邓州市安泰混凝土有限公司、河南永健置业有限公司等买卖合同纠纷民事一审民事判决书

河南省邓州市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫1381民初3803号

原告：邓州市安泰混凝土有限公司，统一社会信用代码：91411381568620878U（1-1）。

法定代表人：高绍锋，任公司经理。

住所地：邓州市邓襄路钟营开发区。

委托诉讼代理人：张鹏宇，男，汉族，生于1987年6月5日，住邓州市，系该公司员工，特别授权）。

被告：河南永健置业有限公司，统一社会信用代码：914113815735781684（1-1）。

住所地：邓州市团结路190号。

法定代表人：杨丰先，任公司负责人。

委托诉讼代理人：张道顺，河南国敏律师事务所律师，执业证号：14113201010438652（特别授权）。

第三人：河南宏奇建筑工程有限公司，统一社会信用代码：91411381798207560N（4-5）。

住所地：邓州市北京大道北段东侧。

法定代表人：马春奇，任公司经理。

第三人：张兴贵，男，汉族，生于1964年11月10日，住邓州市。

委托诉讼代理人：王耀海，男，汉族，生于1963年10月4日，住河南省镇平县，与张兴贵系合伙关系）。

原告邓州市安泰混凝土有限公司（以下简称安泰公司）诉被告河南永健置业有限公司（以下简称永健公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月22日作出（2020）豫1381民初7324号民事判决书。被告永健公司提出上诉，南阳市中级人民法院于2021年04月26日作出（2021）豫13民终1294号民事裁定书，撤销原判决，发回邓州市人民法院审理。本院于2021年5月20日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告追加河南宏奇建筑工程有限公司（以下简称宏奇公司）、张兴贵为第三人参加诉讼，原告安泰公司的委托诉讼代理人张鹏宇、被告永健公司的委托诉讼代理人张道顺、第三人宏奇公司的法定代表人马春奇、第三人张兴贵到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告安泰公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告达成的以房抵债协议有效，并为原告办理合法有效的产权登记备案手续；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月28日和2015年5月27日，施工方杨军峰、张兴贵、宏奇公司因承建邓都大厦主体工程与原告签订了《商品砼供需合同》二份，原告依约向合同约定的工地供应了商砼28336.80m3，共计商砼款8730127.50元，支付了部分货款后，下欠3060127元（2861137元+198990元系退房款）。后被告自愿用邓都大厦的七套房屋折抵欠原告的商砼款，并于2018年2月10日向原告出具了房款收据。经原告多次催要，被告未履行还款及办理折抵的七套房屋的备案手续。

永健公司辩称:一、原告起诉与第一次起诉一样，重复起诉，且第一次起诉已被南阳中院裁定驳回被告起诉，理由仍然是两个不相干的法律关系；二、无事实及法律依据，被告仅为担保，且已经超过担保期限；三、本案重复诉讼，与第一次内容及请求无任何变更，被告不承担诉讼费。

第三人宏奇公司辩称：一、杨军峰不是宏奇公司员工，两者之间也没有委托，其不代表宏奇公司行为，其系私刻公章；二、宏奇公司系靳文才与张兴贵的挂靠单位，并没有实际施工，也没有与永健公司协商以房抵债；三、杨军峰系施工中的包清工，不具有以房抵债的资格；四、靳文才与张兴贵在施工过程中需要买混凝土，让永健公司担保的事宏奇公司知道，这种现象普遍存在。

第三人张兴贵辩称：以房抵债时杨军峰、张兴贵在场，可能王耀海也在；至于说开票不光是这一个开票，所有的统统都开的票；张兴贵与靳文才都是实际施工人，2017年7月靳文才被关押，将后续工程转包给张兴贵，杨军峰系包清工；拉的混凝土，我们愿意承担还款责任；永健公司用房子提供担保，开的房票，没有购房合同，担保合同出具过但后来撕掉了；对杨军峰的事认可，对账后张兴贵愿意承担责任。

