通曌建设集团有限公司、昆明某某房地产开发有限公司等合同纠纷民事一审民事判决书

云南省昆明市五华区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）云0102民初9532号 原告（反诉被告）：通曌建设集团有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区穿金路764号云南映象主体文化小区（一期）1幢4层402室，统一社会信用代码：91530111MA6MX45K4W。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***、**，北京天驰君泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：昆明**房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区沙河路19号碧***台8栋1楼，统一社会信用代码：915301023291854427。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***、***，系昆明**房地产开发有限公司工作人员，特别授权代理。 反诉被告：***，男，1977年2月19日出生，回族，身份证住址：云南省昆明市嵩明县。 委托诉讼代理人：**，北京天驰君泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 第三人（反诉第三人）：昆明**商业运营管理有限公司，住所地：云南省昆明市五华区中铁云时代广场2幢811室，统一社会信用代码：91530102MA6NHXFCT5。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：**，男，1984年6月25日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市五华区，系被告昆明**商业运营管理有限公司推荐的公民，特别授权代理。 原告通曌建设集团有限公司（以下简称：通曌建设公司）与被告昆明**房地产开发有限公司（以下简称：**地产公司）、第三人昆明**商业运营管理有限公司（以下简称：**商管公司）合同纠纷一案，本院于2022年4月28日立案后，**地产公司以通瞾建设公司及***为反诉被告，**商管公司为第三人提起反诉，本院受理后决定合并审理本诉和反诉，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）通曌建设公司的委托诉讼代理人***、**，被告（反诉原告）**地产公司的委托诉讼代理人***、***，反诉被告***的委托诉讼代理人**，第三人（反诉第三人）**商管公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告通曌建设公司向本院提出诉讼请求：1.解除2020年12月31日的《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》；2.解除2020年12月31日的《债权转让协议》；3.判令**地产公司返还已付购房款4500万元；4.判令**地产公司支付违约金3000万元；5.本案诉讼费用由**地产公司承担。事实和理由：2021年10月被告提起诉讼，要求继续履行2020年12月31日原、被告签订的《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》，并由原告向其支付购房款6500万元和承担违约责任，但实际上《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》项下原告的合同目的在于通过收购被告公司股权的方式持有“鑫韩广场9#楼集中商业及车位”资产而不是直接购买，为此原、被告与案外人云南***房地产开发有限公司（以下简称：***地产公司）均达成了合意，并在被告起诉前聘请了云南天鉴会计师事务所针对“就贵公司拟受让昆明**房地产开发有限公司2021年10月31日前的财务状况开展了财务尽职调查。”2022年1月24日，云南天鉴会计师事务所出具了《财务尽职调查报告》，该报告中涉及的大部分资料由**地产公司及其控股股东***地产公司直接提供，并且相关管理人员也接受了云南天鉴会计师事务所的询问。2022年2月22日，***地产公司、**地产公司更换法定代表人后，突然决定不再同意原告的收购要求，现原告认为被告的上述行为导致合同目的无法实现，故合同应当解除。