某某与吴江赛马钢架彩板制造有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏05民终8089号

上诉人（原审原告）：***，男，1978年10月15日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。

委托诉讼代理人：陈金结，上海申同律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：吴江赛马钢架彩板制造有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇朱家浜村。

法定代表人：章春鸣，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：沈书豪，江苏拙正律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人赛马钢架彩板制造有限公司（以下简称赛马公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人已于2020年1月20日搬离厂房，上诉人与案外人沈雪丰妻子的微信聊天记录能证明该事实，搬离后的占有使用费赛马公司应予退还。2.在9幢房屋由谁建造的问题上，一审调查笔录中沈雪丰已经明确表示该房屋系三方共同建造，一审认定该房屋不是由上诉人建造有失偏颇。另外，一审判决认定拆迁补偿协议的实质为买卖关系错误。拆迁是行政法律关系，拆迁人和被拆迁人及房屋拆迁单位作一方，必须接受拆迁行政主管机关的行政管理，一审认定上诉人无权要求被上诉人支付该房屋的拆迁重置价值错误。

被上诉人赛马公司辨称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.赛马公司退还***2019年11月26日至2020年2月8日的房屋租金81095.89元（400000元/365*74天）；2.赛马公司支付***因厂房拆除的利益共计75544元（评估报告中7幢号13446元及9幢号40058元、房屋装修及附着物评估表中电子屏3800元及监控18240元）；3.本案诉讼费由赛马公司承担。

一审法院认定以下事实：2014年1月18日，赛马公司（出租人）与***（承租人）签订《厂房租赁合同》一份，约定赛马公司将座落在吴江震泽朱家浜村赛马公司的厂房2栋及场地面积约3000平方米出租给***，租赁期限3年，自2014年2月8日起至2017年2月8日止，年租金为300000元；在每年2月8日前支付第二年租金。2016年3月10日，赛马公司（出租人）与***（承租人）签订《厂房租赁合同》一份，约定赛马公司将座落在吴江震泽朱家浜村赛马公司的建筑厂房南北栋及场地面积约2300平方米出租给***，租赁期限1年，自2016年2月8日起至2017年2月9日止，年租金为240000元。2017年2月7日，双方签订租赁期限为2017年2月8日至2018年2月8日的《厂房租赁合同》一份，约定年租金240000元。2018年2月8日，双方签订租赁期限为2018年2月8日至2019年2月8日的《厂房租赁合同》一份，约定年租金300000元。

2018年2月8日签订的《厂房租赁合同》到期后，双方未再签订书面租赁合同，但***向赛马公司转账400000元作为下一年度的租金，赛马公司对此未提出异议。

2019年11月26日，赛马公司签收***方寄送的律师函一份，***要求赛马公司确定具体搬迁日期，给予***合理宽限期，退还未承租的租金、支付违约金及厂房拆迁安置补偿中属于承租人的利益（如有）。2019年12月2日，***签收赛马公司一方寄送的律师函，赛马公司认为现租赁期间已经届满，***仍然继续承租厂房，通知***务必于2020年2月7日前迁离，并将承租厂房及行车返还给赛马公司。

另查明：2019年4月17日，受苏州市吴江区震泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对赛马公司的房屋及装修设施做出《震泽镇“三治”工作项目拆除、复垦评估报告》一份，双方确认***的承租标的物对应《无证房屋重置价值评估表》中的1幢号、3幢号房屋及中间空地；此外，***自行建造了7幢号房屋，还在3幢号房屋外墙安装了电子屏，在1幢号房屋、3幢号房屋内共安装了9个摄像头，评估后***均已自行拆走。关于***主张权利的9幢号房屋，双方确认系***提供顶板、内墙板，赛马公司的另一家租户提供外墙板，赛马公司提供钢架、卫生间、门窗、电线，并由赛马公司负责安装，赛马公司称三方约定建造完成后房屋所有权归赛马公司，由***及另一租户无偿使用其中的房间。

2019年8月16日，苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会（甲方）与沈雪丰（乙方）签订《协议书》，约定乙方企业所在地朱家浜村2组，经协商同意，甲方对乙方的建筑物进行补偿，总金额4800900元，乙方接受甲方以上补偿后，乙方的建筑物产权归甲方所有，同时土地租赁期限终止，土地收归甲方进行整理并统筹安排。

