某某与浚县天宇建筑安装工程有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

河南省浚县人民法院 民事判决书 （2022）豫0621民初2607号 原告：***，男，1965年11月23日出生，汉族，住河南省浚县。 委托诉讼代理人：***，河南达剑律师事务所律师。 被告：浚县天宇建筑安装工程有限公司。住所地河南省浚县黎阳路中段。 法定代表人：***，职务：经理。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，河南达剑律师事务所律师。 第三人：鹤壁金博房地产开发有限公司。住所地河南省浚县黄河路36号。 法定代表人：***，职务：执行董事。 原告***与被告浚县天宇建筑安装工程有限公司（以下简称：天宇公司）、第三人鹤壁金博房地产开发有限公司（以下简称：金博公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年12月7日立案后，依法适用普通程序，于2023年3月14日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告天宇公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，第三人金博公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：请求依法解除对浚县春天里小区1号楼2单元1层西户、3单元1层东户、西户、4单元1层西户的查封。事实与理由：浚县天宇建筑安装工程有限公司与鹤壁金博房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，浚县人民法院于2018年11月23日作出（2018）豫0621民初2039号民事调解书。双方当事人自愿达成如下协议：一、鹤壁金博房地产开发有限公司尚欠浚县天宇建筑安装工程有限公司工程款10019244元属实；二、浚县天宇建筑安装工程有限公司同意被鹤壁金博房地产开发有限公司于2018年12月3日前给付工程款10019244元。本案受理费81916元，减半收取40958元。由鹤壁金博房地产开发有限公司负担，暂由天宇公司垫付，待执行时一并执行。2022年6月27日，原告***对执行标的提出书面异议。浚县人民法院于2022年11月26日作出（2022）豫0621执异36号执行异议裁定：驳回原告***的异议。原告认为，鹤壁金博房地产开发有限公司与原告签订了编号为ＣＴ-01-02102、ＣＴ-01-03101、ＣＴ-01-04102、ＣＴ-01-03102《商品房买卖合同》（以下简称合同），把商品房卖给原告。合同约定了面积、价格及交付时间。其中，第六条第一款第一项约定“买受人在签订本合同之日起，选择一次性付款”，第八条第一款约定“出卖人应当在2020年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（1.该商品房经验收合格）,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订后，买受人（原告）依约向鹤壁金博房地产开发有限公司支付了全部价款，鹤壁金博房地产开发有限公司于2019年10月28日将案涉房屋交付给申请人占有、使用。虽然该房屋没有进行备案、登记，但并不是申请人原因造成的，而是由于该小区属于问题小区，无法及时进行备案登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条明确规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，原告认为，浚县人民法院于2022年5月26日作出的（2019）豫0621执929号执行裁定，将鹤壁市金博房地产开发有限公司名下位于河南省鹤壁市浚县××小区××号楼××单元××层××单元××层××单元××层××单元××层西户的财产予以查封，严重侵犯了原告的合法权益。所以特向贵院提出诉讼，请求贵院依法解除对浚县春天里小区1号楼2单元1层西户、3单元1层东户、西户、4单元1层西户的查封。 被告天宇公司辩称，原告的诉请没有事实根据及法律依据,请驳回原告诉请。案涉房产系第三人开发由我公司包工包料承建的，因第三人拖欠我公司工程款产生纠纷，我公司将第三人诉至法院,法院于2018年11月23日作出了（2018）豫0621民初2039号民事调解书，因第三人未履行调解书载明的义务，导致我公司申请强制执行，法院在执行中对案涉房产进行了查封，原告称其与第三人以以物抵债的方式购买了案涉房产并签订了所谓的商品房买卖合同,但是在原告与第三人签订过买卖合同后并未就案涉房产进行登记备案，且案涉房产到目前为止，未竣工验收，第三人也未实际将案涉房产交付给原告，原告更未实际占有使用案涉房产，在原告与第三人以以物抵债的方式签订合同的过程中正如原告诉状中所说该楼盘属于问题楼盘,政府根据维稳工作需要成立了工作组，工作组成立后是不允许第三人在未经工作组同意的情况下去出售案涉房产的。