黑龙江省宝泉岭宝房建筑安装有限公司、某某案外人执行异议之诉二审民事判决书

黑龙江省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑民终145号

上诉人（一审被告）：黑龙江省宝泉岭宝房建筑安装有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭局直二十四委9栋2楼1号。

法定代表人：庄德恒，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘伟，男，该公司职员。

委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：潘林，男，1968年12月29日出生，汉族，无业，住黑龙江省萝北县。

被上诉人（一审被告）：ＸＸ，男，1971年11月30日出生，汉族，无业，户籍地黑龙江省，现服刑于黑龙江省双鸭山监狱。

一审被告：黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭丁香路西客运站南2幢0201号。

法定代表人：刘玉书，该公司执行董事。

上诉人黑龙江省宝泉岭宝房建筑安装有限公司（以下简称宝房公司）因与被上诉人潘林、ＸＸ，一审被告黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省农垦中级法院（2017）黑81民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，以询问及阅卷的方式对本案进行了审理。上诉人宝房公司的委托诉讼代理人刘伟、欧阳建胜，被上诉人潘林到庭参加诉讼。一审被告鑫隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被上诉人ＸＸ因服刑于黑龙江省双鸭山监狱，经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本院于2019年5月9日在黑龙江省双鸭山监狱对ＸＸ进行了询问。本案现已审理终结。

宝房公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回潘林的诉讼请求；2.诉讼费用由潘林、ＸＸ承担。事实和理由：1.一审判决对宝房公司提交的对ＸＸ的询问笔录及（2016）黑81执73号执行裁定不予采信错误。2.一审判决认定事实不清。一审判决对ＸＸ在执行程序中未提出宝泉岭明珠小区1号楼003号商服（以下简称案涉房屋）已经卖给潘林，而是提出以该房屋抵偿宝房公司的欠款未予认定，对一审法院已经裁定将案涉房屋交付宝房公司抵偿欠款，宝房公司可持裁定书到登记机构办理产权登记亦未予认定。3.一审判决认定潘林对案涉房屋提出的异议请求成立，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，属适用法律错误。4.因ＸＸ不反对潘林对案涉房屋提出的异议，故ＸＸ在本案中应为第三人，而非被告。一审判决列明的当事人信息错误。5.本案判决与（2016）黑81执73号执行裁定相冲突。

潘林辩称：ＸＸ于2011年将案涉房屋抵账给潘林，潘林与ＸＸ是在自愿、合法的情形下签订房屋买卖合同，不存在欺诈、胁迫等影响合同效力的情形。ＸＸ承诺在能办理产权证时为潘林办理，潘林曾多次到产权登记部门咨询，咨询结果均为案涉房屋尚未经验收，无相关登记信息，该房屋至2015年才能办理产权登记。潘林对案涉房屋提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。宝房公司的债权形成于2013年，而ＸＸ于当年被捕，宝房公司应在ＸＸ被捕前主张债权。

潘林向一审法院起诉请求：1.停止对案涉房屋的强制执行；2.确认案涉房屋为潘林所有；3.诉讼费用由宝房公司、鑫隆公司及ＸＸ承担。

一审法院认定事实：案涉房屋所在的楼房建设工程系ＸＸ挂靠鑫隆公司开发。宝房公司因与鑫隆公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院根据宝房公司的申请于2015年5月20日查封案涉房屋，并于同年11月20日作出（2015）垦民初字第17号民事判决，判令ＸＸ给付宝房公司工程款3,933,368元，利息60万元。该案执行过程中，潘林提出案外人执行异议，一审法院于2017年6月16日作出（2017）黑81执异字6号执行裁定，驳回了潘林的异议请求。潘林不服，提起了本案诉讼。

一审法院认为，鑫隆公司认可案涉房屋系ＸＸ挂靠于其名下进行开发，故该房屋的所有权人为ＸＸ。潘林提供的证据足以证实案涉房屋系其购买。ＸＸ与朱战荣签订的房屋出租合同及相关发票、收据，证实ＸＸ是在履行其与潘林签订的房屋买卖合同中约定的剩余购房款以房租相抵，符合事实。因房屋属于不动产，依法确认所有权应当根据不动产登记，因案涉房屋所在的整个小区均未办理不动产登记，尚不能确认房屋所有权，故对潘林关于确认案涉房屋所有权的诉讼请求，不予支持。一审法院对案涉房屋执行错误，潘林的案外人执行异议请求成立，予以支持。判决：一、不得执行案涉房屋；二、驳回潘林的其他诉讼请求。案件受理11,800元，由宝房公司负担。

本院二审期间，潘林提交房产档案查询结果证明1份，意在证明案涉房屋于2015年10月14日办理初始登记。宝房公司对该证据的真实性、合法性和证明问题均有异议，认为该证据没有办理人员签字，且没有出具日期，如果ＸＸ将案涉房屋出售给潘林，可以在鑫隆公司登记变更购房人。因该证据加盖有宝泉岭管理局不动产登记中心不动产查询专用章，落款部分虽无日期，但首部已经载明查询日期为2019年3月11日，宝房公司虽对该证据的真实性不予认可，但未能举示相反证据，故本院对该证据予以认定。

