绍兴市交通投资集团有限公司

绍兴鲁迅故里有限公司与绍兴市通达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

来源：中国裁判文书网

浙江省绍兴市越城区人民法院

民事判决书

（2012）绍越民初字第1816号

原告绍兴鲁迅故里有限公司。

法定代表人祈淼荣。

委托代理人（特别授权代理）赵淑芳、史红江。

被告绍兴市通达房地产开发有限公司。

诉讼代表人朱顺德。

委托代理人（特别授权代理）陶鹏、娄国樵。

第三人绍兴市交通投资集团有限公司。

法定代表人应良波。

委托代理人（特别授权代理）马杰。

原告绍兴鲁迅故里有限公司（以下简称鲁迅故里）与被告绍兴市通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月16日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2012年5月14日公开开庭进行了审理，后根据原告方申请，本院依法追加绍兴市交通投资集团有限公司（以下简称交投公司）为本案第三人，并通知其参加诉讼，于2012年9月19日、2013年7月2日公开开庭进行了审理。原告鲁迅故里的委托代理人史红江，被告通达公司的委托代理人陶鹏，第三人交投公司的委托代理人马杰到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为14个月半，司法鉴定时间为2012年10月15日至2012年11月27日，本案现已审理终结。

原告鲁迅故里诉称：2003年4月25日，原告因实施鲁迅故里保护工程建设的需要，从绍兴市交通投资有限公司（系绍兴市交通投资集团有限公司前身）购买拆迁安置房21套，其中包括秀水苑桃李阁16幢302室（建筑面积82.75平方米），桃李阁20幢101室（建筑面积86.48平方米）。上述安置房系绍兴市火车站广场综合开发指挥部（该指挥部已撤销，对外民事行为均由绍兴市交通投资有限公司承受）根据市政府统一安排从被告通达公司处购买，现被告将上述两套房屋出卖给了案外人。原告认为，原告系上述房屋的合法所有权人，被告擅自出卖原告所有的房屋，严重侵犯原告财产所有权，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令被告赔偿原告秀水苑桃李阁16幢302室，桃李阁20幢101室房屋市场价房款暂定27.4万元（以评估机构评估的市场价为准）。诉讼中，原告变更本案事实与理由陈述为：第三人交投公司从被告处购买了本案争议的秀水苑桃李阁16幢302室，桃李阁20幢101室，此后根据市政府意见，原告通过协议从第三人处调剂得上述房屋，且第三人已当庭确认同意将其对被告享有关于上述房屋的合同债权转让给原告，现被告已将上述房屋出卖给了案外人，无法实际履行交房义务，理应返还原告房款并赔偿损失，故变更诉讼请求为：一、判令被告返还原告秀水苑桃李阁16幢302室，桃李阁20幢101室两套房屋的购房款共计274901.49元，并赔偿原告损失1402240.51元，合计1677142元；二、本案诉讼费、评估费由被告承担。

被告通达公司辩称：1、被告是和第三人签订购房协议，原告主张第三人将部分债权转让给了原告，但并没有经过被告同意，且被告对第三人和原告之间签订的拆迁安置房调剂协议书的效力也不予认可，原告与第三人调剂的实际是经济适用房的指标，应得到经济适用房管理部门的鉴证，只有经济适用房办公室才能调剂，原告与第三人私下进行调剂是无效的。因此，本案原、被告并不存在房屋买卖合同关系。2、本案讼争房屋原系经济适用房，用房人必须获得绍兴市经济适用房建设领导小组分配的相应指标，而本案中原告及第三人本身均非经济适用房安置对象，只是经办人，在业务范围内根据需要将相关经济适用房安置给实际的拆迁户。根据相关规定，第三人或者原告所获得的经济适用房指标在进行安置后，对未使用的经济适用房指标应该退回绍兴市经济适用房建设领导小组，本案讼争房屋的指标已经退回。2004年绍兴市人民政府已代表秀水苑小区所有经济适用房的用房人与被告进行过结算，秀水苑小区中包括本案讼争的两套房屋在内的面积为1608.78平方米的房屋经绍兴市人民政府会议纪要确认系剩余房产。经向绍兴市国土局及绍兴市房管处报备同意，补办了相应手续后，被告有权出售上述房屋，因此，被告销售本案讼争房屋合法有效，且销售之后房地产管理处已向新产权人颁发了房屋权属证书。3、即使原告与第三人之间的转让行为有效，且被告出售讼争房屋确属违约，根据2000年第三人与被告签订的购房协议第五条第4款约定的房屋交付日期为2001年9月30日，现原告主张已超过诉讼时效，此外在上述购房协议中关于未交房违约责任的约定也与原告的诉请不符，且约定的违约金也过高，应予调整。综上，请求法院依法判决。