同时，原、被告于2020年12月31日签订《债权转让协议》后，***地产公司及其控股公司对于《债权转让协议》项下的工程款项一直怠于结算，也不对该工程款是否可以冲抵原告购买“鑫韩广场9#楼集中商业及车位”的款项进行确认，以上行为一方面导致原告9000多万元的工程款直接无法回收，另一方面也导致了原告需支付给被告的后续购房款无法得到确认。截至2022年3月4日，根据***地产公司工作人员发送给原告的对账单显示其同意冲抵金额为3834.88万元，据此，原告要求***地产公司和被告对该冲抵的款项进行签字确认，但再次遭到对方拒绝。现被告的行为导致《债权转让协议》无法履行，故应当予以解除。另外，根据《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》第4.5条、4.6条的规定，被告拒不履行《债权转让协议》应当承担违约责任，支付违约金3000万元。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告**地产公司答辩称：首先，《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》《债权转让协议》系双方真实意思表示，应当继续履行。其次，《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》的合同目的可以实现，原告要求解除合同、返还已付购房款4500万元无事实及法律依据。第三，原告要求解除《债权转让协议》无合法依据，原告违反协议约定导致我公司无法清偿原告转让的债权，原告作为过错方，无权要求解除合同。第四，我公司无违约行为，原告要求支付违约金无事实及合同依据。第五，原告并没有实际损失，若法院认为我公司存在违约行为，则原告的违约金主张过高，请求法院予以调整。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。 第三人**商管公司述称，我方不是合同当事人，对原告的诉讼没有意见。 反诉原告**地产公司向本院提出反诉请求：1.通曌建设公司继续履行《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》；2.通曌建设公司支付6500万元；3.通曌建设公司支付自2021年1月26日起至所有款项付清之日止，以1.1亿元为基数按日万分之三计算的违约金，暂计算至2021年10月11日为851.4万元；4.***在500万元范围内承担通曌建设公司的支付义务；5.***共同承担通曌建设公司自2021年2月10日起至5000万元付清之日止以1.1亿元为基数按日万分之三计算的违约金；6.通曌建设公司、***承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年12月31日的《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》约定通曌建设公司向**地产公司购买“鑫韩广场”项目地块上9#楼集中商业及车位，总购房款为1.1亿元，通曌建设公司应于2021年1月25日前支付5000万元、2021年4月10日前支付6000万元，若通曌建设公司未按时、足额向**地产公司支付任何一期款项的，每逾期一天，应按《销售协议》购房款的万分之三支付违约金。2021年2月9日，**地产公司、通曌建设公司、***签订了《委托协议》，约定通曌建设公司委托***向**地产公司支付第一期购房款5000万元。截止起诉之日，经**地产公司催告，通曌建设公司、***共计付款4500万元，尚有6500万元未支付。通曌建设公司、***未按约定付款构成违约，应按约定按日以购房款的万分之三支付违约金。**地产公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 反诉被告通曌建设公司辩称，1.《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》因**地产公司原因根本无法履行，该协议的根本目的是在于通过股权收购的方式来持有资产，经**地产公司及其控股的***地产公司同意，通曌建设公司已经聘请了会计师事务所已经作出了《财务尽职调查报告》；2.双方签署《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》的同时，也签署了《债权转让协议》，根据《债权转让协议》的约定，通曌建设公司未能支付购房款时协议生效，在整个收购的过程当中，双方对***地产公司及其控股公司所产生的债权来抵销购房款达成了合议，但**地产公司表示《债权转让协议》已经无法履行，后又表示可以履行，我们认为**地产公司反复无常的行为已经导致了通曌建设公司购房款没有办法进行抵销，同时还导致***地产公司及其控股公司欠付通曌建设公司的工程款无法收回，只能通过银行贷款和保理合同的形式来获取资金，维持正常经营，造成了通曌建设公司的利息损失；3.