水利部发展研究中心与北京百特基业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2020）京02民终5160号

上诉人（原审原告）：水利部发展研究中心，住所地北京市海淀区玉渊潭南路3号。

法定代表人：陈茂山，主任。

委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王雪珊，北京德恒律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京百特基业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区菜户营58号财富西环大厦2215室。

法定代表人：佟甫玉，经理。

委托诉讼代理人：孙浩亮，北京市方舟律师事务所律师。

上诉人水利部发展研究中心因与被上诉人北京百特基业房地产经纪有限公司（以下简称：百特基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

水利部发展研究中心上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审，或查清事实后改判百特基业公司向水利部发展研究中心支付 2019年 2月 1日至 2020年 1月 12日期间的房屋占有使用费 70 206.12元。2、百特基业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。百特基业公司违反合同约定，长时间无权占用本案租赁房屋，存在明显违约行为；诉争房屋的市场租赁价格远高于本案原租赁合同约定的租金标准，双方当事人对同地段房屋租金标准分歧较大。二、一审判决适用法律错误。一审判决以原租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，显失公平；一审判决结果实际上是鼓励违约行为，百特基业公司基于失信行为而获益，法律效果极差；一审判决结果在客观上造成了国有资产流失的后果；一审判决还对其他被上诉人非法占有房屋的纠纷解决起到很差的示范作用，不利于纠纷的妥善解决。

百特基业公司辩称，同意原审判决，不同意水利部发展研究中心的上诉请求。双方之间存在长期的租赁关系，租赁期满后形成不定期租赁。上诉人定期进行巡查，对于转租行为是明知的。请求驳回上诉，维持原判。

水利部发展研究中心向一审法院起诉：1.判令百特基业公司向我中心支付自2019年2月1日起至2020年1月13日期间的房屋占有使用费70 768.84元；2.诉讼费由百特基业公司承担。

一审法院认定事实：水利部发展研究中心系北京市丰台区菜户营58号18层1804（建筑面积140.68平方米）的房屋所有权人。2018年12月28日，水利部发展研究中心（出租方）与百特基业公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定水利部发展研究中心将坐落于北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1804房屋（建筑面积140.68平方米）出租给百特基业公司。租赁期限自2018年4月16日至2019年1月31日，水利部发展研究中心于2018年4月16日前将该房屋交由百特基业公司使用，百特基业公司于2018年4月16日前将该房屋首次租金交付水利部发展研究中心。租赁期满，水利部发展研究中心有权收回该房屋，百特基业公司应如期返还。百特基业公司如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前30天向水利部发展研究中心提出续租的书面要求，经水利部发展研究中心同意后重新签定租赁合同。房屋月租金    12 409元，租金支付方式为三个月支付一次。百特基业公司需在每季度30日向水利部发展研究中心支付租金，水利部发展研究中心在收到租金时应向百特基业公司开具收款凭证。在租赁期间，水利部发展研究中心、百特基业公司任何一方不得擅自调整租金，否则按违约承担责任。百特基业公司向水利部发展研究中心一次性支付房屋租赁保证金12 409元。租赁关系终止后，水利部发展研究中心收取的房屋保证金除用于充抵合同约定由百特基业公司承担的费用外，剩余部分无息归还百特基业公司。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、电话、网络使用等费用由百特基业公司承担。物业管理、供暖费用由水利部发展研究中心承担。2018年12月27日，百特基业公司向水利部发展研究中心交纳12 409元押金。《房屋租赁合同》到期后，百特基业公司仍继续使用该房屋并分别于2019年4月12日、5月6日、8月22日按每月租金12 409元的标准向水利部发展研究中心交纳了2019年2月1日至2019年10月31日房屋使用费共计111 681元。2020年1月16日，百特基业公司与水利部发展研究中心就上述房屋进行交接，该房屋剩余电费405元，百特基业公司将上述房屋交还给水利部发展研究中心。水利部发展研究中心同意百特基业公司自2020年1月13日起停止交纳房屋占有使用费。

