某某、平阳县昌泰电力实业有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

浙江省平阳县人民法院 民事判决书 （2023）浙0326民初4783号 原告（案外人）：***，男，1984年10月28日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：***，浙江蓝汇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：平阳县昌泰电力实业有限公司，住所地浙江省平阳县鳌江镇店下村。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，浙江联英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江联英律师事务所律师。 第三人（被执行人）：平阳县梁坤置业有限公司，住所地浙江省平阳县水头镇泾川中路458号。 法定代表人：***。 原告***诉被告平阳县昌泰电力实业有限公司（以下简称昌泰公司）、第三人平阳县梁坤置业有限公司（以下简称梁坤公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2023年9月19日立案后，依法组成合议庭分别于2023年11月16日、12月4日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告昌泰公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，第三人梁坤公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1．立即停止对坐落于平阳县水头镇XXXX园X号楼101室商铺的强制执行，并解除查封；2．确认原告***对上述商铺享有所有权；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2022年12月26日，原告与第三人梁坤公司签订《浙江省商品房买卖合同（现售）》，约定梁坤公司将案涉商铺以总价款431106元出卖给原告。原告支付了全部购房款后，梁坤公司将案涉商铺交付给原告占有至今。本院在执行申请执行人昌泰公司与被执行人梁坤公司建设工程合同纠纷一案（案号（2023）浙0326执1376号）中，于2023年5月24日查封案涉商铺。原告提出案外人执行异议，本院于2023年8月22日作出（2023）浙0326执异33号民事裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，案涉商铺虽未办理过户登记，但非因买受人自身原因，系梁坤公司未及时办理相关手续所致，故原告的权利能够排除执行， 被告昌泰公司答辩称：一、原告或案涉商铺的出资人，对未办理过户登记存在过错。原告在（2023）浙0326执异33号案件中提交的《执行异议申请书》中自认“异议人个人等原因，尚未到指定地点办理产权登记”。原告申请的证人***（系第三人梁坤公司离职员工）称上述《执行异议申请书》系其执笔，由异议人审阅后本人签字确认、提交法院。经过庭审得知，案外人***、证人***分别系第三人梁坤公司营销部总经理、事业部总经理，***是证人***的直接领导。2021年9月30日，***和***各出资50％，以案外人***名义向梁坤公司认购中梁云璟园X号楼101、102、103室共三间商铺。2022年3月，103室商铺加价出售交付给案外人***，103室售房所得款经***和***决定用于支付101室和102室商铺应付购房款。2022年6月9日，101室和102室两间商铺被本院执行查封，***和***指示案外人***提出执行异议。2022年12月5日，查封解除。之后，***和***指令***草拟合同分别将101室、102室的买受人确定为***、***。***称其与***是发小，且其持有50％出资比例中有25％系***所有，***系***之母，101室和102室两间商铺两份合同有上传到房管网，但仅完成了全部步骤的第一步。经法院调查，案涉商铺自2021年7月8日起可办理权属登记。自2022年12月5日解封之日起至2023年5月24日被再次查封共170日，案涉商铺是能够办理正式网签手续并办理过户手续的状态。但原告怠于办理。综上，原告或出资人购买案涉商铺目的是尾盘清空获得梁坤公司奖励和加价出售带来的收益，非单纯的不动产买受人。自2022年12月5日首次解封后，原告或商铺的出资人，应该预料案涉商铺存在再次被查封的可能，但仍未积极要求备案，除想转售牟取更多利益外，无其他合理解释。二、本案不满足“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。原告未提交物业交接手续材料、无物业费用支付凭证、无物业维修基金支付凭证、无使用水电支付费用的凭证。***称“房产证都还没办下来，我肯定不会去物业办交接，白交物业费的”，可知原告或商铺的出资人均未与梁坤公司或案涉商铺物业公司办理过合法的交付手续。