兰州华富园林景观工程有限公司和兰州鑫铁物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）甘01民终2641号

上诉人（原审被告）：兰州华富园林景观工程有限公司，住所地兰州市城关区伏龙坪后街285号。

法定代表人：张建勋，该公司经理。

委托诉讼代理人：魏其国，男，1975年6月4日出生，汉族，该公司职工，住兰州市城关区。

被上诉人（原审原告）：兰州鑫铁物业管理有限公司，住所地兰州市城关区和政西街131号。

法定代表人：李辉，该公司经理。

委托诉讼代理人：贾军，男，1970年8月23日出生，汉族，该公司法律顾问，住甘肃省兰州市城关区。

上诉人兰州华富园林景观工程有限公司（以下简称华富园林公司）因与被上诉人兰州鑫铁物业管理有限公司（以下简称鑫铁物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人华富园林公司的委托诉讼代理人魏其国、被上诉人鑫铁物业公司的委托诉讼代理人贾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华富园林公司的上诉请求：一、撤销一审判决，驳回鑫铁物业公司的诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费用由鑫铁物业公司承担。事实及理由：2016年6月鑫铁物业公司为达到让华富园林公司搬离涉案房屋的目的，对涉案房屋停水停电，无法办公而搬离涉案房屋。一审法院判决支持鑫铁物业公司要求支付所欠费用的诉讼请求错误。鑫铁物业公司应当支付我公司装修补偿费60万元、过渡费、安置费等20万元，并及时退还房屋保证金7.5万。根据兰州市政府的《关于兰州市征地拆迁补偿条例及明细》中的相关规定，鑫铁物业公司应当支付上述费用。

鑫铁物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

鑫铁物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令华富园林公司立即搬出租赁鑫铁物业公司的房产，归还租赁房产；二、判令华富园林公司偿还租赁房屋所欠的各项费用共计人民币55.4万元。（自2016年6月1日至2017年12月31日，实际房屋租赁所欠费用延顺至实际履行之日。）；三、本案诉讼费由华富园林公司承担。

一审法院认定的事实如下：兰州市城关区和西街24号院大修段三层整栋的房产所有人系中铁第一勘察设计院集团有限公司，该公司委托鑫铁物业公司对该房屋进行出租。自2014年6月1日起，华富园林公司从鑫铁物业公司处租赁使用位于兰州市城关区和西街24号院大修段三层整栋的房屋，租赁期限为二年，从2014年6月1日至2016年5月31日止；年租金为183000元，合同第十条第3项约定：鑫铁物业公司违反本合同约定，无故提前收回房屋，就按照总租金15%向华富园林公司支付违约金；该合同第十一条第1项约定：租赁期间，华富园林公司有下列行为之一的，鑫铁物业公司有权终止合同，收回房屋，并按照本合同总租金的5%支付违约金，即拖欠房租及应承担各项费用（包括水、电、暖）累计3个月的。该合同第五条第4项约定：华富园林公司如改变房屋的内部结构，装修等均须征得鑫铁物业公司的书面同意后方可施工。该条第5项双方约定对租赁房屋的装修物在租赁合同届满或解除终止时，除双方另有约定外，依附于房屋的装修物无偿归鑫铁物业公司所有，华富园林公司对此无异议。双方还约定了其他事宜，该合同成立后，华富园林公司使用涉案房屋。合同到期前，鑫铁物业公司于2016年4月9日向华富园林公司发出通知，通知其交清所欠费用。之后，鑫铁物业公司又多次通知华富园林公司，要求缴清所欠费用，限期退还租赁房屋。双方签订的房屋租赁合同期满后，未再签订书面租赁合同，华富园林公司将房屋租金缴至2016年2月1日。因华富园林公司到期不归还承租房屋及拖欠各项费用，双方酿成纠纷诉至法院。

一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容约定合法，对双方具有法律上的约束力。在合同履行期限届满后，双方再未续签租赁合同，但华富园林公司继续使用租赁房屋至2018年3月31日，双方之间实际形成了不定期租赁合同法律关系，原租赁合同仍对双方具有法律上的约束力。依据不定期租赁法律关系双方均可随时终止的法律规定，鑫铁物业公司要求华富园林公司退还租赁房屋的行为表明，鑫铁物业公司要求终止与华富园林公司的不定期租赁法律关系，华富园林公司未提起请求人民法院确认合同解除效力的诉讼，则自鑫铁物业公司发出返还租赁房屋的通知后，双方的不定期租赁法律关系即告解除，华富园林公司没有法律上的合理事由占有鑫铁物业公司的房屋对鑫铁物业公司构成侵权，故鑫铁物业公司要求归还租赁房产并支付房屋占用费至房屋退还时止的请求，本院予以支持。房屋占用期间的费用以双方约定的租金每年183000元、物业费每年为26100元；年仓储费为90000元；合计年租金为300000元的标准计算，每日应缴各项费用为833元（300000／360天＝833元）。华富园林公司自2016年6月1日至2018年3月31日使用房屋共计660天，此期间房屋占用使用费54978元（833元/天*660天=549780元），鑫铁物业公司主张该期间房屋占用使用费549780元，应予以支持。鑫铁物业公司要求依照房屋租赁合同的第十一条第一项支持违约金的请求，华富园林公司确已违反合同的约定，给其造成了损害，其行为属于合同约定的违约情形，对鑫铁物业公司该项请求，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四第一款、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、兰州华富园林景观工程有限公司于本判决生效后10日内腾交兰州鑫铁物业管理有限公司位于兰州市城关区和西街24号院大修段三层整栋的房屋；二、兰州华富园林景观工程有限公司于本判决生效后10日内给付兰州鑫铁物业管理有限公司房屋租金、房屋占用费、物业费、仓储费，共计549780元；三、兰州华富园林景观工程有限公司于本判决生效后10日内给付兰州鑫铁物业管理有限公司违约金5000元。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4670元，由华富园林公司承担，于本判决生效后10日付清兰州鑫铁物业管理有限公司。

