某某、无锡中海海盛房地产有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏02民终6909号

上诉人（原审原告）：***，男，1995年7月8日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。

委托诉讼代理人：周沭萱，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：无锡中海海盛房地产有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区胡埭镇张舍新街47号。

法定代表人：刘慧明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙建荣，北京德恒（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李响，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：中海企业发展集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道高新区社区科技南八路2号豪威科技大厦1401。

法定代表人：张智超,该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙建荣，北京德恒（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林怡雯，北京德恒（苏州）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人无锡中海海盛房地产有限公司（以下简称无锡中海公司）、中海企业发展集团有限公司（以下简称中海集团）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初6295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由无锡中海公司、中海集团负担。事实和理由：一、一审法院对于无锡中海公司以欺诈销售的方式致使签订合同的事实未做认定，却认定***自甘风险，是事实认定错误。首先，无锡中海公司在销售房产过程中，隐瞒了涉案区域是公共区域的事实，还欺骗***涉案区域装修后，可为套内合法房间。***在受欺诈的情况下才签订了购房合同。其次，***只有在事先知道或应当知道，涉案区域装修成房间是违法搭建，存在被拆除风险的情况下，才需自甘风险。本案中，涉案房屋是预售房，李鸣事先并不知道。如果***知道，是不可能以高出其他楼层30万元的价格去买一套少近30平方米的房产，56户顶复家庭都做出这样的决策更不可能，所以从高房价就可以推定***事先并不知情。另外，无锡中海公司与一部分顶复业主达成了“送车库、免数年物业费”的赔偿和解协议，系其对欺诈的自认。第三，一审法院认为涉案区域的销售行为不应适用商品房司法解释第九条的规定，属于法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，无锡中海公司针对涉案区域是没有销售许可的，其将销售许可证不覆盖的公共区域作为正常房间面积进行销售，属于欺诈销售行为，本案应适用上述条款。一审法院驳回***主张的利息、增值损失及不超过一倍房款的赔偿，是错误的。二、一审法院仅判决无锡中海公司赔偿12万元，是对违约责任划分不当。一审法院已认定无锡中海公司允诺出售的房屋为四室两厅两卫。***支付的房款是包含涉案区域面积的，所以房款比同样面积的其他楼层房产高出30万元。无锡中海公司不能交付涉案区域构成重大违约，***也不存在过错，故无锡中海公司应退赔该区域全额房款271413.5元及利息损失（暂计至2021年8月31日为48951元）、增值损失98906.61元。三、一审法院认定中海集团对无锡中海公司的债务不承担连带责任是错误的。本案的证据，无法证明中海集团和无锡中海公司的财产相互独立。根据《公司法》第六十三条的规定，中海集团应对无锡中海公司的债务承担连带责任。

无锡中海公司、中海集团辩称：无锡中海公司不存在过错，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：一、无锡中海公司向***返还不能交付面积对应的购房款308073.39元以及自贷款之日起至实际赔偿之日的利息损失(以308073.39元为基数，自贷款之日2018年11月6日按贷款年利率5.88%计算至实际赔偿之日，暂计至2020年8月31日为33210元)；二、无锡中海公司向***赔偿不能交付面积增值损失98906.61元；三、无锡中海公司赔偿***不能交付面积已付购房款一倍的赔偿款308073.39元；四、无锡中海公司对海泰雅苑2-601室房屋跃层挑空部位进行隔层楼板浇筑；五、中海集团对无锡中海公司的上述债务承担连带责任；六、本案诉讼费用由无锡中海公司、中海集团负担。

一审法院认定事实：

***有意购买无锡中海公司开发的海泰雅苑房屋，销售人员向***提供了广告宣传册，该宣传册印有：建筑面积约143平方米四室两厅两卫（改造后）侯爵悦居，户型示意图分改造前和改造后，改造前的示意图显示六楼和跃层的面积大致相当，跃层改造前的示意图显示有挑空部位，还包含了公共平台空间；跃层改造后的示意图挑空部位被浇筑改造成卧室，挑空部位标记为全赠送面积；跃层改造后的示意图公共平台空间被改造成活动室。关于活动室，售楼书描绘为“独立有氧运动功能厅，连接超大露天，无敌美景释放生活的负荷”。售楼书下方印有温馨提示：本图仅作为销售物料的户型示意，旨在为您提供参考消息；销售业务员会竭尽热情为您进行项目及房源信息介绍，该口头介绍不作为口头承诺，最终以双方签订《商品房买卖合同》为准；图形仅为示意，不表达房屋结构，具体房屋情况以实际交付为准。无锡中海公司还设置了涉案户型的样板间，参观人员拍摄的视频显示：跃层挑空部位进行了封闭浇筑改造成房间，跃层外侧楼顶公共平台全封闭改造成书房。