综上我公司认为原告请求判决解除对案涉房产的查封没有事实根据及法律依据,原告的主张不能排除法院的强制执行，请依法驳回原告的诉请。 第三人金博公司未出庭，未陈述意见。 原告***、被告金博公司围绕诉辩请求提供了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：关于涉案房屋购房款是否支付的事实认定。原告***提交了四套涉案房屋的四份书面《商品房买卖合同》及购房款收据、借据、银行交易明细、明细分类账页、付款凭证及收据、***（又名***）证人证言，拟证明原告***用以物抵债的方式支付了涉案四套房屋的购房款1176327元。被告金博公司对上述证据均有异议，认为不能认定涉案房屋的购房款已经实际支付。本院审查认为，原告***提交的上述证据来源合法，与本案具有关联性，可以相互印证，形成了完整的证据链条，足以认定原告***用以物抵债的方式支付了四套房屋的购房款1176327元，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告***与***之间存在1492000元的债权债务关系，原告***是债权人，***是债务人。***在河南省百翼蜂业有限公司享有债权，该公司与第三人金博公司系关联公司，艾某系两个公司的实际控制人。***不能履行对原告***的债务，但提出经艾某同意第三人金博公司有四套房屋可以抵债，征询原告***的意见，***同意用该四套房屋抵部分债务。 2019年10月，原告***与第三人金博公司签订案涉浚县春天里小区1号楼2单元1层西户、3单元1层东户、西户、4单元1层西户的四份《商品房买卖合同》，第三人金博公司于2019年10月21日向原告***出具四份合计1176327元房款收据，均载明收款方式系“抵账”。河南省百翼蜂业有限公司明细分类账中载明：还***款1176327元（抵春天里四套房）。该四套房屋没有门窗、不通水电、达不到入住条件。原告***与***到房管部门要求备案，但没有实际办理。浚县春天里小区系第三人金博公司开发建设，因其经营状况不良，现属于问题小区。 本院于2018年11月23日作出（2018）豫0621民初2039号民事调解书：一、鹤壁金博房地产开发有限公司尚欠浚县天宇建筑安装工程有限公司工程款10019244元属实；二、浚县天宇建筑安装工程有限公司同意鹤壁金博房地产开发有限公司于2018年12月3日前给付工程款10019244元。本案受理费81916元，减半收取40958元。由鹤壁金博房地产开发有限公司负担，暂由天宇公司垫付，待执行时一并执行。在执行期间，本院于2022年5月26日作出（2019）豫0621执929号执行裁定：将被执行人鹤壁金博房地产开发有限公司名下位于河南省鹤壁市浚县××小区××号楼××单元××层西户、3单元1层东户、3单元1层西户、4单元1层西户（备案合同号：暂无备案）的房产予以查封，查封期限为三年，查封期间不得为其办理抵押、过户登记等手续，否则追究法律责任。 原告***针对上述查封裁定提出案外人异议，本院于2022年11月26日作出（2022）豫0621执异36号执行裁定：驳回案外人***的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告虽提供了《商品房买卖合同》及付款凭证（抵债），但原告***有关案涉房屋于2019年10月28日已交付并占有、使用的主张仅有其陈述，被告天宇公司不予认可。原告***既未提供验房记录或者交房证明，也未提供相关的装修合同、物业服务合同、水电气网费及物业费支付凭证等足以证明占有涉案房屋事实的证据。案涉房屋没有门窗、不通水电，达不到购房合同约定的交付房屋条件，房屋现状在合同中亦没有载明。原告***的主张显然证据不足，不能认定其合法占有案涉房屋。故依照上述法律规定，房屋购买人只有在同时满足四项条件时，才享有排除执行的权利。本案中原告***提供的证据，不足以认定其主张同时满足上述四项条件，应承担不利后果，故原告***请求排除执行，证据不足，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费15387元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月三十日 法官助理*** 书记员*** 1