增城市化肥厂、广州市敏捷房地产开发有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市增城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0118民初3574号 原告：增城市化肥厂，住所地广东省广州市增城区增江街四丰村长岭（土名）。 法定代表人：***，该厂厂长。 委托诉讼代理人：***，广东定海针（南沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东定海针（南沙）律师事务所律师。 被告：广州市敏捷房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街庆丰村、**、城丰村北门田（土名）。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，1987年4月22日出生，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，1990年6月7日出生，系该公司员工。 原告增城市化肥厂诉被告广州市敏捷房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告增城市化肥厂的法定代表人***及其委托诉讼代理人***、被告广州市敏捷房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告增城市化肥厂向本院提出诉讼请求，一、判令被告立即向原告交付建筑面积不少于200平方米、面***大道临街首层商铺；二、判令被告将上述商铺的产权证办理到原告名下，并承担因此产生的办证费、税费等所有费用；三、判令被告向原告支付商铺占用费831600元（自2014年3月1日暂计至2020年3月31日）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年3月12日，增城法院依据（2006）穗中法民二初字第176号民事判决书，将使用权为原告的位于增城市××城镇沿江××号中部分土地及房产依法组织拍卖，被告竞拍成功。2010年6月25日，增城法院作出（2007）增法指执字第3号之一《执行裁定书》以及之三《协助执行通知书》，将相关土地及房产过户至被告名下，为了更好地完成土地的开发建设及对原告单位及职工的安置工作。原、被告双方分别于2010年2月23日、2011年1月31日签署了《安置补偿协议》《安置补充协议》，根据上述两份协议约定，被告除应当向原告及原告职工给予搬迁费、住房补助金等经济补偿外，还需向原告职工无偿提供不少于15050平方米的安置房，向原告无偿提供不少于200平方米面***大道的临街首层商铺，并负责相关土地、房产的办证工作及承担所需要的全部费用。协议签订后，原告按照协议约定拆除并搬离了厂内剩余的生产设备，组织本厂职工签署安置协议书及组织相关搬迁工作，将场地交付给被告进行开发建设，被告接收土地后办理了相关土地的过户手续，并早已完成了相关地块的开发以及房屋、商铺的建设，也向原告职工交付了回迁安置房，却迟迟未按照协议向原告交付商铺。原告多次致电、致函给被告，其均以各种理由推脱，至今未向原告交付商铺。原、被告双方签订的《安置补偿协议》及《安置补充协议》是双方多次平等协商，在增城法院的主持及增城市人民政府增江街道办事处的见证下签订，内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力，各方均应遵照执行。被告将商铺建成后拒不交付给原告，却自行用于出租、出售获利，严重侵害了国有资产，为保护国有资产免遭侵害，特向法院提起诉讼，支持为盼！ 原告于2020年10月16日提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：一、判令被告立即向原告交付位于广州市增城区增江大道南18号之一的59平方米的商铺（以下简称18号之一商铺），并将该商铺国土、房产证件办理到原告名下及承担所需全部费用；二、判令被告向原告支付折价经济补偿金4230000元（按照增江大道路段条件相近铺位价值作为参考，对不能交付的剩余140.01平方米的商铺暂以3万元/平方米的价格计算）；三、判令被告向原告支付可得租金利益831600元（自2014年3月1日暂计至2020年3月31日）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。 2020年10月21日，原告再次提交明确诉讼请求说明书，明确以及更正第一、第二项诉讼请求为：一、判令被告立即向原告交付位于18号之一的59.99平方米的商铺，并将该商铺国土、房产证办理到原告名下及承担所需全部费用；二、判令被告向原告支付折价经济补偿金4200300元（按照增江大道路段条件相近铺位价值作为参考，对不能交付的剩余140.01平方米的商铺暂以3万元/平方米的价格计算）。 