哈尔滨永安房地产开发有限责任公司与黑龙江省三江路桥工程有限公司合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院 民事判决书 （2022）黑0110民初11515号 原告：哈尔滨永安房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区汉水路1-8号 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，该公司员工。 被告：黑龙江省三江路桥工程有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市富锦市建三江信合大厦1单元2101号房。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告哈尔滨永安房地产开发有限责任公司(以下简称永安公司)与被告黑龙江省三江路桥工程有限公司(以下简称三江公司)合同纠纷一案，本院于2022年7月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告永安公司委托诉讼代理人***、***，被告三江公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付租金657600元及按照一年期ＬＰＲ利率计算自2022年6月29日期至租金付清之日止的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告三江公司于2018年1月23日购买原告永安公司位于哈尔滨市香坊区××小区××栋××整层十套房产，房款总额5530000元，并于当日签订认购书，约定分三次付清。2018年6月5日，三江公司与永安公司针对每套房子签了十份认购书，约定首付款30%现金支付，另外70%即3840000贷款支付。由哈尔滨悦达房地产经纪有限公司（以下简称悦达公司）与三江公司签订借款协议，为三江公司贷款，参照银行同期贷款利率三江公司按月还款给悦达公司，每月还款额为43123.08元。2019年5月10日，被告三江公司购买原告永安公司公滨小区Ａ1栋负二层Ｃ01号车位，总价款190000元;2020年12月17日被告购买永安公司公滨小区Ａ1栋负二层车位Ｃ33、Ｃ34号，总价款380000元，首付120000元，余款260000元与原告和悦达公司签订借款协议，按月5048.32元给付悦达公司。2021年4月1日，应被告请求，上述十套房产和三个车位（2019年12月Ｃ01号车位改至Ｃ32号）的首付款及已还款部分本金转入2901、2902、2903、2904、2906的房款，其余五套房子和三个车位按房款价值总额全部借款，又重新签订了借款协议书，协议约定“被告每月向悦达公司还款共计48773.25元，如逾期未按期还款，上述房屋和车位归丙方（悦达公司）所有，并按照市场租金价值从2018年6月15日计算租金，支付给原告。已支付悦达公司的还款额作为违约金不予退回。”2022年6月29日被告三江公司通知原告永安公司不能继续还款，退房退车位。依照2021年4月1日签订协议书，现原告要求被告履行协议中的违约责任，支付2905、2907、2908、2909、2910室48个月租金共600000元,支付车位Ｃ32、Ｃ33、Ｃ34号位租金57600元，租金总计657600元。综上所述，原告依法向贵院提起诉讼，请贵院依法判决被告履行上述给付义务，维护原告的合法权益。 被告三江公司辩称：一、原告与被告之间的法律关系：1、2018年原告与被告购买房屋所签订的《黑龙江省三江路桥有限公司与哈尔滨永安房地产开发有限责任公司借贷款合同》，原告系贷款人也是房屋出售人，被告系借款人也是房屋抵押人，该合同即是房屋买卖合同，又是借款合同，并且被告偿还贷款款项43123.08元也是向原告帐户内汇入；2、2018年6月5日原告与被告签订上述十套房屋认购书，被告偿还贷款款项43123.08元也是向原告帐户内汇入。据此，原告与被告之间系分期付款的房屋买卖合同关系。 