吴江赛马钢架彩板制造有限公司
536某某与吴江赛马钢架彩板制造有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2020)苏0509民初536号
原告：***，男，1978年10月15日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。
委托诉讼代理人：陈金结，上海申同律师事务所律师。
被告：吴江赛马钢架彩板制造有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇朱家浜村。
法定代表人：章春鸣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：沈书豪，江苏拙正律师事务所律师。
原告***与被告吴江赛马钢架彩板制造有限公司（以下简称赛马公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法由审判员刘成文适用普通程序独任审理，并于2020年4月21日组织证据交换，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人陈金结，被告赛马公司的委托诉讼代理人沈书豪到庭参加证据交换和庭审。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求：1.赛马公司退还***2019年11月26日至2020年2月8日的房屋租金81095.89元（400000元/365*74天）；2.赛马公司支付***因厂房拆除的利益共计75544元（评估报告中7幢号13446元及9幢号40058元、房屋装修及附着物评估表中电子屏3800元及监控18240元）；3.本案诉讼费由赛马公司承担。
事实和理由：2014年1月18日，***与赛马公司签订《厂房租赁合同》，约定将赛马公司合法拥有的位于的厂房出租给***，租赁期限为2014年2月8日起至2017年2月8日止，年租金300000元，2016年3月10日，双方重新签订2016年2月8日至2017年2月9日的《厂房租赁合同》，双方约定年租金为240000元，其他权利义务不变，此后双方重新签订2017年2月8日至2018年2月8日、2018年2月8日至2019年2月8日的《厂房租赁合同》，2019年2月8日《厂房租赁合同》到期后，双方未续签亦未重新签订合同，但***向赛马公司转账400000元作为下一年度的租金，赛马公司也未提出任何异议，故***承租至今。
自2019年9月，赛马公司电话告知***涉案厂房可能要拆迁（但并未告知具体拆迁时间），届时需要***配合相关单位的拆迁工作，***回复会无条件配合政府拆迁工作，但赛马公司应当支付***未到期厂房租金、厂房拆迁中涉及到承租人的相关利益（如有）。2019年11月25日，震泽镇政府将涉案厂房用电箱贴上封条，导致***无法生产。2019年11月25日，***向赛马公司寄发律师函，要求确定具体搬迁日期、支付***未到期厂房租金、及房屋拆迁中涉及到承租人的相关利益（如有）。赛马公司就拆迁后续事宜一直不愿与***协商，为维护自身合法权益，诉至贵院，望法院查明案件事实，支持***的诉讼请求。
赛马公司辩称，***与赛马公司于2018年2月8日签订厂房租赁合同，合同到期后，***向赛马公司支付了400000元作为下一年度租金，租赁期限自2019年2月8至2020年2月7日，现租赁合同期间已经届满，赛马公司也没有进行拆迁，赛马公司曾于2019年11月29日发函给***，明确表示不再续租，要求***于2020年2月7日前搬离，给予***合理期限，现合同已经履行完毕，***要求退还租金的诉请没有事实和法律依据;关于***的第二项诉请，本案案由为租赁合同纠纷，***第二项诉请主张不当得利与本案案由不一致，并且拆迁可得利益均属于案外人沈雪丰的个人财产，与赛马公司无关，第二项诉请的案由、主体均不适格；关于7幢房屋、电子屏、监控，***均已自行拆除，拆迁办也没有将该些拆迁款支付给案外人沈雪丰；关于9号房屋，并不是***与案外人沈雪丰共同建造，***只是提供了顶板、内墙板，另一家租户提供了外墙板，其他钢架、门窗、电线安装均是由案外人沈雪丰负责，案外人沈雪丰也通过不收取***租金的方式折抵了***提供的顶板、内墙板的货款，并不存在共同建造的事实。综上，请求驳回***的各项诉请。
当事人围绕诉辩主张提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认，即，2014年1月18日，赛马公司（出租人）与***（承租人）签订《厂房租赁合同》一份，约定赛马公司将座落在吴江震泽朱家浜村赛马公司的厂房2栋及场地面积约3000平方米出租给***，租赁期限3年，自2014年2月8日起至2017年2月8日止，年租金为300000元；在每年2月8日前支付第二年租金。2016年3月10日，赛马公司（出租人）与***（承租人）签订《厂房租赁合同》一份，约定赛马公司将座落在吴江震泽朱家浜村赛马公司的建筑厂房南北栋及场地面积约2300平方米出租给***，租赁期限1年，自2016年2月8日起至2017年2月9日止，年租金为240000元。2017年2月7日，双方签订租赁期限为2017年2月8日至2018年2月8日的《厂房租赁合同》一份，约定年租金240000元。2018年2月8日，双方签订租赁期限为2018年2月8日至2019年2月8日的《厂房租赁合同》一份，约定年租金300000元。
2018年2月8日签订的《厂房租赁合同》到期后，双方未再签订书面租赁合同，但***向赛马公司转账400000元作为下一年度的租金，赛马公司对此未提出异议。
