呈贡县农业机械供应公司与昆明鑫盛达建筑有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

（2013）昆民一初字第106号

原告呈贡县农业机械供应公司。住所地：昆明市呈贡区龙城镇双龙路**号。

法定代表人***，经理。

特别授权诉讼代理人***，云南派特律师事务所律师。

特别授权诉讼代理人**，云南派特律师事务所律师。

被告昆明鑫盛达建筑有限公司。住所地：昆明市呈贡区龙城镇双龙路中段。

法定代表人***，董事长。

特别授权诉讼代理人*强，云南祥宇律师事务所律师。

特别授权诉讼代理人任娟，云南祥宇律师事务所律师。

原告呈贡县农业机械供应公司（以下简称“农机公司”）诉被告昆明鑫盛达建筑有限公司（以下简称“鑫盛达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月13日受理后，于2013年7月4日组织双方当事人进行证据交换，并依法组成合议庭于2013年8月12日公开开庭进行审理，原告农机公司的诉讼代理人***，被告鑫盛达公司的诉讼代理人**、任娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告农机公司诉称：原告为国有企业。原告位于昆明市呈贡区龙城镇双龙路28号的土地为划拨土地。2004年8月16日，原、被告签订《关于呈贡县农业机械供应公司合作开发职工宿舍综合楼的合同》。2004年8月19日，双方又签订《合作开发呈贡农机公司宿舍综合楼的补充协议》。根据合同约定，原告提供上述地块，被告出资在该地块上建房，双方合作开发建设。建成后，被告收取其中12户大户型房屋的出售房款，以收回投资成本。一楼房屋的一半由被告使用。2006年房屋建成后，被告依约收取了12户大户型房屋的出售款，收回投资。同时，被告占有并使用一楼的房屋即双龙路28号1幢101号商铺至今。期间，由于该房属于原告固定资产，属国有资产，依法不予办理房屋过户手续。同时，双方之间虽名为合作建房，但实为建设工程施工合同关系，现鑫盛达公司已实际收回建房投入，故亦不应继续占有涉案一楼101号商铺，经多次协商，双方对合作建房的遗留问题不能达成一致意见。2013年3月25日昆明市呈贡区国有资产管理局对原告名下的呈贡双龙路28号1幢101号房屋产权界定为国有资产。现被告坚持要求上述房屋归其所有。为此，原告诉至法院，请求：一、确认原、被告签订的《关于呈贡县农业机械供应公司合作开发职工宿舍综合楼的合同》为无效合同。二、确认原、被告签订的《合作开发呈贡农机公司宿舍综合楼的补充协议》为无效合同。三、位于双龙路28号1幢101号房系合作所建房屋，由被告一直使用，因该房属国有资产，现请求判令被告将该价值4227300元的房屋返还给原告。

被告鑫盛达公司辩称：原告诉请无事实和法律依据。理由如下：一、双方2004年签订的两份协议系双方真实意思表示，原告当时经请示领导和本单位职工集体商议讨论后，与我方达成合作协议，该协议公平、合理且无损国家、集体或第三利益，应受法律保护。二、合同签订后，我方投入巨资在原告涉案土地上建房，其中不仅有涉案争议的101号房屋，且第二层以上的住房还有一半属于我方所有并办理产权证，如本案原告诉请成立，则将对其他住房产权产生影响。三、原告对合作建房仅提供土地，未进行出资，故我方为建房支付了对价，原告现主张协议无效无相应依据。至于原告主张涉案房屋系国有资产无法过户的问题，系原告未向主管部门报批所致，与被告无关。综上，请求驳回原告诉讼请求。

经审理，本院依据双方当事人对真实性无争议（包括有原件核对的证据材料）以及各方当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：