**地产公司起诉的违约金不应得到法院的支持，因为我们认为综合双方整个交易过程来看，违约方系**地产公司而不是通曌建设公司，如果法院认为通曌建设公司应当承担违约金，我们申请法院对违约金数额进行调低。 反诉被告***辩称，1.我方不应在本案中承担任何支付义务，我方系接受通曌建设公司委托向**地产公司付款，因此产生的责任应由委托人承担，与受托人无关；2.我方没有向**地产公司作出任何可以承担相应购房款的意思表示，**地产公司起诉要求我承担相应的购房款以及违约责任的诉讼请求，不应得到法院的支持；3.我方不应该承担违约金，如果人民法院认为应当承担，请求对违约金数额予以调整。 反诉第三人**商管公司述称，我方不是合同当事人，与合同履行无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.通曌建设公司提交的第1、4组证据来源、形式合法，与本案诉争事实有关，本院依法予以采信；第6、7、8组证据与本案无关，本院不予采信；第10组证据及补充证据第2组微信聊天记录，因微信聊天对方身份信息不明确，故本院均不予以采信；第11组证据来源不明，本院不予采信；第12组证据与本案无关，本院不予采信；补充证据第一组来源、形式合法，与本案诉争事实有关，本院依法予以采信；2.第三人**商管公司提交的第3组证据来源、形式合法，与本案诉争事实有关，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月27日，**地产公司（甲方）与**商管公司（乙方）签订的《鑫韩广场9#楼集中商业销售合作协议》（以下简称：《销售合作协议》）《鑫韩广场9#楼集中商业销售合作协议之补充协议》（以下简称《销售合作补充协议》）约定：乙方暂按1.365亿元（最终购买价格按协议第三条中确定的销售平均单价及实际销售建筑面积进行清算，多退少补）向甲方购买“鑫韩广场”9#集中商业及117个产权车位……。2020年12月31日，**地产公司（甲方）、**商管公司（乙方）与案外人云南碧城房地产开发有限公司（丙方）签订的《购房进度款返还协议》约定：1.乙方在履行《销售合作协议》《销售合作补充协议》中向甲方支付的购房进度款1亿元（包含昆明柳韩商贸有限公司支付的定金3000万元）由甲方返还给乙方，丙方对购房进度款的返还义务承担连带清偿责任；2.同意甲方以1.1亿元的价格向通曌建设集团有限公司（即通曌建设公司）出售鑫韩广场9#楼集中商业及车位，签订协议之日，《销售合作协议》《销售合作补充协议》不再履行；3.在乙方收到甲方（或者丙方）按时、足额返还的1亿元购房进度款之日起，双方因交易鑫韩广场9#楼集中商业及车位产生的权利义务全部终结……。2021年2月7日至2021年7月30日期间，**地产公司退还**商管公司购房款合计1亿元。 2020年12月31日，**商管公司（甲方）与通曌建设公司（乙方）签订《“鑫韩广场”9#楼集中商业转让协议》约定：1.乙方有意受让《销售合作协议》项下鑫韩广场9#集中商业及车位；2.甲方将《销售合作协议》项下的9#集中商业及车位转让给乙方，由乙方承接《销售合作协议》项下甲方的全部权利和义务，甲方已支付的1亿元购房进度款由乙方返还，乙方与**地产公司将另行签订销售相关协议及《商品房买卖合同》，转让款尾款由乙方直接支付给**地产公司；3.根据《销售合作协议》约定乙方以1.365亿元的转让价格受让鑫韩广场9#集中商业及车位，甲方已向**地产公司支付了1亿元购房进度款，乙方应将总转让价款中的此1亿元直接支付给甲方，乙方根据与**地产公司另行签订的销售相关协议的约定支付转让尾款3650万元；4.为了顺利转让鑫韩广场9#集中商业及车位，乙方同意向甲方支付500万的履约保证金……。诉讼中，**商管公司与通曌建设公司均认可上述《“鑫韩广场”9#楼集中商业转让协议》现已终止履行。 2020年12月31日，**地产公司（甲方）与通曌建设公司（乙方）签订的《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》（以下简称《销售协议》）约定：1.甲方与**商管公司于2018年12月27日签订的《销售合作协议》《销售合作补充协议》约定甲方与**商管公司就“鑫韩广场”9#楼集中商业及地下117个产权车位进行整体销售合作，为此**商管公司向甲方支付了购房进度款1亿元（包含昆明柳韩商贸有限公司支付的定金3000万元）；2.