福建省建设人力资源集团股份公司、中信银行股份有限公司厦门分行等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民初1800号 原告：福建省建设人力资源集团股份公司，住所地福建省福州市鼓楼区软件大道89号软件园F区7号楼层6层，统一社会信用代码913500005633697682。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***、***，****律师事务所律师。 被告：中信银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市湖滨西路81号1-5层，统一社会信用代码91350200X120614412。 负责人：**，行长。 委托诉讼代理人：***、***，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 第三人：东方西岸（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区建业路3号8A1**，统一社会信用代码913502006712704745。 法定代表人：***。 第三人：泉州市**区房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市**区福华商厦25楼，统一社会信用代码91350503154374996R。 法定代表人：***。 第三人：***，男，汉族，1966年8月11日出生，户籍地福建省泉州市**区。 第三人：***，女，汉族，1969年11月17日出生，住泉州市。 原告福建省建设人力资源集团股份公司（以下称人力公司）与被告中信银行股份有限公司厦门分行（以下称中信银行厦门分行）、第三人东方西岸（厦门）投资有限公司（以下称东方西岸公司）、泉州市**区房地产开发有限公司（以下称**公司）、***、***执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告人力公司的委托诉讼代理人***，被告中信银行厦门分行的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。第三人东方西岸公司、**公司***、***经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 人力公司向本院提出诉讼请求：1、判决撤销（2020）闽02执异149号执行裁定。2、停止对位于泉州市**区××路××段××层××室××室的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年12月4日向**公司购买位于泉州市**区××路××段××层××室××室，并与之签订《丰盛娱乐城》房产买卖合同。根据两份购房合同，总购房款为139万元，原告已经支付了125万元购房款，占合同总金额近90%。该房产已在2012年交付使用至今。被告依据厦门市鹭江公证处2016年3月2日出具的（2016）厦鹭证执字第37号《执行证书》向贵院申请执行，贵院依法受理该执行申请，案号（2019）闽02执950号。贵院执行中查封丰盛娱乐城整栋房产后，原告向贵院提出了执行异议，贵院认为原告的购房行为是发生在涉案房产被抵押登记之后，不能对抗在先设立的抵押权，为此作出（2020）闽02执异149号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告认为，是否设置抵押权，原告并无从得知，是否存在抵押，原告也无法查询得到，以此为由驳回原告的异议申请没有依据。 中信银行厦门分行辩称，案涉房产自2010年3月2日就办理了抵押登记，答辩人对案涉房产依法享有抵押权，被答辩人与**公司的《房产买卖合同》签订时间为2012年12月4日，故被答辩人所主张的事由不足以排除强制执行。东方西岸公司与答辩人的借款最早应追溯到2010年，东方西岸公司为向答辩人借款，于2010年1月28日与答辩人签订了《综合授信合同》。同日，**公司与答辩人签订了《最高额抵押合同》，以案涉房产为东方西岸公司的借款进行担保，原告与**公司于2010年3月2日在泉州市房管局就案涉房产担保事宜办理了抵押登记，据此，原告对案涉房产享有的抵押权自2010年3月2日设立。答辩人向东方西岸公司发放贷款后，因东方西岸公司逾期不能清偿借款，答辩人遂于2011年4月28日及2012年10月16日经与东方西岸公司、**公司协商一致后，先后两次以重新签订《综合授信合同》及《最高额抵押合同》的形式将该笔借款进行展期，并分别于2011年5月9日及2012年10月17日在泉州市房管局处对他项权证进行了变更登记。用于展期而重新签订的《综合授信合同》及《最高额抵押合同》除借款期限进行了变更外，其他内容均与2010年1月28日所签订的两份合同一致。东方西岸公司在借款展期后仍未向答辩人归还借款，答辩人遂于2016年3月8日依据《执行证书》[（2016）厦鹭证执字第00037号]对第三人申请强制执行。自**公司以案涉房产为答辩人设定抵押权至今，**公司未经答辩人同意擅自转让案涉房产，但答辩人对案涉房产享有的抵押权并未消灭。即使异议人与**公司房屋买卖系真实的，仍不能就此为由排除法院对案涉房产的强制执行。 第三人东方西岸公司、**公司、***、******未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的庭审陈述及经审查确认的证据，**以下事实： 2012年10月17日，泉州市住房和城乡建设局为中信厦门分行办理泉房他证**区（丰）字第201208226号他项权证，载明：房屋所有权人为**公司；房屋所有权证号为泉房权证**区（丰）字第2××5号；房屋坐落为**区田安路中段东侧丰盛娱乐城整幢；他项权利种类为最高额抵押；债权数额为5500万元。 **公司与人力公司于2012年12月4日签订两份《丰盛娱乐城房产买卖合同》，约定：**公司将丰盛娱乐城第七层#701**（建筑面积48.02平方米）、#706**（建筑面积85平方米）出售给人力公司，房产总价款合计为人民币1390000元。合同签订后，人力公司支付了购房款1250000元。 2016年2月29日，中信厦门分行以东方西岸公司违反合同约定未向其偿还到期贷款本金及相关利息为由，向厦门市鹭江公证处申请出具中信厦门分行与东方西岸公司、**公司、***和***签订的具有强制执行效力的《综合授信合同》、《最高额抵押合同》、《人民币流动资金贷款合同》、《保证合同》及《补充协议》的执行证书。2016年3月2日，厦门市鹭江公证处出具（2016）厦鹭证执字第37号《执行证书》，确认：一、被申请执行人为东方西岸公司、**公司、***和***；二、执行标的为本金余额人民币54490000元，利息及罚息均应按主合同及其项下具体业务合同约定计至实际还款日，暂计至2016年2月18日共计4052276.55元，复利应按主合同及其项下具体业务合同约定计至实际还款日、律师**中信厦门分行在申请强制执行过程中律师事务所出具的发票计算金额、执行证书公证费人民币175626.83元及实现债权和担保物权的所有费用（包括但不限于公证费、律师费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）；三、东方西岸公司对执行标的向中信厦门分行履行还款义务；四、如东方西岸公司不能履行上述还款义务，中信厦门分行可与**公司协议以位于泉州市**区××路××段东侧丰盛娱乐城房产折价，或者以拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过执行标的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续偿还；五、保证人***根据《保证合同》［合同编号：（2015）厦银保字第009207号］承担连带保证责任（包括但不限于处分***及其配偶***的夫妻共同财产）。 2016年3月8日，中信厦门分行根据（2016）厦鹭证执字第37号《执行证书》向本院申请强制执行，本院在执行申请执行人中信厦门分行与被执行人东方西岸公司、**公司、***、***借款合同纠纷一案中，于2016年8月3日查封了讼争执行标的，即**公司名下位于泉州市**区××路××段东侧丰盛娱乐城的房产及土地使用权。在执行过程中，案外人人力公司对执行**公司名下的位于泉州市**区××路××段东侧丰盛娱乐城提出异议，以其系该房产701、706室的实际所有人、已经支付大部分房款并实际取得该房产等为由，请求解除对该房产的查封。本院于2020年10月29日作出（2020）闽02执异149号执行裁定书，驳回人力公司的异议请求。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。申请执行人中信厦门分行为讼争房屋的抵押权人，人力公司系以房屋买受人的身份提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。就法律层面而言，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故，不动产物权原则上以登记为生效要件。该法第一百八十七条规定，以建筑物、建设用地使用权作为抵押物的，抵押***记时设立。人力公司作为房屋买受人，尚未办理房屋所有权登记，而人力公司作为抵押权人，已办理抵押权登记。根据登记生效的公示原则，人力公司因未取得房屋所有权，故不享有对抗抵押权的权利。就司法解释层面而言，人力公司系依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，亦即《执行异议复议规定》第二十八条的规定提出案外人执行异议。该条规定了无担保物权情形下金钱债权执行中一般买受人（普通债权人）能够排除强制执行的情形。故本案应审查人力公司根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，是否享有排除强制执行的权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。对照第二十九条的规定内容，结合双方诉辩理由，人力公司无证据证明案涉房屋系其用于居住且无其他住房，其并不符合第二十九条第二项规定内容，故人力公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。至于人力公司是否符合第二十九条第一、三项内容，并不影响本案的处理。 综上，人力公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回福建省建设人力资源集团股份公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由福建省建设人力资源集团股份公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审　判　长　（***） 审　判　员　（陈　璟） 人民陪审员　（***） 二〇二一年七月二十六日 书记　员（　**　娟） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押***记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。