河南中奥广场置业有限公司、周口康华建筑有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省周口市中级人民法院

民事判决书

（2017）豫16民终4952号

上诉人（原审被告）:河南中奥广场置业有限公司。住所地：周口市东新区嵩山路诗意江***号楼。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，该公司员工。

委托诉讼代理人：**，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）:周口康华建筑有限公司。住所地：周口市川汇区康店行政村。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，河南风向标律师事务所律师。

上诉人河南中奥广场置业有限公司（以下简称河南中奥公司）因与被上诉人周口康华建筑有限公司（以下简称周口康华公司）租赁合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2017）豫1602民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南中奥公司的委托诉讼代理人**，被上诉人周口康华公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

河南中奥公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判河南中奥公司不承担责任，或者发回重审；2.一、二审诉讼费由周口康华公司承担。事实和理由：第一，周口康华公司不具有本案诉讼主体资格，河南中奥公司和周口康华公司租赁合同已经到期终止，不存在租赁合同关系，周口康华公司起诉要求租金没有事实和法律依据，应当驳回起诉；河南中奥公司没有收取也没有委托他人收取周口康华公司的租金和押金，至于河南中奥公司是否向商户收取租金没有证据支持，即使收取了相应的租金，也应当由商户起诉河南中奥公司要求退回租金，不应当由周口康华公司起诉。第二，双方2016年7月4日签订的《关于嵩山市场一期到期收回的协议》已经被判令解除，该协议解除后，周口康华公司应当立即拆除临建房及相关设施，并应当赔偿2016年7月4日至解除之日的土地租金，周口康华公司没有拆除相关设施，侵权行为一直继续，严重损害了河南中奥公司对土地的使用权，给河南中奥公司造成了严重的经济损失，该赔偿损失按照土地租金标准或者委托评估机构进行评估，一审法院没有委托评估公司对该地进行评估，属于事实不清，周口康华公司应当予以赔偿。第三，关于《嵩山市场一期到期收回的协议》被解除后，一审法院委托的评估机构及评估人员没有资质对争议的标的物进行鉴定，鉴定机构和鉴定人员的业务范围均是针对保险业的范围，不具有鉴定本案标的物的资质。

周口康华公司辩称，第一，周口康华公司具有合法的诉讼主体资格，双方签订的回收协议，因河南中奥公司未按约定向周口康华公司支付50万元补偿款，该协议已经被生效的判决所解除，本案涉及的房屋和相关设施由法院确定归周口康华公司所有，作为临建房和相关设施的投资人和所有人，享有管理和收取租金的权利，应当由周口康华公司收取商户的租金及押金，河南中奥公司委派周口易天物业服务有限公司收取商户的租金及押金的行为，没有合法依据，属于不当得利，应当向周口康华公司承担返还租金及押金的民事责任，由于河南中奥公司的行为致使周口康华公司的合法权益受到损害，周口康华公司有权作为原告提起本案诉讼，周口康华公司具有合法的诉讼主体资格。至于原租赁协议终止后占用河南中奥公司土地是否应当赔偿及赔偿标准的问题，与本案不是同一法律关系，河南中奥公司也没有提起反诉，法院不应当进行审查。第二，周口易天物业服务有限公司收取租金及押金应当视为河南中奥公司的收款行为，该行为的一切后果应当由河南中奥公司承担，周口易天物业服务有限公司不是土地的权利人，如果没有河南中奥公司的授权和委托，该公司不可能收取租金和押金，该公司的收款行为应当视为河南中奥公司的收款行为。根据工商登记资料，河南麦道投资有限公司是河南中奥公司的一个股东，河南麦道投资有限公司又是周口易天物业服务有限公司的唯一法人股东，且河南麦道投资有限公司和河南中奥公司的法定代表人均是***，周口易天物业服务有限公司与河南中奥公司具有关联关系，该物业公司是河南中奥公司控制和关系的下属公司，周口易天物业服务有限公司的行为是受河南中奥公司的指示和授意的，该公司的收款行为应当视为河南中奥公司的行为，该行为的后果自然应当由河南中奥公司全部承担。第三，河南中奥公司称周口康华公司应当拆除临建房及相关设施，并应当赔偿2016年7月4日至解除之日的土地租金，因该主张与本案不是同一法律关系，河南中奥公司也没有提起反诉，对该问题不应当进行审查。第四，一审的评估机构是法院依法委托具有合法资质的评估机构，该评估机构是集保险销售、保险公估、价格评估、资质评估、司法鉴定等为一体的综合性公司，其业务范围并不仅仅局限于保险评估，其具有司法鉴定的资格和资质，资质问题该评估机构一审已经提供证明，河南中奥公司没有提出更换评估机构的书面申请，也没有要求重新评估，应当视为对该评估机构和评估结果的认可。综上，请求依法驳回上诉，维持一审判决。