甲方与**商管公司签订的《购房进度款返还协议》约定甲方向**商管公司返还已付购房进度款1亿元，**商管公司承诺在收到1亿元购房进度款后不妨碍甲乙双方就鑫韩广场9#楼集中商业及车位买卖合同的签订、备案及交楼；3.“鑫韩广场”项目已完成竣工备案，取得建设工程竣工验收备案证明文件......；4、乙方拟将享有9000万元的债权转让给甲方......；5.经甲乙双方协商一致，乙方同意以总价款1.1亿元向甲方购买“鑫韩广场”9#楼集中商业及车位；集中商业占地面积为5894㎡，基底面积为2742㎡，地上建筑面积为13131㎡，销售预测面积为13010.26㎡，地下室面积约为3837㎡，此范围内的车位数为117个；乙方以自付方式支付购房款，乙方将购房款分二期支付至甲方指定账户，第一期5千万元于2021年1月25日前支付，第二期6千万元于2021年4月10日前支付；6.在签订本协议时，甲乙双方签订《债权转让协议》，在《债权转让协议》生效时，乙方将其对甲方关联方享有的拟到期债权9000万元转让给甲方；乙方按照本协议之约定按时、足额向甲方支付全部1.1亿元购房款之日起20日内，甲方与乙方签订鑫韩广场9#楼集中商业及车位对应的《商品房买卖合同》并完成备案手续，经甲方同意，乙方可寻找第三方作为鑫韩广场9#楼集中商业及车位的买受人，但该些买受人不超过10个人，且应当于前述时间内完成全部销售标的《商品房买卖合同》的签订及备案；7.双方一致同意：本协议项下鑫韩广场9#楼集中商业及车位已验收合格，甲方已查看现场，并同意按照现状交付；如乙方未依照本协议约定向甲方按时、足额支付任何一期购房款的，除乙方应承担违约责任外，《债权转让协议》生效，甲乙双方承诺无条件履行《债权转让协议》约定的债权转让等相应义务；鉴于甲方在《债权转让协议》项下应支付乙方9000万元的债权转让款，在甲方向相应债务人清收到相应债务清偿款项后，甲方与乙方在本协议及《债权转让协议》项下的同等金额的债权债务相互抵销，并视为乙方已向甲方支付同等金额的购房款，甲方已向乙方支付《债权转让协议》项下同等金额的债权转让款；双方确认，甲方就《债权转让协议》项下的转让债权向相应债务人清收到款项的，乙方可向甲方主张抵销，但乙方不得以此为由拒绝按本协议约定履行付款义务；若乙方未按时、足额向甲方支付任何一期购房款导致《债权转让协议》生效的，乙方在本协议项下剩余应向甲方支付的所有购房尾款由乙方在《债权转让协议》生效后5日内支付至甲方指定账户，且甲方有权依据《债权转让协议》之约定向相应债务人进行清收，在甲方清收的金额与乙方支付金额合计达到1.1亿元或乙方支付购房款达到1.1亿元后，乙方可向甲方申请就《债权转让协议》项下剩余债权另行签订协议处理；8.上述《销售协议》还约定，乙方未按时、足额向甲方支付任何一期楼款的，每逾期一天，应按照购房款的万分之三向甲方支付违约金，如超过30天未支付的，甲方有权解除协议，乙方应向甲方支付3000万元的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予以补足；若乙方未按时、足额支付第一期购房款，但在甲方依据《债权转让协议》向甲方关联方进行清收前，乙方在本协议约定的第二期购房款支付时间前向甲方支付1.1亿元购房款的，乙方可向甲方书面申请豁免乙方在本款约定范围内应向甲方支付的违约金，甲方有权决定是否对此予以豁免；甲乙双方任一方在《债权转让协议》生效后未履行相关协议义务的，违约方应向守约方支付3000万元的违约金，且守约方有权单方解除本协议，造成损失的违约方还应当赔偿损失...... 上述《销售协议》签订后，***于2021年2月4日向**地产公司付款2000万元；同年2月9日，**地产公司与通曌建设公司、***签订的《委托协议》约定：经通曌建设公司确认，***系通曌建设公司在前述《销售协议》项下指定的第三方买受人，经三方一致同意，通曌建设公司应于2021年1月25日前向**地产公司支付的第一期购房款5000万元现由通曌建设公司委托***支付。《委托协议》签订后，***分别于同年2月10日、8月13日向**地产公司付款2000万元、500万元，现《销售协议》项下未付购房款为6500万元。 2020年12月31日，通曌建设公司（甲方）与**地产公司（乙方）签订的《债权转让协议》约定：1.甲方在本协议项下转让给乙方的债权系甲方在于相关债务人的往来中对债务人享有的拟到期债权，金额累计为9000万元。本协议生效之日起3日内，甲方应向相关债务人进行债权转让通知；2.协议各方确认，乙方收到债务人清偿的9000万元后，即视为甲方在《销售协议》项下已向乙方支付了9000万元的购房款，乙方在协议项下应支付给甲方的9000万元债权转让款已支付完毕，甲、乙双方在本协议及《销售协议》项下的9000万元债务按债务相互抵销；本协议自甲方、乙方法定代表人或授权委托人签字并加盖公章后成立，自甲方未按照《销售协议》之约定向乙方支付任何一期购房价款时生效...... 