被告广州市敏捷房地产开发有限公司辩称，一、因原告原因导致被告至今未能向原告免费提供建筑面积不少于200平方米的商铺（以下简称200平方米商铺），被告不存在任何违约行为，无需向原告承担支付房屋占用费等任何赔偿责任。在双方签署《安置补充协议》不久之后，双方就进一步明确，由被告在原告现有的旧***地免费建设200平方米商铺免费提供原告，因原告未与安置户谈妥拆迁赔偿等事宜，至今旧***地块仍未拆迁完毕，最终导致被告未能向原告提供200平方米商铺。二、如法院认为《安置补充协议》相关约定未变更的，关于被告向原告免费提供200平方米商铺的期限问题，答辩如下：根据《安置补充协议》第二条第2款约定，被告向原告免费提供200平方米商铺的期间问题存在歧义和争议。如法院认为双方未对被告向原告免费提供200平方米商铺的期限进行约定，被告认为应向原告免费提供200平方米商铺的期限为原告起诉后的合理期限内。被告无需向原告承担任何租金占用费等损失。如法院认为被告向原告免费提供200平方米商铺的期限为签订《安置补充协议》并交付场地后三年内，则双方之间纠纷属于合同之债，且不存在《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条等相关司法解释规定的不适用诉讼时效的情形，本案应适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案适用2年的诉讼时效，且诉讼时效早已过，被告无需向原告无偿提供200平方米商铺和赔偿任何租金损失。三、原告诉请被告所移交的18号之一商铺已出租给案外第三方，第三方享有优先购买权。即使认定被告需向原告免费提供商铺，被告不能向原告免费提供。四、原告第一、第二项诉请合计价值已超过200平方米商铺的价值，如认定被告需向原告无偿提供200平方米商铺，也只能在200平方米商铺（毛坯）价值内支付原告的诉请。根据市场规则，商铺面积越大，单价越低，50平方米左右商铺的单价会高于建筑面积200平方米商铺（毛坯）的价值。若认定被告需向原告提供200平方米商铺的，也只能在200平方米商铺的价值内支持原告的诉请。同时，原告应举证证明其要求商铺现价值和200平方米商铺（毛坯）的单价，以证明剩余未提供建筑面积的价值损失。否则，原告的诉请不应得到支持。五、被告不存在违约行为，所以被告无需向原告赔偿租金占有使用费。即使认定被告需向原告赔偿租金占有使用费，租金占有使用费的诉请已过诉讼时效，且原告未能提供租金标准的证据。因200平方米商铺的租金标准低于广州市年度租金参考价标准，且2020年受疫情影响租金下降幅度较大和存在较长时间的空置率。 经审理查明，2010年2月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《安置补偿协议》，载明以下内容：“就增城市化肥厂整体拍卖，乙方参与拍卖竞拍，如能取得该地块的开发权，乙方愿意对甲方进行安置补偿，具体条款如下：1、经双方协商，乙方同意在该土地上规划建设壹万平方米的住宅（不包括有房地产证的31户住户）无偿提供给市化肥厂用于解决职工住房问题，并负责将住宅的产权证办到增城市化肥厂指定的名下。2、无偿提供临街首层贰佰平方米的房屋面积给市化肥厂作为办公用房，并负责将房屋产权证办到增城市化肥厂名下。……4、本协议未尽事宜以双方确定的安置方案条款为准，《安置方案》是本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。……” 2010年3月30日，本院作出（2007）增法执裁字第3号之一《执行裁定书》，载明以下内容：本院依据已发生法律效力的广州市中级人民法院于2006年11月30日作出的（2006）穗中法民二初字第176号民事判决书，于2010年3月12日依法委托广东亿竞拍卖有限公司拍卖被执行人增城市化肥厂在本市荔城镇沿江××号的房地产，于2010年3月12日由广州市敏捷房地产开发有限公司以最高价竞得；裁定被执行人增城市化肥厂在荔城镇沿江××号的房地产归买受人广州市敏捷房地产开发有限公司所有。2010年6月25日，本院向原增城市国土资源和房屋管理局发出（2007）增法指执字第3号之二协助执行通知书，载明将被执行人增城市化肥厂位于增城市××城镇沿江××号的142735.13平方米土地中的115726.02平方米土地以及位于荔城镇沿江东路4号房产过户至广州市敏捷房地产开发有限公司名下。 2011年1月31日，在原增城市人民政府增江街街道办事处的见证下，原告（甲方）与被告（乙方）签署《安置补充协议》，载明如下内容：“根据增府会纪（2009）12号文件及依照增城市政府整合处置化肥厂土地工作领导小组的有关指示精神。……经协商一致，订立本安置补充协议（本协议为双方以前所签《安置补偿协议》的续件，具体执行过程中按本安置补充协议操作）。