江西富义建筑工程有限公司、某某和实业发展有限公司建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省武宁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）赣0423执异25号 异议人（申请执行人）江西富义建筑工程有限公司。 法定代表人：**，该公司总经理。 被执行人***和实业发展有限公司。 法定代表人：***，该公司执行董事。 本院在执行申请执行人江西富义建筑工程有限公司（以下简称富义公司）与被执行人***和实业发展有限公司（以下简称嘉和公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人富义公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人富义公司称，请求依法撤销武宁县人民法院（2021）赣0423执636号执行裁定，确认异议人申请查封被执行人房产的请求符合法律规定，并依法对被执行人的房产予以查封。事实和理由是：异议人与被执行人嘉和公司建设工程施工合同纠纷一案【（2019）赣0423民初736号民事判决】已经进入执行程序，经异议人委托律师调查，**被执行人有大量的房产以备案登记的方式予以销售，且部分买受人仅支付的购房款不到总房款的5%，异议人依法申请法院对其中20套房产予以查封，武宁法院认为异议人申请查封的房产均已进行了备案登记，异议人的申请不符合法律规定，裁定驳回异议人的申请。异议人不服该裁定，依法提出执行异议。理由如下： 一、异议人申请查封的房产所有权属于被执行人 《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外；第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构异议预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。具体到本案，异议人申请查封的房产项目为“西海新天地”，该项目系被执行人开发，虽然被执行人与买受人签订了商品房买卖合同，买受人也支付了部分购房款，办理了备案登记，但是，备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权变动效力，异议人异议查封的房屋所有权仍归属被执行人。 二、异议人有权申请查封被异议人“西海新天地项目”的房产 首先，被执行人经人民法院生效裁判确认对异议人负有债务，异议人有权申请人民法院对被执行人的财产予以强制执行； 其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。如上所述，异议人申请查封的房产虽然经过备案登记，但未产生物权变动效力，且买受人仅支付不到5%的购房款，亦未实际占有，故该房屋所有权仍归属被执行人，依照该司法解释的规定，人民法院可以查封。但武宁法院（2021）赣0423执636号执行裁定却适用该司法解释第二条规定驳回异议人的异议，明显是对法律适用的错误； 再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该司法解释就是对未办理产权变更登记的房屋买受人的权益保护，给予了买受人有效的救济途径，同时，也充分说明异议人申请查封的经过备案登记的房产具有合法性； 异议人向本院提交了一份有武宁县住房和城乡建设局住房保障和管理股印章的包括案涉房产在内的149套房产备案详情表复印件作为证据。以证明案涉房产买受人未付清房款。 本院经审查**，申请执行人富义公司与被执行人嘉和公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案执行[执行案号：（2021）赣0423执636号]，执行标的5684545.04元及利息。执行过程中，异议人向本院申请查封案涉房产，本院作出（2021）赣0423执636号执行裁定书，以案涉房产已备案登记在他人名下为由驳回其申请。 本院认为，异议人以备案登记不是预告登记不能产生物权变动效力和案涉房产买受人仅支付了部分房款亦未实际占有为由认为法院可以查封案涉房产，但其提供的证据不足以证明案涉房产的合同实际履行情况，故对异议人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定,裁定如下: 驳回异议人江西富义建筑工程有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省九江市中级人民法院申请复议。 审判长　　余水洋 审判员　　*** 审判员　　周　剑 二〇二一年十一月十五日 书记员　　***