郑州圣博元物业服务有限公司与河南省煤田地质局资源环境调查中心物业服务合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州市金水区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)豫0105民初6453号 原告：郑州圣博元物业服务有限公司，住所地郑州市金水区经七路14号大门正对面新二层楼二楼1号，统一社会信用代码：91410105065287110P。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，河南坤创律师事务所律师。 被告：河南省煤田地质局资源环境调查中心，住所地河南省郑州市金水区南阳路99号，统一社会信用代码：12410000415802064U。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，河南***师事务所律师。 原告郑州圣博元物业服务有限公司与被告河南省煤田地质局资源环境调查中心物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州圣博元物业服务有限公司的委托诉讼代理人***，被告河南省煤田地质局资源环境调查中心的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的《物业管理移交合同》，判令被告赔偿原告对被告生活区物业服务投入损失共计190534.68元；2、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月21日原被告双方签订《河南省煤田地质局资源环境调查中心生活区前期物业管理移交合同》。合同第一条约定由原告对被告所属的“XXX楼，建筑面积约19079.43平方米，其中商业面积为1947.75平方米；XXX，共5间”提供物业管理服务。合同第十五条还约定被告自协议签订后180天内成立业主委员会并与原告签订正式物业合同。合同签订后，原告积极投入物业管理服务设备，整改修缮设施，派遣服务人员投入工作，共计投入费用190534.68元。但被告不能按期成立业主委员会与原告签订正式物业服务合同，也不能正常交纳约定的物业管理费用。无奈，至2018年12月底原告无法承受经营亏损退出物业服务。与被告协商损失赔付问题未果，为此，诉至贵院请求判如所请。 被告辩称：一、双方所签订的《物业管理移交合同》已经终止，没有解除必要，具体理由如下：《物业管理移交合同》第十五条约定：“本合同期限自2017年9月1日起至180天内业主委员会成立并与其签订正式物业合同止”，该约定可以看出，该合同的有效期为180天，2017年9月1日后的180天也就是至少在2018年3月1日之前，无论业主委员会是否成立、正式物业合同是否签订，该合同已经终止。《物业管理移交合同》已经被河南省煤田地质局资源环境调查技术服务中心（下称技术服务中心）与原告签订的《生活区物业管理合作协议》所取代。2018年12月29日技术服务中心与原告签订《生活区物业管理合作协议》，该协议第一段称“因客观条件及历史原因，《河南省煤田地质局资源环境调查中心生活区前期物业管理移交合同》未能全面有效执行，现予以修订”，并且《生活区物业管理合作协议》所约定的合同标的与《物业管理移交合同》是一致的，只是《生活区物业管理合作协议》将合同的一方主体由调查中心改为技术服务中心，并且对合同双方权利义务进行了全新的约定。也就是《生活区物业管理合作协议》已经取代《物业管理移交合同》并且合同主体也发生变更。原告以本案诉争的物业服务问题起诉被告已经没有合同依据。即使发生纠纷也应该是原告与技术服务中心发生纠纷。二、原告要求被告赔偿损失190534.68元没有事实和法律依据。合同签订后，原告并未积极投入物业管理服务设备以及整改修缮设施等，正是因为原告的前述违约行为，导致业主不满，进而导致后期合作无法正常进行。原告称其共计投入各项费用190534.68元没有事实根据，更没有证据证明。被告在履行《物业管理移交合同》过程中不存在违约行为，该合同并未约定成立业主委员会、收取物业费是被告的义务，相反收取物业费是原告的义务。原告在物业管理期间已经收取了60000多元物业管理费，无论其投入多少，但已经取得一定的收入。对取得收入部分重复性要求被告赔偿没有法律根据和合同依据。合同签订后，因原告未进行积极投入，迫不得已被告自行对各项物业管理服务设备进行投资，费用高达四五十万元。