2018年10月5日，无锡中海公司与***签订《商品房买卖合同（预售）》（含十一个附件）一份，载明：无锡中海公司将坐落于滨湖区××镇××路××路××西北侧，核准名称为海泰雅苑2幢2单元6-7层601号房屋，预测建筑面积141.6平方米，单价每平方米12773.31元，以总价1808700元出售给***，中海公司于2019年9月30日前向买受人交付该商品房。合同附件一为房屋平面图，其中跃层显示长为7.9米，宽一侧为5米、一侧为6米，中间含挑空设计。合同附件十一为《补充协议》，第一条第4款约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准，出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料事项、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该房屋及该房屋买卖有关的内容，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同的订立以及对于该商品房交易条件（包括房屋价格）有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中；第一条第6款约定：双方确认出卖人所修建的样板间／样板区／示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间／样板区／示范单位向出卖人主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。第十六条第2款约定：若买受方所购买的商品房附带有底层庭院或平台庭院、露台、阁楼、设备间、屋顶平台等附带使用空间的，则买受方对庭院、露台、阁楼、设备间、屋顶平台等附带使用空间没有所有权的情况完全了解并不持异议。第十六第4款约定：若买受方所购买的商品房附带有底层庭院或平台庭院、露台、阁楼、设备间、屋顶平台等附带使用空间的，则商品房附带的底层庭院或平台庭院、露台、阁楼、设备间、屋顶平台等附带使用空间的大小、形状、面积等以交付时的现状为准，买受方对其不持异议，对上述部分中不计入产权的，其面积变化不影响房价款。

测绘报告显示海泰雅苑2-601号房屋6楼建筑面积103.59平方米，7楼建筑面积38.01平方米，合计141.6平方米。7楼平面图显示有3米×3.8米=11.4平方米的挑空位置。海泰雅苑2-101号房屋建筑面积138.57平方米、备案总价1923500元，2-30号房屋建筑面积131.00平方米、备案总1673500元，2-401号房屋建筑面积131.00平方米、备案总价1523500元，2-501号房屋建筑面积131.00平方米、备案总价1543500元，2-601号房屋建筑面积141.60平方米、备案总价1973500元。

无锡中海公司于2019年9月30日向***交付涉案房屋，系六楼、七楼（跃层）房屋，六七楼中间有一处为挑空设计，七楼楼梯外侧为开放的公共平台。***对七楼楼梯外侧公共平台砌墙过程中，城管部门要求其拆除擅自违法建设的建筑物。2020年8月14日，无锡市滨湖区市场监督管理局以无锡中海公司作虚假或者引人误解的商业宣传行为为由，作出罚款20万元、责令停止违法行为的行政处罚。

审理中，***和无锡中海公司一致确认售楼书所载“四室两厅两卫”中的“四室”为：六楼有两个卧室，跃层挑空浇筑后一个房间，跃层外侧楼顶公共平台搭建一个房间。双方还确认改造由业主收房后自己在装修过程中装修搭建。

一审法院于2021年6月11日至样板间勘查：装饰装修已被拆除，跃层挑空部位进行了封闭浇筑，楼顶公共平台浇筑了屋顶，前后墙已被拆除，屋顶被凿了数个大洞。楼顶公共平台搭建的房间面积大约25平方米。

无锡中海公司系中海集团一人设立的有限责任公司。审理中，无锡中海公司提供《无锡中海海盛房地产有限公司企业信用信息公示报告》《中海企业发展集团有限公司企业信用信息公示报告》《无锡中海海盛房地产有限公司审计报告》（瑞华审字【2019】48480051号）、《无锡中海海盛房地产有限公司审计报告及财务报表2019年度》（信会计报字【2020】第ZL20867号），中海集团提供《中海企业发展集团有限公司企业信用信息公示报告》《无锡中海海盛房地产有限公司企业信用信息公示报告》、变更（备案）通知书、《中海地产集团有限公司审计报告》（瑞华审字【2019】48480012号）、《中海企业发展集团有限公司审计报告及财务报表2019年度》（信会计报字【2020】第ZL20167号），以证明无锡中海公司、中海集团各自经依法登记设立的独立的法人组织，各自具有独立的法人人格，资产独立，财务独立核算，各自独立承担民事责任，双方在经营地点、法定代表人、经营范围、主要人员上均存在不同。