2004年8月16日，甲方农机公司与乙方鑫盛达公司签订《关于呈贡县农业机械供应公司合作开发职工宿舍综合楼的合同》，并由农机公司主管单位呈贡县农业机械管理局共同签章，其中主要合同内容如下：一、由甲方出土地，乙方出资金共同开发，开发后的房屋分两个单元24户，大户型12户归乙方收回投资成本，小户型12户归甲方安置职工住宅。一楼铺面按双方单元墙中心为界各一半，土地使用权房屋产权归乙方永久性使用。但土地使用权按国家规定使用年限仅70年，如使用70年年限届满，重新办理土地使用手续，一切由乙方自行办理。二、房屋总建筑面积（七层）为2630.83平方米。三、甲方应承担的责任：1、提供办理原旧房拆除后的城建规划认可的该块用地许可证及一切所需手续；2、提供将来两单元房屋住户办理房屋产权证所需的相关手续；3、负责乙方一个单元12户宿舍房屋产权证的办理，并承担12户职工集资房差价款20万元和办产权证所产生的一切税费。乙方应承担责任：负责拆除原危房1414平方米；承担赔偿铺面违约金85万元；承担立项到新建房屋竣工的一切费用，包括设计、地勘、测试、监理、交由城建、相关部门的一切费用；按照国家标准精心组织施工，保证以质量合格的房屋交付住户使用。四、本合同乙方付出铺面赔偿费后即时生效。2004年8月19日，甲方农机公司与乙方鑫盛达公司签订《合作开发呈贡农机公司宿舍综合楼的补充协议》，并由农机公司主管单位呈贡县农业机械管理局共同签章，其中主要合同内容如下：一、本工程方案设计时报县建设局规划科审批，审批意见“不能建七层”，过后农机公司上级与建设局领导协商，默认同意建七层，同时对方案修改作出调整等意见，也在后设计方案得到修改，但作为投资方应说明该项问题及解决方法，审批文件仅为6层，建七层无任何根据，若建成后发生行政处罚及房屋面积减少所导致的经济损失各承担50%，行政责任一律由甲方承担。二、本工程甲乙双方应配合做好对外的相关工作，确保乙方中标。从立项到工程竣工的一切建筑成本费必须由开发投资方自己控制定价，合作方不得干涉。三、乙方所承担赔偿铺面的款额分两次支付，第一次付50万元，余下部分待全部住户搬出可以拆房后10天内付清。

2005年2月25日，经云南省呈贡县公证处现场监督公证，对涉案呈贡县农业机械供应公司综合楼工程进行招标，经查，该工程项目已得到呈贡县计划与经济贸易局［呈计经贸（2001）37号］的批准，且招标活动得到呈贡县建设工程项目招标投标办公室批准。2005年3月2日，农机公司作为招标人与其招标代理机构向鑫盛达公司发出《中标通知书》，确定鑫盛达公司为涉案农机公司综合楼工程的中标单位，中标价人民币203.39万元。2005年3月4日，呈贡县建设局就涉案工程办理了《建设工程施工许可证》。2005年4月25日，农机公司（发包人）与鑫盛达公司（承包人）就涉案农机公司综合楼工程签订《建设工程施工合同》，由鑫盛达公司对上述工程进行施工。

2007年6月21日，甲方鑫盛达公司与乙方农机公司签订《购房协议》，载明为切实解决职工住房困难，结合农机公司实际（与鑫盛达公司共同合作开发农机公司宿舍综合楼）就职工宿舍楼的使用、产权等系列问题，达成合同条款如下：一、本协议应确保甲方底层商店及2层、3层四套手续与呈贡县农机公司职工同步办理在**名下，所涉及到的相关费用及税金甲方仅承担底层土地变更所收取的费用，除此之外所要交给相关部门的一切费用均由乙方承担，以及一次性付清8套房款为前提条件。二、甲方置换给乙方的房屋分两个户型，即111.72平方米户型共计四至七层计四套，108.99平方米户型共计四至七层计四套；房屋价：111.72平方米户型每套25.3万元×4套为101.2万元，108.99平方米户型每套24.7万元×4套为98.8万元，共计8套计人民币200万元，每套房屋售价不包含税金及相关费用，以后政府若需征收补交的税金一律由乙方或住户本人承担。

2012年12月3日，农机公司向鑫盛达公司出具《告知函》，其中主要载明：农机公司即将进行国企改制并将涉及公司职工安置和清产核资等工作，根据双方2004年8月16日所订合作开发职工宿舍楼合同的约定，以单元墙中心为界的另一半房屋及一楼铺面土地使用权和产权归贵公司永久性使用，但所有权属未变更到鑫盛达公司名下，其原因是该合作建房登记权属为农机公司国有资产，房管部门不予办理产权变更登记，现农机公司改制结束后将被注销，现通知鑫盛达公司在60天期限内向相关部门申办一楼铺面的产权变更过户，或直接通过司法程序，由法院诉讼裁决产权的归属问题来解决产权变更，逾期则视为鑫盛达公司弃权，将按国有资产进行改制工作，所造成的责任由鑫盛达公司自行承担。2012年12月12日，鑫盛达公司就上述函件予以回复，其中主要载明：根据双方合作协议约定，以单元墙中心为界的另一半房屋及一楼铺面土地使用权和产权归贵公司永久性使用，且相应房屋（含一楼铺面）的产权办理由农机公司负责，故请农机公司依约办理产权变更，否则承担违约所导致的一切损失。2013年3月25日，昆明市呈贡区国有资产管理局出具《关于呈贡县农业机械供应公司房屋产权界定证明》，载明农机公司属于国有公司，根据涉案101号房屋的所有权证及国有土地使用证，涉案101号房屋属于国有资产。

