水利部发展研究中心与北京百特基业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2020）京02民终6496号

上诉人（原审原告）：水利部发展研究中心，住所地北京市海淀区玉渊潭南路3号。

法定代表人：陈茂山，主任。

委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京百特基业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区菜户营58号财富西环大厦2215室。

法定代表人：佟甫玉，经理。

委托诉讼代理人：孙浩亮，北京市方舟律师事务所律师。

上诉人水利部发展研究中心因与被上诉人北京百特基业房地产经纪有限公司（以下简称百特基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

水利部发展研究中心上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或查清事实后改判本案《房屋租赁合同》于2019年7月13日解除，百特基业公司向水利部发展研究中心支付 2019年 7月 14日起发生的房屋占有使用费 95 370.28元；2.百特基业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决未查清百特基业公司擅自转租的违约行为；2.一审判决未查清本案诉争房屋的市场租赁价格，且驳回了我中心的价格评估申请；3.我中心并未就本案的1903室同他人另行签订租赁合同，一审法院对此认定错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决错误认定我中心不享有合同解除权，双方虽未在合同中明确约定我中心在对方转租时享有合同解除权，但不影响我方基于擅自转租享有法定解除权；2.百特基业公司应当按照市场租赁价格支付合同解除后的房屋占有使用费；3.一审判决结果实际上是鼓励违约行为，百特基业公司基于失信行为而获益，法律效果极差；4.一审判决在客观上造成了国有资产流失。

百特基业公司辩称，同意原审判决，不同意水利部发展研究中心的上诉请求。双方之间租赁合同合法有效，租赁期内应适用合同约定价格，水利部发展研究中心在一审中提出对租金的市场价格进行评估无法律依据。水利部发展研究中心以我公司转租房屋为由要求解除合同的要求亦没有合同依据。我公司将房屋转租，水利部发展研究中心对此是明知的，他们对出租房屋有定期巡查。我们双方之间签订的是长期租赁合同，期间不存在空置期，可以减少很多麻烦，不存在国有资产流失问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

水利部发展研究中心向一审法院起诉：1.确认我中心与百特基业公司于2015年8月27日就北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑19层1901、1902、1903号房屋（以下简称1901号房屋、1902号房屋、1903号房屋）签订的《房屋租赁合同》于2019年7月13日解除；2.判令百特基业公司向我中心支付自2019年7月14日起至实际交付为止的房屋占有使用费95 370.28元（按每日每平方米4元计算，1901号和1902号房屋从2019年7月14日至2019年11月30日，共140天；1903号房屋从2019年7月14日至2019年12月16日，共156天。建筑面积根据各房屋房本上的实际面积计算。1901号建筑面积是83.37平方米，1902号建筑面积是174.24平方米，1903号建筑面积是140.68平方米。按上述计算，百特基业公司应向我公司支付232 045.92元，因百特基业公司已按合同标准向我公司支付174 414元，故应再支付95 370.28元）；3.本案诉讼费由百特基业公司承担。

一审法院认定事实：水利部发展研究中心系1901、1902、1903房屋所有权人。1901号房屋建筑面积为83.37平方米，1902号房屋建筑面积为174.24平方米，1903号房屋建筑面积为140.68平方米。2015年8月27日，水利部发展研究中心（出租方）与百特基业公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定水利部发展研究中心将坐落于北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1901-1903号房屋（建筑面积398.21平方米）出租给百特基业公司。租赁期限自2015年9月5日至2020年9月4日。月租金为29 069元，租金的支付方式为三个月支付一次，百特基业公司需在每季度30日向水利部发展研究中心支付租金。在租赁期间，水利部发展研究中心、百特基业公司任何一方不得擅自调整租金，否则按违约承担责任。水利部发展研究中心交付房屋前，除租金外，百特基业公司向水利部发展研究中心一次性支付房屋租赁保证金29 069元。租赁关系终止后，水利部发展研究中心收取的房屋保证金除用于充抵合同约定由百特基业公司承担的费用外，剩余部分无息归还。百特基业公司在租赁期内如欲将该房屋转租、转让他人，必须通知水利部发展研究中心，并得到水利部发展研究中心的书面同意后方可转租、转让，否则因此引发的一切后果由百特基业公司承担。解除本合同的条件：1.租赁期间，房屋因不可抗力的原因导致或造成损失，水利部发展研究中心、百特基业公司互不承担责任；2.租赁期间，因市政建设需要拆除或改建该房屋，使水利部发展研究中心、百特基业公司双方造成损失，互不承担责任。违约责任：1.租赁期间，非本合同规定的情况下，水利部发展研究中心擅自解除合同，提前收回房屋，水利部发展研究中心应提前30天书面通知百特基业公司，除将提前收回天数的租金退还百特基业公司，另支付百特基业公司30天的租金作为违约金。2.租赁期间，非本合同规定的情况下，百特基业公司擅自退租，应提前30天书面通知水利部发展研究中心，水利部发展研究中心从租金和保证金中扣除百特基业公司应按合同支付的各项费用后，另扣30天的租金作为违约金。2015年9月30日，百特基业公司向水利部发展研究中心交纳

