水利部发展研究中心与北京百特基业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2020）京02民终5190号

上诉人（原审原告）：水利部发展研究中心，住所地北京市海淀区玉渊潭南路3号。

法定代表人：陈茂山，主任。

委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王雪珊，北京德恒律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京百特基业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区菜户营58号财富西环大厦2215室。

法定代表人：佟甫玉，经理。

委托诉讼代理人：孙浩亮，北京市方舟律师事务所律师。

上诉人水利部发展研究中心因与被上诉人北京百特基业房地产经纪有限公司（以下简称：百特基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

水利部发展研究中心上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审，或查清事实后改判百特基业公司向水利部发展研究中心支付 2019年 7月 18日至 2019年 10月 31日期间的房屋占有使用费 28 272.32元。2、百特基业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案诉争《房屋租赁合同》于2014年10月10日签订，履行期限届满后，百特基业公司长时间非法占用租赁房屋，存在明显违约行为；双方对同地段房屋租金标准产生较大分歧，一审法院对此未予以查明。二、一审判决适用法律错误。一审判决以原租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，显失公平；一审判决结果实际上是鼓励违约行为，百特基业公司基于失信行为而获益，法律效果极差；一审判决结果在客观上造成了国有资产流失的后果；一审判决还对其他被上诉人非法占有房屋的纠纷解决起到很差的示范作用，不利于纠纷的妥善解决。

百特基业公司辩称，同意原判，不同意水利部发展研究中心的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持。

水利部发展研究中心向一审法院起诉：1.判令百特基业公司向我中心支付自2019年7月18日起至2019年10月31日期间的房屋占有使用费28 272.32元；2.诉讼费由百特基业公司承担。

一审法院认定事实：水利部发展研究中心系北京市丰台区菜户营58号18层1803房屋所有权人。2014年10月10日，水利部发展研究中心（出租方）与百特基业公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定水利部发展研究中心将坐落于北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1803号房屋（建筑面积140.6平方米）出租给百特基业公司。租赁期限自2014年7月18日至2019年7月17日。租赁期满，水利部发展研究中心有权收回该房屋，百特基业公司应如期返还。百特基业公司如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前30天向水利部发展研究中心提出续租的书面要求，经水利部发展研究中心同意后重新签定租赁合同。房屋月租金10 264元，租金支付方式为三个月支付一次。百特基业公司需在每季度10日前向水利部发展研究中心支付租金，水利部发展研究中心在收到租金时应向百特基业公司开具收款凭证。在租赁期间，水利部发展研究中心、百特基业公司任何一方不得擅自调整租金，否则按违约承担责任。百特基业公司向水利部发展研究中心一次性支付房屋租赁保证金0元。租赁期间，使用该房屋所发生的电、电话、网络使用等费用由百特基业公司承担。物业管理、供暖费用由水利部发展研究中心承担。《房屋租赁合同》到期后，百特基业公司仍继续使用该房屋并于2019年8月22日按每月租金10 264元的标准向水利部发展研究中心交纳自2019年7月18日至2019年10月17日房屋使用费30 792元。2019年11月11日，百特基业公司与水利部发展研究中心就上述房屋进行交接，该房屋剩余电费584元，百特基业公司将上述房屋交还给水利部发展研究中心。水利部发展研究中心同意百特基业公司自2019年11月1日起停止交纳房屋占有使用费。

一审庭审中，水利部发展研究中心向法院提交2019年6月24日《关于财富西环名苑1803房间到期不续租的通知》、快递单及2019年7月1日百特基业公司法定代表人佟甫玉写给水利部发展研究中心法定代表人陈茂山的信、水利部发展研究中心给佟甫玉的回信，证明水利部发展研究中心于2019年6月25日向百特基业公司邮寄通知，告知百特基业公司租赁合同到期后不再签订新的租赁合同，要求百特基业公司腾退房屋，但此邮件被百特基业公司拒收。百特基业公司表示法定代表人2019年6月未在国内，故未收到上述通知并表示当时法定代表人从国外回来后水利部发展研究中心欲上调房租，其不同意，故写信向水利部发展研究中心进行沟通，不同意上涨房租。水利部发展研究中心向法院提交赶集网写字楼租赁信息截屏及该中心与其他公司签订的新的《房屋租赁合同》，要求百特基业公司按出租房屋的市场价格即每日每平方米4元标准支付房屋使用费。百特基业公司亦向法院提交安居客网站的出租信息截屏，表示该公司以向水利部发展研究中心交纳租金的标准支付房屋使用费未偏离市场价格。