审理中，双方当事人一致认可：一、鑫盛达公司已按约向合作建房之前原土地上所涉铺面的使用人赔偿违约金合计85万元。二、涉案工程于2005年年底建成后即投入使用，一层两间商铺（含涉案101号商铺）以及二至七层两单元共24套住宅均办理分户《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，土地使用权类型均为划拨。其中，根据合作开发协议的约定，农机公司用于职工住宅安置的一个单元12套小户型住宅的产权及土地权属均已办理至农机公司职工名下，另一单元12套大户型住宅中的4套房屋及土地权属则按鑫盛达公司的指定已办理至案外人**名下，同时，该单元剩余8套住宅根据鑫盛达公司与农机公司所订《购房协议》的约定，由鑫盛达公司以约定价格出售给农机公司，继续用于农机公司的职工住宅安置，相应产权及土地权属均已办理至农机公司职工名下。三、涉案一层101号商铺自2006年1月20日即由鑫盛达公司对外出租使用至今，于2006年10月10日办理《房屋所有权证》，证载房屋所有权人为农机公司，并于2007年8月15日办理《国有土地使用证》，证载土地使用权人为农机公司。此外，一层另一间商铺因农机公司的其他债务纠纷，其产权已通过另案诉讼及执行程序变更至案外人名下。

归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：一、根据农机公司与鑫盛达公司签订的《关于呈贡县农业机械供应公司合作开发职工宿舍综合楼的合同》及其补充协议的约定，双方存在何种法律关系？二、涉案《关于呈贡县农业机械供应公司合作开发职工宿舍综合楼的合同》及其补充协议是否有效？

本院认为：根据已经查明的案件事实，涉案农机公司与鑫盛达公司所订合作开发职工宿舍综合楼及其补充协议的约定，能够反映缔约双方以农机公司提供土地，并以鑫盛达公司提供资金的方式合作建房的真实意思表示，之后，虽然鑫盛达公司作为施工方实际中标承建涉案宿舍综合楼工程并为此订立建设工程施工合同，但该情形亦仅能反映整个合作建房过程中的部分内容及履行方式，其仍然不能改变农机公司与鑫盛达公司关于合作建房的原有合同关系。为此，本案农机公司关于双方名为合作建房、实为建设工程施工合同关系的主张不能成立，本院不予支持。与此同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，即合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，根据前述合作协议及其补充协议的约定，鑫盛达公司作为合作建房过程中提供资金的一方当事人，未约定有相应的经营风险，而仅约定分配涉案12套大户型房屋作为成本收回，并对涉案101号铺面予以永久性使用（及土地使用权超过70年后，由鑫盛达公司自行办理续期手续）的相应事宜，之后，鑫盛达公司就涉案101号铺面的权属问题则以函告方式，通知鑫盛达公司自行申办产权过户或通过诉讼方式解决该铺面的产权变更问题。为此，结合前述司法解释及相应事实，农机公司与鑫盛达公司就涉案宿舍综合楼的建设虽名为合作建房，但实际形成房屋买卖合同关系。对此，本院依法予以确认。

关于涉案合作协议及其补充协议的效力问题。本案中，如前所述并结合之前已经查明的案件事实，涉案合作建房协议实为房屋买卖合同，并已实际履行。虽然涉案建房用地至今仍为划拨用地，但是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，前述房屋（含涉案101号商铺）的买卖（转让）行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，所涉合作协议及其补充协议应当有效。至于农机公司主张涉案合作建房行为事前未经主管部门审批（合同无效）的问题。对此，鉴于涉案宿舍综合楼目前均已办理了分户产权证及土地使用权证，审理中，农机公司亦当庭认可相关主管部门对于上述建盖行为至今未作出否定评价的情况下，本案农机公司以此主张涉案合作协议无效无事实依据，本院不予支持。至于农机公司主张涉案101号商铺属于国有资产（依法不能转让）的问题。本案中，由于101号商铺的转让行为并不违反法律的禁止性规定，且鑫盛达公司已通过之前的建房投资行为替代支付了相应对价，故农机公司的该主张不能成立，本院不予支持。至于农机公司主张涉案当事人双方均无房地产开发资质，故合作建房行为无效的问题。如前所述，由于涉案合作建房实为房屋买卖，故本案应围绕该房屋买卖是否违反法律禁止性规定作出认定及处理，为此，本案农机公司的该主张与本案审理并无直接关联，本院不予支持。综上所述，本案农机公司基于涉案合作协议及其补充协议无效，诉请鑫盛达公司返还涉案101号商铺无事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：

驳回原告呈贡县农业机械供应公司的诉讼请求。

案件受理费40618.40元，由原告呈贡县农业机械供应公司承担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。

审判长起俊

代理审判员***

代理审判员***

二〇一三年十一月七日

书记员***