**市鹏程建筑安装有限责任公司、***等民事一审民事判决书

河南省**市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫1282民初5734号

原告（申请执行人）：**市鹏程建筑安装有限责任公司，住所地河南省**市焦村镇焦村街。确认送达地址为河南省**市冠天花园24号楼6楼B户。

法定代表人：李柏林，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：申相川，男，1987年5月22日出生，汉族，住河南省伊川县，系该公司员工，代理权限为特别授权。

被告（案外人）：***，男，1972年7月28日出生，汉族，住河南省**市。确认送达地址为河南省**市五龙路虢园大厦九楼。

被告（案外人）：王亚芳，女，1968年3月9日出生，汉族，住址同上，系被告***妻子。确认送达地址同上。

上述二被告的委托诉讼代理人：许丹丹，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告（被执行人）：**市豫西轴承房地产开发有限公司，住所地河南省**市车站路11号。

法定代表人：宋启刚，该公司执行董事。

原告**市鹏程建筑安装有限责任公司（以下简称“鹏程建筑公司”）与被告***、王亚芳申请执行人执行异议之诉一案，本院于2022年12月1日立案受理后，原告鹏程建筑公司申请追加**市豫西轴承房地产开发有限公司（以下简称“豫西房地产公司”）为第三人，本院根据案情将其列为被告，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鹏程建筑公司的委托诉讼代理人申相川，被告***、王亚芳的委托诉讼代理人许丹丹到庭参加了，被告豫西房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告鹏程建筑公司向本院提出诉讼请求：判令准许对位于**市××路××号××号楼××单元××号房屋的执行。事实及理由：案涉房屋未竣工验收，产权登记在开发商被告豫西房地产公司名下，未过户登记至被告***、王亚芳名下，被告豫西房地产公司向**法院提交的以物抵债清单中包括案涉房屋。通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是《工程价款优先受偿批复》第二条规定的消费者，第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权不能对抗承包人的优先受偿权。综上，**法院于2022年11月17日作出的（2022）豫1282执异300号执行裁定适用法律错误，变相支持和鼓励了以物抵债的方式规避执行。为此特提起诉讼，请判如所求。

被告***、王亚芳辩称：一、二被告在债权到期后，与彭少儒达成合意以房抵债，签订房屋抵顶协议，约定以8号楼1单元1002号房屋抵顶尚欠被告***2013年3月份至2018年6月份期间的44万元工资，以8号楼1单元1001号房屋抵顶向被告王亚芳的借款40万元，根据意思自治原则，该协议并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系双方真实意思表示，应合法有效，自该协议签订之日双方债权债务关系即归于消灭，继而转化为商品房买卖合同关系，因抵债行为的完成即视为二被告已全额支付购房款，取得房屋所有权。二、案涉房屋被查封前，二被告已与被告豫西房地产公司签订商品房买卖合同，并办理合同备案登记手续，交纳了专项维修基金，并已实际占有案涉房屋，且二被告名下无任何住房，案涉房屋系二被告名下唯一住房。另因案涉房屋所在的豫轴新家园小区至今未办理竣工验收手续，无法办理产权登记并非二被告过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，出于对消费者生存权的保护，赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行，可以对抗工程价款优先权和抵押权，本案案情符合该规定的条件。三、《工程价款优先受偿批复》第二条并未明确规定消费者的范围，根据国际标准化组织认为，消费者是指以个人消费为目的而购买使用商品和服务的个体社会成员。本案中，虽然二被告支付购房款方式不同，但目的相同，如前所述，双方的债权债务在以房抵债协议生效后即归于消灭，继而转化为商品房买卖的新合意，故原告称二被告不属于消费者，不能对抗承包人的优先受偿权的说法不能成立。综上，二被告与彭少儒于2018年7月1日签订的以房抵债协议合法有效，且双方不存在恶意串通、损害他人合法权益等情形，二被告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，故应驳回原告的诉讼请求。

被告豫西房地产公司未到庭亦未提交书面答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。

根据当事人诉辩意见和举证、质证情况及庭审情况，本院认定事实如下：被告***系河南省豫西轴承股份有限公司员工，该公司于2015年8月份为被告***缴纳养老保险。被告***、王亚芳系夫妻关系，双方于2016年8月12日登记结婚。2018年7月1日，彭少儒与被告***、王亚芳签订房屋抵账协议一份，载明“甲方：彭少儒乙方：***王亚芳甲方于2014年3月13日借到（王亚芳、***夫妻）王亚芳现金肆拾万元整，欠***2013年3月份至2018年6月份工资款肆拾肆万元。现经双方协商彭少儒以8号楼1001房抵账给王亚芳做为归还借款肆拾万元现金及约定利息，以8号楼1002房抵账给***做为支付***肆拾肆万元工资款。**市豫西轴承房地产有限公司愿对彭少儒给王亚芳、***夫妻房屋顶账还款承担担保责任。甲方：彭少儒乙方：***王亚芳担保方：**市豫西轴承房地产有限公司2018年7月1日”被告豫西房地产公司在该协议上担保人栏加盖公章。2020年8月26日，被告王亚芳、***分别与被告豫西房地产公司签订商品房买卖合同各一份，约定购买被告豫西房地产公司开发的位于**市××路××北侧11号（豫西轴承新家园棚户区改造项目）8号楼1单元1001、1002号房屋，价款分别为502228元、483840元，建筑面积分别为131.13㎡、126㎡。2020年8月26日，被告王亚芳、***分别向**市房产管理局交纳7867.8元、7560元住房专项维修资金。同年8月31日，**市房产管理局将上述两份商品房买卖合同办理了登记备案手续。案涉房屋现尚未交付验收，亦未办理不动产权证。经查询**市房管局房屋登记信息，被告***、王亚芳名下在**市区无其他用于居住的房屋。

原告鹏程建筑公司因与被告豫西房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院申请财产保全，本院于2021年3月15日作出（2021）豫1282民初1057号民事裁定，查封了案涉房屋。该案审结后进入执行程序，在执行中，被告***、王亚芳对本院执行案涉房屋提出书面异议，本院经审查后于2022年11月17日作出（2022）豫1282执异300号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，原告鹏程建筑公司对该裁定不服即向本院起诉，引发本次诉讼。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，被告***、王亚芳并未提交充分的证据证明彭少儒向被告王亚芳借款40万元、欠付被告***工资44万元的事实，即使双方签订以房抵债协议，不能相互印证，在以房抵债的基础债权无法确定的情况下，双方据此签订商品房买卖合同，也无法视为房款已支付，而商品房买卖合同虽然在房管局备案登记，但并非产生物权变更的法律效力，所有权仍未转移。退一步讲，即使双方之间债权债务关系成立，有以房抵债的基础，但双方签订商品房买卖合同，仅是消灭原债权债务的履行方式，仍是普通债权，被告***、王亚芳并无购买案涉房屋的初衷，亦未实际出资，不是真正的消费者，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条规定，应参照适用该规定的第二十八条规定，但即使符合该条规定，被告***、王亚芳享有的仅是普通债权，无法对抗具有优先受偿权的原告鹏程建筑公司，仍无法排除强制执行。综上，原告鹏程建筑公司起诉要求执行案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条规定，判决如下：

准许执行位于**市××路××北侧11号（豫西轴承新家园棚户区改造项目）8号楼1单元1001、1002号房屋。

案件受理费13600元，由被告***、王亚芳、**市豫西轴承房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。

本院（2022）豫1282执异300号执行裁定书于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　乔　玲

人民陪审员　　建胜民

人民陪审员　　苏金巧

二〇二二年十二月三十日

书　记　员　　焦程谦