水利部发展研究中心与北京百特基业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民事判决书

（2020）京0106民初948号

原告：水利部发展研究中心，住所地北京市海淀区。

法定代表人：陈茂山，主任。

委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李轶，北京德恒律师事务所律师。

被告：北京百特基业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区。

法定代表人：佟甫玉，经理。

委托诉讼代理人：孙浩亮，北京市方舟律师事务所律师。

原告水利部发展研究中心与被告北京百特基业房地产经纪有限公司（以下简称百特基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告水利部发展研究中心的委托诉讼代理人陈旻，被告百特基业公司的委托诉讼代理人孙浩亮通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。

水利部发展研究中心向本院提出诉讼请求：1.确认我中心与百特基业公司于2015年8月27日就北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1901、1902、1903号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月13日解除；2.判令百特基业公司向我中心支付自2019年7月14日起至实际交付为止的房屋占有使用费95 370.28元（按每日每平方米4元计算，北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1901号和1902号房屋从2019年7月14日至2019年11月30日，共140天；北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1903号房屋从2019年7月14日至2019年12月16日，共156天。建筑面积根据各房屋房本上的实际面积计算。北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1901号建筑面积是83.37平方米，1902号建筑面积是174.24平方米，1903号建筑面积是140.68平方米。按上述计算，百特基业公司应向我公司支付232 045.92元，因百特基业公司已按合同标准向我公司支付174 414元，故应再支付95 370.28元）；3.本案诉讼费由百特基业公司承担。事实与理由：坐落于北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑的1901、1902、1903号房屋是我中心的合法房产，房屋建筑面积共计398.21平方米。2015年8月27日，我中心作为出租人，百特基业公司作为承租人，就上述房屋签订了《房屋租赁合同》。合同约定，房屋月租金为29 069元（折合每日2.43元/平米），租赁期限自2015年9月5日起至2020年9月4日止，租金按季度支付，百特基业公司应于每季度30日向我中心支付租金。并约定百特基业公司如欲将房屋转租他人，必须通知我中心，得到我中心书面同意后方可转租，否则因此引发的一切后果由百特基业公司承担。合同签订后，我中心按约将涉案房屋交付给百特基业公司使用，百特基业公司在租赁期间从未向我中心申请转租涉案房屋，从未告知我中心转租情形。2019年6月20日，我中心委派人员至财富西环名苑查看我中心所有的其他房屋情况时，发现百特基业公司已经将涉案房屋转租。我中心认为，根据《房屋租赁合同》的约定和相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除与承租人签订的房屋租赁合同，承租人与次承租人之间的转租合同亦属无效。我中心遂于2019年7月12日向百特基业公司送达了《关于解除1901-1903房屋租赁合同的通知》，明确通知百特基业公司我中心依法解除涉案房屋的《房屋租赁合同》，该合同自百特基业公司收到本函件或其他方式的通知之日即告解除，并要求百特基业公司于收函或其他方式的通知后15日内腾空并返还涉案房屋，结清全部费用。但百特基业公司对我中心的解除通知仍置之不理。我中心依法享有法定合同解除权，且已通过发函、口头通知等方式进行有效通知的情况下，我中心与百特基业公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应于百特基业公司收到解除通知函或其他方式的通知之日即2019年7月13日解除。合同解除后，百特基业公司应参照同地段房屋的租金标准即每日每平方米4元支付房屋占有使用费。

