正阳县房产建筑工程有限公司、某某合同纠纷二审民事判决书

河南省驻马店市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)豫17民终2967号

上诉人（原审被告)：正阳县房产建筑工程有限公司，住所地河南省正阳县真阳镇南环路西段。

法定代表人：王海龙，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘双喜，河南建法律师事务所律师。

被上诉人（原审原告)：***，女，1970年6月25日出生，汉族，住河南省正阳县。

委托诉讼代理人：周伟，河南文苑律师事务所律师。

原审第三人：正阳县第二高级中学，住所地河南省正阳县真阳镇北关街140号。

法定代表人：张运中，该学校校长。

上诉人正阳县房产建筑工程有限公司因与被上诉人王绮丽、原审第三人正阳县第二高级中学合同纠纷一案，不服河南省正阳县人民法院（2019）豫1724民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人正阳县房产建筑工程有限公司的委托诉讼代理人刘双喜、被上诉人王绮丽及其委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。原审第三人正阳县第二高级中学经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

正阳县房产建筑工程有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回***的诉讼请求。事实与理由：其施工的时间为2016年7月，施工依据的是2013年11月中标、同年12月与正阳县第二高级中学签订的建设工程施工合同，而不是履行***所持的签订于2011年9月的所谓房屋改造协议及补充协议。其不是房地产开发企业，从未以联建与***签订联建协议，***未经共有产权人正阳县县第二高级中学同意私自与他人签订的联建协议既非表现代理，又系无效合同。一审判决故意规避了该协议效力。一审法院认定了建设工程施工合同，又称正阳县第二高级中学事后同意了***的处分行为，并以合同相对性为由判令其履行***所持的协议，认定事实及适用法律错误。原审第三人正阳县第二高级中学是***原住房的共有产权人，又是该校教师周转房项目的发包方，项目的所有权人和房屋的分配人。至于***是否同意学校的分配方案，学校的分配方案是否有效，是***与学校之间的关系，与我公司无关。现有的证据显示案涉工程在施工期间，正阳县第二高级中学就房屋分配已多次召开会议，除***等两户拒绝接受分配方案外，其他33户均接受方案。一审法院判决称***从未与学校发生过联系，完全歪曲事实。请求二审法院支持其上诉请求。

被上诉人***辩称：本案房屋实际是上诉人拆除的，且其向上诉人主张储藏室的权利时，上诉人依法对所建房屋进行了处置，在此过程上，并未显示学校的任何作用，故其有理由相信双方签订的联建协议的合法性、有效性。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

王绮丽向一审法院起诉请求：一、请求判令正阳县房产建筑工程有限公司按协议约定交付其80.71平方米的住房及一间车库，如不能交付，按市场价格折价履行（价格317254元），并赔偿违约金10万元；二、诉讼费由正阳县房产建筑工程有限公司承担。

一审法院认定事实：2011年9月27日，正阳县第二高级中学家属院住户（甲方）与正阳县房产建筑工程有限公司（乙方）签订正阳县二高教师家属院棚户区改造协议一份，约定双方采取联建形式订立如下协议：“1、乙方向甲方提供国家有关部门颁发的营业执照、注册资金，资质证书等有关文件。2、甲方需拆迁主房面积20.71m2，甲方自愿以现住主房面积1：1，偏房面积2：1，偏房平房面积1：0.7的比例换取新建楼房面积，差额部分按新建楼房价格多退少补，新建房均价2200元。3、乙方施工期限有效工期为12个月，如因人力不可抗拒的因素（战争、雨水、地震等）造成误工，交房日期另行告知甲方。4、乙方如因资金短缺人为误工，由乙方付给甲方违约金拾万元。5、协议签订后，在施工环境许可的情况下开工，有效工期12个月从拆迁完毕之日算起……”***代表正阳县第二高级中学家属院住户、案外人王东明代表正阳县房产建筑工程有限公司在该协议落款处签名按手印并加盖“河南省正阳县房产建筑工程有限公司”印章。2011年9月27日双方又签订补充协议一份，载明：“通过双方协商，经公司研究决定，特增补赔偿***老师住房面积计：陆拾平方米，此事甲乙双方必须严保秘密。”在补充协议落款处***、王东明签字按手印，并加盖“河南省正阳县房产建筑工程有限公司”印章。正阳县房产建筑工程有限公司称上述两份协议上的“河南省正阳县房产建筑工程有限公司”印章不是其公司印章，其公司印章为“正阳县房产建筑工程有限公司”，但经一审法院调查取证，该两枚印章均未在公安机关备案。正阳县第二高级中学对上述两份协议不予认可和追认。

