内蒙古集智建设项目管理有限公司、鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内0627民初1288号

原告：内蒙古集智建设项目管理有限公司，统一社会信用代码91150602676943658E,住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街公园大道B座6层写字楼。

法定代表人：崔义强，公司总经理。

委托诉讼代理人：刘飞，内蒙古易非律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何雨，内蒙古易非律师事务所律师。

被告：鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9115062779019593XG,住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇车家渠村。

法定代表人：臧伟静，公司总经理。

委托诉讼代理人：张春苗，内蒙古鄂尔多斯（北京）律师事务所律师。

原告内蒙古集智建设项目管理有限公司诉被告鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘飞、何雨，被告委托诉讼代理人张春苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告内蒙古集智建设项目管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2010年10月21日签署的《购房协议》；2.判令被告双倍返还购房定金300万元（付定金150万元）；3.判令被告赔偿原告购房损失14805000元（现水天景秀酒店每平方米售价为11000元与合同约定价格3950元的差值乘以房屋总面积2100平方米计算得出）；4.案件受理费由被告承担。

事实与理由：原被告于2010年10月21日签署《购房协议》，约定被告将位于伊金霍洛旗亚峰水天景秀酒店（暂定名）第二十层2100平方米的房屋以每平米3950元价格出售给原告，原告于2010年10月15日一次性支付定金人民币150万元，被告在2012年12月30日向原告交付房屋，在被告交付房屋时原告将房款付至100%。同时约定如果被告违约应向原告按三倍房屋认购价款赔偿。合同签订后，原告于2010年10月依约向被告支付了定金150万元，但被告一直拖延交付房屋，目前原告了解到该房屋已出售给第三人，被告已构成根本违约。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼至伊金霍洛旗人民法院，望判如所请。

被告鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司辩称，同意返还150万元定金，不同意原告的其他诉请请求；首先本案案由应为商品房预约合同纠纷非商品房预售合同纠纷。当事人双方只负有签订正式合同的义务。本案双方签订的《购房协议》是被告未取得预售许可证的情况下签订。协议虽然对诉争房屋的基本情况及房屋价格进行了约定，但对于首付款支付比例、剩余款支付比例、支付时间、产权登记有关事宜均未约定，加之合同第二条第六款明确约定将来及时签订合同文件的表述，可以认定《购房协议》为商品房预约合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷。其次，原告未支付购房款违约在先，且涉案《购房协议》于2017年4月经双方口头约定解除，不存在解除《购房协议》及定金赔偿的事实基础。最后，本案为商品房预约合同纠纷，原告诉请定金赔偿及赔偿损失无法律及事实依据。

原告为支持其诉讼请求向本院提供证据如下：

第一组证据：《购房协议》复印件共2页，拟证明：原被告于2010年10月21日签署《购房协议》，约定：被告将位于伊金霍洛旗亚峰水天景秀酒店(暂定名)第二十层2100平方米的房屋以每平方米3950元价格出售给原告，被告向原告交付房屋的时间是2012年12月30日，原告于2010年10月15日一次性支付定金人民币150万元，被告在2012年12月30日向原告交付房屋，在被告交付房屋时原告将房款付至100%。如果被告违约应向原告按三倍房屋认购价款赔偿。

第二组证据：被告出具的150万元收据原件一支、原告支付被告150万元定金电汇凭证复印件2页、银行明细对账单复印件1页、原告转入财务人员账户150万元电汇凭证复印件3页，拟证明：原告于2010年10月依约向被告支付了定金150万元。

对原告提供的上述证据，被告发表如下质证意见：

对于购房协议、收据的真实性认可；对其他证据的真实性认可，对于证明目的不认可。

经审查并结合质证意见，本院对原告提供的证据真实性予以采信。

被告为证明其主张向本院提供了下列证据：

证据1：（2016）3号伊金霍洛旗委员会常委（扩大）会议纪要复印件一份，拟证明：2016年8月8日伊旗政府因城市建设需要将亚峰水天锦绣项目设计方案进行调整，将案涉房屋由酒店性质调整为公租房公寓性质。因此不存在被告擅自变更设计，导致双方买卖目的不能实现的原因为第三方公权力的介入，并非被告亚峰违约；

证据2：《建设工程设计补充合同》复印件8页、《建设工程设计合同》复印件共9页、债权转让协议与原件核对无异的复印件2页，拟证明：从2010年开始原告自己或挂靠有资质的公司陆续为被告开发的项目提供设计。2017年4月份，亚峰公司因伊金霍洛旗政府要求变更项目性质，重新委托原告设计施工方案。原告同意项目变更，并由原告亲自设计将酒店、办公施工图变更为公寓，双方当时即约定《购房协议》解除，原告为被告重新设计的行为证实《购房协议》已解除，亚峰仅返还原告150万元定金即可。从另一方面也可证实原告的解除权已过。