第三人交投公司述称：第三人与被告签订购房协议，向被告购买了包括讼争房屋在内的共计73套安置房，在购房协议签订后按照协议约定第三人已向被告完全支付了购房款，此后第三人又与原告签订了拆迁安置房的购房协议书，将向被告购买的安置房中包括讼争两套房屋在内的21套房屋出售给原告，原告也已支付了相应款项。第三人认为第三人与原告签订的协议合法有效，原告诉请合理，主体适格，请求法院依法判决。

原、被告和第三人为证明各自的主张成立，分别向本院提供以下证据：

1、原告提供原告与第三人交投公司签订的购房协议1份、房源清单1组、房号卡2份、批复复印件1份，要求证明原告向第三人交投公司购买了包括讼争房屋在内的21套房屋的事实。经质证，被告认为对购房协议的真实性不清楚，该协议没有经绍兴市经济适用房领导小组确认，同时也没有经被告方确认，该协议的效力仅产生于原告和交投公司，如果说本案中原告不能实现合同上的权利，其也应该是向绍兴市交通投资公司主张；房源清单是绍兴市交通投资公司单方制作，没有经过绍兴市经济适用房领导小组确认；房号卡和联系单是交通投资公司与原告之间的权利义务关系，与本案被告并不产生直接的合同约束力。第三人对上述证据均无异议。本院认为，上述证据第三人交投公司经质证无异议，故本院对证据的真实性予以认定。

2、原告提供购房协议1份、249套房源清单1组、绍兴市交通局出具的证明1份，要求证明被告于2000年将包括争议房屋在内的房源卖给火车站广场指挥部，后由于原告对鲁迅故里拆迁的需要，第三人交投公司将包括争议房屋在内的21套房屋又卖给了本案的原告的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为该份购房协议所附的房源清单在实际履行过程中，交投公司并没有使用完毕，绝大部分的房源没有使用而退回给了被告，该情况绍兴市人民政府于2004年进行了最终的结算；第三人交投公司对证据均无异议。本院对上述证据的真实性予以认定。

3、原告提供本院（2010）绍越民初字第493号民事判决书复印件1份，（2011）绍越民初字第87号民事判决书复印件1份，要求证明第三人交投公司与被告已就所购的249套房源进行结算，相应的房款已结算清楚的事实。经质证，被告和第三人交投公司对该证据本身真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以认定。

4、被告通达公司提供经济适用房指标汇总一览表复印件1份、要求证明秀水苑经济适用房共落实房源1536套，实际安置686套，剩余全部退回的事实。经质证，原告及第三人认为该证据并不能证明讼争的两套房屋已退回给被告，本院认为该证据系复印件，又无其他证据佐证，对其证明效力不予确认。

5、被告通达公司提供市政府专题会议纪要复印件1份，该会议纪要第二条第2款与证据4相互印证，可以证明已提供给经济适用房办公室的686套房屋已由绍兴市人民政府代表下属所有单位与被告进行了差价结算，款项已经结清的事实。原告及第三人经质证对真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性。本院认为，因无其他证据证明上述证据与本案讼争房屋存在关联性，故对上述证据的证明效力不予确认。

6、被告通达公司提供被告于2009年12月2日向绍兴市国土资源局提交的报告及绍兴市国土资源局的回复复印件各1份，要求证明本案讼争房屋当时不在上述686套房源中，属于剩余房屋，之后被告已向绍兴市国土资源局提交报告要求将土地转为出让性质的事实。经质证，原告及第三人对真实性无异议，但认为与本案无关，也不能证明绍兴市国土局已同意本案讼争房屋进行转让。本院认为，因无其他证据证实上述报告及回复与本案讼争房屋存在关联性，故对上述证据的证明效力均不予确认。

7、第三人交投公司提供房屋拆迁调换协议1份、房号卡1份，要求证明其公司将21套安置房转让给原告后，得到市政府拆迁部门及产权登记部门认可的事实。经质证，原告对证据无异议；被告对证据的真实性不清楚。本院认为，该证据内容与本案诉争方缺乏关联性，故对其证明效力不予确认。