上述协议签订后，因正阳县房产建筑工程有限公司施工拆迁过程中误将王绮丽屋内物品损坏，正阳县房产建筑工程有限公司向王绮丽出具承诺一份，载明：“正阳县房建公司在施工正阳县二高教师周转房时，误拆***老师原住房屋，经甲乙双方友好协商，正阳县房建公司愿赔偿提供一间贮藏室。承诺人：梁春刚正阳县房建公司2017年4月21日。”经王绮丽信访，正阳县教育体育局研究决定，同意正阳县房产建筑工程有限公司经理梁春刚与王绮丽协商达成的承诺意见。

一审另查明，涉案房屋所有权证号为00××53号，登记为王绮丽与正阳县第二高级中学共有，王绮丽占57%份额，正阳县第二高级中学占43%份额。正阳县发展和改革委员会于2012年5月4日以正发改〔2012〕28号文件，批准了正阳县第二高级中学危房改造建设教师周转房项目。之后正阳县房产建筑工程有限公司于2013年11月23日通过招投标程序中标了正阳县第二高级中学招标的该项目工程，双方并签订了建设工程施工合同。庭审中正阳县房产建筑工程有限公司提供正阳县第二高级中学出具的情况说明一份，载明：***原居住的学校5幢4号建筑面积为18.1平方米砖木结构的房屋（房产证号00××53）是学校房改房，王绮丽只享有57%产权，2011年9月27日协议系息县人王东明打着正阳县房产建筑工程有限公司旗号，背着正阳县第二高级中学和正阳县房产建筑工程有限公司与包括王绮丽在内的部分教师签订的所谓联建协议，是王东明私自承诺，正阳县房产建筑工程有限公司与正阳县第二高级中学得知后均不予认可；学校教师周转房建设项目是2012年5月4日经县发改委正发改（2012）28号文批复的，由正阳县第二高级中学自筹资金，县招标办统一对外招标施工企业，不允许商业开发；正阳县房产建筑工程有限公司于2013年11月23日中标该建设工程，2013年12月与正阳县第二高级中学签订《建设工程施工合同》，因学校校园超市拆迁问题，拖至2016年7月开工，于2018年7月验收交付，正阳县第二高级中学与正阳县房产建筑工程有限公司之间工程款已基本结清。

一审再查明，驻马店市和鸿价格评估有限公司受王绮丽委托于2018年8月10日作出驻市和鸿价评［2018］第0811号价格评估报告书，对正阳县第二高级中学院内新建住宅楼及附属储藏室的平均价值进行评估，经评定估算，委托评估标的每平方米平均价格为人民币3400元，评估基准日为2018年8月7日。王绮丽为此花费鉴定费用3200元。王绮丽委托诉讼代理人周伟于2018年8月15日对正阳县第二高级中学院内住宅楼配套储藏室面积进行现场勘察测量，大多数贮藏室面积为12.6m2。

经一审法院调查取证，正阳县第二高级中学提交了已同意正阳县第二高级中学分配方案的拆迁户与正阳县第二高级中学签订的拆迁协议33份、正阳二高教职工周转房具体分房方案及管理要求一份（该方案没有加盖第三人印章），第三人与各拆迁户约定的补偿方案原则上按有房部分1：1.2、自建部分600元/㎡进行补偿，但也有不一致的地方，有的约定无自建房的适当考虑给些赔偿，有房产证的适当考虑提高补偿标准，有的约定平房应合理赔偿，也有约定平房适当考虑提高补偿标准的，也有约定平房提高补偿否则协议无效的。王绮丽不同意正阳县第二高级中学制定的具体分房方案，正阳县第二高级中学一直未明确在此次拆迁中根据正阳县第二高级中学的补偿方案王绮丽到底能分得多少平方的周转房。

一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，在王绮丽代表正阳县第二高级中学家属院住户与正阳县房产建筑工程有限公司于2011年9月27日签订正阳县二高教师家属院棚户区改造协议处分了涉案房屋后，正阳县第二高级中学通过正阳县发改委批文同意对教师周转房进行危房改造，并通过招投标程序由正阳县房产建筑工程有限公司中标承建该项目工程。正阳县第二高级中学的以上行为表明其事后同意了王绮丽对涉案房屋的处分行为，只是双方对拆迁分配方案没有达成一致意见。根据正阳县第二高级中学提交的已同意正阳县第二高级中学分配方案的二高家属院拆迁户与正阳县第二高级中学所签订拆迁协议，正阳县第二高级中学与各拆迁户约定的补偿方案原则上按有房部分1：1.2、自建部分600元/㎡进行补偿，但也有不一致的地方，有的约定无自建房的适当考虑给些赔偿，有房产证的适当考虑提高补偿标准，有的约定平房应合理赔偿，也有约定平房适当考虑提高补偿标准的，也有约定平房提高补偿否则协议无效的。因王绮丽不同意正阳县第二高级中学制定的补偿方案，正阳县第二高级中学在一审法院指定的举证期限内及调查取证限期内没有向一审法院提交校委会及拆迁户代表大会会议记录，正阳县第二高级中学提交的已同意正阳县第二高级中学分配方案的拆迁户与正阳县第二高级中学所签订的拆迁协议并不能代表王绮丽意志，正阳县第二高级中学提交的周转房具体分房方案及管理要求并没有加盖正阳县第二高级中学印章，不具有证明效力，且正阳县第二高级中学一直未明确王绮丽在此次拆迁中根据正阳县第二高级中学的补偿方案到底能分得多少平方的周转房。因此，正阳县第二高级中学认为应当依照其学校根据校委会及拆迁户代表大会制定的周转房分配方案进行分配，没有相应证据支持。而且王绮丽、正阳县房产建筑工程有限公司于2011年9月27日签订的联建协议及补充协议并没有损害正阳县第二高级中学的利益，正阳县第二高级中学的共有份额并不因此发生改变，且不损害国家、集体利益，系王绮丽、正阳县房产建筑工程有限公司双方真实意思表示，故应为合法有效。