原告为证明其主张，向本院提交如下证据：

一、公司营业执照、法人代表身份证明书、法定代表人身份证复印件、以证明原告的主体资格；

二、《商品砼供需合同》2份，对账单1份，以证明原告与施工方杨军峰之间具有合法有效的买卖合同关系，杨军峰自认下欠原告商品砼款的事实；

三、宏奇公司情况说明1份，抵房收据7张，欠条1张，证明原告与被告、施工方张兴贵、杨军峰口头协议自愿办理以房抵债收据，并不存在被告为宏奇公司担保的事实；

四、王连虎情况说明及敖某、杨军峰、王连虎出庭作证，证明案件事实；

五、判决书两份，证明王耀海身份及案件事实；

六、李亚军与张兴贵2019年9月26日对邓都大厦项目工程款的计算清单一份，证明2018年2月10日，以房抵债的合理性。

对原告安泰公司提交的证据，被告永健公司质证意见如下：对证据一真实性无异议，但认为被告未与原告签订任何买卖合同及以房抵债协议。对证据二中《商品砼供需合同》，认为从合同可以看出合同当事人无被告，被告不为买卖合同承担责任；对对账单，认为并没有接收人签字，也没有被告签字，不能证明商砼全部用于被告的建设，并且杨军峰也在家中建房，不排除其家中建房使用。对证据三中情况说明真实性有异议，有待核实，可以看出购买方宏奇公司并未与被告达成以房抵债协议，原告要求以房抵债不存在。对抵债收据真实性无异议，但仅为抵押担保，被告不是买卖合同相对人，不存在以房抵债，当时系原告向宏奇公司提供商砼，让发包人承担担保责任，所以才开具这些票，如果属于以房抵债，应当由三方签订以房抵债协议，并由被告出具房屋买卖合同，故对证明方向不认可；对杨军峰欠条，认为与被告无关，但是杨军峰仅是靳文才代理人，并且2017年7月18日，靳文才又出了委托书，代理已经解除；对证据四有异议，证人敖某证言不属实，1、证人敖某系原告员工，有利害关系，带有倾向性；2、证人在开庭中间说到无抵押合同，无房屋买卖合同，也无买方及承建人在场，所以其作证内容不属实；3、内容不属实，靳文才2017年7月18日已经出具委托书，委托其爱人处理相关事，杨军峰一个人与原告方对账打条行为系无效行为；4、杨军峰所述对账也可证明证人敖某证言不属实，仅是原告与杨军峰对账。对杨军峰证言属实，之前的证言不属实，也就证明是杨军峰一个人的行为，并不存在实际施工人及发包人。王连虎证言不是真实意思表示，庭审中王连虎记不清楚自己的工作时间、开房票时间，也记不清楚永健公司老总及会计名字，但在证明中却出现详细信息，可以证明并非证人所写。票据系2018年2月10日开具，2017年7月18日，靳文才委托其妻子李亚军并解除了杨军峰的代理权限。情况说明称靳文才通过杨军峰向安泰付款，那么抵账协议应当由靳文才签署，杨军峰非实际施工人，无权签署。证人证明并没有债权债务转让协议，情况说明不属实。对证据五真实性无异议，证明方向有异议，王耀海不是永健公司工作人员，王耀海以工作人员身份参加诉讼是因为本案涉及到王耀海和张兴贵工程款的开支，所以永健公司不出庭，所以王耀海以永健公司名义参加的诉讼。对证据六真实性无异议，证明方向有异议，可以看出李亚军与张兴贵之间存在500多万的债权债务关系，但并不能证明本案涉及的200多万的钱没有包含在这里面，还可以看出，靳文才之前的债务应当由张兴贵承担，而不是永健公司，所以永健公司没有义务对原告方以物抵债。

对原告安泰公司提交的证据，第三人宏奇公司质证意见如下：宏奇公司一概不知，不予质证。

第三人张兴贵未发表质证意见。

被告永健公司为证明其主张，向本院提交如下证据：

一、法人营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证，证明原告身份；

二、邓法（2018）豫1381民再6号民事判决书第九页和南阳市中级人民法院（2019）豫13民终3310号民事判决书，证明宏奇公司系靳文才挂靠单位，靳文才系实际施工人；

三、邓法（2018）豫1381民初3262号民事判决书（第五页）、南阳市中级人民法院（2019）豫13民终819号（第四页）、靳文才2017年7月18日委托书一组，证明杨军峰系靳文才代理人，且2017年7月18日已经被解除代理，其无权处理靳文才的后续事情；

四、靳文才2017年1月23日承诺书一份，证明杨军峰与安泰公司之间的混凝土款由靳文才承担；

五、靳文才2017年7月18日给其妻子李亚军出具的委托书、李亚军2017年9月12日与张兴贵签订的《邓都大厦工程施工承包合同》、2020年11月1日靳文才起诉张兴贵的民事起诉状，证明靳文才2017年7月18日解除杨军峰的委托，并委托李亚军全权处理邓都大厦的工程建设事宜，李亚军与张兴贵协商后签订转包合同，将剩余工程转包于张兴贵，所以，靳文才与张兴贵均为债务承担者；

六、杨军峰与靳文才的爱人李亚军2017年11月3日的《邓都大厦工程工资结算单》一份，证明杨军峰的债务已于2017年11月3日结清；

七、靳文才在南阳中院其他案件中出具的证明，证明靳文才被关押之后，工程转给张兴贵，由张兴贵支付工程款，杨军峰之前所签订的债权债务合同均有张兴贵来承担；

八、南阳中院2021年9月7日上午开庭的调查询问笔录，证明杨军峰当庭陈述公章系唐盼盼私自刻的，宏奇公司在2018年案件中也出现了这个章子，杨军峰把钱全部还了，后来宏奇公司出具的谅解书。