周口康华公司向一审法院起诉请求：1.依法判令河南中奥公司向周口康华公司返还所收嵩山市场一期2016年7月6日至2017年10月31日房租金及市场摊位租金2278500元；2、依法判令河南中奥公司向周口康华公司返还所收嵩山市场一期2016年7月6日至2017年10月31日房屋及摊位押金135000元；3.诉讼费用由河南中奥公司承担。

一审法院认定事实：周口康华公司（乙方承租方）与河南中奥公司（甲方出租方），于2015年4月30日签订土地租赁合同一份，主要约定：土地位于嵩山路与××大道交叉口西北角，土地面积为东西长110米、南北宽约85米；租用期限从2015年4月30日至2016年10月30日止，并约定租约到期后，乙方有优先续约权；租金为每年200000元，租金支付时间为每年6月1日前一次性支付全年租金等。合同签订生效后，周口康华公司按合同约定使用性质，在承租土地上投资建设了临建房286间、市场摊位34个，并于2015年7月开始对外出租。合同履行中双方发生纠纷，于2016年7月4日双方签订了《关于嵩山市场一期到期收回的协议》，合同约定，河南中奥公司补偿给周口康华公司500000元，补偿到位后，周口康华公司所建的市场临建房及相关设施归河南中奥公司所有等。此收回协议签订后，河南中奥公司收回周口康华公司所建房屋和摊位，但河南中奥公司未按约定向周口康华公司支付500000元补偿款，而引起周口康华公司于2016年11月28日向一审法院提起诉讼，要求依法解除双方签订的《关于嵩山市场一期到期收回的协议》，临建房及所有设施仍归周口康华公司所有等。一审法院于2017年3月28日作出（2016）豫1602民初4948号民事判决支持周口康华公司诉求，河南中奥公司不服提出上诉，本院于2017年5月27日作出（2017）豫16民终1781号民事判决书，依法维持了一审法院（2016）豫1602民初4948号民事判决。判决生效后，周口康华公司到市场对商户进行走访调查，得知市场商户已向周口易天物业服务有限公司缴纳了自2016年7月6日起至2017年10月31日房租金2278500元及押金135000元。据此，周口康华公司以市场房屋及摊位所有权人为由，要求河南中奥公司返还房屋及摊位租金，遂酿成本案纠纷而诉至法院，请求判如所请。本案诉讼中，周口康华公司于2017年7月12日提出评估鉴定申请，请求依法对位于嵩山路与××大道交叉口西北角的嵩山市场一期，自2016年7月6日起至2017年10月31日房屋及摊位租金损失进行评估，经法院准许依法委托后，中衡保险公估股份有限公司于2017年8月30日作出评估报告书，报告结论：房屋租金及市场摊位租金损失价值2278500元；周口康华公司为此支出评估费18228元。一审法院认为，周口康华公司和河南中奥公司签订的土地租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方当事人于2016年7月4日签订的《关于嵩山市场一期到期收回的协议》因河南中奥公司违约未向周口康华公司支付补偿款，已被生效判决依法解除，且判决认定该市场一期全部临建房及相关设施仍归周口康华公司所有；但至本案诉讼法庭辩论结束，河南中奥公司并未向周口康华公司发出清理土地增添附属物、恢复土地原状通知，故河南中奥公司辩称周口康华公司不具有诉讼主体资格等理由，不予支持。再则，在前诉撤销《关于嵩山市场一期到期收回的协议》诉讼前，河南中奥公司已经接受周口康华公司交付履行义务，实际接管了嵩山市场一期房屋及摊位，且未改变房屋及摊位的使用性质，仍作为市场对外出租使用，各承租户均已足额缴纳租金和押金；根据我国民法通则规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，周口康华公司作为嵩山市场一期房屋及摊位的所有权人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，但该房屋及摊位又系基于双方土地租赁合同履行中，在河南中奥公司土地上的增添附属物，虽然双方曾签订《关于嵩山市场一期到期收回的协议》约定增添附属物的归属问题，却因河南中奥公司违约而被依法解除，故河南中奥公司应负本案纠纷的主要责任；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，周口康华公司要求河南中奥公司返还租金的合理诉求应予支持，综上，自2016年7月6日至2017年10月31日嵩山市场一期房屋及摊位的租金收益2278500元，有评估报告等证据在卷佐证，予以认定，根据前述责任划分原则，河南中奥公司应当向周口康华公司返还租金收益1367100元（2278500元×60%）。另周口康华公司要求河南中奥公司返还嵩山市场一期房屋及摊位押金135000元，因该押金系租户所交，周口康华公司向河南中奥公司主张返还于法无据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条之规定，判决：一、河南中奥公司河南中奥广场置业有限公司于判决生效之日起十日内返还周口康华公司周口康华建筑有限公司“嵩山市场一期”房屋租金及市场摊位租金1367100元（计收租金期间自2016年7月6日起至2017年10月31日止）；二、驳回周口康华公司周口康华建筑有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26108元减半收取13054元、评估费18228元合计31282元，由河南中奥广场置业有限公司负担26779元、周口康华建筑有限公司负担4503元。