2019年11月26日，赛马公司签收***方寄送的律师函一份，***要求赛马公司确定具体搬迁日期，给予***合理宽限期，退还未承租的租金、支付违约金及厂房拆迁安置补偿中属于承租人的利益（如有）。2019年12月2日，***签收赛马公司一方寄送的律师函，赛马公司认为现租赁期间已经届满，***仍然继续承租厂房，通知***务必于2020年2月7日前迁离，并将承租厂房及行车返还给赛马公司。
另查明：2019年4月17日，受苏州市吴江区震泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对赛马公司的房屋及装修设施做出《震泽镇“三治”工作项目拆除、复垦评估报告》一份，双方确认***的承租标的物对应《无证房屋重置价值评估表》中的1幢号、3幢号房屋及中间空地；此外，***自行建造了7幢号房屋，还在3幢号房屋外墙安装了电子屏，在1幢号房屋、3幢号房屋内共安装了9个摄像头，评估后***均已自行拆走。关于***主张权利的9幢号房屋，双方确认系***提供顶板、内墙板，赛马公司的另一家租户提供外墙板，赛马公司提供钢架、卫生间、门窗、电线，并由赛马公司负责安装，赛马公司称三方约定建造完成后房屋所有权归赛马公司，由***及另一租户无偿使用其中的房间。
2019年8月16日，苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会（甲方）与沈雪丰（乙方）签订《协议书》，约定乙方企业所在地朱家浜村2组，经协商同意，甲方对乙方的建筑物进行补偿，总金额4800900元，乙方接受甲方以上补偿后，乙方的建筑物产权归甲方所有，同时土地租赁期限终止，土地收归甲方进行整理并统筹安排。
还查明：赛马公司原为自然人独资的有限责任公司，沈雪丰为一人股东及法定代表人。2019年12月31日，赛马公司法定代表人变更为章春鸣，并新增4名股东。
以上事实，由***提供的《厂房租赁合同》、付款凭证、律师函及邮寄凭证、《震泽镇“三治”工作项目拆除、复垦评估报告》（含《无证房屋重置价值评估表》、《房屋装修及附着物评估表》）、《协议书》，赛马公司提供的律师函及邮寄凭证，本院制作的现场勘验笔录，以及双方当事人的庭审陈述予以证明。
本院认为，原告***与被告赛马公司之间的房屋租赁合同依法成立，但因案涉租赁厂房系被告赛马公司未取得建设工程规划许可证所建造，属于违法建筑，故案涉租赁合同无效，原告***支付的400000元应作为2019年2月8日至2020年2月7日的占有使用费。原告***现诉请要求被告赛马公司返还2019年11月26日至2020年2月8日期间的租金81095.89元，并在庭审时自认系2020年1月20日搬离；被告赛马公司认为原告***一直没有交还钥匙、办理房屋交接，不应退还租金。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”现有证据无法证明原告***已于2019年11月26日搬离并向被告赛马公司返还租赁房屋，应由原告***承担举证不能的不利后果，被告赛马公司亦通知原告***于2020年2月7日前迁离，因此，房屋占有使用费应计算至原告***实际返还房屋之日止，原告***要求被告赛马公司退还2019年11月26日至2020年2月8日期间的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。
原告***要求被告赛马公司支付9幢号房屋拆除的利益，但现有证据无法证明该房屋系原告***所建造；根据被告赛马公司陈述，原告***仅提供了部分材料，且房屋建造完成后原告***已无偿使用部分房间，材料款折抵占有使用费，故原告***的该项主张不能成立。7幢号房屋系原告***在被告赛马公司租赁的村集体土地上建造的彩钢板样板房，不构成物权法意义上的添附，原告***不因建造取得房屋物权，但建造房屋的材料价值应归属于原告***。现沈雪丰与苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会签订的协议书约定，“乙方接受甲方补偿后，乙方的建筑物产权归甲方所有”，表明该拆迁补偿协议的实质为买卖，沈雪丰不应将不属于其所有的7幢号房屋出卖给苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会，但因原告***已自行将该样板房拆走，被告赛马公司事实上无法处分并向苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会交付房屋，故原告***无权要求被告赛马公司支付该房屋的拆迁重置价值。
同理，原告***安装的电子屏、监控均为未形成附合的装饰装修物，现已由原告***自行拆除取回，实际未由被告赛马公司无权处分，故原告***亦无权向被告赛马公司主张上述装饰装修物的拆迁价值。至于拆迁补偿协议书，系沈雪丰与苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会之间的法律关系，协议最终如何履行与原告***无关。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告***的诉讼请求。
案件受理费3433元，由原告***负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 员 刘成文
二〇二〇年六月十八日
法官助理 曹欢欢
书 记 员 陈 思
相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁共有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