二、被告与悦达公司之间的法律关系：1、2020年12月17日被告与悦达公司车位C33、C34签订《黑龙江省三江路桥有限公司与哈尔滨悦达房地产经纪有限公司抵押合同》、《黑龙江省三江路桥有限公司与哈尔滨悦达房地产经纪有限公司借款合同》、《黑龙江省三江路桥有限公司与哈尔滨永安房地产开发有限责任公司认购书》被告偿还贷款款项43123.08元也是向悦达公司帐户内汇入，被告已取得车位C33、C34所有权，只是欠付悦达公司贷款而已，被告与悦达公司属于借贷关系；2、2021年4月1日被告与悦达公司签订《黑龙江省三江路桥有限公司与哈尔滨悦达房地产经纪有限公司借款合同》，借款金额为3120000元，借款用途为5号、7号、8号、9号、10号房屋及车位C32、C33、C34购房款，被告已取得5号、7号、8号、9号、10号房屋及车位C32、C33、C34所有权，只是欠付悦达公司贷款而已，被告与悦达公司属于借贷关系；3、通过汇款明细及原告庭审自认在2018年6月、2019年被告与悦达公司借款合同的事实，可以说明原告明知无贷款资格事实、悦达公司贷款后没有支付原告贷款、悦达公司贷款后要求被告偿还贷款帐户为原告，原告与悦达公司对被告的借款行为存在串通，希望法庭予以查明。 三、针对2021年4月1日三方协议书提出如下意见：1、该协议书与原告提供的认购书、被告提供借款合同相矛盾，作为被告购买原告的房屋后，已取得该房屋的所有权，并向悦达公司申请贷款，即原告已取得售出房屋款项，不存在再享有该房屋租金的权利，被告也不存在占有原告房屋的说法，原告无权主张该房屋租金，此协议内容属于霸王条款，没有法律效力；2、2021年4月1日前就购买原告十套房屋及三个车位已交纳首付款、本金及利息，而在原告结算1、2、3、4、6号房屋款项时，只是结算的本金，至于利息原告作为收入占为已有，且被告所交纳房屋首付款的利息也由原告占有使用，现在原告又以租金形式收取被告款项，属于重复收取，获取不当利益，其主张租金的说法不成立；3、本案的案由属于待定，如果系分期付款房屋买卖合同，那么被告从2021年4月1日至2022年6月已支付原告总款项为人民币719944.29元（包含利息及1、2、3、4、6房屋剩余本金），被告履行款项占比25%，原告再行主张，有失公允。如果本案案由为借贷纠纷，缺失诉讼主体悦达公司，作为合同主体相对性原则，原告无权主张租金事宜。综上，依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了协议书、退房申请书、公滨城市花园认购书、黑龙江省三江路桥工程有限公司与哈尔滨悦达房地产经纪有限公司借款合同，被告提交了三江公司与永安公司签订借贷款合同、三江公司与哈尔滨悦达房地产经纪有限公司签订借款合同、抵押合同（C33\C34\车位）、三江公司与哈尔滨悦达房地产经纪有限公司签订借款合同（2905、2907、2908、2909、2910及三个车位）、被告购买十套房屋和三个车位汇款明细及流水帐及利息、本金明细表、被告购买十套房屋和三个车位交纳物业费、供暖费票据及流水明细，其中双方当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：被告对原告举示的协议书、退房申请书的真实性有异议，但并未举示相关证据，本院对上述两份证据的真实性予以认定；原告对被告举示的三江公司与永安公司的借贷款合同、三江公司与悦达公司签订借款合同、抵押合同（C33\C34\车位）、被告购买十套房屋和三个车位汇款明细及流水帐及利息和本金明细表的真实性有异议，但并未举示相关证据予以证明，本院予以采信；原告对被告举示的被告购买十套房屋和三个车位交纳物业费、供暖费票据及流水明细的真实性有异议，因该组证据与本案无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月23日，永安公司与三江公司签订《公滨城市花园认购书》，约定三江公司认购座落于哈尔滨市香坊区××路××花园小区××栋××层××号，总价为5530000元。2018年6月5日，双方就上述签订的认购书分别就10套房屋重新签订了《公滨城市花园认购书》。10套房屋合同总价变更为5510000元。 2019年4月30日，永安公司与三江公司签订《公滨城市花园认购书》，约定三江公司认购公滨城市花园小区A1栋负二层C32号车位，总价为190000元。2020年12月17日，永安公司又与三江公司签订了两份关于认购公滨花园小区A1栋负二层C33、C34号车位的《公滨城市花园认购书》，总价均为190000元。三江公司按照约定支付了首付款。 双方在合同履行过程中同意将三江公司支付的上述10套房屋及3个车位的首付款结算抵扣成A1栋2901、2902、2903、2904、2906的全部购房款。 对于剩余未付房款的公滨小区A1栋2905、2907、2908、2909、2910号，负二层C32、C33、C34号车位，三江公司于2021年4月1日与悦达公司分别签订《借款合同》，所借款项用于购买上述房屋及车位。同日，永安公司（甲方）、三江公司（乙方）和悦达公司（丙方）签订《协议书》，载明：现就乙方购买甲方公滨小区A1栋2905、2907、2908、2909、2910号，负二层C32、C33、C34号车位事宜作如下约定，A1栋2905、2907、2908、2909、2910号，负二层C32、C33、C34号车位款总计3120000元，由乙方向丙方借款支付。