百特基业公司辩称，水利部发展研究中心要求提前解除合同没有相应事实及法律依据。首先，关于解除通知的送达问题，我公司法定代表人没有收到通知，当时其不在北京，公司没有人的情况下邮件退回，不属于恶意拒收，故水利部发展研究中心的解除通知没有送达给我公司，所以水利部发展研究中心单方行使解除权不成立。第二，涉案房屋均已经腾退，1901号房屋和1902号房屋房租已支付到2019年12月4日，实际应付到2019年12月1日，水利部发展研究中心应把我公司多支付的4天房租退还。1903号房屋应支付房租至2019年12月16日，我公司愿意按照原合同标准支付2019年12月5日至2019年12月16日的房屋使用费。押金29 069元及1903号房屋中的156元电费，要求水利部发展研究中心退还，可在使用费中予以扣除。我公司认为合同没有到期，而2019年12月1日，3套房屋实际使用人与水利部发展研究中心另行签订租赁合同，故我公司与水利部发展研究中心的合同应于2019年12月1日实际解除。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：水利部发展研究中心系北京市丰台区菜户营58号19层1901、1902、1903房屋所有权人（以下简称1901号房屋、1902号房屋、1903号房屋）。1901号房屋建筑面积为83.37平方米，1902号房屋建筑面积为174.24平方米，1903号房屋建筑面积为140.68平方米。2015年8月27日，水利部发展研究中心（出租方）与百特基业公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定水利部发展研究中心将坐落于北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1901-1903号房屋（建筑面积398.21平方米）出租给百特基业公司。租赁期限自2015年9月5日至2020年9月4日。月租金为29 069元，租金的支付方式为三个月支付一次，百特基业公司需在每季度30日向水利部发展研究中心支付租金。在租赁期间，水利部发展研究中心、百特基业公司任何一方不得擅自调整租金，否则按违约承担责任。水利部发展研究中心交付房屋前，除租金外，百特基业公司向水利部发展研究中心一次性支付房屋租赁保证金29 069元。租赁关系终止后，水利部发展研究中心收取的房屋保证金除用于充抵合同约定由百特基业公司承担的费用外，剩余部分无息归还。百特基业公司在租赁期内如欲将该房屋转租、转让他人，必须通知水利部发展研究中心，并得到水利部发展研究中心的书面同意后方可转租、转让，否则因此引发的一切后果由百特基业公司承担。解除本合同的条件：1.租赁期间，房屋因不可抗力的原因导致或造成损失，水利部发展研究中心、百特基业公司互不承担责任；2.租赁期间，因市政建设需要拆除或改建该房屋，使水利部发展研究中心、百特基业公司双方造成损失，互不承担责任。违约责任：1.租赁期间，非本合同规定的情况下，水利部发展研究中心擅自解除合同，提前收回房屋，水利部发展研究中心应提前30天书面通知百特基业公司，除将提前收回天数的租金退还百特基业公司，另支付百特基业公司30天的租金作为违约金。2.租赁期间，非本合同规定的情况下，百特基业公司擅自退租，应提前30天书面通知水利部发展研究中心，水利部发展研究中心从租金和保证金中扣除百特基业公司应按合同支付的各项费用后，另扣30天的租金作为违约金。2015年9月30日，百特基业公司向水利部发展研究中心交纳29 069元租房押金。2019年9月10日，百特基业公司向水利部发展研究中心交纳房屋租金至2019年12月4日。

水利部发展研究中心与百特基业公司签订《房屋租赁合同》后，水利部发展研究中心称2019年6月发现百特基业公司将1901号房屋、1902号房屋、1903号房屋转租给他人，故该中心于2019年7月12日向百特基业公司邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，告知百特基业公司因将房屋擅自转租构成根本违约，要求百特基业公司自收到该通知之日即解除水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》。2019年7月13日，上述通知被百特基业公司拒收。现水利部发展研究中心主张《房屋租赁合同》解除之日即为2019年7月13日。百特基业公司表示该公司作为房地产经纪公司主要经营房屋出租事宜，水利部发展研究中心对此一直知晓。2019年之后，水利部发展研究中心与百特基业公司就租金上涨事宜进行过协商，因没有协商一致，才要求解除合同。但水利部发展研究中心单方行使解除权不成立。因百特基业公司法定代表人当时不在北京，该公司没有人的情况下邮件退回，故该公司没有收到《关于解除房屋租赁合同的通知》，不属于恶意拒收。2019年12月1日，水利部发展研究中心就1901号房屋、1902号房屋、1903号房屋与其他公司另行签订租赁合同，故水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》应于2019年12月1日解除。