8、经原告申请，本院依法委托绍兴博大房地产评估有限公司所作的房地产评估报告1份，评估结论为位于秀水苑桃李阁16幢302室在2012年10月22日的价值为人民币824190元，桃李阁20幢101室在2012年10月22日的价值为人民币852952元。经质证，原、被告和第三人对该鉴定结论均无异议，但被告认为该两套房屋目前已经出卖给案外人，产权人均为案外人，已在土管部门和房管部门办理了产权登记手续，说明该房屋均不是经济适用房。本院对该证据的证明效力予以确认。

9、本院以职权向绍兴市房管处调取秀水苑桃李阁16幢302室和桃李阁20幢101室的房屋买卖合同和房屋登记信息各2份，载明：通达房产公司于2010年5月18日将诉争的秀水苑桃李阁16幢302室房屋以总价479950元出售给案外人丁培军、董贺燕，且该房屋产权已经登记于案外人丁培军、董贺燕名下；于2010年7月30日将诉争的秀水苑桃李阁20幢101室房屋以总价553472元出售给案外人黄国华，且该房屋产权已经登记于案外人黄国华名下。经质证，原、被告和第三人对该证据的真实性均无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。

综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：2000年4月28日，绍兴市火车站广场综合开发指挥部（该指挥部已撤销，对外民事行为均由绍兴市交通投资有限公司承受）与被告订立了购房协议，约定指挥部向被告购买现房78套（计建筑面积5205.91平方米）、期房571套（计建筑面积52077.24平方米），共计649套，环城路外房源中心价暂按每平方米1550元计算，环城路内现房暂按每平方米1750元计算，总价款为93987396.75元（其中现房总价款为8538099.44元，期房总价款为31857549.27元），其中期房部分签订本协议后五日内支付期房总价款的20%，即17054951.86元（其中100万元作为定金），基础完成后付总价款的20%，主体工程结顶后付总价款的20%，单体工程竣工后付总价款的20%，交钥匙时全部付清；现房部分：签订本协议后五日内支付现房总价款的50%，拆迁安置开始后2个月内付清。甲方凭乙方统一出具的联系单逐一向住户交房，并办理有关入住手续；甲方提供给乙方的经济适用房房源，其中房号、层次、套型、面积都根据合同附件--购房清单（盖章有效）规定执行，未经双方同意不得调换。本协议所列房源，交付日期不超过2001年9月30日，并约定出现本协议未明确的违约处理办法事项时，违约方按不超过定金数额赔偿守约方的损失，同时协议对双方其他权利义务作出了约定。在该协议所附的购房清单中包括秀水苑桃李阁16幢302室（建筑面积为82.75平方米，购房款为146219.25元），桃李阁20幢101室（建筑面积86.48平方米，购房款为128682.24元）。绍兴经济适用住房建设领导小组办公室同时作为鉴证单位在该协议上盖章确认。

协议签订后，被告向指挥部提供了包括本案诉争的秀水苑桃李阁16幢302室、桃李阁20幢101室两套房屋在内的相应房源，指挥部也按约陆续向被告支付购房款。2000年12月6日，被告出具给指挥部联系函1份和退回房源清单1组，被告退回了原房源中的99套房屋，其中秀水苑小区共计退回75套，但退回房源清单中未包括本案诉争的秀水苑桃李阁16幢302室，桃李阁20幢101室两套房屋。后双方经结算，指挥部实际尚应支付给被告购房款2729415.26元，经诉讼，本院（2010）绍越民初字第493号民事判决书确认被告应支付原告400套经济适用房置换款6000000元，经双方确认，指挥部实际尚应支付给被告的购房款2729415.26元在该案中已作了充抵，故本院在（2010）绍越民初字第493号民事判决书判决被告实际尚应支付原告的款项为3270584.74元。

2003年4月25日，第三人交投公司（甲方）又与原告鲁迅故里（乙方）签订购房协议1份，约定为解决鲁迅故里保护工程的拆迁安置用房问题，原告向第三人购买现房21套（房源详见清单），购房中心价按2450元／平方米计算，阁楼按投影面积计算（每平米800元），总价款4248267元，房款在甲方提供房卡给乙方时全部付清；甲方将住宅的房票价付给乙方后，必须保证在乙方安置该房时，能及时将该房源提供给拆迁户；甲方如未按本规定的期限将房屋交付给乙方使用，乙方有权按房价款向甲方追究违约利息，并赔偿由此造成乙方安置延期的违约损失，从协议规定的最后交付期限第2天起至实际交付之日止，在30日内按银行同期贷款利率计算，自第2个月起按银行同期贷款利率2倍计算；甲方提供房源不作回购。该协议所附购房清单包括秀水苑桃李阁16幢302室（建筑面积为82.75平方米，购房款为231120元），桃李阁20幢101室（建筑面积86.48平方米，购房款为203400元）。协议签订后原告按约向第三人付清了房款，第三人将相应房屋的商品住房分配分类卡交付给原告。