29 069元租房押金。2019年9月10日，百特基业公司向水利部发展研究中心交纳房屋租金至2019年12月4日。

水利部发展研究中心与百特基业公司签订《房屋租赁合同》后，水利部发展研究中心称2019年6月发现百特基业公司将1901号房屋、1902号房屋、1903号房屋转租给他人，故该中心于2019年7月12日向百特基业公司邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，告知百特基业公司因将房屋擅自转租构成根本违约，要求百特基业公司自收到该通知之日即解除水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》。2019年7月13日，上述通知被百特基业公司拒收。现水利部发展研究中心主张《房屋租赁合同》解除之日即为2019年7月13日。百特基业公司表示该公司作为房地产经纪公司主要经营房屋出租事宜，水利部发展研究中心对此一直知晓。2019年之后，水利部发展研究中心与百特基业公司就租金上涨事宜进行过协商，因没有协商一致，才要求解除合同。但水利部发展研究中心单方行使解除权不成立。因百特基业公司法定代表人当时不在北京，该公司没有人的情况下邮件退回，故该公司没有收到《关于解除房屋租赁合同的通知》，不属于恶意拒收。2019年12月1日，水利部发展研究中心就1901号房屋、1902号房屋、1903号房屋与其他公司另行签订租赁合同，故水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》应于2019年12月1日解除。

庭审中，水利部发展研究中心表示百特基业公司于2019年12月1日将1901号房屋、1902号房屋腾退，2019年12月18日将1903号房屋腾退。现水利部发展研究中心要求百特基业公司按每日每平方米4元的标准支付2019年7月14日至2019年11月30日的1901号房屋、1902号房屋的房屋使用费及2019年7月14日至2019年12月16日的1903号房屋的房屋使用费。百特基业公司称腾退房屋时，1903号房屋剩余电费156元，要求予以扣除。水利部发展研究中心对此表示同意。水利部发展研究中心向法院提交赶集网写字楼租赁信息截屏及该中心与其他公司签订的新的《房屋租赁合同》，要求百特基业公司按出租房屋的市场价格即每日每平方米4元标准支付房屋使用费。百特基业公司亦向法院提交安居客网站的出租信息截屏，表示该公司以向水利部发展研究中心交纳租金的标准支付房屋使用费未偏离市场价格。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按此合同履行。本案争议焦点之一为水利部发展研究中心是否享有合同解除权及《房屋租赁合同》的解除时间。《房屋租赁合同》中虽约定百特基业公司在租赁期内如欲将该房屋转租、转让他人，必须通知水利部发展研究中心，并得到水利部发展研究中心的书面同意后方可转租、转让，但未明确约定百特基业公司未经水利部发展研究中心同意将房屋转租他人时，水利部发展研究中心即享有解除合同的权利，且《房屋租赁合同》中明确约定了解除合同的条件，亦未有百特基业公司擅自转租后，水利部发展研究中心有权解除合同等事宜，故根据双方所签《房屋租赁合同》的约定，水利部发展研究中心主张其与百特基业公司的合同于2019年7月13日解除，没有法律依据，法院不予支持。现百特基业公司同意解除与水利部发展研究中心的合同，对此法院不持异议。水利部发展研究中心于2019年12月1日就涉案房屋已与他人另行签订租赁合同，现百特基业公司同意其与水利部发展研究中心签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日解除，法院对此予以确认。本案争议焦点之二为百特基业公司应向水利部发展研究中心支付的相关款项。因双方签订的租赁合同未到期即已解除，故百特基业公司应按原合同标准向水利部发展研究中心支付租赁合同解除后的房屋使用费。原《房屋租赁合同》于2019年12月1日解除，百特基业公司已向水利部发展研究中心支付租金至2019年12月4日，而1901号房屋和1902号房屋已由百特基业公司于2019年12月1日腾退，故水利部发展研究中心应退还百特基业公司多交纳的费用。现水利部发展研究中心同意扣除剩余电费，法院对此不持异议。关于房屋保证金，因双方签订的《房屋租赁合同》中明确写明水利部发展研究中心交付房屋前，百特基业公司向水利部发展研究中心一次性支付房屋租赁保证金29 069元，后水利部发展研究中心又向百特基业公司出具收据，写明收取百特基业公司的租房押金29 069元，现水利部发展研究中心以在单位财务账目中查不到此款项为由不同意退还，没有法律依据，现双方租赁合同已解除，水利部发展研究中心亦应将此款项在扣除百特基业公司应交纳的相关费用后退还给百特基业公司。经计算，水利部发展研究中心应退还给百特基业公司的相关费用远超百特基业公司应支付给水利部发展研究中心的房屋使用费，故水利部发展研究中心要求百特基业公司支付自2019年7月14日起至实际交付房屋为止的房屋占有使用费，没有法律依据。