庭审中，水利部发展研究中心表示百特基业公司于2019年12月1日将1901号房屋、1902号房屋腾退，2019年12月18日将1903号房屋腾退。现水利部发展研究中心要求百特基业公司按每日每平方米4元的标准支付2019年7月14日至2019年11月30日的1901号房屋、1902号房屋的房屋使用费及2019年7月14日至2019年12月16日的1903号房屋的房屋使用费。百特基业公司称腾退房屋时，1903号房屋剩余电费156元，要求予以扣除。水利部发展研究中心对此表示同意。水利部发展研究中心向本院提交赶集网写字楼租赁信息截屏及该中心与其他公司签订的新的《房屋租赁合同》，要求百特基业公司按出租房屋的市场价格即每日每平方米4元标准支付房屋使用费。百特基业公司亦向本院提交安居客网站的出租信息截屏，表示该公司以向水利部发展研究中心交纳租金的标准支付房屋使用费未偏离市场价格。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按此合同履行。本案争议焦点之一为水利部发展研究中心是否享有合同解除权及《房屋租赁合同》的解除时间。《房屋租赁合同》中虽约定百特基业公司在租赁期内如欲将该房屋转租、转让他人，必须通知水利部发展研究中心，并得到水利部发展研究中心的书面同意后方可转租、转让，但未明确约定百特基业公司未经水利部发展研究中心同意将房屋转租他人时，水利部发展研究中心即享有解除合同的权利，且《房屋租赁合同》中明确约定了解除合同的条件，亦未有百特基业公司擅自转租后，水利部发展研究中心有权解除合同等事宜，故根据双方所签《房屋租赁合同》的约定，水利部发展研究中心主张其与百特基业公司的合同于2019年7月13日解除，没有法律依据，本院不予支持。现百特基业公司同意解除与水利部发展研究中心的合同，对此本院不持异议。水利部发展研究中心于2019年12月1日就涉案房屋已与他人另行签订租赁合同，现百特基业公司同意其与水利部发展研究中心签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日解除，本院对此予以确认。本案争议焦点之二为百特基业公司应向水利部发展研究中心支付的相关款项。因双方签订的租赁合同未到期即已解除，故百特基业公司应按原合同标准向水利部发展研究中心支付租赁合同解除后的房屋使用费。原《房屋租赁合同》于2019年12月1日解除，百特基业公司已向水利部发展研究中心支付租金至2019年12月4日，而1901号房屋和1902号房屋已由百特基业公司于2019年12月1日腾退，故水利部发展研究中心应退还百特基业公司多交纳的费用。现水利部发展研究中心同意扣除剩余电费，本院对此不持异议。关于房屋保证金，因双方签订的《房屋租赁合同》中明确写明水利部发展研究中心交付房屋前，百特基业公司向水利部发展研究中心一次性支付房屋租赁保证金29 069元，后水利部发展研究中心又向百特基业公司出具收据，写明收取百特基业公司的租房押金29 069元，现水利部发展研究中心以在单位财务账目中查不到此款项为由不同意退还，没有法律依据，现双方租赁合同已解除，水利部发展研究中心亦应将此款项在扣除百特基业公司应交纳的相关费用后退还给百特基业公司。经计算，水利部发展研究中心应退还给百特基业公司的相关费用远超百特基业公司应支付给水利部发展研究中心的房屋使用费，故水利部发展研究中心要求百特基业公司支付自2019年7月14日起至实际交付房屋为止的房屋占有使用费，没有法律依据。

综上，对水利部发展研究中心要求确认其与百特基业公司于2015年8月27日就北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1901、1902、1903号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月13日解除的诉讼请求，本院不予支持；对水利部发展研究中心要求百特基业公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：

一、水利部发展研究中心与北京百特基业房地产经纪有限公司于二〇一五年八月二十七日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十二月一日解除；

二、驳回水利部发展研究中心其他诉讼请求。

案件受理费8690元，由水利部发展研究中心负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　　判　　长　　　刁　彤
人 民 陪 审 员　　　李文革
人 民 陪 审 员　　　荆宝东

二〇二〇年五月二十八日

书　　记　　员　　　焦语晨