某某与东莞市万科房地产有限公司、东莞市金达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

广东省东莞市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤19民终5343号 上诉人（原审原告）：***，男，1967年11月18日出生，汉族，住福建省南安市**********，公民身份号码为***********。 委托诉讼代理人：**，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东莞市金达房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市************。统一社会信用代码为**************。 法定代表人：**1。 委托诉讼代理人：**彬，广东卓建律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）东莞市万科房地产有限公司。住所地：广东省东莞市南城区*******。统一社会信用代码为***********。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 上诉人***因与被上诉人东莞市万科房地产有限公司（以下简称万科公司）、东莞市金达房地产开发有限公司（以下简称金达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 ***向一审法院提出诉讼请求：1.确认***与金达公司签订的《商品房认购协议书》解除；2.金达公司退还***已支付的购房款1493470元；3.金达公司赔偿因无法履行《商品房认购协议书》的义务而导致***损失的房屋差价2579630元；4.诉讼费及其它因***公司追讨款项所支付的费用由金达公司负担。庭审中***变更第2项、第3项诉讼请求为：2.金达公司退还***已经支付的购房款746735元；3.金达公司赔偿因无法履行《商品房认购协议书》的义务而导致***损失的房屋差价1289815元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除***与金达公司于2015年1月24日就东莞市***********************签订的《商品房认购协议书》；二、驳回***的其他诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13256号民事判决。 ***不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.金达公司退还***已经支付的购房款人民币746735元；3.金达公司支付因无法履行《商品房认购协议书》中的义务而导致***损失的房屋差价1289815元；4.本案诉讼费及其他因***公司追讨款项所支付的费用由金达公司承担。事实和理由：（一）***与金达公司在2015年1月24日便确定了房屋买卖合同关系，并于2015年1月24日由金达公司签章确认，***一次性支付了案涉803房的购房款。（二）***与案外人山东宏原消防工程有限公司东莞分公司（以下简称宏原公司）没有任何合同关系。在明知案涉房屋所有权归***所有的前提下，金达公司没有查清事实便处分了案涉房屋，金达公司应承担相应违约责任。（三）案涉房屋的升值损失，金达公司应当予以赔偿。 金达公司辩称，（一）双方没有房屋买卖的真实意思表示，金达公司是按宏原公司指令以买卖方式抵押给宏原公司，***是宏原公司行使抵押权的指定主体，为此金达公司才向***出具收款收据，但金达公司并没有收到房款。（二）金达公司已向宏原公司支付工程款，宏原公司确认无权就案涉房屋行使抵押权。（三）本案纠纷在2015年1月24日开始产生，金达公司于2019年9月11日收到起诉材料，超过诉讼时效期间。 万科公司未发表答辩意见。 二审诉讼期间，本案当事人均未向本院提交新的证据。 本院另查明，金达公司拖欠案外人宏原公司工程款，而宏原公司拖欠***货款。金达公司与宏原公司约定，以案涉房屋买卖一并了结三方权利义务。为此，金达公司与***签订了《商品房认购协议书》，约定了买卖具体房号并向***出具了已收到案涉房款的收据。此后，金达公司与宏原公司在未告知***的情况下，自行了结了双方债务，金达公司以***未实际支付房款为由拒绝交付案涉房屋。现案涉房屋已由金达公司售与案外人。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合***的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、金达公司是否应退回***购房款；二、金达公司是否应赔偿***损失。 一、金达公司是否应退回***购房款 《商品房认购协议书》作为金达公司、宏原公司、***互相抵销债务的履行方式，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效约定。金达公司与宏原公司双方此后的约定并不能对抗《商品房认购协议书》。金达公司与***在《商品房认购协议书》中约定了以物抵债的具体房号并向***出具金额为746735元的收据，应视为***已支付购房款746735元。现金达公司将案涉房屋售与他人而无法向***交付,属于事实上不能履行，构成根本违约，合同目的已无法实现。***据此请求解除《商品房认购协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院予以支持。《商品房认购协议书》解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，金达公司应退还***购房款746735元。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。 二、金达公司是否应赔偿***损失 本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。***主张其对案涉房屋享有所有权，请求金达公司赔偿其房屋升值损失，本院不予支持。鉴于金达公司将约定应交付***的房屋售与他人而无法向***交付，其一房二卖的行为导致了案涉合同解除，而***客观上存在债权方面的损失，本院酌情以金达公司出具收据之日至金达公司返还购房款之日止，按银行同类贷款利率的4倍计算损失如下：以746735元为本金自2015年1月24日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准(5年以上利率标准)的四倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的四倍支付至实际清偿之日止，上述赔偿总额以746735元为限。 另，金达公司一审诉讼中并未提出***的诉请已过诉讼时效期间的抗辩，二审亦未提交新的证据证明***的诉请已过诉讼时效期间，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，本院对其抗辩不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，判决如下： 一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13256号民事判决第一项； 二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13256号民事判决第二项； 三、东莞市金达房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还***购房款746735元； 四、东莞市金达房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿***利息损失，计算方法为：以746735元为本金自2015年1月24日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准(5年以上利率标准)的四倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的四倍支付至实际清偿之日止，上述损失总额以746735元为限； 五、驳回***的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19692元（***预交），由***负担3000元，东莞市金达房地产开发有限公司负担16692元；二审案件受理费23092元（***预交），由***负担3092元，东莞市金达房地产开发有限公司负担20000元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　王　聪 审判员　　邹　越 二〇二〇年八月二十七日 书记员　　施淑女 *** 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第四条第一款当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。