本院二审期间，华富园林公司向法院提交了一组证据。涉案房屋的照片十六张，照片展示在双方租赁合同到期前房屋的真实状态，以证明在双方租赁合同到期前房屋已无法正常使用。鑫铁物业公司质证意见，该组照片不是新证据，且拍摄时间不是双方租赁合同到期之前，与本案没有关联性。本院认为，该组证据不能反映出涉案房屋在双方租赁合同存续期间的真实状态，本院不予认定。

鑫铁物业公司向法院提交了二组证据。一、2018年4月18日、19日华富园林公司搬离涉案房屋的搬家费用清单，以证明2018年4月18日在本案一审庭审结束后华富园林公司才搬离涉案房屋，此次搬家费用15420元由鑫铁物业公司垫付。二、短信记录一份，华富园林的魏其国在2017年9月14日与鑫铁物业公司短信沟通搬离涉案房屋事宜，以证明在此时间华富园林公司尚在占有使用涉案房屋。华富园林公司对上述二组证据均认可，本院予以确认。

经二审审理查明，一审判决认定的基本事实正确，本院予以确认。另查明，2016年12月15日鑫铁物业公司与兰州市城关区人民政府铁路西村街道办事处就本案涉案房屋签订房屋征收补偿协议书，现涉案房屋已拆迁完毕。2018年4月18日、19日华富园林公司搬离涉案房屋，搬家费用15420元由鑫铁物业公司垫付。

本院认为：本案鑫铁物业公司与华富园林公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容约定合法，应依法确认有效。合同期满后鑫铁物业公司按照合同约定要求华富园林公司归还租赁房产并支付房屋租金、逾期占用房屋等各项费用的请求，应予支持。现涉案房屋已拆迁完毕，鑫铁物业公司要求华富园林公司归还租赁房产的诉讼请求已无需履行。关于华富园林公司要求鑫铁物业公司支付装修补偿费60万元、过渡费、安置费等20万元的上诉请求，华富园林公司就该诉讼请求在本案一审中未提请，二审中提出属于独立的诉讼请求，本院不予审理，华富园林公司可另行起诉。关于华富园林公司提出要求退还履约保证金75000元的上诉请求，因双方在房屋租赁合同第三条第二款中明确约定：合同履行期满，若双方未发生经济纠纷或华富园林公司违约行为，鑫铁物业退还履约保证金。现因华富园林公司在履行合同期间违约，故该履约保证金不予退还。关于一审判决第三项华富园林支付违约金5000元，经查鑫铁物业公司在一审审理期间未提出该项主张，故本院不予支持。关于华富园林公司实际占用使用涉案房屋的时间，双方在二审中虽对华富园林公司2018年4月18日搬离房屋的事实均认可，但鑫铁物业公司与兰州市城关区人民政府铁路西村街道办事处就本案涉案房屋签订房屋征收补偿协议书的日期是2016年12月15日，此日之后涉案房屋的权益不再属于鑫铁物业公司所有，鑫铁物业公司无权主张涉案房屋2016年12月15日之后的权益。华富园林公司提出实际占有使用涉案房屋至2016年6月的辩解无证据支持，本院不予采信。房屋占用期间的费用以双方约定的年租金为300000元的标准计算，每日应缴各项费用为（300000元÷360天＝）833元。华富园林公司自2016年6月1日至2016年12月15日占用房屋共计198天，此期间房屋占用使用费应为（833元/天×198天=）164934元。华富园林公司欠付2016年3月至5月房屋租金（年租金300000元÷12月×3月=）75000元，尚欠租赁房屋期间的水电费3494.25元，以及鑫铁物业公司垫付的搬家费用15420元应由华富园林公司支付。综上，华富园林公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，唯部分数额计算不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初1519号民事判决书；

二、兰州华富园林景观工程有限公司于本判决生效后10日内给付兰州鑫铁物业管理有限公司房屋租金75000元、房屋占用费164934元、水电费3494.25元、搬家费15420元，以上共计258848.25元；

三、驳回兰州鑫铁物业管理有限公司的其他诉讼请求。

在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4670元，由兰州华富园林景观工程有限公司负担3736元，兰州鑫铁物业管理有限公司负担934元；二审案件受理费9340元，由兰州华富园林景观工程有限公司负担7472元，兰州鑫铁物业管理有限公司负担1868元。

本判决为终审判决。

审判长　李　莹

审判员　冯　诚

审判员　白丽娟

二〇一八年十月三十日

书记员　潘　珍