鸿粤智慧环境科技有限公司、广东诺亚互联网产业园有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0111民初29625号

原告：鸿粤**环境科技有限公司，住所地广州市白云区广州民营科技园北太路1627号敏捷科创中心1号楼19层1918号。

法定代表人：何花花。

委托诉讼代理人：伍志明，男，系该公司员工。

被告：广东诺亚互联网产业园有限公司，住所地广州市白云区沙太路自编29号太和中心广场8楼。

法定代表人：胡长波。

原告鸿粤**环境科技有限公司与被告广东诺亚互联网产业园有限公司（以下简称诺亚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告鸿粤**环境科技有限公司的委托诉讼代理人伍志明到庭参加了诉讼。被告诺亚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告鸿粤**环境科技有限公司诉称：位于广州市白云区太和镇大源北路广东诺亚方舟互联网产业园（以下简称“诺亚园区”）是由被告一广州市惠信企业管理咨询有限公司（以下简称“惠信公司”）投资开发，惠信公司在2017年12月1日将诺亚园区1座7层7C36号物业租赁给原告鸿粤**环境科技有限公司（以下简称鸿粤公司），租赁期限从2017年12月1日至2021年8月22日。惠信公司于2017年2月27日与广州广润家具制造有限公司（以下筒“广润公司”）签订诺亚园区整体租赁合同，广润公司委托被告二广东诺亚互联网产业园有限公司（以下简称诺亚公司）行使对诺亚园区的管理权。惠信公司于2018年6月与广润公司解除租赁合同，导致无法正常履行本案合同，且广润公司停缴电费导致工业园区停电，原告无法正常营业，被迫搬迁。据贵院关联案件查明，诺亚园区1座7层736号房所在建筑未依法进行建设，超过了规划许可的建设面积，未办理产权登记，无合法报建证明材料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，被告一与第三方签订的租赁合同以及原被告签订的《物业租赁合同书》所涉建筑物未按照《建设工程规划许可证》进行建设，属于违法建筑，故《物业租赁合同书》依法应认定为无效。据《中华人民共和国民法典》的有关规定，无效合同自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要还的，应当折价补偿。原告特向提起诉讼，诉讼请求：1.判决二被告共同退还原告保证金人民币9198元：2.判决二被告共同赔偿原告装修费损失人民币30218元；3.二被告共同承担本案诉讼费用。诉讼中，原告申请撤回对广州市惠信企业管理咨询有限公司（以下简称惠信公司）的起诉。

被告诺亚公司无答辩。

经审理查明：原告于2013年4月24日注册成立，成立时名称为广州鸿粤清洁服务有限公司，2016年11月22日名称变更为广州鸿粤园林环保有限公司，2020年9月16日名称变更为原告。

2017年12月1日，被告诺亚公司（甲方）与原告（乙方）签订了《物业租赁合同书》，约定诺亚方舟互联网产业园（以下简称诺亚园区）由惠信公司投资开发，经其授权被告诺亚公司对诺亚园区行使管理权，包括但不限于使用权、处分及经营管理权、出租权、收益权等；乙方向甲方承租诺亚园区1座7层7C36号物业；本租赁为现状租赁，当事人确认已经对物业的性质、权属、用途、租赁时状态和面积等现状做了充分了解；租赁期限自2017年12月1日至2021年8月22日；乙方以每月租金25元/平方米承租上述物业，每月租金合计3066元；免租期为2个月；乙方提前退租，则视为乙方严重违约，甲方有权不予退还所有租金，并没收保证金；保证金为9198元；乙方应于每月五日之前缴纳当月租金，本合约自签约之日起满1年后租金每年递增5%。2017年11月29日，原告向被告诺亚公司交纳了合同押金9198元。庭审过程中，原告确认其于2018年6月份搬离诺亚园区1座7层7C36号房，搬出原因是被告无法履行合同停水停电，导致原告无法正常经营，原告未拖欠被告诺亚公司租金或水电费等费用。

本院另案中查明，诺亚园区1座7层7C36号房所在建筑有取得穗规建证（2013）1967号《建设工程规划许可证》，建设单位为广州市白云区太和镇米龙经济联合社，许可建设规模为地上10层共21277.7平方米、地下1层7405.3平方米，该许可证同时载明“不按本证规定进行建设的，均属违法建设”，实际建设层数为9层，无地下楼层，面积总计39336平方米，超过了规划许可的建设面积，未办理产权登记，未见合法报建证明材料。

诉讼中，原告主张其租赁诺亚园区1座7层7C36号房时支付进行了装修费，造成装修损失共计30218元，但原告提供的支付装修费用总计为21020元。惠信公司确认诺亚园区1座7层7C36号已于2019年11月另外租赁给了案外人使用。

以上事实，有《物业租赁合同书》、《收款收据》、付款记录、照片、企业信用信息报告、《建设工程规划许可证》、情况说明、申请书及当事人陈述等证据证实。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，原告与被告诺亚公司签订的《物业租赁合同书》所涉建筑物未按照《建设工程规划许可证》进行建设，故《物业租赁合同书》依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告已搬离涉案物业，其要求被告诺亚公司退还保证金9198元，合理合法，本院予以支持。

关于原告主张的装修损失。庭审中，原告主张其装修产生装修费共计30218元，但原告仅提供了支付21020元装修费的记录，本院予以确认。剩余装修费部分的诉讼请求，因原告未提供证据证明其主张，本院不予采信。庭审中，原告确认其于2018年6月搬离涉案物业，惠信公司确认诺亚园区1座7层7C36号已于2019年11月另外租赁给了案外人使用，对于原告的装修残值无法进行评估。根据原告装修产生的实际费用、租赁合同期限、原告实际使用房屋的时间以及双方的过错程度，本院酌定被告诺亚公司赔偿原告装修损失11000元。

诉讼中，原告申请撤回对惠信公司的起诉。本院认为，原告的该项撤诉申请，是其真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，本院予以准照。

被告诺亚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、于本判决生效之日起五日内，被告广东诺亚互联网产业园有限公司退还原告鸿粤**环境科技有限公司保证金9198元；

二、于本判决生效之日起五日内，被告广东诺亚互联网产业园有限公司赔偿原告鸿粤**环境科技有限公司装修费损失11000元；

三、驳回原告鸿粤**环境科技有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费392.7元，由原告鸿粤**环境科技有限公司负担191.70元、被告广东诺亚互联网产业园有限公司负担201元。被告广东诺亚互联网产业园有限公司于本判决生效之日起五日内将应负担的上述案件受理费直接向原告鸿粤**环境科技有限公司支付。

本判决为终审判决。

审判员　　宋富长

二〇二一年十月十三日

书记员　　李美芯