还查明：赛马公司原为自然人独资的有限责任公司，沈雪丰为一人股东及法定代表人。2019年12月31日，赛马公司法定代表人变更为章春鸣，并新增4名股东。

以上事实，由***提供的《厂房租赁合同》、付款凭证、律师函及邮寄凭证、《震泽镇“三治”工作项目拆除、复垦评估报告》（含《无证房屋重置价值评估表》、《房屋装修及附着物评估表》）、《协议书》，赛马公司提供的律师函及邮寄凭证，一审法院制作的现场勘验笔录，以及双方当事人的庭审陈述予以证明。

一审法院认为，***与赛马公司之间的房屋租赁合同依法成立，但因案涉租赁厂房系赛马公司未取得建设工程规划许可证所建造，属于违法建筑，故案涉租赁合同无效，***支付的400000元应作为2019年2月8日至2020年2月7日的占有使用费。***现诉请要求赛马公司返还2019年11月26日至2020年2月8日期间的租金81095.89元，并在庭审时自认系2020年1月20日搬离；赛马公司认为***一直没有交还钥匙、办理房屋交接，不应退还租金。对此一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”现有证据无法证明***已于2019年11月26日搬离并向被告赛马公司返还租赁房屋，应由***承担举证不能的不利后果，赛马公司亦通知***于2020年2月7日前迁离，因此，房屋占有使用费应计算至***实际返还房屋之日止，原告***要求赛马公司退还2019年11月26日至2020年2月8日期间的占有使用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

***要求赛马公司支付9幢号房屋拆除的利益，但现有证据无法证明该房屋系***所建造；根据赛马公司陈述，***仅提供了部分材料，且房屋建造完成后***已无偿使用部分房间，材料款折抵占有使用费，故***的该项主张不能成立。7幢号房屋系***在赛马公司租赁的村集体土地上建造的彩钢板样板房，不构成物权法意义上的添附，***不因建造取得房屋物权，但建造房屋的材料价值应归属于***。现沈雪丰与苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会签订的协议书约定，“乙方接受甲方补偿后，乙方的建筑物产权归甲方所有”，表明该拆迁补偿协议的实质为买卖，沈雪丰不应将不属于其所有的7幢号房屋出卖给苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会，但因***已自行将该样板房拆走，赛马公司事实上无法处分并向苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会交付房屋，故***无权要求赛马公司支付该房屋的拆迁重置价值。

同理，***安装的电子屏、监控均为未形成附合的装饰装修物，现已由***自行拆除取回，实际未由赛马公司无权处分，故***亦无权向赛马公司主张上述装饰装修物的拆迁价值。至于拆迁补偿协议书，系沈雪丰与苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会之间的法律关系，协议最终如何履行与***无关。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费3433元，由***负担。

二审中，当事人未提交新证据。

二审查明事实与一审法院查明事实相一致。

本院认为，2019年2月8日至2020年2月7日期间，***承租赛马公司厂房但未签订书面合同，双方成立不定期租赁关系，因赛马公司未取得涉案租赁房屋的合法建造手续，故双方不定期租赁关系无效。***主张其于2020年1月20日搬离厂房，要求返还该时间至2020年2月7日的占有使用费，但***提供的微信聊天记录并不能证明***于2020年1月20日将涉案房屋返还给了赛马公司，应认定该房屋仍由***控制，故其要求赛马公司返还部分租金，依据不足，本院不予采纳。

涉案租赁房屋因政府“三优三保”行动需进行补偿拆除，赛马公司作为涉案租赁房屋的投资、建造者，是拆迁补偿的对象，***能否获得补偿应依据其与赛马公司之间的约定或者相关法律规定。***主张9幢号厂房系其与赛马公司及另一租户共同建造，应获得相应补偿，对此本院认为，***与赛马公司就9幢号厂房的拆迁补偿未达成书面协议，赛马公司股东沈雪丰在一审法院调查时陈述，***及另一租户提供了9号厂房的部分建筑材料，赛马公司提供部分建筑材料并负责安装，当时三方约定所有权归赛马公司，***与另一租户无偿使用，故该陈述并不构成赛马公司对***享有9幢号厂房部分物权的自认，据此，***该项上诉主张无约定或法定依据，本院不予采纳。

综上，***的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3433元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　沈维佳

审判员　　曾雪蓉

审判员　　卞干国

二〇二〇年十月二十九日

书记员　　朱冰丽

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。