综上，对水利部发展研究中心要求确认其与百特基业公司于2015年8月27日就北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1901、1902、1903号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月13日解除的诉讼请求，法院不予支持；对水利部发展研究中心要求百特基业公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。

据此，一审法院判决如下：一、水利部发展研究中心与北京百特基业房地产经纪有限公司于二〇一五年八月二十七日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十二月一日解除；二、驳回水利部发展研究中心其他诉讼请求。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院二审审理期间，水利部发展研究中心提交了3页网页打印图片，用以证明百特基业公司应按照每日4元/平方米的价格支付占有使用费符合市场标准。百特基业公司对该证据的证明目的不予认可。

另，根据双方陈述，水利部发展研究中心与百特基业公司在财富西环名苑同时期签有五份房屋租赁合同，百特基业公司承租了包括本案1901、1902、1903号房屋在内的共计18套房屋。百特基业公司称其为房地产经纪公司，主要经营业务就是房屋出租，承租的18套房屋除一间自用外，其他都是用于转租，对于转租的事实水利部发展研究中心是知晓且同意的，并提交了1901、1902号房屋次承租人北京昱华同创科技有限公司工商登记档案予以佐证，工商登记档案记载水利部发展研究中心盖章同意将1901号房屋提供给北京昱华同创科技有限公司使用。水利部发展研究中心对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为在北京昱华同创科技有限公司将注册地址变更为1901号房屋时，百特基业公司并未说明是转租，而是称法人旗下的公司需要重新注册更名，并提交百特基业公司2016年2月24日及2017年2月9日的两份《申请》予以证明。

本院认为，水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，百特基业公司将1901、1902、1903号房屋转租，上述转租行为虽然没有水利部发展研究中心的书面同意，但水利部发展研究中心为百特基业公司的转租户出具了住所证明。水利部发展研究中心辩称是受到百特基业公司蒙蔽才出具的住所证明，但考虑到百特基业公司主要从事的就是房地产经纪业务，其同时期租赁了水利部发展研究中心大量房屋，根据百特基业公司的经营规模不可能全部都为自用，水利部发展研究中心对此应有足够的认识，且水利部发展研究中心并非仅为百特基业公司承租的房屋出具过一份住所证明，其针对百特基业公司多次要求出具住所证明的情况并未要求百特基业公司提供相关证明材料以证实新入驻承租房屋的公司与百特基业公司的关系，综上可以看出水利部发展研究中心对于百特基业公司的转租行为系放任默许的。现水利部发展研究中心以百特基业公司此前的转租行为未经同意为由，单方通知百特基业公司双方之间的房屋租赁合同于2019年7月13日解除，不具备法律依据，本院不予支持。但鉴于百特基业公司已于2019年12月1日腾退了大部分租赁房屋，水利部发展研究中心亦实际接收了上述房屋，可以认定双方在2019年12月1日对解除租赁合同达成了一致意见，一审确认合同于2019年12月1日解除并无不当。

关于水利部发展研究中心要求按照每日每平米4元的标准计算2019年7月14日至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费一节，首先，合同期内的房屋租金应按照合同约定收取，水利部发展研究中心要求按照每日每平米4元的标准计算租金不符合合同约定；其次，合同解除后至实际交付房屋之日的房屋占有使用费标准，考虑本案系双方协商一致提前解除合同，且实际交付房屋日期距离合同解除之日很短，仍在原合同约定的租期内，一审法院参照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费并无不妥，水利部发展研究中心主张的房屋占有使用费标准依据不足。根据合同约定，租赁关系终止后，水利部发展研究中心收取的房屋租赁保证金29 069元除用于充抵百特基业公司承担的费用外，剩余部分应当返还。本案中，百特基业公司按照合同约定交纳房屋租金至2019年12月4日，水利部发展研究中心多收取了1901、1902号房屋2019年12月1日至12月4日的房屋占有费用应予返还；1903号房屋于2019年12月18日腾退，水利部发展研究中心主张该房屋占有使用费至2019年12月16日，百特基业公司应还支付1903号房屋2019年12月5日至2019年12月16日的房屋占有使用费；1903号房屋剩余电费156元，水利部发展研究中心同意返还并在本案中抵扣，经计算水利部发展研究中心应退还的费用远超百特基业公司应支付的房屋占有使用费，水利部发展研究中心可依合同从租赁保证金中扣除上述应由百特基业公司承担的费用，水利部发展研究中心要求百特基业公司额外支付房屋占有使用费95 370.28元缺乏依据。

综上，水利部发展研究中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8690元，由水利部发展研究中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　曹　雪
审　　判　　员　　　梁立君
审　　判　　员　　　赵胤晨

二○二○年八月十九日

法　官　助　理　　　张增彬
书　　记　　员　　　张　雯