另，百特基业公司向法院提交水利部发展研究中心于2010年7月2日出具的押金票据及百特基业公司分别于2010年7月2日、2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》，表示百特基业公司曾于2010年7月2日向水利部发展研究中心交纳房屋押金8200元，要求在支付给水利部发展研究中心的房屋使用费中予以扣除。水利部发展研究中心表示该中心与百特基业公司于2014年10月10日签订的《房屋租赁合同》中保证金为0元，故不同意将8200元予以扣除。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》到期后，百特基业公司仍继续占有、使用承租房屋，其应向水利部发展研究中心支付占用期间的房屋占有使用费。占有使用费标准法院参照原租赁合同中约定的租金计算方式即每日每平方米2.43元、每月10 264元予以确定。水利部发展研究中心同意将百特基业公司已交纳的房屋使用费、剩余电费予以扣除，对此法院不持异议。现水利部发展研究中心要求按每日每平方米4元的标准计算房屋占有使用费，没有法律依据。百特基业公司称其曾向水利部发展研究中心交纳8200元押金一事，因双方于2014年10月10日签订的《房屋租赁合同》中写明保证金为0元，现水利部发展研究中心亦不同意将8200元予以扣除，故百特基业公司可另行起诉主张其权利。据此，一审法院于2020年3月25日判决：一、北京百特基业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付水利部发展研究中心二〇一九年七月十八日至二〇一九年十月三十一日期间的房屋占有使用费4199.21元；二、驳回水利部发展研究中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院二审审理期间，水利部发展研究中心提交了3页网页打印图片，用以证明百特基业公司应按照每日4元/平方米的价格支付占有使用费符合市场标准。百特基业公司对该证据的证明目的不予认可。水利部发展研究中心提出申请，请求对涉案房屋的租赁市场价格进行评估。

本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。水利部发展研究中心与百特基业公司于2014年10月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。该合同约定的租赁期限为2014年7月18日至2019年7月17日，合同到期后，百特基业公司仍继续占有、使用承租房屋，其应向水利部发展研究中心支付占用期间的房屋占有使用费。由于双方当事人于2019年11月11日就上述租赁房屋进行交接，且水利部发展研究中心同意百特基业公司自2019年11月1日起停止交纳房屋占有使用费。故，原审法院确认百特基业公司应支付房屋使用费的截止时间为2019年10月31日，事实依据充分。

本案中，双方当事人争议的主要焦点是，2019年7月18日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费标准应如何确定。对此，本院认为，首先、双方当事人于2014年10月10日签订《房屋租赁合同》时约定的房租标准是每日每平方米2.43元，即每月租金10 264元，该租金标准的适用期限截止时间为2019年7月17日，水利部发展研究中心对该租金标准是认可的，且未举证证明该租金标准在合同签订时存在重大误解或显失公平；其次、2019年7月18日至2019年10月31日这一时间段是在原租赁合同约定期限基础上的延续，且时间相对较短，市场营商环境变化不大。综上，原审法院参照原租赁合同中约定的租金计算方式确定占有使用费标准，并无不妥。水利部发展研究中心提出对涉案房屋的租赁市场价格进行评估的主张，法律依据不充分，本院不予支持。水利部发展研究中心要求按每日每平方米4元的标准计算房屋占有使用费的上诉主张，没有法律依据。

综上，水利部发展研究中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费402元，由水利部发展研究中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　梁立君
审　　判　　员　　　孟　龙
审　　判　　员　　　刘苑薇

二○二○年六月二十二日

法　官　助　理　　　何海云
书　　记　　员　　　胡翔宇