本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。周口康华公司在二审提供网上查询的河南中奥公司的工商登记资料，证明河南中奥公司和周口易天物业服务有限公司具有关联性，周口易天物业服务有限公司是河南中奥公司所控制管理的下属公司，周口易天物业服务有限公司收取租金及押金的行为应视为河南中奥公司的委托授权行为，该行为后果应当由河南中奥公司承担。河南中奥公司发表质证意见为：三个公司在法律上是独立法人，有能力承担责任，河南中奥公司的股东中没有河南麦道投资有限公司，只是在变更前是投资人之一，且周口易天物业服务有限公司不是河南中奥公司的股东，双方只是有共同的投资人而已，依此认定河南中奥公司和周口易天物业服务有限公司是关联公司过于牵强；仅以该工商登记信息证明河南中奥公司对周口易天物业服务有限公司进行授权收取商户租金的事实没有任何说服力，授权应当有相应的授权文书和凭证，该证据无法达到证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对周口康华公司提供证据的真实性予以认可，对其证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：1.周口康华公司是否具有诉讼主体资格；2.河南中奥公司是否存在相应的损失，周口康华公司是否应当承担损失的赔偿责任；3.一审依据鉴定结论认定数额是否正确。

关于诉讼主体资格问题。关于双方关系的认定，虽然河南中奥公司和周口康华公司签订的土地租用合同的租用期限为2015年4月30日至2016年10月30日，但是在土地租用合同中约定“租约到期双方决定不续约或甲方（河南中奥公司）单方解除该合同时，甲方应及时通知乙方；乙方（周口康华公司）在接受通知后，一个月内无条件拆除地上临时建筑、清理混凝土地面、恢复土地原状，并归还该土地；同时，甲方不对乙方及其市场经营者进行任何形式的经济补偿”，依据该约定，在租约到期后，土地租用合同不再履行时应当由双方决定不续约或者河南中奥公司单方通知解除合同，虽然河南中奥公司和周口康华公司在216年7月4日签订了《关于嵩山市场一期到期收回的协议》，但是该协议被依法解除，河南中奥公司也未提供相应证据证实其已经通知周口康华公司解除土地租用合同，双方之间的土地租用合同并未解除，可以认定周口康华公司和河南中奥公司之间存在土地租用关系，周口康华公司有权提起本案的诉讼。在周口康华公司和河南中奥公司签订的回收协议中明确约定：“乙方（周口康华公司）应配合甲方（河南中奥公司）通知商户胶南临建房租金，收到租金后七个工作日内将人民币五十万元（500000）补偿给乙方”，有生效法律文书已经确认河南中奥公司实际接管了本案涉及的临建房屋及其相关设施，并确认河南中奥公司收取了商户租金，结合周口康华公司提供的证据，足以认定河南中奥公司收取了商户的租金，由于河南中奥公司据以收取租金的《关于嵩山市场一期到期收回的协议》被依法解除，且争议土地上的全部临建房屋和相关设施仍然归周口康华公司所有，周口康华公司作为临建房屋及相关设施收益的所有权人，河南中奥公司应当将收取的租金返还给周口康华公司，由于河南中奥公司未能及时返还，周口康华公司有权提起本案诉讼。

关于损失问题，河南中奥公司上诉主张的土地租金损失问题，由于河南中奥公司并未依法提出反诉，土地租金的损失并不属于本案的处理范围，河南中奥公司可以另行主张相关权利，一审没有委托评估机构对争议土地进行评估并无不当。

关于评估报告的问题。为了查明周口康华公司的损失，一审法院委托中衡保险公估股份有限公司对本案涉及的房屋租金及市场摊位租金损失进行鉴定评估，在评估报告作出之后，河南中奥公司对该评估报告提出异议，中衡保险公估股份有限公司针对河南中奥公司提出的营业范围进行了说明，河南中奥公司并未依法申请对本案涉及的损失进行重新评估，一审依据该评估报告认定本案事实，并无不当。

综上所述，河南中奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26108元，由上诉人河南中奥广场置业有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长金薇

审判员**

审判员***

二〇一七年十一月七日

书记员***