……二、乙方的责任……2、甲方已抵押的土地拍卖后，乙方在该土地中经甲方同意位置（地块东南侧）的土地上，无偿建设建筑面积不少于壹万伍仟零伍拾平方米的房屋（包括有房产证的31户住宅）……使用权归甲方所有，由甲方负责甲方住户安置区的物业管理。另乙方无偿提供建筑面积不少于200平方米面向增城市增江大道的临街首层商铺给甲方作办公场所（具体位置在安置小区附近），并办理有关上述土地、房屋的规划、报建和相关开发、建设等手续，直至将上述土地、房屋的产权办至甲方或甲方指定的名下；有房产证的31户办到住户名下，本项目相关工作在签订本协议并交付场地后叁年内完成，全部费用由乙方负责。该地块及建筑物作为乙方对甲方及31户有房产证住户房屋及土地补偿。3、前述甲方住户安置房的数量为二栋共175套，房屋建设标准为：房屋面积为套内面积不小于74平方米/套，水、电、管道燃气、电视电信管线等配备齐全，报安装到户。……4、配合甲方与有证住房签订《有证住户搬迁安置协议》，与无证住户签订《无证住户搬迁安置协议》，协助甲方组织、实施各类住户的搬迁。……五、本协议一式十份，签字方各执两份，交执行法院两份，市公资办、市工交经营公司各一份。”上述合同甲乙落款处分别有原、被告的签章，同时原增城市人民政府增江街道办事处在见证单位落款处签章。 2019年9月19日，原告通过邮寄方式向被告邮寄《关于要求履约交付商铺的函》，要求被告在9月30日前就商铺交付问题予以明确答复。本案庭审中，被告称没有收到上述函件。 本案审理过程中，原告主张被告建设的符合交付条件的商铺共有13间，门牌地址为广州市增城区增江街增江大道南6号、8号、10号、12号、14号、16号、18号、18号之一、20号、20号之一、22号、22号之一、22号之二，因交付商铺是被告主要合同义务之一，故申请查询上述商铺的产权登记情况。根据原告的申请，本院向广州市规划和自然资源局增城区分局发函了解上述13宗不动产的相关权属登记情况，广州市规划和自然资源局于2020年8月16日出具《广州市规划和自然资源局关于增城区增江街增江大道南6号等不动产相关情况的复函》，载明：来函所涉的13宗不动产均由被告开发建设，房屋用途均为商业，截至2020年8月10日，该13宗不动产均已办理房屋所有权首次登记，除增城区增江街增江大道南18号之一外，其他12宗不动产均已办理房屋所有权转移登记，13宗不动产权属人、查封、抵押等情况详见附件房屋信息表。来函附件的13宗不动产房屋信息表中，其中18号之一商铺的房屋信息表载明房屋竣工时间为2015年8月28日，套内面积59平方米，分摊面积0.99平方米，总面积59.99平方米，房屋用途为商业，权属人为被告，房屋未预售，未签定合同，未抵押；另外12宗不动产均已出售过户至案外人名下，商铺总面积最少两间有53.99平方米、59.99平方米，最大两间的面积231.35平方米、227.60平方米。 诉讼过程中，原告针对第二项诉请，申请对18号之一商铺在2020年10月30日的市场价值进行评估；同时，被告申请对增城区增江街面***大道路段总建筑面积为200平方米商铺（毛坯）在2014年的平均单价进行评估，理由为：若被告需向原告提供商铺和补充赔偿剩余未提供建筑面积的损失，只能在建筑面积为200平方米商铺（毛坯）的价值范围内，特申请该项评估，以证明剩余未移交建筑面积的价值损失。本院根据当事人申请，摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，原、被告对各自申请评估事宜分别预交评估费20000元。2021年6月8日，广州市华盟价格事务所有限公司分别出具穗华价估[2021]183号《关于广州市增城区增江街面***大道路段总建筑面积200平方米商铺（毛坯）在2014年的平均单价价格评估结论书》（以下简称183号评估结论书）、穗华价估[2021]184号《关于广州市增城区增江街增江大道南18号之一商铺在2020年10月30日市场价值价格评估结论书》（以下简称184号评结论书）。183号评估结论书载明评估结论为：广州市增城区增江街面***大道路段总建筑面积为200平方米商铺（毛坯）在2014年的平均单价为14351元。184号评估结论书载明，根据现场对标的物实地测量，该商铺长14.78米，宽3.77米，**4.47米，经计算建筑面积为55.7206平方米；根据评估时与标的同地段同类型商铺市场价格水平，结合该房屋个别因素进行比较修正，评估出标的评估单价为16757元/平方米，评估结论为：18号之一商铺在2020年10月商场价值为933710元（55.7206平方米×16757元/平方米）。2021年6月11日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《说明函》，载明于2021年6月8日出具的184号评估结论书的市场单价不受房屋建筑面积大小所影响。 原告主张于2018年5月14日向被告发出《关于我厂200平方米商铺事宜的函》，要求被告履行协议约定将200平方米商铺交付给原告，并提供该函件予以证明。