对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：

对证据1真实性认可，对证明目的不认可，设计方案的变更，实际上只是部分调整，内部的房间大小有所改变，原告购买被告整层房屋，整层房屋面积未改变，房屋商业性质未改变，房屋框架结构未改变，不影响被告向原告交付房屋的事实。变更的原因是，由于被告自己提出的，并非是政府决定，政府只能审批变更。原告主张的合同目的不能实现的原因不是设计变更，而是被告涉嫌一房二卖，房屋已不在被告名下，与设计无关。该证据中未体现政府要求变更。

对证据2真实性认可，对证明目的不认可，被告的设计部分调整，并非需要原告的同意，原告未同意与对方解除购房协议，原告所购买第二十层的房屋的总面积及总框架并未改变，不影响被告向原告交付房屋，被告不能以变更为借口拒绝向原告交付房屋。原告为被告进行房屋设计，为另外的法律关系，与房屋购买合同无关，被告所举证据中也均未体现对于购房事项的约定，因此，被告证据与本案无关。

经审查并结合质证意见，本院对被告提供的证据的真实性予以采信。

经审理查明：原、被告于2010年10月签署了《购房协议》，原告签字时间为2010年10月21日，被告签字时间为2010年10月22日，协议约定：被告将位于伊金霍洛旗亚峰水天景绣酒店（暂定名）第二十层2100平方米（以产权证面积为准）以每平米3950元价格出售给原告，原告愿意以上述价格向被告认购该房。协议中被告承诺：向原告交付房屋时间2012年12月30日；自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或者将房屋出售给第三人；按照前述业务的需要，及时签订各项合同文本和办理各种手续。协议中原告承诺：2010年10月15日向被告一次性支付定金人民币壹佰伍拾万元整（￥150万元整）；按工程进度分期交付购房款，具体另行约定；保证按原约定价格向被告购买前述房屋，并在被告向原告交付房屋时累计支付房屋（暂定面积）全款的100%。原告于2010年10月12日一次性支付被告定金150万元，被告向原告出具收据一支。协议约定，如果被告违约，拒绝将房屋出售给原告，应向原告按三倍赔偿认购房屋价款。

另查明，原告除定金外未向被告支付购房款。被告未向原告交付协议约定房屋。

本案的争议焦点是：1.《购房协议》的法律性质是否属于预约合同；2.鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司是否构成违约；如果构成违约，应如何承担违约责任。

本院认为，原、被告双方签订的《购房协议》对于双方当事人的名称、商品房基本情况（坐落、建筑面积）、单价、交付时间、违约责任进行了约定，但对购房款的支付时间、支付方式约定不明确，也未另行约定，原告除定金外未向被告支付购房款。根据庭审中被告的陈述，双方在签订协议时，被告鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司就案涉商品房还未取得商品房预售许可，签订本约合同的时机尚不成熟，且协议中有按照业务需要及时签订合同文件的表述。因此，原、被告双方签订的《购房协议》具有预约性质，属于预约合同。原、被告双方签订的《购房协议》虽为预约合同，但是双方作为具有相应民事行为能力的行为人的真实意思表示，对原、被告双方具有约束力，双方当事人应依约履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。被告鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司延迟交付房屋，致使后期第三方介入，导致双方约定购房协议的根本目的无法实现，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。被告辩称，《购房协议》于2017年4月经双方口头约定解除，不存在解除及定金赔偿的事实基础的意见，因被告提供的证据不足以证明该事实，本院不予支持。案涉房屋现已出售给第三方，合同目的无法实现，原告请求解除双方签订的《购房协议》的诉讼请求本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”，本案被告延迟交付房屋，最终致使合同目的不能实现，对被告辩称，不承担双倍返还定金责任的意见，本院不予支持。原告除定金外未向被告支付购房款，另外双方签订的预约合同与正式的买卖合同存在法律性质上的差异。因此对原告主张赔偿损失的请求，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：

一、解除原告内蒙古集智建设项目管理有限公司与被告鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司签订的《购房协议》；

二、被告鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内双倍返还原告内蒙古集智建设项目管理有限公司定金300万元；

三、驳回原告内蒙古集智建设项目管理有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费128630元，减半收取为64315元，由原告内蒙古集智建设项目管理有限公司负担53381元、由被告鄂尔多斯市亚峰房地产开发有限责任公司负担10934元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。

本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。

审??判??员??丁莉霞

二〇二一年七月二十六日

法官助理　　屈鹏飞

书??记??员??王育林

法条链接：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

《中华人民共和国担保法》

第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。