对被告永健公司提交的证据，原告安泰公司的质证意见如下：

对证据一无异议。对证据二真实性无异议，但与本案无直接关联，本案被告是给原告出具了手续了的；对证据三到八，综合质证为，李亚军张兴贵签订的承包合同，但是本案事实为张兴贵与安泰公司对账是在杨军峰的授权被解除之前。对证据六，杨军峰既是劳务又是靳文才代理人，实际上都是靳文才承担债务。2018年2月10日，被告永健公司给原告安泰公司出具七张收据的主体，第一是永健公司，第二是安泰公司，第三个就是施工方张兴贵。虽然说没有书面的以房抵债协议，通过原告两个证人的证言可以看出，当时他们是经过协商，只不过没有形成书面性。原告认为2018年2月10日以房抵债的主体符合以房抵债的要求。对账（2017年4月5日最后一次对账）在委托书（2017年7月18日）的时间之前，可以证明杨军峰对账时系靳文才的委托代理人，与靳文才承诺书有关联，可以证明供货未结束，但杨军峰已与安泰公司对账达成协议且靳文才认可。证明系内部协议，不具有对外效力。私刻公章与本案无关，案由不同，即便上述案件公章系私刻公章，但不能当然认为本案公章系私刻公章所盖。对承诺书有异议，认为担保即便有，也是为张军峰与他人的协议担保，与本案无关。

对被告永健公司提交的证据，第三人张兴贵质证意见如下：均属实。

对被告永健公司提交的证据，第三人宏奇公司质证意见如下：其他的不清楚，印章系杨军峰手下的人私刻公章；宏奇公司不可能委托杨军峰签合同。

第三人张兴贵为证明其主张，向本院提交如下证据：协议书一份，证明张兴贵与王耀海系合伙关系。

对第三人张兴贵提交的证据，原被告及第三人宏奇公司均无异议。

第三人宏奇公司未向本院提交任何证据。

对原被告及第三人提交的证据，本院分析认定如下：对当事人无异议的证据，均客观真实，本院予以采信；对当事人有异议的证据，本院将结合案情，综合予以认定。

结合当事人陈述及庭审查明的证据，本院认定如下案件事实：2014年初，案外人靳文才挂靠第三人宏奇公司以该公司作为承包人身份与作为发包人身份的被告永健公司签订了一份建设施工合同。双方就位于邓州市住宅楼工程”涉及工程概况、合同工期及质量标准、签约合同价等事宜进行了书面约定。后，靳文才作为委托人向案外人杨军峰出具《授权委托书》一份，该委托书载明：靳文才委托授权杨军峰代理其与第三人永健公司签订补充合同，其愿意承担合同的法律责任，并享有合同的权利，承担合同的义务。2014年3月28日、2015年5月27日，宏奇公司（由杨军峰代表）与安泰公司签订了两份《商品砼供需合同》，由安泰公司向宏奇公司供应混凝土用于邓都大厦的工程建设。2015年1月6日、2015年6月30日及2015年12月8日，杨军峰与安泰公司就商品砼截止2015年12月8日的供应量、价款、欠款等进行了对账签字（之后的对账靳文才安排其他人进行）。2017年7月13日，靳文才因涉嫌犯罪被刑拘入狱，当月18日靳文才出具《委托书》一份，该委托书载明：因其本人被关押受审，因而出具委托书予以委托其妻子李亚军全权处理其本人所负责的“邓都大厦”建设工程项目的实际施工活动，及相关的债权债务和诉讼等事宜，并严正声明自授权李亚军处理如上事务之后，其本人之前对杨军峰所进行的委托授权即终结并无效，相应的委托授权转移为其妻子李亚军承受。《委托书》中还提到“……另外，我的朋友杨军峰可以协助李亚军处理……”2017年9月12日，李亚军与第三人张兴贵就遗留工程签订了承包合同。

截止2018年2月10日（靳文才服刑期间），安泰公司供应商品砼价值800余万元，除去已结货款，仍下欠300余万元。经原告多次催要，2018年2月10日上午，在邓都大厦项目部，由原告代表敖某、王连虎、被告法人代表杨丰先、会计严飞、工作人员王耀海、施工方张兴贵、杨军峰三方在场，最终协商一致用被告永健公司邓都大厦的房子抵欠原告的商砼款，共抵七套房子，被告为原告出具了七张收据，内容为：“收据2018年2月10日交款单位邓州市安泰混凝土有限公司收款方式抵商砼款人民币（大写）……￥……收款事由邓都大厦……座……单元……层（具体房屋）2018年2月10日严飞”等七套房屋。抵后仍下欠146000元，由张兴贵向原告出具欠条一份，载明：“欠条今欠到安泰商砼款壹拾肆万陆仟元（注：原欠叁佰叁拾肆万元开房后的下欠剩余款）欠款人：张兴贵2018年2月10日见证人：杨军峰”。后原告向被告催要商砼款及办理上述七套房屋的相关备案手续，被告以种种理由推脱至今。