以上事实，由广告宣传册、《商品房买卖合同（预售）》、视频、照片、测绘报告、当事人陈述等证据在卷佐证。

一审法院认为：***与中海公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》系双方自愿达成，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，中海公司在宣传广告中明确载明建筑面积约143平方米四室两厅两卫（改造后），而且通过样板房方式，明确、直观地向业主展示了其所售的房屋改造成四室两厅两卫的情况，表明案涉房屋可改造成四室两厅两卫，该说明和允诺具体、明确，且直接对业主需求、房屋价格存在重大影响，应当视为合同内容。关于“建筑面积约143平方米”的约定，无锡中海公司已按约向***交付合同约定建筑面积即141.6平方米的房屋，交付标的符合建筑面积约143平方米的约定，不存在少交付或不能交付面积的问题。关于“四室两厅两卫（改造后）”的约定，***也明确改造由业主收房后自行在装修过程中装修搭建，故跃层挑空部位可以在后期装修中自行浇筑实现“一室”功能，故对***要求无锡中海公司对跃层挑空部位进行隔层楼板浇筑的诉讼请求不予支持；但跃层另一室系合同约定建筑面积外的空间，实际为公共空间，***不能进行砌墙等房间改造，因此中海公司应承担不能实现“一室”改造功能的相应责任。案涉房屋与同单元其他楼层房屋相比，地理位置相同，面积稍有差异，但层数、结构明显不一致，独占使用的露台等休闲空间面积明显不同，上述因素对房屋价格均有影响，***明知所购的房屋建筑面积不包含该一室，明知“一室”功能的实现需通过后期改造完成但自甘风险，综上，酌定无锡中海公司因违约赔偿***12万元，超出部分的请求不予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。本案中，无锡中海公司的行为，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的三种情形。因此，***要求判令无锡中海公司因其欺诈行为支付惩罚性赔偿308073.39元的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。

一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。中海集团、无锡中海公司提供的审计报告等证据材料，可以证明中海集团、无锡中海公司均建立了独立规范的财务制度，财务支付明晰，各自具有独立的经营场所，资产并未混同，中海集团无需对无锡中海公司与***的债务承担连带责任。

一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、无锡中海公司于判决生效后立即向***赔偿12万元；二、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费11283元、保全费4320元，合计15603元，由***负担13101元，由无锡中海公司负担2502元。

二审中，各方均未提交新证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为：

一、无锡中海公司不构成欺诈。首先，无锡中海公司虽被无锡市滨湖区市场监督管理局以虚假或者引人误解的商业宣传行为为由，给予行政处罚。但该事实并不当然构成民事上的“欺诈行为”。民法上的欺诈是指故意欺瞒他人，使其陷入错误判断而为意思表示之行为。构成民事欺诈须有欺诈的故意、欺诈的行为、被欺诈人陷入错误判断并为意思表示等构成要件。本案中，依据一审法院查明的事实，***和无锡中海公司均确认，售楼书所载“四室两厅两卫”中的“四室”为六楼有两个卧室，跃层挑空浇筑后一个房间，跃层外侧楼顶公共平台搭建一个房间，改造由业主收房后自己在装修过程中装修搭建。由此可知，***对于收房后，须在楼顶公共平台自行搭建一个房间这个事实是知晓的，故无锡中海公司在样板房中，将跃层外侧楼顶公共平台全封闭改造成书房的行为，未使***对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。因此，***与无锡中海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。其次，一审法院认定无锡中海公司应向***交付四室两厅两卫正确，本院予以支持。因跃层中的一处系《商品房买卖合同（预售）》约定的建筑面积之外的公共空间，无法改造成四室中的一室，无锡中海公司应就此承担无法交付四室的违约责任。同时，***在明知所购房屋的建筑面积不包含该处，如将并非建筑面积的区域改造成房间可能构成违建的情况下，仍购买涉案房产，系自甘风险。故***关于无锡中海公司构成欺诈销售，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的主张，本院不予支持。第三，房屋价格会受房屋面积、朝向、楼层、房号、小区配套设施及布局、销售情况等诸多因素的影响，并非仅受涉案区域是否可以搭建房间一个因素的制约。一审法院综合考虑各种因素，酌定无锡中海公司因违约赔偿***12万元并无不当。***关于一审法院仅判决无锡中海公司赔偿12万元，是对违约责任划分不当的主张，本院不予支持。

二、中海集团不应对无锡中海公司的债务承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的应当对公司债务承担连带责任。该法的第六十二条规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。根据上述法律规定，一人有限责任公司的股东对公司财产独立于自己的财产承担举证责任。本案中，无锡中海公司系一人有限责任公司，中海集团系该公司唯一股东，无锡中海公司应当举证证明自己的财产与中海集团财产相互独立。因无锡中海公司、中海集团提供的2019-2020年度的审计报告等材料，公允反映了两公司的财务状况、经营成果和资金流量，已尽相应举证义务，故一审法院认定无锡中海公司的财产与中海集团的财产互相独立，没有混同并无不当。***对此无其他反驳证据,无法证明两公司之间存在所谓法定混同的情形，其要求中海集团对无锡中海公司的债务承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11283元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　潘志江

审 判 员　杜伟建

审 判 员　杜凤君

二〇二一年十二月八日

法官助理　苏　强

书 记 员　李宜洋