因原审庭审中正阳县房产建筑工程有限公司已明确表示，所建楼房已全部分配完毕，向王绮丽交付房屋已无可能，本案庭审时因王绮丽不同意按照正阳县第二高级中学的分配方案接受正阳县第二高级中学为其预留的尚未建好的分配房屋，王绮丽实际无法取得拆迁补偿房屋。因此，王绮丽要求正阳县房产建筑工程有限公司按照协议赔偿上述房屋折价款，符合法律规定，应当予以支持。因王绮丽、正阳县房产建筑工程有限公司对涉案房屋系按份共有双方于2011年9月27日所签订的联建协议约定的按主房面积20.71平方米1：1的比例补偿，该补偿的20.71平方米房屋应当按照王绮丽与正阳县第二高级中学的共有份额比例分配；王绮丽、正阳县房产建筑工程有限公司于2011年9月27日所签订的补充协议约定增补王绮丽住房面积60平方米，该约定系对王绮丽个人的承诺，该60平方米的补偿面积正阳县第二高级中学不享有共有份额。因此，正阳县房产建筑工程有限公司应补偿王绮丽相应面积的房屋折价款244135.98元［（20.71×57%＋60）㎡×3400元/㎡］。正阳县房产建筑工程有限公司在施工拆迁中，由于措施不当，将王绮丽家中的物品损坏，正阳县房产建筑工程有限公司已书面承诺赔偿王绮丽储藏室一间，该承诺合法有效，且该承诺已经过正阳县教体局研究决定通过，王绮丽有理由相信正阳县房产建筑工程有限公司对其承诺王绮丽的储藏室系有权处分，正阳县房产建筑工程有限公司应当向王绮丽交付其承诺的储藏室一间。由于该储藏室已实际不能交付，正阳县房产建筑工程有限公司应当补偿王绮丽该储藏室的折价款。王绮丽主张的储藏室面积虽系由王绮丽单方测量，但该面积符合客观实际情况，予以认可。因此，对该储藏室正阳县房产建筑工程有限公司应当折价补偿王绮丽42840元（12.6㎡×3400元/㎡）。对王绮丽要求支付违约金10万元的诉讼请求，因王绮丽未提供相关证据证明正阳县房产建筑工程有限公司在施工期间存在因资金短缺人为误工，导致施工延误，且正阳县第二高级中学出具情况说明称系因其学校超市拆迁问题导致开工日期推迟，故对王绮丽该项请求不予支持。正阳县房产建筑工程有限公司辩称其与王绮丽所签协议上的印章不是正阳县房产建筑工程有限公司的印章，因补偿协议上的印章和正阳县房产建筑工程有限公司当庭提供的印章在公安机关均未备案，正阳县房产建筑工程有限公司也未提供相关证据证明补偿协议上的印章系虚假印章，王绮丽对印章的真伪也不具备识别能力，且王绮丽举证证实正阳县房产建筑工程有限公司曾使用过该公章代表公司进行过民事法律行为，同时王绮丽的房屋确实是由正阳县房产建筑工程有限公司拆除的，故王绮丽有理由相信签订补偿协议是正阳县房产建筑工程有限公司的行为，对正阳县房产建筑工程有限公司的该辩称意见不予采信。正阳县房产建筑工程有限公司辩称正阳县第二高级中学是该建筑项目的发包方，所建房屋所有权不属正阳县房产建筑工程有限公司所有，正阳县房产建筑工程有限公司不存在向王绮丽补偿房屋的问题，王绮丽应向正阳县第二高级中学主张拆迁补偿和储藏室一间，一审法院认为，从正阳县房产建筑工程有限公司与王绮丽协商签订补偿协议，至正阳县房产建筑工程有限公司在施工过程中因拆迁措施不当造成王绮丽财产损失后，由正阳县房产建筑工程有限公司相关人员向王绮丽承诺，愿意赔偿王绮丽储藏室一间，这些事实能够证明，在房屋拆迁及承建过程中一直是由正阳县房产建筑工程有限公司与王绮丽发生联系，而王绮丽从未与正阳县第二高级中学发生过联系，同时也能证明正阳县房产建筑工程有限公司对所建房屋享有处分权。根据合同相对性原则，王绮丽向正阳县房产建筑工程有限公司主张权利符合法律规定，故对正阳县房产建筑工程有限公司不应承担补偿责任的辩解，不予采信。如果正阳县房产建筑工程有限公司有相关证据证明，正阳县房产建筑工程有限公司的上述行为均系正阳县第二高级中学的授权和指使，其同样可以根据合同相对性原则，持相关证据向正阳县第二高级中学另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告正阳县房产建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付房屋补偿款244135.98元及储藏室补偿款42840元；二、驳回原告***其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7559元，由原告***承担1955元，被告正阳县房产建筑工程有限公司承担5604元。鉴定费3200元，由***承担999元，正阳县房产建筑工程有限公司承担2201元。