本院审理查明：ＸＸ于2010年向潘林借款50万元，双方约定借款期限为1年，月息2分。因ＸＸ未能按期向潘林偿还借款本息，双方于2011年8月20日签订房屋买卖合同，约定以案涉房屋作价100万元抵顶给潘林。该合同约定，付款方式为分期付款，首付80万元，尾款年底前交齐，房屋过户所有相关费用由潘林承担，ＸＸ协助潘林办理一切相关手续。潘林以上述50万元借款及利息12万元抵顶部分购房款，并向ＸＸ交付18万元现金后，ＸＸ于签订合同当日向潘林出具收条，载明“收到潘林买房款（明珠家园小区1号楼商服103室，面积91.61平方米）现金捌拾万元整，剩余房款贰拾万元整由我出租还款。”ＸＸ已将其与鑫隆公司签订的案涉房屋的商品房买卖合同及房款发票交付给潘林。2012年12月1日，ＸＸ与案外人朱战荣签订房屋出租合同，将案涉房屋出租给朱战荣使用并收取房屋租金。2016年9月8日，潘林与案外人曹承辉签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给曹承辉使用。

同时查明：案涉房屋于2015年10月14日办理初始登记。

除此，本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，本案二审中，鑫隆公司委托其法律顾问高玉英作为其诉讼代理人参加诉讼，潘林对此提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定：“下列人员可以被委托为诉讼代理人：……（二）当事人的近亲属或者工作人员；……。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十六条规定：“根据民事诉讼法第五十八条第二款第二项规定，与当事人有合法劳动人事关系的职工，可以当事人工作人员的名义作为诉讼代理人。”据此，诉讼代理人应当提交劳动合同、工资表、社会保险等证明材料，以证实其与委托单位之间存在合法劳动人事关系，而高玉英仅提交了《聘任协议书》，并陈述鑫隆公司未按月为其发放工资，也未为其缴纳社会保险，其提交的证明材料不能证明与鑫隆公司之间存在合法劳动人事关系，故潘林提出的异议成立，本院对高玉英作为鑫隆公司诉讼代理人的身份不予认可。鉴于本院在庭前已对鑫隆公司进行传票传唤，故本案按照鑫隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼处理。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，本案争议的焦点问题为：潘林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十五条关于“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分”的规定，因潘林已于2017年7月17日提起本案的案外人执行异议之诉，一审法院于2017年11月17日作出（2016）黑81执73号执行裁定系在本案审理期间，故宝房公司依据该执行裁定所享有的民事权益不能对抗潘林在本案中对案涉房屋提出的异议。

潘林于2011年8月20日与ＸＸ签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。潘林以其对ＸＸ所享有的50万元债权以及12万元利息抵顶部分购房款，又以现金给付ＸＸ18万元购房款后，ＸＸ为其出具了房款收据，该收据中载明，剩余购房款由ＸＸ出租案涉房屋并收取租金的形式支付，其后ＸＸ已与案外人签订房屋出租合同，并实际收取了租金，据此可以认定，潘林已经支付了案涉房屋的全部价款。潘林与ＸＸ签订房屋买卖合同后，ＸＸ系按照与潘林的约定出租案涉房屋，收取的房屋租金系作为潘林应向其交付的房屋价款，潘林由此已经取得了案涉房屋的收益，并且ＸＸ已将其与鑫隆公司签订的案涉房屋的商品房买卖合同和房款发票交付给潘林，故应视为潘林在与ＸＸ签订房屋买卖合同后以占有改定的方式实际占有了案涉房屋。案涉房屋于2015年10月14日办理初始登记，此时ＸＸ已在服刑，无法协助潘林办理过户登记，故潘林对于未办理案涉房屋的过户登记并无过错。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，因潘林在本案中举示的证据能够相互佐证，形成了完整的证据链条，且潘林陈述的购买房屋、支付房屋价款以及占有案涉房屋的经过与ＸＸ在询问中的相关陈述一致，二人的陈述与相关证据并无矛盾和不合理之处，而潘林与ＸＸ在房屋买卖合同中约定的过户费用承担方式符合房屋买卖交易的惯例，故对潘林与ＸＸ之间的房屋买卖合同关系予以认定。综上，因潘林与ＸＸ签订房屋买卖合同，潘林实际占有案涉房屋均早于一审法院于2015年5月20日查封该房屋，且潘林已经支付全部价款，非因其自身原因未办理过户登记，参照《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，潘林对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。至于ＸＸ在本案中的诉讼主体地位，一审法院系按照潘林的主张列ＸＸ为本案一审被告，并无不当。

综上所述，宝房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11,800元，由宝房公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　何　涛

审 判 员　　李维东

审 判 员　　李艳梅

二〇一九年五月十五日

法官助理　　李红敏

书 记 员　　刘　丹