经查看，该函件载明已于2018年5月14日送达，收件人处签有***的姓名。被告称其公司没有***的员工，被告未收到过上述函件。 原告主张于2018年9月13日委托广东定海针（南沙）律师事务所以邮寄方式向被告发出律师函，内容为：被告早已完成地块上相关商铺的建设，仅需要进行商铺的交付和产权手续的办理即可，要求被告在收到函件后5天内完成相关产商铺的交付及手续的办理工作。原告对此提供律师函以及EMS的快递单予以证明，但原告没有提供该快递的投递信息以及妥投证明等证据。被告称其没有收到上述函件。 原告陈述：1、关于被告的第一点答辩意见没有依据，双方并无相关约定。2、根据《安置补充协议》约定，被告应当在签订该协议并且交付场地后三年内交付商铺，并将商铺产权办理到原告名下；而被告在2011年3月开始进场施工，因此按合同约定的三年期计，被告应从2014年3月1日起支付逾期违约行为造成的损失。3、经实地查看，位于广州市增城区增江街增江大道南6号、8号、10号、12号、14号、16号、18号、18号之一、20号、20号之一、22号、22号之一、22号之二的13间商铺中除12号、20号、20号之一、22号的商铺是空置外，其余商铺均有经营使用。 被告提交《租赁合同》一份，拟证明其与案外人广州绵华物业管理有限公司于2018年7月1日签订租赁合同，将18号之一商铺出租给广州绵华物业管理有限公司，广州绵华物业管理有限公司对该商铺享有转租权，广州绵华物业管理有限公司已将商铺转租给***使用，租期为2019年2月15日至2023年2月14日止，租户***享有优先购买权。《租赁合同》载明被告出租18号之一商铺给广州绵华物业管理有限公司，租期从2018年7月1日至2038年6月30日止。原告对上述租赁合同的真实性、合法性、关联性不予认可，该租赁合同是否成立、是否履行，应提交其他辅助性证据证明。 诉讼过程中，原告提出财产保全申请，要求查封被告名下18号之一商铺，***的100万元。本院于2021年6月15日作出（2020）粤0118民初3574号民事裁定书，并采取保全措施，查封被告名下的18号之一商铺。 庭审过后，原告于2021年6月10日提交《诉讼请求确认书》，明确坚持要求被告交付18号之一商铺，若被告在18号之一商铺的产权转移登记过程中，不主动承担办证费用的，原告愿意先行垫付，以保障执行工作顺利开展，但原告垫付费用后将保留追究被告法律责任的权利。2021年7月1日，原告提交《关于诉讼请求的情况说明》，内容为：针对第一项诉讼请求（即判令被告向原告交付18号之一商铺，并将该商铺的国土、房产办理到原告名下及承担所需全部费用）做如下详细说明，原告坚持要求被告交付18号之一商铺，原告知悉该商铺有租约，原告第一项诉讼请求关于要求被告立即向原告“交付”18号之一商铺中的“交付”是指将该商铺的房屋所有权变更登记至原告名下，若原告诉求得到支持，而被告没有实际交付商铺给原告使用的，原告将另寻法律途径解决。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。 原告与被告签订的《安置补偿协议》《安置补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法、有效，各方当事人均应恪守履行。 根据《安置补偿协议》第二条以及《安置补充协议》第二条第2款约定内容，在被告竞拍原告的土地后，被告无偿提供建筑面积不少于200平方米面***大道的临街首层商铺给原告作办公场所，并办理规划建设直至将产权办至原告名下。事实上，被告在2010年3月12日以最高价竞得原告的土地以及房屋，本院于2010年3月10日作出（2007）增法指执裁字第3号之一执行裁定书，裁定原告位于荔城镇沿江××号的房地产归被告所有。可见，被告在签署《安置补充协议》时已竞拍购买了原告的房地产，故在被告通过拍卖方式购得原告的房地产后，理应按《安置补充协议》约定向原告无偿提供建筑面积不少于200平方米面***大道的临街首层商铺，并办理产权登记手续。根据广州市规划和自然资源局出具的复函（含附件房屋信息表）的内容，被告开发的面***大道临街首层13间商铺的建设工程在2015年8月28日已竣工，并已办理了房屋所有权首次登记，除18号之一商铺未出售外，其余12间商铺均售出给案外人。由此可见，被告在规划并建设好商铺后，并未主动履行《安置补偿协议》《安置补充协议》的约定，向原告交付不少于200平方米面***大道的临街首层商铺。被告抗辩因原告与安置户未谈妥拆迁赔偿事宜，至今旧楼地块仍未拆迁完毕，导致其未能免费提供200平方米商铺。原告不认可被告上述抗辩意见，被告也无证据予以证明上述抗辩是交付商铺的前提要件，且《安置补充协议》中并未就被告无偿提供不少于200平方米商铺的约定设置了其他前提条件，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。