二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，各方当事人争议的焦点问题为正阳县二高教师家属院棚户区改造协议及补充协议是否系正阳县房产建筑工程有限公司与***签订，该两份协议是否有效；***主张正阳县房产建筑工程有限公司支付其房屋拆迁补偿款及物品损失是否有事实及法律依据。***提交的正阳县第二高级中学教师家属院棚户区改造协议及补充协议上落款虽然为正阳县房产建筑工程有限公司，但加盖的为河南省正阳县房产建筑工程有限公司，经核实，该印章与上诉人所使用的印章均未在公安机关备案，上诉人对***所持协议中的印章真实性不予认可，双方当事人也均未能提交协议签订时上诉人公司使用印章情况的其他证据加以证明，故本案中的协议及补充协议上的印章是否为上诉人公司当时使用的印章，依现有的证据无法确认，存在疑点。即使协议及补充协议上的印章为上诉人公司当时使用的印章，但依照《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，原审第三人正阳县第二高级中学重审参加诉讼后明确表示不认可***签订协议的行为及协议内容，***也一直未与正阳县第二高级中学达成拆迁补偿协议，故***作为原拆迁房屋57%份额的按份共有人，对房屋的处置行为因未经过三分之二以上的按份共有人同意，***所持协议及补充协议应为无效合同且实际上无法履行。从本案查明的事实来看，虽然正阳县第二高级中学提交33户的拆迁补偿协议上显示参加集资的职工根据各自房屋及相关财产情况，提出了各自具体的补偿要求，但整体上参加集资的补偿标准是统一的，***也未否认其知道学校进行集资建房的情况，故一审法院认为正阳县第二高级中学同意***的处分行为，缺乏事实依据，应予纠正。上诉人虽然认可在施工时致***房屋内物品损毁，但该行为系上诉人基于与正阳县第二高级中学签订的建设施工合同的具体履行行为，并非系履行***所持协议中的内容，一审法院认为上诉人已进行了拆迁行为，***房屋已实际被拆迁，协议已经实际履行的理由缺乏事实及法律依据，应予纠正。上诉人在履行建设工程施工过程中，导致***房屋内物品损坏，双方达成的赔偿协议系上诉人自愿赔偿的承诺，上诉人应当予以履行。但因正阳县第二高级中学系主导分配房屋的发包方，上诉人实际上无权处分任何储藏室。鉴于***在一审中已申请对案涉房屋的平均价格进行了鉴定，该项赔偿额可按该鉴定意见计算为42840元。因案涉房屋的拆除系正阳县第二高级中学作为发包方组织、准许上诉人实施的行为，上诉人并非为有权进行拆迁的拆迁方，故***的原房屋拆除后应按照何种标准进行拆迁补偿系***与正阳县第二高级中学之间内部管理关系，不属本案审查处理的范围，二者可进行协商处理。二审中本院经过组织各方当事人进行调解，未达成一致调解意见，应依法进行裁判。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审法院判决认定的基本事实正确，但处理结果缺乏充分事实依据，且适用法律不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条第一款第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省正阳县人民法院（2019）豫1724民初999号民事判决；

二、限正阳县房产建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿***物品损失42840元；

三、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7559元，***负担5000元，正阳县房产建筑工程有限公司负担2559元。鉴定费3200元，***承担999元，正阳县房产建筑工程有限公司负担2201元；二审案件受理费7559元，***负担5000元，正阳县房产建筑工程有限公司负担2559元。

本判决为终审判决。

审判长　　刘瑞霞

审判员　　李屹东

审判员　　王　威

二〇一九年九月十二日

书记员　　袁慧明