另查明，被告通达公司于2010年5月18日将诉争的秀水苑桃李阁16幢302室房屋以总价479950元出售给案外人丁培军、董贺燕，且该房屋产权已经登记于案外人丁培军、董贺燕名下；于2010年7月30日将诉争的秀水苑桃李阁20幢101室房屋以总价553472元出售给案外人黄国华，且该房屋产权已经登记于案外人黄国华名下。

在本案审理过程中，应原告方申请，本院依法委托绍兴市博大房地产评估有限公司对绍兴市秀水苑桃李阁16幢302室、桃李阁20幢101室2012年10月22日的房地产价值进行了评估，经评估桃李阁16幢302室的评估价值为824190元、桃李阁20幢101室的评估价值为852952元。原告为此垫付了评估费5190元。

本院认为，第三人交投公司与被告通达公司于2000年4月28日签订的购房协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。合同签订后第三人交投公司已按约履行全部购房款的付款义务，此后第三人又与原告鲁迅故里签订购房协议，将其根据购房协议约定对被告所享有的包括讼争房屋在内的部分经济适用房房源的合同权利转让给原告，并无不当，本院对其效力予以确认。被告通达公司关于上述协议系私下买卖经济适用房指标，应属无效之辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳。根据上述协议约定，被告应根据原告统一出具的联系单逐一向住户交房，并办理有关入住手续，现被告已将讼争房屋出售给案外人，且讼争房屋已实际登记在案外人名下，根据物权登记主义原则，被告对交付房屋义务已属履行不能，原告据此要求被告返还购房款并赔偿损失，并无不当。对赔偿损失部分，被告主张原告的诉请与其与第三人签订的购房协议中关于未交房违约责任的约定不符，且上述协议约定的违约金也过高，应予调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案第三人向被告购买的包括讼争房屋在内的房源均为经济适用房，系用于拆迁安置，原告要求被告按照商品房评估的差价赔偿损失的主张，缺乏依据；购房协议中虽约定了违约金的计算方式，但就被告而言，对讼争房屋其按约只能获得274901.49元的销售价款，现违约另行出售实际获得1033422元销售价款，两者差价仅为758520.51元，已低于其根据购房约定应向原告方支付的违约金数额，其要求对违约金进行调整有理，综合本案案情，本院酌情确定被告应赔偿原告违约损失共计758520.51元。综上，被告应返还原告购房款274901.49元，赔偿原告损失758520.51元，合计1033422元。被告关于经其与绍兴市人民政府结算，本案讼争房屋已属剩余房源，其有权对外出售之辩称意见，因其未能提供充分证据证明，本院不予采纳。被告关于原告起诉已过诉讼时效之辩称意见，本院认为讼争两套房屋系拆迁安置用房，第三人及原告均非两套房屋之实际安置对象。结合被告与第三人的购房协议约定，甲方除需承担向乙方交付期房房源的合同义务外，还应承担凭乙方出具的交房联系单逐一向住户交房，并办理有关入住手续之合同义务。现被告未能举证证明原告曾就讼争房屋向其出具交房联系单，但其未按约履行合同义务的具体时间，应承担不利法律后果，故对被告关于本案已过诉讼时效之抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：

被告绍兴市通达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还给原告绍兴鲁迅故里有限公司购房款274901.49元，赔偿原告损失758520.51元，合计1033422元。

二、驳回原告绍兴鲁迅故里有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费7050元，由原告绍兴鲁迅故里有限公司、被告绍兴市通达房地产开发有限公司各负担3525元；本案司法评估费5190元（已由原告绍兴鲁迅故里有限公司支付），由原告绍兴鲁迅故里有限公司、被告绍兴市通达房地产开发有限公司各负担2595元；均于本判决书生效之日起三十日内结清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员　　戴伟章

二〇一三年八月二十六日

书记员　　王　平

本案引用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。