虽然《安置补充协议》中并未明确约定被告交付商铺的具体时间，但是根据广州市规划和自然资源局出具房屋信息表显示，被告在2015年8月已建好商铺，被告却未积极主动履行《安置补充协议》与原告协商交付商铺事宜，而是将符合交付条件的商铺进行了出售，而原告在明知被告早已建设好商铺的情况下也未及时与被告协商选定商铺事宜，直至2018年5月、9月才向被告发出函件或者律师函要求交付商铺事宜，但该相关函件是否有送达到被告，原告并未提供相关证据予以证明。以上可见，双方均存在怠于行使权利和不主动履行义务的行为。根据广州市规划和自然资源局出具的复函，结合原告提供的证据显示，目前符合交付条件的有18号之一商铺未出售，而被告在本案中也未能提供其余符合《安置补充协议》约定的面***大道临街首层商铺给原告，对此原告主张被告按照《安置补充协议》约定将18号之一商铺的房地产权属过户至其名下，以及要求被告折价支付其余未能交付140.01平方米商铺的经济补偿，于法有据，本院予以支持；办理18号之一商铺权属转移登记必须按照不动产登记部门的要求提供相应的申请资料。关于未能交付140.01平方米商铺的补偿金额，本院综合《安置补充协议》的约定，双方的实际履约情况，参考184号评估结论书载明的评估单价，根据诚实信用和公平原则，本院酌定被告应按16757元/平方米的单价向原告支付未能交付140.01平方米商铺的经济补偿款2346147.57元；原告诉请的经济补偿款超出上述金额的，理据不足，本院不予支持。被告抗辩18号之一商铺已出租给案外人广州绵华物业管理有限公司，而广州绵华物业管理有限公司又转租给了***，***有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件购买的权利。本案中，被告早在2011年1月签署《安置补充协议》，承诺向原告无偿提供不少于200平方米面***大道的临街首层商铺，双方并不存在买卖商铺的合同关系。而被告将18号之一商铺出租给案外人广州绵华物业管理有限公司的时间是2018年间。显然，被告向原告作出无偿交付承诺无偿的时间早于被告出租商铺的时间。故被告主**租人对18号之一商铺享有优先购买权的抗辩理据不成立，本院不予采纳。 关于办证费用以及原告主张的租金收益的问题，原告主张被告应在签订协议并交付场地后三年内即2014年3月完成交付，并承担所有办证费用。但是，根据《安置补充协议》第二条第2款约定的内容，被告无偿向原告提供商铺的约定没有约定明确的履行时间，而原告主张在签订本协议并交付场地后三年内完成以及全部费用由被告负责的约定是针对有房产证的31户办到住户名下的情形。因此，原告上述主张与《安置补充协议》的约定不符，本院不予采纳。据此，原告主张被告承担办理18号之一商铺的房地产权登记至原告名下所需全部费用以及要求被告支付可得租金利益831600元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告主张办证费用（含税费），在《安置补充协议》未有明确约定的情况下，应由原、被告根据相关部门的要求或通知各自承担为准。同时，原告表明若被告在办理产权过户过程中不主动支付应由被告缴纳的相关费用的，其同意先行垫付。若原告在办证过程中存在为被告先行垫付办证费用的，原告可另行与被告协商处理，本案对此不予调处。 综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广州市敏捷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告增城市化肥厂办理位于增城区增江街增江大道南18号之一的房产权属转移登记至原告增城市化肥厂名下的手续；必须按照不动产登记部门的要求提供相应的申请资料。 二、办理上述房产权属转移登记产生的所有费用（含税费）由原告增城市化肥厂与被告广州市敏捷房地产开发有限公司分别按照相关部门通知或要求交纳为准，若被告广州市敏捷房地产开发有限公司在办证过程中未按相关部门通知或要求交纳相关费用（含税费），由原告增城市化肥厂先行垫付。 三、被告广州市敏捷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告增城市化肥厂支付补偿款2346147.57元. 四、驳回原告增城市化肥厂的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59622元、财产保全费5000元，由原告增城市化肥厂负担32920元，被告广州市敏捷房地产开发有限公司负担31702元；被告广州市敏捷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。评估费40000元，由原告增城市化肥厂负担20000元，被告广州市敏捷房地产开发有限公司负担20000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年七月七日 书记员　　***