另查明：一、杨军峰除了系实际施工人靳文才的委托人之外，还系靳文才所包工程的包清工；

二、被告向原告出具的“收据”上的房屋序号对应邓州市地产市场管理处确定的备案房号为四单元706（Ｃ座三单元Ｃ2东北—7Ｆ层）、四单元806（Ｃ—3—Ｃ2东北—8Ｆ层）、四单元1206（Ｃ—3—Ｃ2东北—12Ｆ层）、四单元1506（Ｃ—3—Ｃ2东北—15Ｆ层）、四单元1606（Ｃ—3—Ｃ2东北—16Ｆ层）、四单元1706（Ｃ—3—Ｃ2东北—17Ｆ层）、四单元2501（Ｃ座三单元Ｃ1东南—25Ｆ层）。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

本案的争议焦点为被告永健公司为原告出具购房收据的行为系债务承担行为（商品房买卖行为）还是为宏奇公司（实际施工人靳文才）的债务提供担保的行为？评析如下：

一、被告虽主张靳文才出具有委托书、承诺书，但无证据证明靳文才尽到了向作为债权人的原告的送达义务，原告向与其签订《商品砼供需合同》的实际施工人（靳文才）的委托人杨军峰主张债权，合乎情理，符合常理；

二、2019年9月26日，李亚军与张兴贵的工程结算清单显示，被告永健公司截止2019年9月26日仍欠靳文才工程款5499756元（被告质证予以认可），因此，被告永健公司在2018年2月10日替靳文才承担300余万债务是有前提和原因的，也符合常理；

三、原告在多次追要货款无果且靳文才在服刑的情况下，由原告安泰公司、发包方被告永健公司、实际施工人靳文才的委托人杨军峰及靳文才遗留工程的施工人张兴贵三方在场共同协商，对原告货款进行核算，被告自愿为靳文才的债务进行承担，既符合当时的客观情况，又符合自愿原则；

四、被告为原告出具的收据明确载明“收款方式抵商砼款”“收款事由邓都大厦……座……单元……层（具体房屋）”，且加盖了被告公司的合同专用章；虽然双方没有签到正式的《商品房买卖合同》，但收据内容足以表明双方间的债务承担及以房抵债合意，即被告不是以金钱支付的方式向原告承担债务，而是以其自有房屋出卖给原告的方式偿抵债务，也即原被告间成立了商品房买卖合同法律关系；

五、债务承担，依照法律规定，只须得到债权人同意即可，在宏奇公司和靳文才无力偿还货款的情况下，原告对被告自愿为宏奇公司和靳文才承担债务的行为是同意和接受的；

六、对于被告辩称的出具收据行为系提供担保，一方面与本案综合认定的事实不符，另一方面被告无有效证据能够推翻载项明确的购房收据的法律效力，因此，被告辩称不能成立；

七、另外，关于被告和宏奇公司辩称的《商品砼供需合同》上宏奇公司的印章系私刻的，本院认为，不论公章是否私刻，都推翻不了宏奇公司将公司资质出借给实际施工人靳文才，原告向靳文才供应商品砼的事实。

最后，关于第三人宏奇公司，由于原告与宏奇公司（实际施工人靳文才）之间的案涉债务已转移至被告永健公司，所以宏奇公司对案涉债务不再承担责任。关于第三人张兴贵，由于与案涉债务无直接关系，所以对案涉债务不承担责任。

综上可见，被告永健公司为原告安泰公司出具购房收据的行为系债务承担行为，进而转变为商品房买卖合同法律关系，因此原被告达成的以房抵债协议（收据）合法有效，被告永健公司应当遵守诚实信用原则，履行作为商品房出卖人的义务，为原告安泰公司办理案涉七套房屋的产权登记备案等手续。

综上，为了维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第八十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告河南永健置业有限公司以其开发的邓都大厦的七套房屋（邓都大厦四单元706、四单元806、四单元1206、四单元1506、四单元1606、四单元1706、四单元2501）与原告邓州市安泰混凝土有限公司达成的以房抵债协议（收据）合法有效，被告河南永健置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告邓州市安泰混凝土有限公司办理上述七套房屋的产权登记备案等手续；

二、驳回原告邓州市安泰混凝土有限公司对第三人河南宏奇建筑工程有限公司、第三人张兴贵的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15640元，由被告河南永健置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审??判??长???王冬泽

审??判??员???李汉岑

审??判??员???何?平

二〇二一年九月三十日

书??记??员???刘庚滔