一审庭审中，水利部发展研究中心向法院提交2019年3月29日《关于立即腾退房屋的通知》、2019年5月29日《关于立即腾退房屋并足额支付房屋使用费的通知》、快递单，证明该中心分别于2019年4月1日、2019年5月31日向百特基业公司邮寄通知，要求百特基业公司腾退房屋并按每日每平方米4元的标准支付房屋使用费，但均被百特基业公司拒收。百特基业公司表示法定代表人在2019年3、4月间未在国内，故未收到上述通知。水利部发展研究中心向法院提交赶集网写字楼租赁信息截屏，要求百特基业公司按出租房屋的市场价格即每日每平方米4元标准支付房屋使用费。百特基业公司亦向法院提交安居客网站的出租信息截屏，表示该公司承租的房屋按每日每平方米2.9元标准支付房屋使用费未偏离市场价格。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》到期后，百特基业公司仍继续占有、使用承租房屋，其应向水利部发展研究中心支付占用期间的房屋占有使用费。占有使用费标准本院参照原租赁合同中约定的租金计算方式即每日每平方米2.94元、每月12 409元予以确定。水利部发展研究中心同意将百特基业公司已交纳的房屋使用费、保证金、剩余电费予以扣除，对此法院不持异议。根据水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋交接清单》，水利部发展研究中心同意百特基业公司自2020年1月13日起停止交纳房屋占有使用费，故百特基业公司应向水利部发展研究中心支付房屋使用费至2020年1月12日。现水利部发展研究中心要求按每日每平方米4元的标准计算房屋占有使用费，没有法律依据。据此，一审法院于2020年3月25日判决：一、北京百特基业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付水利部发展研究中心二〇一九年二月一日至二〇二〇年一月十二日期间的房屋占有使用费16 967.19元；二、驳回水利部发展研究中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院二审审理期间，水利部发展研究中心提交了3页网页打印图片，用以证明百特基业公司应按照每日4元/平方米的价格支付占有使用费符合市场标准。百特基业公司对该证据的证明目的不予认可。水利部发展研究中心提出申请，请求对涉案房屋的租赁市场价格进行评估。

本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。水利部发展研究中心与百特基业公司于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。该合同约定的租赁期限为2018年4月16日至2019年1月31日，合同到期后，百特基业公司仍继续占有、使用承租房屋，其应向水利部发展研究中心支付占用期间的房屋占有使用费。由于双方当事人于2020年1月16日就上述租赁房屋进行交接，且水利部发展研究中心同意百特基业公司自2020年1月13日起停止交纳房屋占有使用费。故，原审法院确认百特基业公司应支付房屋使用费的截止时间为2020年1月12日，事实依据充分。

本案中，双方当事人争议的主要焦点是，2019年2月1日至2020年1月12日期间的房屋占有使用费标准应如何确定。对此，本院认为，首先、双方当事人于2018年12月28日签订《房屋租赁合同》时约定的房租标准是每日每平方米2.94元，即每月租金12 409元，水利部发展研究中心对该租金标准是认可的，且未举证证明该租金标准在合同签订时存在重大误解或显失公平；其次、2019年2月1日至2020年1月12日这一时间段，与合同签订日2018年12月28日之间的间隔时间不长，市场营商环境变化不大，水利部发展研究中心也未举证证明房屋租赁市场价格存在巨大波动的情况。综上，原审法院参照原租赁合同中约定的租金计算方式确定占有使用费标准，并无不妥。水利部发展研究中心提出对涉案房屋的租赁市场价格进行评估的主张，法律依据不充分，本院不予支持。水利部发展研究中心要求按每日每平方米4元的标准计算房屋占有使用费的上诉主张，没有法律依据。

综上，水利部发展研究中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1131元，由水利部发展研究中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　梁立君
审　　判　　员　　　孟　龙
审　　判　　员　　　刘苑薇

二○二○年六月二十二日

法　官　助　理　　　何海云
书　　记　　员　　　胡翔宇