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定”的规定，案涉《销售协议》虽成立于民法典施行前，但合同的履行行为及违约事实均发生于民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。 关于通曌地产公司在本案中的主要诉辩主张，本院认为，首先，根据《销售协议》约定，《债权转让协议》是否生效并不影响**地产公司按照《销售协议》约定请求通曌建设公司履行付款义务；其次，根据《销售协议》约定，**地产公司及通曌建设公司就《销售协议》《债权转让协议》项下的债务是否可以抵销、抵销的债务数额应当由双方另行达成合意或另行主张，若双方合意或另行主张抵销后则另一方不得就已抵销的债务再行主张权利，而通曌建设公司的付款义务与抵销权的行使并无先后履行顺序，故**地产公司有权直接请求通曌建设公司履行《销售协议》项下的付款义务；最后，通曌建设公司主张《销售协议》系双方之间为进行股权转让而签订，并非实际购买《销售协议》项下位于昆明市五华区××广场××＃集中商业及车位的理由与《销售协议》约定和实际履行行为相悖，且未能作出合理解释并未能举证证明双方之间签订过股权转让协议或者达成股权转让的合意。综上，通曌建设公司无权主张解除《销售协议》，本院对其解除合同的请求不予支持。至于通瞾建设公司请求解除《债权转让协议》的诉求，本院认为，根据庭审查明事实及现有证据，《债权转让协议》项下通瞾建设公司待转让债权虽尚未明确，但通瞾建设公司并不享有约定或法定解除权，故其主张解除《债权转让协议》的诉请本院亦不予支持。同时，本院对通瞾建设公司以合同解除为前提请求返还已付购房款4500万元和支付违约金3000万元的诉求亦不支持。 **地产公司与通曌建设公司签订的《销售协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。根据《销售协议》对于购房款支付方式及期限的约定，通曌建设公司应于2021年1月25日前支付5000万元，2021年4月10日前支付6000万元，现债务履行期限已经届满，故**地产公司要求通曌建设公司支付购房款6500万元的诉讼请求，本院予以支持。通曌建设公司未在约定期限内履行付款义务构成违约，应当承担违约责任，双方对于逾期付款的违约责任已有明确约定，即由通曌建设公司按购房款日万分之三的标准支付违约金，但该计算标准明显过高，**地产公司亦未主张除资金占用利息损失外还受有其他损失，且通曌建设公司也明确提出调整违约金的请求，故本院酌情调整违约金计算标准为以欠付购房款金额为基数，自逾期支付之日起按一年期贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算的利息。至于**地产公司要求***在剩余500万元范围内承担共同付款义务和违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同相对性原则和法律对第三人不履行债务的规定，***不履行债务的法律后果应由通曌建设公司承担，故本院对**地产公司对***的诉求不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百二十一条规定，判决如下： 一、反诉被告通曌建设集团有限公司继续履行与反诉原告昆明**房地产开发有限公司于2020年12月31日签订的《鑫韩广场9#楼集中商业及车位销售协议》； 二、反诉被告通曌建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆明**房地产开发有限公司支付购房款6500万元，并承担以该款项为基数自2021年1月26日起至款项清偿之日止的逾期付款违约金[按一年期贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算]； 三、驳回原告通曌建设集团有限公司的诉讼请求； 四、驳回反诉原告昆明**房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费416,800元，由原告通曌建设集团有限公司负担；反诉案件受理费204,685元，由反诉被告通曌建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　唐　丽 二〇二二年七月十九日 法官　助理　　*** 书　记　员　　*** 履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。