证人***称，商铺钥匙是***拿的。在未经合法交接手续的前提下，自取商铺钥匙的行为，不属于合法占有。三、本案不满足“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。虽梁坤公司称案涉商铺购房款已全部支付，并提供全额发票，但基于特殊关系可能带来潜在的道德风险，故应以实际提供的银行流水为准。原告未支付全部价款，原告提供的付款凭证显示付款时间早于商品房销售合同签订时间，不符合常理。案涉房屋2021年7月就符合办证条件，购房款的交款人也存疑，可以推定案涉房屋实际的权利人就是梁坤公司。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人梁坤公司提交书面答辩状称：原告***已付清案涉房屋购房款431106元。原告提供的***、***出具的证明，系证人证言，应由证人出庭作证，是否采纳由法院依法决定。案外人执行异议之诉缺席设立的目的是保护案外人的合法权益，排除案外人与被执行人串通转移财产逃避执行，本案原告对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。 针对原、被告争议的案涉商铺是否已交付原告使用、未办证到原告名下的原因，原告举证如下：1．商铺门面张贴租售电话的照片、证人***带人看房的视频，以证明案涉商铺已由原告支配使用的事实；2．***与***的微信聊天记录、***与***的聊天记录，以证明原告曾委托***张贴租售电话、带租或买意向人看房、未办证原因不在于原告等事实。被告出示：3．商铺现场照片，以证明商铺至今未装修，一直未交付原告使用的事实。 原告还申请证人***、***出庭作证。***出庭陈述：***2017年11月左右到梁坤公司工作，2023年10月30日离职，XXXX园尾盘的办证等手续由***负责对接，***是***的部门领导。***、***分别就101、102商铺与梁坤公司签订商品房买卖合同是***打印的，合同签订当日上传到房产网办理了网签手续，***因身兼数职，未及时办理备案及办证手续。2023年1月9日左右，***受***、***等人之托，在101、102商铺上张贴租售的联系电话并拍照。同年2月14日，***曾到103商铺的业主那拿101、102商铺的钥匙，带有租房意向的客户看房，并拍摄了视频。103商铺大概于2022年3月完成办证，是由***经手。101、102商铺和9号楼2403室被法院查封后，***觉得自己未及时办理备案、办证，存在疏忽，想帮助解决问题，所以帮忙起草执行异议申请书，经异议人本人签字后，由***邮寄给法院。 ***出庭陈述：***在梁坤公司负责数据、网签等工作，***主管销售。2021年9月，***与***两人商定以***的名义，内部认购101、102、103三间商铺，两人各50％，***的50％由***和***各25％。103商铺在2022年上半年卖给别人，直接从梁坤公司名下过户到买受人名下。101、102两间商铺定金支付后，***就拿到钥匙。2022年上半年，认购书载明的确定买受人签合同的时间届满时，101、102两间商铺被查封。***与***两人商定以***的名义提出执行异议。之后，法院解除查封。***曾口头要求***早点把两间商铺的产权证办好。两间商铺因之前被法院查封、未办理备案、自来水管爆管等原因，所以未办理交房手续，物业费也未交过。***等人曾让租客或买家看房。 原、被告质证意见如下：被告对证据1、2的真实性、合法性及关联性均有异议，***在梁坤公司是***的下属，与本案存在利益关系，微信聊天记录存可能经过删减。原告对证据3无异议。原告认为，两位证人的证言可以证实，***、***等人曾委托***张贴租售联系电话、带租户看房，也曾催促***办证的事实。被告认为，两位证人证言存在矛盾，***称其本人原因未及时办证并不属实；两间商铺未办交房手续，法院解除查封后仍登记梁坤公司名下，是***、***等人主观上不想办；即使***、***等人有拿到两间商铺的钥匙，但是，在未办理交房手续的情况下，拿到钥匙也是不合法。 本院认证如下：***与***的微信聊天记录可以反映，2023年1月9日，***发微信给***“我想年底办好了，我就可以放出去租了”，***回复“可以先贴电话，年前就几天了，房产证这些办起来也快的”；1月10日，***发微信给***“电话留你的吧，别留我的”，***回复“我下午贴号码”；5月3日，***发微信问“房本不是办了吗”，***回复“办房产证要缴税的，还没去办”。***与***的微信聊天记录可以反映，2023年4月25日，***发微信给***“合同什么时候拿去备案”，***回复“不知道，已经快崩溃了，又在整理钱库22年所有合同”，***发微信给***“大福子的备案了吗”，***回复“没有，都一起”；5月11日***发微信给***“合同备案了吗”，***回复“时间排了下周三”；5月18日，***发微信问“合同备案了没”，***回复“合同全部盖完了，要去平阳借公章，我复阳了，那边有孕妇跟我说下周去”。本院认为，以上微信聊天内容、现场照片及视频等，可与两位证人证言相互印证，可以证实原告主张的待证事实。