乙方按照每月还款48773.25元付给丙方，其中包括本金及利息。如乙方逾期三个月未按期还款，上述房屋、车位归丙方所有，视为乙方自愿解除与甲方的购买合同，并同意无条件迁出。同时乙方需按照市场租金价值，从2018年6月15日进户之日起计算租金，支付给甲方。已支付给丙方的还款额作为退房违约金不予退回，乙方不向甲方、丙方主张退款等任何权利。甲、乙、丙三方在此之前签订的关于购买公滨小区A1栋29层房屋及车位相关的协议书，约定的条款与本协议书不同部分，以本协议书为准。永安公司、三江公司及悦达公司在落款处加盖公章。 另查明，三江公司因不能继续履行合同，于2022年6月29日向永安公司出具《退房申请书》一份，载明：2018年6月15日与贵方签订了房屋买卖合同，房产位于香坊区××花园小区××栋××层××号××号××号××号××号，负二层车位Ｃ32、Ｃ33、Ｃ34，现因公司经营困难导致不能继续履行还款约定，现申请如下：（一）申请解除以上房屋及车位合同，公司使用期间按租赁方式支付给贵方租金。房屋租赁期为48个月（2018年6月-2022年6月）。租金按1800元／月计算。车位Ｃ32租期为3年（2019年5月-2022年6月）、Ｃ33和Ｃ34租期为1年6个月（2020年12月-2022年6月），车位租金按7200元／年计算。合计金额475200元。我方承诺，于2022年6月30日将房屋及车位交还给贵方。（二）申请用以下对价抵房屋租金：1、我方使用房屋期间已交电梯、物业及供暖费用合计92313.75元；2、我方已付房款及车位本金合计278038.5元；3、我方以上述5套房屋装修作为对价104847.75元。三江公司在落款处加盖公章。 审理中，永安公司对案涉房屋租金价格申请鉴定，后于2023年4月12日向本院申请撤回鉴定，并同意按三江公司《退房申请书》提出的商业公寓1800元/月，车位租金7200元/年计算租金。 本院认为，案涉永安公司、三江公司和悦达公司签订的《协议书》、三江公司出具的《退房申请书》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据案涉《协议书》的约定和三江公司在《退房申请书》中的退房意思表示，原告主张三江公司按照案涉《协议书》中的约定和《退房申请书》确认的租期和月（年）租金给付永安公司租金，符合合同约定和法律规定本院予以支持，永安公司同意按照三江公司《退房申请书》提出的商业公寓1800元/月，车位租金7200元/年计算租金本院予以确认，故三江公司应给付永安公司A1栋2905、2907、2908、2909、2910号房屋租金432000元（1800元/月×48月×5套），给付C32、C33、C34号车位租金43200元（7200元/年×3年×1+7200元/年×1.5年×2），合计475200元，原告诉请中超出的部分本院不予支持。三江公司辩称应将其支付的借款本金及利息结算后抵扣租金，根据《协议书》中约定三江公司已支付给悦达公司的还款额作为退房违约金不予退回，三江公司不得主张退款等任何权利，故三江公司主张借款本金及利息结算后抵扣租金不符合合同约定，于法无据，本院不予采纳。同时三江公司庭审中辩称应当用其占用房屋期间缴纳的电梯、物业、供暖费及装修费抵扣租金，但经本院释明三江公司并未提出反诉，故该抗辩三江公司可另行诉讼。综上，三江公司的抗辩理由不成立。 对于永安公司主张三江公司给付利息的诉请，案涉《协议书》对于逾期付款违约金未作约定，永安公司主张按照一年期LPR计算逾期付款违约金符合法律规定，但起算时间应以原告主张权利时即起诉时起算。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 黑龙江省三江路桥工程有限公司于本判决生效后立即给付哈尔滨永安房地产开发有限责任公司租金475200元，并按全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自2022年7月28日至租金付清之日止的利息； 如黑龙江省三江路桥工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10376元（原告已预交），由哈尔滨永安房地产开发有限责任公司负担1948元，由黑龙江省三江路桥工程有限公司负担8428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年四月十九日 法官助理*** 书记员***