综上，原告的起诉没有任何事实和法律依据，请求依法驳回诉请或起诉。 经审理查明： 2017年8月21日，原、被告签订《河南省煤田地质局资源环境调查中心生活区前期物业管理移交合同》一份，主要约定：被告为委托方，原告为受托方，双方就被告对河南省煤田地质局资源环境调查中心生活区前期物业管理移交原告事宜。物业基本情况：被告位于河南省郑州市××路××号，本次委托住宅范围为XXX，建筑面积约19079.43平方米，其中商业面积约1947.75平方米，商业范围为XXXXX，共15间。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。被告对合同执行进行监管。物业服务内容包括房屋建筑共用部位的**、养护和管理，建筑内共用设施、设备的**、养护、管理和运行等。原告按照双方约定的物业服务标准提供服务。合同期限自2017年9月1日起至180天内业主委员会成立并与其签订正式物业合同止。本项目物业费收取标准为住宅0.50元/月/㎡，商业1.5元/月/㎡。费用构成包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、管理发生的费用，物业服务企业办公费用等。物业费原告向业主或物业使用人收取，每一年收缴一次。物业费实行包干制，盈余或者亏损均由原告享有或者承担。被告协助原告制定《业主规约》，配合原告要求小区业主严格遵守《业主规约》，协助原告督促业主执行建设部关于房屋使用的相关规定。因被告前期遗留问题导致原告未能完成管理服务内容，原告有权要求被告限期整改，逾期不解决的，原告有权终止合同；因被告违约造成原告经济损失的，被告应给予原告相应经济赔偿。原告提供的服务达不到合同约定标准的，被告有权要求原告限期整改，整改后仍不符合要求的，被告有权终止合同；造成被告经济损失的，原告应给予被告相应经济赔偿。 2020年5月13日原告提起本诉。 在本案审理过程中，原、被告均认可，自2017年8月起至2018年12月期间原告为涉案物业项目提供物业管理服务，之后原告就退出该物业项目。原告提交垃圾清运费支付凭证、管理服务人员补贴及用品购买支出明细等证据及物业运营支出明细表，主张原告自2017年8月至2018年12月期间支出办公建设、小区维护、**等服务人员工资各项共计190534.68元。 另查明：2018年12月29日，原告与河南省煤田地质局资源环境调查技术服务中心（以下简称“技术服务中心”）签订《河南省煤田地质局资源环境调查中心生活区物业管理合作协议》一份，主要内容为：因客观条件及历史原因，《河南省煤田地质局资源环境调查中心生活区前期物业管理移交合同》，未能全面有效执行，现予以修订；双方合作进行XXX物业管理服务；技术服务中心具体承担内部物业管理服务；原告负责涉外物业管理事务；原告投入的固定资产（办公用房、道闸、门禁、空调、桌椅、电脑和档案柜等设备），所有权归原告，技术服务中心有使用权，并适时进行维护，保持各项设备的正常运行；技术服务中心有权收取物业费、车位费等费用，负责公共区域的**及垃圾清运，公共设施的日常维护、**等，原告保证物业资质的有效性、合法性，与服务对象签订《物业服务协议》；双方按实际收入3:7比例分成；本协议自2019年1月1日起至2019年12月31日止。 本院认为，依据原、被告举证及各自陈述，原、被告签订《前期物业管理移交合同》后，原告实际提供物业服务至2018年12月，之后原告退出该物业，被告对此未提异议，原、被告的行为视为双方事实上已解除了《前期物业管理移交合同》。现原告要求解除双方之间的《前期物业管理移交合同》已无事实依据和必要，本院不予支持。依据《前期物业管理移交合同》约定，原告向业主或物业使用人收取物业费，用于管理服务人员的工资，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、管理发生的费用以及物业服务企业办公费用等支出，物业费实行包干制，盈余或者亏损均由原告享有或者承担，现原告要求被告赔偿其物业服务投入损失190534.68元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告郑州圣博元物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取2055元，由原告郑州圣博元物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审判员　　*** 二〇二〇年七月十五日 书记员　　***