按月计每月应付租金29万元，前四个月应付租金29万×4×30%=34.8万元。2015年后8个月租金29万×8=232万元。2013年至2015年应付租金：208.8万＋34.8万＋232万=475.6万元。2016年至2017年度应付租金348万元＋348万元=696万元。被告2013年至2017年底共计应付租金475.6＋696万=1171.6万元。被告已支付1138.4万元，根据原告诉求至2017年底被告尚欠原告租金33.2万元。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十三条的规定判决如下：一、被告武汉航城人人实业有限公司支付原告河南旭龙建安股份有限公司2017年底前房屋租金332,000元。二、驳回原告河南旭龙建安股份有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告河南旭龙建安股份有限公司赔偿反诉原告武汉航城人人实业有限公司因妨碍经营造成的损失19,068.49元。四、驳回反诉原告武汉航城人人实业有限公司的其他诉讼请求。五、以上判项经折抵被告武汉航城人人实业有限公司实际应付原告河南旭龙建安股份有限公司312,931.51元，限于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57,690元，由原告河南旭龙建安股份有限公司负担54,690元，被告武汉航城人人实业有限公司负担3,000元。本案反诉费1,491元，由原告（反诉被告）河南旭龙建安股份有限公司负担247元，被告（反诉原告）武汉航城人人实业有限公司负担1,244元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。

本院认为，本案的争议焦点在于：原审程序是否正当、是否超出被上诉人（反诉原告）的诉讼请求范围；消防验收合格前的租赁合同效力及被上诉人应支付的租金数额。

经审查，河南旭龙建安股份有限公司上诉提出合议庭组成人员未全员参与庭审，但未提供证据予以证实，且其在庭审笔录上签字应视为就合议庭全员参与庭审的认可，上诉人该项上诉理由不能成立。河南旭龙建安股份有限公司上诉提出判决结果超出反诉原告的诉讼请求，武汉航城人人实业有限公司在一审时提出反诉请求是支付逾期交付租赁物违约金、垫付工程款、因质量问题造成的损失及妨碍正常经营的营业损失，在审理过程被上诉人撤回了垫付工程款的反诉请求，原审法院亦驳回了“支付逾期交付租赁物违约金及因质量问题造成损失”的诉讼请求，仅支持了“妨碍正常经营的营业损失”的诉讼请求，且原审法院对于消防验收合格前的商场租金的分摊是对上诉人要求被上诉人支付租金的处理，故原审法院并未超出反诉原告的诉讼请求予以判决，上诉人该项上诉理由不能成立。

关于消防验收合格前的租赁合同效力，因案涉租赁物系大型综合性商场，建筑面积约12000平方米，地处繁华区域，人流物流量大，对于消防安全的要求高于一般租赁物，原审法院适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十条的规定，认定案涉房屋未经消防验收、未竣工验收合格，违反建筑法和消防法的强制性规定，案涉租赁合同在出租房屋竣工验收合格前没有法律约束力处理正确。根据潢防安[2013]002号文件及潢公消审字[2014]第0006号消防验收意见书，消防验收不合格的原因在于防火分隔、防火门未安装完毕、没有防火分区设置、屋顶水箱（河南旭龙建安股份有限公司合同义务部分）及火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统无法正常使用（武汉航城人人实业有限公司合同义务部分）等。原审法院根据双方的过错程度及损失情况，酌定由上诉人河南旭龙建安股份有限公司自行承担70%的损失处理适当。上诉人的该项上诉理由不能成立。

综上，河南旭龙建安股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费57690元，由河南旭龙建安股份有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　吴孔玉

审判员　　汪　涛

审判员　　王道新

二〇一九年十二月二十五日

书记员　　王怡超