综上，本院对证据1-3及两位证人证言均予以采纳。 本院经审理，认定事实如下：案涉商铺由第三人梁坤公司开发建设，于2021年7月，不动产权初始登记至梁坤公司名下。2021年9月30日，***受***（***之子）、***（***的朋友）等人之托向梁坤公司以团购价（备案价6折）认购XXXX园9号楼101、102、103室三间商铺，并分别签订三间商铺的商品房团购认购书，其中101商铺的认购价431106元。当日，***支付101商铺定金86221.50元。2022年6月21日，***向梁坤公司支付房款344844.50元。本院在执行申请执行人温州城建集团股份有限公司与被执行人梁坤公司建设工程施工合同纠纷一案（（2022）浙0326执1886号）中，于2022年6月9日查封101、102两间商铺。同年10月28日，***以其已购买101、102两间商铺为由，向本院提出执行异议，要求解除查封。同年11月7日，***、***分别向本院执行款专户交纳101、102两间商铺的剩余购房款40元和279169.50元。同年12月5日，本院作出（2022）浙0326执1886号之二执行裁定书，以案涉商铺购房款已缴清且申请执行人同意解除查封为由，裁定解除对案涉商铺的查封。2022年12月26日，***、***分别就101、102商铺与梁坤公司签订《商品房买卖合同（现售）》，合同价款与上述认购价一致。当日办理网签手续，但至今未办理备案手续。2023年1月14日，梁坤公司向***开具案涉房屋全款增值税电子普通发票。此后，案涉房屋仍登记在梁坤公司名下。2023年1月10日，梁坤公司负责尾盘网签、备案、办证等事务的***受***等人之托，在101、102商铺张租售联系电话，2月14日曾带租客进入101、102商铺看房。2023年1月9日至5月18日间，***、***等人曾多次微信联系***，要求办理备案、办证等手续。本院在执行申请执行人昌泰公司与被执行人梁坤公司建设工程合同纠纷一案（案号（2023）浙0326执1376号）中，于2023年5月24日查封101、102两间商铺及XXXX1号楼2403室房屋。***、***、***（XXXX园1号楼2403室房屋买受人）提出案外人执行异议，本院于2023年8月22日作出（2023）浙0326执异33号民事裁定，裁定驳回***、***、***的异议申请。 本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，应当结合个案实际、各方当事人享有权利的性质、权利取得的来源和时间等因素进行价值衡量，综合判断案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告和第三人梁坤公司提交的购房款付款凭证结合本院（2022）浙0326执1886号之二执行裁定书，足以证明案涉商铺购房款已全部付清，故本案原告符合上述第一、三两项规定。原、被告的争议在于是否符合第二、四两项规定。案涉执行标的非住宅用途为商业，在2023年5月24日被本院查封前虽然未出租投入实际使用。但是，从2023年1月10日原告委托***张贴租售联系电话，2月14日***从103商铺业主处拿到案涉商铺的钥匙并带租客进入商铺看房，可以认定案涉商铺已由原告支配且可使用。据此，可以视为原告在法院查封之前已合法占有案涉商铺。2023年1月9日至5月18日，原告儿子***及101商铺买受人***等人曾多次要求梁坤公司负责办证的***办理备案、办证等手续。***微信回复及其出庭陈述，可以证实案涉商铺从网签到被法院再次查封前，未从梁坤公司转移登记至原告名下，原因在于梁坤公司，非原告自身原因。综上，结合案涉商铺在2023年5月24日被本院查封前，2022年6月曾被本院查封，原告交清房款后经执行案件申请执行人同意予以解除查封等因素，本院认定，原告对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。案涉商铺仍登记梁坤公司名下，是导致被法院查封及本案诉讼的重要原因之一，被告昌泰公司作为梁坤公司的债权人及执行案件的申请执行人，对法院查封案涉房屋，并不存在过错。因此，本案的受理费应由原告承担。第三人梁坤公司本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本判决生效后，本院（2023）浙0326执异33号执行裁定书中驳回***异议请求的相关内容自动失效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于平阳县水头镇XXXX园X号楼101室； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费7767元，由***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省温州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二○二四年三月十八日 代书记员***